2011年03月24日 00:37
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：張曉玲

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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張曉玲 深圳報(bào)道

截至3月21日，萬(wàn)保招金加上中海五家龍頭房企2010年年報(bào)悉數(shù)出爐。除招商地產(chǎn)外，四家公司均實(shí)現(xiàn)了銷售額的同步增長(zhǎng)，但差距進(jìn)一步拉大，萬(wàn)科增幅超過70%，保利增幅超過50%，中海五金地低于40%。

年報(bào)透露出的信息顯示，宏觀調(diào)控頻出的2010年，萬(wàn)科表現(xiàn)幾近完美，招商地產(chǎn)表現(xiàn)最差；保利對(duì)2011年市場(chǎng)應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備最為充分；而中海的融資渠道最為多元。從數(shù)值看，招商地產(chǎn)已跌出第一陣營(yíng)。

規(guī)模、凈利潤(rùn)進(jìn)一步分化

從歷史數(shù)據(jù)看，萬(wàn)保招金+中海這傳統(tǒng)的五大龍頭房企規(guī)模有進(jìn)一步分化的趨勢(shì)。

萬(wàn)科在2010年實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平米，銷售額1081.6億元，同比分別增長(zhǎng)35.3%和70.5%，成為首家年銷售超過千億的房企，與排名第二、第三的保利、中海差距拉大。

保利地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鏊僖膊诲e(cuò)。2010年保利銷售同比增長(zhǎng)53%至663億；中海增速稍慢，2010年保中海全年銷售額671.1億港元，同比增長(zhǎng)40.4%。

相比上述三家進(jìn)入600億陣營(yíng)的公司，金地和招商地產(chǎn)與之差距擴(kuò)大。報(bào)告顯示，2010年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額283億元，同比增長(zhǎng)34%；招商地產(chǎn)2010年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額僅146.25億元，比上年同期的148.42億元有所下降，成為龍頭中唯一沒有實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的公司。

金地和招商在業(yè)績(jī)會(huì)上被提及最多的問題，便是兩家公司規(guī)?；俣仁欠裉?。金地總裁黃俊燦對(duì)本報(bào)記者表示，未來(lái)5年，金地將提高住宅業(yè)務(wù)的周轉(zhuǎn)率，以及通過房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，再造金地，擴(kuò)大規(guī)模。

招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌則表示，大股東招商局集團(tuán)將從土地資源、資金等各方面加大對(duì)招商地產(chǎn)的支持。作為集團(tuán)唯一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，招商地產(chǎn)的發(fā)展速度確實(shí)過慢，今年開始將持續(xù)加強(qiáng)投資力度。

不過 市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，短期內(nèi)金地、招商很難趕上萬(wàn)科、保利的規(guī)模，相對(duì)于后兩者的規(guī)模化、快速周轉(zhuǎn)，金地和招商的產(chǎn)品線偏高端，商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)也難以貢獻(xiàn)大量利潤(rùn)。

林少斌認(rèn)為，比規(guī)模和銷售額更為重要的指標(biāo)是凈利潤(rùn)。以凈利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，仍以中海最高。2010年中海凈利潤(rùn)增長(zhǎng)65.7%至123.7億港元，合人民幣107.6億元，成為內(nèi)地首家全年凈利超百億的房企。2010年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)72.8億元，同比增長(zhǎng)36.7%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)49.2億元，同比增長(zhǎng)39.8%；金地凈利潤(rùn)增幅最高，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)27億元，同比增長(zhǎng)達(dá)52%。

相較于銷售業(yè)績(jī)的下滑，招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.1億元，同比增長(zhǎng)22.3%。

總體來(lái)看，第一陣營(yíng)的中海、萬(wàn)科凈利潤(rùn)分別是金地的近4倍、2.5倍，分別是招商的5倍、3倍多。

2011年業(yè)績(jī)均已鎖定

自2010年以來(lái)，各大房企預(yù)收賬款均呈大幅增加的趨勢(shì)，其中萬(wàn)科2010年末預(yù)收賬款達(dá)到744億元，同比增加134%，而保利地產(chǎn)則達(dá)到515億元，同比增幅為73%。金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。這表明2011年它們的業(yè)績(jī)基本鎖定。

年報(bào)顯示，萬(wàn)保招金對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升。但如果剔除預(yù)收賬款，則各家公司資產(chǎn)負(fù)債率并不那么高。如萬(wàn)科剔除預(yù)收賬款后，公司的其他各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例實(shí)際上為40.2%。

同時(shí)，各家公司長(zhǎng)期負(fù)債均大幅提升，截至2010年末，萬(wàn)保招金長(zhǎng)期借款分別為248億元、470億元、100億元和181億元，同比增加42%、132%、75%和40%，其中以保利長(zhǎng)期借款增幅最多。

對(duì)此保利地產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者表示，公司較早地調(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)，增加長(zhǎng)期借款比例，可以降低短期償債壓力。

保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，其短期借款為4.5億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為73.3億元，而其長(zhǎng)期借款則達(dá)到470.3億元，另外，其2年內(nèi)到期的借款為186億元，低于其賬面191億元的現(xiàn)金余額。

“雖然凈負(fù)債率達(dá)到88.5%，但保利的負(fù)債結(jié)構(gòu)也是以長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期內(nèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然可控?！敝袊?guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心評(píng)論員楊晨青表示，萬(wàn)科、中海2010年的負(fù)債率均處于歷史低點(diǎn)，如中海資產(chǎn)負(fù)債率僅為22.8%。說(shuō)明龍頭房企已經(jīng)對(duì)2011年的調(diào)控提前做了準(zhǔn)備。

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