2011年03月13日 15:58
來源：華夏時(shí)報(bào) 作者：路曉丹

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本報(bào)記者 路曉丹 北京報(bào)道

“京十五條”后，北京二手房買賣市場一片蕭條，中介機(jī)構(gòu)不得不把更多的目光轉(zhuǎn)移到租賃市場，通過租賃業(yè)務(wù)的收入來彌補(bǔ)買賣業(yè)務(wù)的冷淡。為了更大的收益，部分中介“吃差價(jià)、扣押金、亂收費(fèi)”的侵權(quán)行為又隨著租賃旺季的到來，表現(xiàn)出抬頭趨勢，令廣大租房者有苦難言。

中介雙倍加租

日前，方莊世紀(jì)星小區(qū)的租客陳先生接到了中介電話，內(nèi)容是他早就預(yù)料到的——漲租！不過出乎他意料的是，這次中介提出要漲價(jià)25%，也就是說，他和其他8個(gè)人群租的這個(gè)每人不足10平米的小單間，都要從1000元/每月漲到1250元/每月。經(jīng)過多番討價(jià)還價(jià)，他最終以1150元/月的價(jià)格簽訂了續(xù)租合同。

記者在和陳先生的溝通中，他說的最多的一句話是“房租越漲，中介賺得越多！”他對記者坦言：“其實(shí)房東才給中介漲了10%，中介就在10%的基礎(chǔ)上再加價(jià)給我們，我們這套房每個(gè)人都是單談的，有的隔斷間以前太便宜，才650元/月，這次一下就漲了25%！”

近來，記者接觸到的有陳先生這樣煩惱的人并不在少數(shù)。春節(jié)之后，傳統(tǒng)的租賃旺季又一次到來，租金相對春節(jié)前一定程度上調(diào)是正常的季節(jié)表現(xiàn)。然而，今年在“京十五條”調(diào)控下，北京樓市成交嚴(yán)重受挫，一些生存能力較弱的中小中介開始進(jìn)一步挖掘在租賃市場的利潤空間，于是房東加租10%，中介轉(zhuǎn)租給房客時(shí)往往加價(jià)。

而由于對于單個(gè)租客來說，房租上升成本相對不大，而維權(quán)的時(shí)間成本又很高，所以往往忍氣吞聲。

另一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)專家則評價(jià)說：“目前租客遭到中介侵權(quán)后，維權(quán)比較困難，向行業(yè)協(xié)會投訴或者訴諸法律，有可能會拖延1-2個(gè)月。所以大多數(shù)租客都會選擇息事寧人，寧愿自己吃點(diǎn)兒虧也不會為了幾百塊錢去打官司，中介就是吃準(zhǔn)這一點(diǎn)，才敢公然吃差價(jià)、侵吞押金，因?yàn)榇蟛涣穗p方吵一架，各讓一步就完了。

方莊地區(qū)中介經(jīng)紀(jì)人張先生告訴記者：“現(xiàn)在租房的人很多，一套新房源出來用不了半個(gè)月就能租出去，多租幾套，經(jīng)紀(jì)人月收入也不見得比賣房差，不過最近同行競爭越來越厲害了。

房租監(jiān)管有望加強(qiáng)

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院近期報(bào)告顯示，2月北京全市租賃成交總量，環(huán)比上月上漲了40.23%，成交量相比年前激增；而2月北京租賃均價(jià)為3068.60元/月/套，同比去年同期2525.16元/月/套的價(jià)格，上漲了21.52%。

租金水平的迅速上升，固然有租賃旺季來臨的季節(jié)性因素，但是中介加價(jià)出租房源恐怕也是重要原因之一。今年兩會上，“租房源問題得到了與會代表極大的關(guān)注，北京地區(qū)租賃市場近期監(jiān)管有望加強(qiáng)。

3月7日，全國人大代表、北京市委書記劉淇公開表示：一些情況下，出租房租金“亂就亂在中介”；政府在擁有一定房源后，還要掌握一些中介渠道，不許非法、無序的中介組織存在。隨后，住建部監(jiān)管司司長沈建忠也對媒體表示，要加強(qiáng)市場監(jiān)管。如發(fā)現(xiàn)有哄抬租價(jià)、欺騙老百姓等違規(guī)行為的，就要嚴(yán)肅查處。

此外，劉淇還在講話中確定了北京未來以租為主的供應(yīng)體系，提出出租房比例要達(dá)到全部住房的60%，并將出臺相關(guān)法規(guī)調(diào)控房屋租金。

不久前北京住建委透露將把建立全市統(tǒng)一的房屋租賃信息平臺列入日程，北京租賃市場未來一段時(shí)間有可能成為監(jiān)管重地。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示：部分小中介利用房屋托管等手段控制房屋租賃賺取差價(jià)主要是由于當(dāng)前的監(jiān)管力度并不是很強(qiáng)。租賃交易不涉及產(chǎn)權(quán)登記，備案不徹底，北京履行網(wǎng)上登記備案手續(xù)的租賃交易量不足總數(shù)的20%。

張大偉進(jìn)一步表示：“租賃市場在多年來的樓市發(fā)展中一直不被重視，最近相關(guān)部門明確提及了將加強(qiáng)租賃調(diào)控，預(yù)計(jì)市場對2月1日開始執(zhí)行的租賃管理辦法會從嚴(yán)落實(shí)。如果該辦法能夠從嚴(yán)落實(shí)，租金上漲的趨勢也將很快得到遏制。

鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張?jiān)赂嬖V記者：“租賃市場存在的陷阱，究其根源大都是由于合同權(quán)責(zé)不清，或是內(nèi)容不具體，或是權(quán)責(zé)主體不明確，建議租客盡可能在合同簽訂前做好預(yù)防，保護(hù)自身權(quán)益。

租房小貼士

鏈家地產(chǎn)首席市場分析師張?jiān)聦ψ饪吞岢鲆韵陆ㄗh：

1.在簽訂租賃合同之前，首先要確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，第一查看房產(chǎn)證，確認(rèn)此房具備出租資格。第二，要確認(rèn)出租人是否具有房屋出租權(quán)，如不具備出租權(quán)，應(yīng)由實(shí)際業(yè)主出具委托協(xié)議。

2.要知悉權(quán)責(zé)關(guān)系人的有效信息。如索要業(yè)主或者出租人身份證復(fù)印件、聯(lián)系方式甚至居住地址。

3.完善租賃合同，補(bǔ)充條款要盡量詳細(xì)。在簽訂租賃合同時(shí)，補(bǔ)充條款往往十分關(guān)鍵。租戶要注意明確租期，說明租賃享有的權(quán)利，業(yè)主、租戶的違約界限及賠償標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)明租金涵蓋范圍，以及室內(nèi)設(shè)施日常維護(hù)或者維修應(yīng)由誰來負(fù)責(zé)等。

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中介租賃陷阱調(diào)查

3·15即將到來之際，本報(bào)記者一線調(diào)查梳理了中介租賃的慣用招數(shù)，希望能讓更多的租房者避免陷入形形色色的“租賃陷阱”

陷阱1：中介壟斷房源

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前不通過中介找房，是一件非常困難的事情。

在58同城、趕集網(wǎng)、安居客等主要租房信息集中的網(wǎng)站上，絕大多數(shù)房源是中介代理的，而部分標(biāo)注為個(gè)人出租的房源，記者致電咨詢時(shí)面對的依然是中介經(jīng)紀(jì)人。

資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人趙明(化名)對記者坦言：“這種結(jié)果是必然的，我們主要做租賃的經(jīng)紀(jì)人，每天都有2個(gè)小時(shí)以上是泡在這些網(wǎng)站上不斷刷新，一旦自己負(fù)責(zé)的區(qū)域里有新的個(gè)人房源出現(xiàn)，就打電話過去迅速把代理權(quán)拿下。

記者嘗試發(fā)布了一條個(gè)人出租房屋信息，半小時(shí)內(nèi)就相繼接到了2家中介經(jīng)紀(jì)人的電話，均表示可以用略高于記者報(bào)價(jià)的租金價(jià)格承租房源。

趙明告訴記者，房東一般都是整租，我們可以找人來合租，如果按照完整單元計(jì)算的話，中介代理的租金收益一般要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房東自己整租的房源。而且我們又不向房東收費(fèi)，他們當(dāng)然也樂意讓我們幫忙。

當(dāng)問及拿到代理權(quán)后，中介如何加價(jià)，趙明顯得有些保留，他表示：“這個(gè)要看情況，如果是拿到的獨(dú)家房源，房子條件又好，有的時(shí)候我們也不急著往外租，等價(jià)格抬一抬再說。另外如果來看房的租客沒什么租房經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格也往往會多加一些。因?yàn)楹头繓|談的時(shí)候，都會有最少一個(gè)月的空租期，是不付房租給房東的，所以不管怎么樣都是多賺的。

陷阱2：合同模糊漏洞百出

租房押金難退，恐怕是所有在北京租過房子的“北漂”的共識。張女士告訴記者，她在幾次租房經(jīng)歷，除了一次沒有付押金，其他的押金都沒有被中介全額退回。墻弄臟了，門有劃痕了，未滿合同期將房子轉(zhuǎn)租了，都成為中介拒絕全額退回押金的理由。

趙明指出，租賃合同方面，中介會規(guī)定盡可能模糊的地方主要有兩個(gè)，一個(gè)是租金包含的項(xiàng)目，一個(gè)是家電清單。

就租金范圍來講，一般來說，租客付租金之外不需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等雜費(fèi)，通常只出水電費(fèi)和寬帶費(fèi)。不過如果從中介手里合租房子的話，中介往往不將衛(wèi)生費(fèi)、公共照明費(fèi)等諸多雜項(xiàng)列入合同，而單獨(dú)向租客收取，而這筆錢事實(shí)上往往是房東自己出的。

就家電清單來講，最多會表明房屋里的家電等配套設(shè)施是什么牌子的，絕對不會寫新舊，磨損程度，甚至有些家電入住時(shí)就是壞的，但是房客并不知道，所以家電往往成為中介扣押金的重要依據(jù)。

陷阱3：偽造競爭氣氛

如果什么都讓租客看清楚了，價(jià)格就不好講了。

趙明告訴記者，其實(shí)租房子是要講心理學(xué)的。“一般我們都先帶客戶看一個(gè)不怎么樣的房子，朝向設(shè)施都不好，再帶他們看一個(gè)相比而言各方面條件都好的房子，就很容易成交。另外，找同事偽裝租房者，制造緊張氣氛，讓租客覺得現(xiàn)在不租就租不到了，也是常用的方法之一?！?路曉丹)

[責(zé)任編輯：huangshuo] 標(biāo)簽：租金收益 租金水平 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 

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