2011年03月14日 22:20
來源：新快報(bào) 作者：李海強(qiáng)

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初刻拍案驚奇·樓市

且說天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往?！岸摹本兔鑼懥嗣髂┥倘藗?yōu)樽非箦X財(cái)?shù)膹?qiáng)烈欲望而不擇手段。

-新快報(bào)記者 李海強(qiáng)

前文再續(xù)，書接上一回。話說佛山近年來經(jīng)濟(jì)騰飛，農(nóng)村城市化進(jìn)程日新月異，房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。俗語云：“林子大了，什么鳥都有?！边@房地產(chǎn)業(yè)總是充斥投訴糾紛的雜音，甚有“爆炸”式增長(zhǎng)趨勢(shì)，給智慧佛山出了一道又一道難題。

據(jù)佛山中院相關(guān)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的案件類型大多集中在商品房買賣合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛等幾大類型案件，其中尤以商品房買賣合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛占較大比例。

信息溝通不透明是目前房地產(chǎn)業(yè)糾紛不斷的主要原因。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)盡量通過各種途徑多了解開發(fā)商和樓盤的信息，比如購(gòu)房時(shí)一定要看開發(fā)商“五證”是否齊全，要理解簽訂的合同條款的含義，對(duì)有關(guān)問題約定要明確，收樓時(shí)也要特別注意樓盤是否通過質(zhì)量驗(yàn)收，是否有驗(yàn)收合格證書。

此外，有關(guān)房地產(chǎn)的群體訴訟持續(xù)高發(fā)，利益矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本高度集中的行業(yè)，資本高投入帶來高利潤(rùn)，高利潤(rùn)誘使各種社會(huì)力量不斷介入房地產(chǎn)業(yè)，形成不同利益群體——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房戶、拆遷戶、金融機(jī)構(gòu)、民工、被征地農(nóng)民。

許多房地產(chǎn)糾紛案件的一方當(dāng)事人有的十余人，有的甚至上百人。有的購(gòu)房群體僅通過個(gè)別或者部分買受人起訴方式，試探審判結(jié)果，這部分群體構(gòu)成隱性群體訴訟，案件處理不好，可能誘使群體性糾紛繼續(xù)呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢(shì)。

勸各位看官在維權(quán)過程中，以法律為手中武器去捍衛(wèi)合法權(quán)益，有話好好說，方能皆大歡喜。

【典型個(gè)案】

第一回

新房未入住先滲水 業(yè)主堅(jiān)持雙倍退款

廖先生花了200多萬元，在某小區(qū)買了一套位于頂層的180多平方米的商品房。本該歡歡喜喜入住新家，誰料平地起風(fēng)波。原來廖先生去年收樓時(shí)，竟發(fā)現(xiàn)屋頂有滲水，墻體有裂紋。

開發(fā)商的回應(yīng)很淡定，因?yàn)槟壳暗牟牧虾褪┕ぜ夹g(shù)有限，所以屋頂出現(xiàn)滲水現(xiàn)象在所難免，不過可以修復(fù)。墻體出現(xiàn)裂紋也是材料的正常收縮現(xiàn)象，開發(fā)商答應(yīng)為他修復(fù)。

“花錢買破房，太虧了！”廖先生不愿接受開發(fā)商的處理意見，堅(jiān)持退房，并要求開發(fā)商按購(gòu)房款的雙倍退款。請(qǐng)問各位看官，廖先生退房的理由是否合理呢？

◆看官評(píng)說

廣東廣立信律師事務(wù)所律師關(guān)仕平認(rèn)為，房屋在頂層的確容易出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，確實(shí)與目前的技術(shù)有關(guān)。滲水情況如果比較嚴(yán)重，而且無法修復(fù)，則屬于嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響房屋的正常使用。那么，購(gòu)房者要求退房是有理由的。

如果滲水情況不是很嚴(yán)重，且可以修復(fù)，購(gòu)房者要求退房就沒有理由了。墻體裂紋的情形與滲水的情形是一樣的。在商品房買賣中，允許開發(fā)商對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行保修。常見的情況如裂縫、空鼓等。

此外，消費(fèi)者按購(gòu)房款的雙倍退款的請(qǐng)求不能一概而論，目前在司法實(shí)踐中還是有爭(zhēng)議的。有些法院支持，有些法院不支持。

●驚奇度★★★★☆☆

第二回

營(yíng)業(yè)稅界定早有依據(jù) 促成交中介曲解政策

一手房買賣故事多，二手房買賣故事也不少。按照有關(guān)政策，“個(gè)人將購(gòu)買不足5年非普通住房對(duì)外銷售征收全額營(yíng)業(yè)稅”，于是營(yíng)業(yè)稅一下子成為購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，糾紛也由此而來。

購(gòu)房者為了合理規(guī)避“二手房營(yíng)業(yè)稅”，節(jié)省一筆不菲的費(fèi)用，多數(shù)會(huì)事先詢問交易房屋是否證過5年。也就是這么簡(jiǎn)單的一個(gè)問題，也有人會(huì)得到錯(cuò)誤的答復(fù)。

李先生看中一套二手房，于去年7月29日通過房產(chǎn)代理簽訂了一份房產(chǎn)買賣合同。付過定金和中介費(fèi)之后，辦證前中介公司卻告知該物業(yè)房產(chǎn)證上的日期未夠5年，李先生還要多負(fù)擔(dān)由房產(chǎn)交易產(chǎn)生的20%的個(gè)人所得稅及住房營(yíng)業(yè)稅。

不過，李先生事先早已詢問過房子的購(gòu)買年限是否超過5年，得到的答復(fù)是已經(jīng)超過。這樣爭(zhēng)議起來，李先生決定要求退還所有已交款項(xiàng)并中止合同。經(jīng)協(xié)商，業(yè)主同意退回定金，中介公司卻不肯退回中介費(fèi)。

中介代理辯稱，當(dāng)初查看了該房產(chǎn)的購(gòu)買合同，其簽訂日期的確已滿5年。但是在實(shí)際交易中，稅務(wù)機(jī)關(guān)卻是以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明的時(shí)間為準(zhǔn)的。對(duì)政策的誤讀造成了交易后的爭(zhēng)議。

◆看官評(píng)說

消委會(huì)表示，消費(fèi)者購(gòu)買二手房，一定要看清該物業(yè)的購(gòu)買年限。起計(jì)日期以房屋產(chǎn)權(quán)證或者契稅完稅證明上的日期為準(zhǔn)，二者注明的時(shí)間不一致的，按“孰先原則”確定。

中介代理公司作為專業(yè)服務(wù)提供者，應(yīng)當(dāng)熟識(shí)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，提供更優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。不應(yīng)只顧賺錢，遇事就簡(jiǎn)單以“不清楚”為由推卸或者減輕己方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

●驚奇度★★★★★☆

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