2011年10月28日 04:13
來源：證券日報

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三季度75家A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率再度攀升2.75個百分點。其中，龍頭房企、以資金周轉(zhuǎn)快速著稱的萬科，三季度資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)78.97%

-本報記者 謝 靜

截至10月27日，WIND數(shù)據(jù)對78家上市房企三季度報表進(jìn)行了統(tǒng)計整理。在使用上述數(shù)據(jù)時，《證券日報》記者剔除了三家數(shù)據(jù)異常以及重組房企：ST中房、*ST海鳥以及國興地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，75家A股上市房企無論是在庫存還是資產(chǎn)負(fù)債率，都在節(jié)節(jié)攀升。相應(yīng)的，75家開發(fā)商本已為負(fù)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量凈額繼續(xù)擴(kuò)大；但其賬面上所持的貨幣資金卻在減少。

即便是業(yè)內(nèi)以高周轉(zhuǎn)、工業(yè)化著稱的萬科，三季度的資產(chǎn)負(fù)債率也逼近80%，高達(dá)78.97%，這是2008年以來的最高值。

存貨有望刷新最高紀(jì)錄

75家A股上市房企存貨高達(dá)7258.78億元，逼近去年同期A股全體房企庫存總量。

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上述75家A股上市房企庫存總額高達(dá)7258.78億元，去年同期這一數(shù)字為5119.72億元，同比增幅41.38%。

其中，庫存最高的前10名房企分別為：萬科、金地、招商、首開、濱江集團(tuán)、泛海建設(shè)、榮盛發(fā)展、嘉凱城、中華企業(yè)以及華發(fā)股份(保利地產(chǎn)尚未對外發(fā)布三季報)。這10家房企的庫存總額就高達(dá)4540.70億元，占比75家上市房企庫存總量的62.55%。與此同時，上述10家房企庫存總量同比增幅高達(dá)46.87%，快于行業(yè)整體水平。

事實上，WIND數(shù)據(jù)顯示，去年三季度A股市場119家上市房企全部庫存不過7913.05億元；而去年全年，119家A股市場上市房企庫存總量也不過8446.59億元——也即，今年已公布三季報的75家上市房企手中所持庫存總量，就已經(jīng)逼近去年同期整個開發(fā)商所持的庫存總量。

資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升

平均資產(chǎn)負(fù)債率同比攀升2.75個百分點，經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額與貨幣資金齊下降。

WIND數(shù)據(jù)顯示，上述75家上市房企負(fù)債總額與資產(chǎn)總額比為72.79%，去年同期這一數(shù)字則為70.18%。而75家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率平均值則為65.58%，去年同期這一數(shù)字則為62.83%，攀升了2.75個百分點——無論是總量還是均值，上市房企的資金狀況都在惡化。

其中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的TOP10房企分別為：ST園城(109.95%)、高新發(fā)展(95.27%)、西藏城投(86.96%)、中茵股份(83.58%)、格力地產(chǎn)(82.45%)、濱江集團(tuán)(81.44%)、順發(fā)恒業(yè)(81.41%)、寧波富達(dá)(80.76%)、ST蘭光(79.61%)以及中潤投資(79.30%)。

值得一提的是，因工業(yè)化、高周轉(zhuǎn)而著稱的萬科，其資產(chǎn)負(fù)債率險險入圍資產(chǎn)負(fù)債率前10名榜單——截至3季末，萬科資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.97%——這一數(shù)字是2008年以來、近4年期間里的最高值。

　相應(yīng)的，上市房企的所持的現(xiàn)金流在持續(xù)減少：經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-452.30億元，去年同期這一數(shù)字為-360.86億元，降幅為25.34%。與此同時，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模也有所降低。WIND數(shù)據(jù)顯示，75家A股上市房企所持貨幣資金總量為1327.71億元，去年同期這一數(shù)字為1407.79億元，同比降幅為5.69%。

其中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額倒數(shù)前10名分別為：首開股份(-66.98億元)、嘉凱城(-36.98億元)、金地集團(tuán)(-36.17億元)、濱江集團(tuán)(-33.65億元)、招商地產(chǎn)(-27.41億元)、陽光城(-24.63億元)、福星股份(-19.00億元)、億城股份(-18.47億元)、中華企業(yè)(-17.34億元)以及泛海建設(shè)(-16.23億元)。

負(fù)債高企卻利潤大增

少數(shù)股東權(quán)益大幅增加，房企利潤誰在分一杯羹？

截至三季末，75家A股上市房企平均銷售凈利率為14.69%，去年同期這一數(shù)字為10.20%；相應(yīng)的，75家房企平均銷售毛利率水平為41.20%；而去年同期這一數(shù)字則為39.55%——雖然面臨嚴(yán)厲的調(diào)控，但是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率水平依舊表現(xiàn)良好。

去年以來，貨幣政策從緊致使房地產(chǎn)自籌資金占比在節(jié)節(jié)攀升。然而，在資本回報率如此之高的房地產(chǎn)行業(yè)，想吸引非銀行信貸資金進(jìn)入并非難事。而房企以各種渠道和手段進(jìn)行融資更是常態(tài)。一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)在于，少數(shù)股東權(quán)益一項的變化——這一項從某種程度是反映了上市公司吸引社會各類股東投入資金的變化情況。

市場人士對《證券日報》記者表示，因銀行貸款收緊，因此房企以合作的形式進(jìn)行項目開發(fā)的數(shù)量日益增多。而這些新引進(jìn)來的資金伙伴，往往以少數(shù)股東的身份存在，并要求固定比例的報酬。在這種情形下，一旦開發(fā)項目進(jìn)入到結(jié)轉(zhuǎn)階段，這些少數(shù)股東往往會獲得巨大的投資權(quán)益。

雖然，此時尚未到年底結(jié)算高峰期，歸屬于少數(shù)股東權(quán)益亦相對有限。不過，WIND數(shù)據(jù)顯示，歸屬于75家A股上市房企少數(shù)股東權(quán)益總額為462.08億元，同比增幅為45.11%；相應(yīng)的，歸屬于上市公司股東的權(quán)益總額為2562.57億元，同比增幅為17.59%——可以從數(shù)據(jù)中看出，少數(shù)股東權(quán)益在增長速度以及整體規(guī)模上都有顯著增加，且高于資本市場上股東所獲權(quán)益的增長幅度。

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