2011年07月06日 20:26
來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)

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央行決定7日起上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款利率分別上調(diào)0.25個百分點。

中國人民銀行貨幣政策委員會今年第二季度例會近日召開，會議強調(diào)，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展，但通脹壓力仍然處在高位。而國家統(tǒng)計局在7月中旬將公布上半年及6月主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。6月居民消費價格指數(shù)(CPI)同比漲幅可能超過6%；從2010年至今，央行已經(jīng)連續(xù)12次執(zhí)行了提高存款準(zhǔn)備金率，而較少加息。本次加息對市場的影響將比較大。

北京樓市二手房房貸已經(jīng)基本執(zhí)行4成以上

盡管北京各家銀行執(zhí)行的仍是首套房首付三成的政策，但由于二手房市場的特性，其實際首付款相當(dāng)于提高到了四成。二手房市場與一手房不一樣，出于風(fēng)險考慮，銀行一般會對房子價值稍作低估，比如一套100萬元的房子，銀行的評估值一般在90萬元以下，根據(jù)貸款額度計算即使能夠貸款到90萬的7成，也已經(jīng)基本為首付4成以上了。而且評估值、放貸額度還根據(jù)房齡來確定，2000年前的房子貸款難度都明顯增加。

5年期以上房貸基準(zhǔn)利率突破7的心理高位

加息0.25個百分點，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位。北京中原統(tǒng)計顯示：數(shù)據(jù)上看：月供每月增加的數(shù)額不大，以百萬貸款額計算，第一套房基準(zhǔn)利率增加的月供為接近3萬元。每月增加的月供為119.59元。第一套房基二套房增加的月供為134.96元。但是已經(jīng)數(shù)次加息的疊加影響逐漸出現(xiàn)。

對存量房貸的影響：

2010年10月前購房的消費者大部分執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率的0.7倍，即使是09年前的購房者也大部分在這期間已經(jīng)和銀行重新簽訂貸款合同續(xù)存期基準(zhǔn)利率0.7倍的貸款合同。也就是說2010年10月前大部分購房者在2011年前享受的貸款利率是當(dāng)時基準(zhǔn)利率的0.7倍也就是：4.16。而本次加息以后到明年1月1日就需要執(zhí)行今年3次加息的影響，也就是需要執(zhí)行7%的0.7倍=4.9年前的購房者

貸款100萬20年，就需要支付的月供為6544.44.而在2010年需要支付的月供為6144.44.上漲了400元。

北京中原張大偉分析認(rèn)為此次加息的影響：

首先：實際貸款利息突破近十年最高紀(jì)錄，破七。數(shù)據(jù)顯示，雖然目前的基準(zhǔn)利率并非最高，但是因為之前大部分貸款都最少可以享受85折的優(yōu)惠利率，這使得目前只能基準(zhǔn)利率的首套房成為近10年來最高的房貸貸款利率。

其次：加息疊加效應(yīng)逐漸明顯，突破7的消費者心理高位，過去一年來已經(jīng)加息多次，雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但是逐漸將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，給市場的影響將逐漸由量變到質(zhì)變。利率的上調(diào)效果逐漸將明顯。

第三：政策疊加效應(yīng)逐漸明顯，相比嚴(yán)格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應(yīng)多，無更好的投資渠道。第三輪調(diào)控更加嚴(yán)厲的打擊的投資需求，而對于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本非常明顯的上漲。而且貸款的難度也更增加。目前部分銀行對第一套房的審批明顯更加嚴(yán)格。

第四：按照銀行規(guī)定，2011年年內(nèi)的加息大部分對存量房貸的影響大部分要到2012年開始執(zhí)行。而對新購房特別是春節(jié)后的新購房將立刻執(zhí)行，樓市的調(diào)控壓力前所未有。特別是對于北京這樣房價調(diào)控目標(biāo)為降的城市，加息的疊加效果將更加明顯。

第五：加息通道明顯開啟，目前來看加息依然會持續(xù)，也就是購房者的成本在繼續(xù)增加。而且特別是對于之前已經(jīng)購房的部分投資購房者來說，加息的壓力逐漸的可能使得房屋持有成本增加。而迫使轉(zhuǎn)售房源。

第六：抑制剛性需求中的非理性需求。雖然大部分剛需都是無房戶。但是部分購房者非理性的購房不僅影響調(diào)控效果，更是增加自身的生活壓力。對于部分資金壓力比較大的購房者來說，進(jìn)入租賃市場是比較理性的選擇。另外部分購房者也將逐漸將公積金當(dāng)為首選，低總價的房源將逐漸受到這部分購房者青睞。選擇公積金自住購房的比例將明顯增加

第7:公積金更加受到剛需的青睞，基準(zhǔn)利率差距達(dá)到了2.15%。

數(shù)年來實際購房貸款利率變動表

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