2011年10月28日 03:11
來源：第一財經(jīng)日報 作者：張艷紅

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常規(guī)的思維總認(rèn)為開發(fā)商是因為資金緊張而選擇降價促銷，但事實遠非如此。

進入第四季度，國內(nèi)樓市降價促銷的新聞不斷見諸報端，一線城市頗有幾分風(fēng)聲鶴唳的感覺，其情形有點類似2008年的翻版。

廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在10月27日發(fā)布的《2011年前三季度廣東省房地產(chǎn)市場分析報告》稱，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度(本年到位資金小計/本年完成投資額)在今年前三季度為149%，已回到近2010年低位水平，與2004、2005年同期相當(dāng)，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)總體資金情況已相當(dāng)緊張。

不過，行業(yè)的資金緊張并不代表所有公司的資金都緊張，尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)商。事實上，地產(chǎn)巨頭們目前的狀態(tài)僅是“緊張并而不“慌張”，手中充裕的現(xiàn)金流為其靜觀其變及加速市場整合提供了足夠籌碼。

近期接連發(fā)布的多家上市公司三季報顯示，大多數(shù)公司現(xiàn)金余額充裕，如果未來一年沒有大量購地或增加投資，其流動性風(fēng)險并不顯著。

現(xiàn)金余額最豐富的萬科公布的三季報顯示，公司持有貨幣資金339億元，高于短期有息負(fù)債的總和237.8億元。剔除預(yù)收賬款后，萬科其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為35.61%，且有息負(fù)債中54.23%均為長期負(fù)債，凈負(fù)債率為30.29%。

金地集團的三季報也反映期末現(xiàn)金余額超過150億。值得關(guān)注的是，金地在今年前三季度的現(xiàn)金，三季度末較年初增加30%。前三季度銷售商品和提供勞務(wù)收到現(xiàn)金同比增加32%，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加26.5%，籌資流入資金凈額遠超過經(jīng)營流出資金凈額。

安信證券發(fā)布報告稱，金地集團短期償債能力指標(biāo)遠好于2008年下半年，儲備大量現(xiàn)金為明年的拓展提供保障。該報告同時稱，資本市場可能存在對開發(fā)商資金鏈斷裂的擔(dān)憂,對于龍頭公司而言這種看法偏于過度悲觀。

無獨有偶，今年在土地市場上表現(xiàn)相對激進的招商地產(chǎn)，其現(xiàn)金流也呈現(xiàn)逐步修復(fù)跡象，第三季度期末現(xiàn)金余額較去年底上升約30億。同時，華僑城的現(xiàn)金余額也較年初有所上升。

因此，雖然各家公司的情況不盡相同，但加速現(xiàn)金回籠的趨勢十分明顯。在H股市場上，中資地產(chǎn)股的資金狀況也無短期憂慮。

24日，穆迪投資者服務(wù)公司表示，穆迪大部分受評房地產(chǎn)開發(fā)商均可應(yīng)付持續(xù)性融資限制及銷售放緩所造成的短期挑戰(zhàn)。

穆迪助理副總裁兼分析師曾啟賢稱：“穆迪分析顯示，即使在保守的假設(shè)下，大部分受評開發(fā)商均擁有穩(wěn)健的流動性，主要原因是開發(fā)商持有大量現(xiàn)金，截至2011年6月的總現(xiàn)金達人民幣1910億元。

據(jù)悉，在穆迪29家受評開發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來12個月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等。

頗有意思的是，現(xiàn)金充足的開發(fā)商，卻不會放棄對市場的爭奪。進入第四季度，萬科、中海、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等多家地產(chǎn)公司的出貨速度仍在加劇。

10月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在一個電話會議上對投資者表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進一步下降。對此，萬科的策略是繼續(xù)加速銷售。

事實上，萬科延續(xù)了一貫的凌厲作風(fēng)，早在年初就已經(jīng)啟動了積極出貨的策略，這也使得該公司成為銷售完成情況較好的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，萬科今年至今累計實現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%和如果加上10月上旬的銷售，萬科已再度跨過了千億銷售大關(guān)。

相對于萬科的較早行動，中海地產(chǎn)則以更加直接的方式來刺激銷售。近期，該集團在華東的多個項目因顯著降價而引發(fā)老業(yè)主不滿，但此舉卻為該公司搶占市場帶來直接好處。

10月18日，中海地產(chǎn)發(fā)布截至今年第三季度經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月30日的九個月，其經(jīng)營業(yè)務(wù)營業(yè)額為357.9億港元，增長38.2%，經(jīng)營溢利約為167.3億港元，增長46.8%，營業(yè)額和經(jīng)營溢利對比去年同期都錄得顯著增長。今年前9個月完成銷售總額(包括合營和聯(lián)營的銷售)約為713.4億港元，比去年同期增加54.7%；對應(yīng)銷售面積約為439萬平方米，比去年周期增加22.1%。

廣州一位業(yè)內(nèi)人士評論：中海過去兩年利潤高，資金狀況良好，而且土地成本相對不算太高，導(dǎo)致該公司可降價的空間較其他大多數(shù)公司充分，因此，目前的市場銷售手法也顯得更為靈活和主動。

種種跡象顯示，雖然市場整體成交量呈下降趨勢，但聰明的地產(chǎn)巨頭們一點也沒有閑著。他們左手忙著降價促銷搶占市場份額，右手卻手握重金隨時準(zhǔn)備再度出擊進一步擴大勢力范圍。而始終觀望搖擺不定的小公司，卻不得不在資金收緊的壓力下逐漸淘汰出局。

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