2011年10月25日 01:45
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：黃樹輝

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萬科預(yù)判市場(chǎng)存貨壓力加大

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌趨勢(shì)日趨明顯，多家房企巨頭紛紛著手“儲(chǔ)糧過冬”，國內(nèi)住宅開發(fā)龍頭萬科(000002.SZ)稱，10月前后歷來都是每年新盤上市高峰，未來一段時(shí)期預(yù)計(jì)新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場(chǎng)存貨壓力也會(huì)進(jìn)一步加大。

前三季銷售額達(dá)970.8億

萬科今日發(fā)布的三季報(bào)顯示，2011年1至9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，分別比2010年同期增長39.9%和35.9%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入293.1億元，凈利潤35.8億元，同比分別增長31.0%和9.5%。

實(shí)際上，萬科在10月份已認(rèn)購待簽約的產(chǎn)品規(guī)模超過70億元，銷售規(guī)模破千億毫無懸念，比去年破千億整整提前了一個(gè)多月。

除恒大地產(chǎn)之外，中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企巨頭在規(guī)模增速上仍無法趕超萬科，恒大地產(chǎn)在10月12日公布前9個(gè)月銷售業(yè)績時(shí)，業(yè)界猜測(cè)今年其很可能成為繼萬科之后第二家跨進(jìn)千億俱樂部的房企。

三季報(bào)顯示，萬科在第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤6.1億元，同比增長31.9%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩季度。由于前三季度結(jié)算量持續(xù)低于銷售量，而其間費(fèi)用主要與經(jīng)營規(guī)模、銷售規(guī)模相關(guān)，前三季度凈利潤增速低于結(jié)算收入增速。

萬科董秘譚華杰表示：“萬科今年第四季度的結(jié)算量可能超過前三季度總和，這也意味著全年結(jié)算量和凈利潤的增長幅度相比前三季度會(huì)有較為明顯的提升。

拿地速度驟減

萬科稱，其年度銷售再創(chuàng)新高已無懸念。前三季度，萬科共實(shí)現(xiàn)開工面積1139萬平方米，已完成全年計(jì)劃數(shù)的85.7%，公司全年實(shí)際開工量可能略高于年初的計(jì)劃數(shù)。

受益于良好的銷售和謹(jǐn)慎的投資策略，萬科在行業(yè)資金整體趨緊的背景下仍然保持了不錯(cuò)的資金狀況。三季報(bào)顯示，萬科持有貨幣資金339.0億元，遠(yuǎn)高于短期有息負(fù)債的總和237.8億元。萬科凈負(fù)債率為30.29%，繼續(xù)保持在行業(yè)低位。

但譚華杰表示，萬科的情況在行業(yè)中不具有普遍性，由于市場(chǎng)整體開工量存在進(jìn)一步下滑的可能，未來兩年可能再次出現(xiàn)住房供應(yīng)不足的情況。

萬科季報(bào)顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，而銷售則進(jìn)一步放緩。深圳、廣州、東莞等14個(gè)城市的商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。

萬科稱，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道日益緊縮。今年前三季度，全國房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款的比例已經(jīng)降至16.2%，為歷年來的最低點(diǎn)。

受房地產(chǎn)調(diào)控、企業(yè)資金趨緊的影響，三季度土地市場(chǎng)也進(jìn)一步降溫。北京、天津、沈陽等16個(gè)主要城市的土地供應(yīng)相比一、二季度略有增加，但出讓底價(jià)仍在高位。而企業(yè)在拿地上更趨謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)的溢價(jià)幅度持續(xù)縮小，流拍比例開始上升，底價(jià)成交日益成為普遍情況。

譚華杰認(rèn)為，由于目前主要城市的土地出讓底價(jià)尚未出現(xiàn)明顯回調(diào)，公司對(duì)于新項(xiàng)目獲取仍將繼續(xù)保持審慎的態(tài)度。

據(jù)報(bào)告，三季度萬科累計(jì)新增項(xiàng)目18個(gè)，按公司權(quán)益計(jì)算的占地面積約114.9萬平方米，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積約322.7萬平方米；還參與了1個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目。但萬科拿地總量較2010年明顯減少。

此外，恒大地產(chǎn)管理層日前還向投資者透露，明年將暫停買地，并將下調(diào)明年的開工面積，計(jì)劃節(jié)省資本開支至少50億。

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