“北京夜話：房地產(chǎn)現(xiàn)狀與貨幣政策走向”文字實(shí)錄

2011年11月10日 09:35
來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 “國(guó)際金融論壇2011年全球年會(huì)”于2011年11月8日-10日在北京召開。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)做全程圖文直播。

以下為“北京夜話：房地產(chǎn)現(xiàn)狀與貨幣政策走向”論壇實(shí)錄：

水皮：下面我介紹各位嘉賓上場(chǎng)，參加今天晚上夜話的幾位嘉賓都是大家非常熟悉的朋友，一位是劉曉光，一位是人民“公敵”任志強(qiáng)先生，還有央企的代表，中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)的理事長(zhǎng)孟曉蘇孟總。建設(shè)部政策研究中心秦虹主任，今天唯一的官方代表。萬科集團(tuán)副總裁的毛大慶。華府置業(yè)董事長(zhǎng)鄂俊宇。

本來我們這個(gè)陣營(yíng)是非常平衡的，有開發(fā)商，有官方代表，還有貌似中立的第三方專家學(xué)者。但是今天晚上不知怎么回事，兩位專家學(xué)者，一位是趙曉，一位是易憲容，都號(hào)稱堵在路上，不知道這個(gè)理由是真的假的。所以場(chǎng)上力量有點(diǎn)不平衡。本來我是作為業(yè)主代表出現(xiàn)的，我現(xiàn)在沒有辦法，我得拉偏架，有時(shí)候得扮演他們的角色，得替他們代言。今天晚上是夜話，而且是這個(gè)論壇唯一的一場(chǎng)夜話，為什么讓我主持夜話？難道房地產(chǎn)見不得人嗎？非得晚上關(guān)起門來說嗎？我看了今天的論壇之后，聽了北京國(guó)際貨幣基金組織拉加德女士的講話之后，我突然領(lǐng)悟到房地產(chǎn)這個(gè)目標(biāo)太大，主辦方放在晚上說這個(gè)話用心良苦。因?yàn)椴坏袊?guó)很關(guān)心，而且全世界也都關(guān)心。因?yàn)檫@位女士上午的演講過程中，我突然發(fā)現(xiàn)她提到了一個(gè)大家非常關(guān)注的話題，她提出一個(gè)什么說法呢？關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重振，她提出這么一個(gè)命題。這個(gè)表述好象跟現(xiàn)在大家關(guān)注的角度不太一樣。我不知道秦虹秦主任有什么看法？是不是跟您的身份有點(diǎn)不太吻合？如果您說不了真話，也不勉強(qiáng)。拉加德說中國(guó)目前總體來講應(yīng)該放緩過度從緊的貨幣政策，包括重振房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這個(gè)跟大家的認(rèn)識(shí)好象不太一樣。

秦虹：為什么要她要提重振中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呢？可能是基于她對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)判斷。今年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)不至于那么糟糕，今年外部的環(huán)境，今年從發(fā)電量來講，目前缺電2600萬千瓦。第二，我們就業(yè)的形勢(shì)仍然持續(xù)向好。第三，我們出口增長(zhǎng)雖然沒有那么好，但是也比預(yù)期的要好。我們整個(gè)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說沒有差到要重振房地產(chǎn)來保經(jīng)濟(jì)的這樣一個(gè)地步。這可能和我們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷有很大的關(guān)系。所以我想重振房地產(chǎn)還不至于吧。

水皮：我代表趙曉發(fā)表不同的看法，我站在趙曉的角度，我想象一下趙曉會(huì)怎么講，不代表我個(gè)人的觀點(diǎn)。

趙曉會(huì)講今年的GDP，我們一直經(jīng)濟(jì)增速在下滑，到第三季度，房地產(chǎn)的投資還有32%的增幅，在這么大的一個(gè)增幅之下，GDP的下滑很明顯，到了9.1%。如果說房地產(chǎn)投資在目前這個(gè)政策環(huán)境下，明年有大幅度的下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從GDP角度來看還能那么樂觀嗎？

秦虹：我剛才說今年不至于，現(xiàn)在要重振房地產(chǎn)是不至于的。但是，明年我想中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)確實(shí)要高度關(guān)注。我研究我們房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來看，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯下滑。

水皮：下滑多少？

秦虹：因?yàn)榻衲甑姆康禺a(chǎn)投資增速比較高，目前還在30%以上，應(yīng)該說是非常高的一個(gè)增長(zhǎng)速度。明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度支撐點(diǎn)在哪里？第一，保障性住房今年比去年增長(zhǎng)了72%，新開工的。明年肯定沒有增長(zhǎng)。即使假定明年新開工仍然1000萬套，新開工面積增長(zhǎng)是0，部長(zhǎng)在兩會(huì)上說有略有減少，保障房新開工就是沒有增長(zhǎng)了，這是確定的。第二，我們商品住房新開工，目前來看它的增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯下滑了。明年上半年，估計(jì)在目前的貨幣政策這樣一個(gè)對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度上來看，明年商品住房新開工面積的增長(zhǎng)也是持續(xù)下滑的，沒有懸念。第三，今年的基數(shù)非常高，在這么高的基礎(chǔ)上再要大幅度增長(zhǎng)，我覺得不太可能出現(xiàn)。所以明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一定是明顯下滑的。

水皮：大概下滑多少一直沒有回答我。我這個(gè)話可以說嗎？如果下滑到20%怎么辦，她說你怎么那么樂觀。這個(gè)出乎我的意料。當(dāng)然易憲容會(huì)講保障房已經(jīng)供應(yīng)了這么多，不能講保障房沒有增長(zhǎng)。

秦虹：明年新開工增長(zhǎng)就是沒有增長(zhǎng)。我們講的就是新開工。

水皮：保障房在今年，實(shí)際上很大程度上成為易憲容這一方的觀點(diǎn)，我覺得中國(guó)政府在今年推出了1000萬套保障房，很大程度上是對(duì)沖了商業(yè)地產(chǎn)或者是房地產(chǎn)的商業(yè)投資有可能下滑，它是對(duì)沖的這種下滑，保證了一定的對(duì)建材或者是各個(gè)行業(yè)的需求，通過保障房的投入，通過政府投入來抵消市場(chǎng)下滑帶來的影響。如果像孟總說的，您覺得下滑會(huì)下滑到多少？

孟曉蘇：首先我對(duì)你剛才的說法提出一點(diǎn)不同意見。人家易憲容堵在路上，你等人家來了再說。因?yàn)槲覄偛乓捕略诼飞狭?，你說房地產(chǎn)搞成夜話還堵在路上，那北京交通堵到什么地步呢？?jī)蓚€(gè)字限購，不限購車不行了。所以今年的主題詞就是限，限購車不行了汽車，限購住房。在今年5月份，豬肉價(jià)格上漲，我也想起一個(gè)字，就是限購。我寫了一條建議貼到我的微博上，我主張，第一要限購豬肉，戶籍家庭二斤，非戶籍一斤。第二，實(shí)行一豬一價(jià)。第三，要建立信息系統(tǒng)，防止全國(guó)人民騙購豬肉。第四，取消中間環(huán)節(jié)，防止全國(guó)人民炒房、炒肉。第五，飯店憑五年納稅證明到限豬辦領(lǐng)取配額。

水皮：我覺得孟總說的不太嚴(yán)肅，你們還笑，我們本來是夜話，夜話要討論一個(gè)嚴(yán)肅問題。

孟曉蘇：我這個(gè)話是錯(cuò)誤的，國(guó)務(wù)院5條全部補(bǔ)貼刺激生產(chǎn)，用增加供應(yīng)量的辦法來解決豬肉價(jià)格問題，實(shí)行了七、八、九個(gè)月以后，豬肉價(jià)格就下降了。當(dāng)時(shí)我貼上豬5條的時(shí)候，有網(wǎng)民說你真是豬頭、豬腦、豬政策。

水皮：任總也同意他的辦法嗎？

任志強(qiáng)：我不敢說是豬政策，也可能豬政策可以告訴我們供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響是最大的。這個(gè)應(yīng)該是對(duì)等的關(guān)系。

水皮：就是說越調(diào)控，市場(chǎng)越容易被扭曲。

任志強(qiáng)：對(duì)。秦主任剛才說了幾個(gè)數(shù)字，從我們看，如果扣除保障性住房，今年的開工數(shù)已經(jīng)絕對(duì)的下降，如果按照秦主任計(jì)算的話，明年大概投資增幅不會(huì)超過16%。也就是說在現(xiàn)在32%的基礎(chǔ)上要下降50%。

水皮：看來秦主任跟任總有過溝通。

任志強(qiáng)：沒有溝通。秦主任說開工不會(huì)有增長(zhǎng)，是指保障性住房。保障性住房。1000萬套有可能下降800萬套或者是700萬套，這是孟總說的，那么商品房也有可能下降。但是有一個(gè)差別，為什么有一部分增長(zhǎng)？到今年11月份有一些剛開工，所以要把去年的1000萬套完成，這個(gè)投資還要往上漲，因?yàn)樗薪Y(jié)構(gòu)部分、竣工部分等等其他的部分。按照現(xiàn)有的已開工的情況計(jì)算，可能有一部分增長(zhǎng)。但是我們已經(jīng)多年房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資之上，凡是房地產(chǎn)投資低于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候，增長(zhǎng)GDP是下滑的。

水皮：這個(gè)已經(jīng)算了商品房的投資下滑速度了？還是說整體還包括了保障房？

任志強(qiáng)：都包括了。

水皮：如果是商品房呢？

任志強(qiáng)：如果是商品房可能就更低了，現(xiàn)在我們沒有完全剝離，因?yàn)榻衲甑慕y(tǒng)計(jì)數(shù)字把商品房和保障性住房混在一起統(tǒng)計(jì)。去年以前都是分開統(tǒng)計(jì)的，因?yàn)橥恋嘏馁u之后老搭配，所以這個(gè)很難完全剝離。但是我們倒算保障房住房已經(jīng)開工的情況，我們估計(jì)商品房是負(fù)增長(zhǎng)的。

水皮：今年已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)了？

任志強(qiáng)：今年開工負(fù)增長(zhǎng)，明年商品房投資是負(fù)增長(zhǎng)，一個(gè)是開工，秦主任剛才說的是開工負(fù)增長(zhǎng)。我說的是商品房投資負(fù)增長(zhǎng)，但是總體投資可能是正增長(zhǎng)。

水皮：商品房的投資在今年投資已經(jīng)開始下降了，如果拋去保障房，萬科是中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司，我不知道大慶你們的感覺怎么樣，今年比去年還有增長(zhǎng)嗎？

毛大慶：銷售額今年是增長(zhǎng)的。今天我也借這個(gè)平臺(tái)說說這個(gè)事，這個(gè)事兒引起了大量誤會(huì)，我們?cè)?0月底宣布10月低之前的業(yè)績(jī)幾乎趕上去年全年的時(shí)候，結(jié)果引起一片嘩然，好象調(diào)控不到位，怎么還在增長(zhǎng)呢？實(shí)際上后來我做了一個(gè)解釋，一聽就很清楚。我們從去年年底帶過來的簽約額，大概有將近200億左右，100多億。這實(shí)際上是一個(gè)非常正常的現(xiàn)象，每年都有這樣的現(xiàn)象，它是結(jié)轉(zhuǎn)的問題。如果把這部分刨除，再刨除今年新近的七八個(gè)新城市，這些新城市，從我們拿的土地不貴，去年市場(chǎng)挺好等等的因素，到今年銷售還不錯(cuò)，那么這些因素是以前沒有的。把這兩塊都拿掉，我們看同樣的城市在同樣一年里面完成的業(yè)務(wù)量，跟去年比，應(yīng)該說沒有增長(zhǎng)的。

水皮：沒有增長(zhǎng)還是少增長(zhǎng)？

毛大慶：應(yīng)該說是少的。我們只能說在今年看待這個(gè)數(shù)字的時(shí)候，似乎感覺好象影響還比較小。這里面有兩個(gè)問題，一個(gè)是數(shù)字上的問題。一個(gè)是萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。當(dāng)時(shí)我們制定策略的時(shí)候，以中小型戶型為主，以中檔和主流產(chǎn)品為主的這些東西，恰恰碰到了剛性需求集中的爆發(fā)。這個(gè)情況下，其實(shí)它維持了一個(gè)相對(duì)比較均衡的發(fā)展速度。還有就是今年整個(gè)定價(jià)策略，這里面都帶來了一系列的發(fā)展。所以剛才水皮問我增長(zhǎng)的問題，如果以這個(gè)速度來探討明年，我們說明年一年可能太長(zhǎng)，未來的半年，應(yīng)該說很難再可以去期待了。

水皮：我說的更直白一點(diǎn)，因?yàn)槟闶巧鲜泄?，你早晚要披露這個(gè)事實(shí)。如果從可比的因素來講，你今年已經(jīng)是下滑了，或者說沒有增長(zhǎng)。到明年，如果現(xiàn)在沒有增長(zhǎng)預(yù)期或者是打算的話，你明年肯定是下滑的。是不是這個(gè)意思？如果全行業(yè)都是這個(gè)狀態(tài)的話，很難說哪個(gè)企業(yè)能夠擺脫這個(gè)規(guī)律。

水皮：你的意思是可能出現(xiàn)全行業(yè)的危機(jī)？

毛大慶：它是一個(gè)全行業(yè)的問題。

水皮：到全行業(yè)，有一個(gè)很嚴(yán)酷的事實(shí)，曾經(jīng)緊跟著萬科的一個(gè)企業(yè)，綠城規(guī)模曾經(jīng)想追萬科來著，但是命中注定，如果誰想追萬科就要摔大跟頭。以前業(yè)內(nèi)有一個(gè)判斷，如果房地產(chǎn)調(diào)控一定會(huì)產(chǎn)生新陳代謝，一定要有行業(yè)重組組合的時(shí)候，那應(yīng)該是中小企業(yè)、中小房地產(chǎn)企業(yè)可能首先被淘汰，或者被并購，但是這次事實(shí)證明，這個(gè)判斷不對(duì)，第一個(gè)出問題可能倒下的或者要被并購的，恰恰是民營(yíng)企業(yè)中間一個(gè)最大的企業(yè)，我不知道你們?cè)趺纯催@個(gè)問題？

毛大慶：其實(shí)中小企業(yè)有很多已經(jīng)有很大的問題，只不過我們沒有太去關(guān)注他們。因?yàn)槠鋵?shí)這次我想帶來的影響，確實(shí)是行業(yè)結(jié)構(gòu)性的變化。剛才你談到的這個(gè)企業(yè)，我們也有一些城市感到了同樣的壓力。之不過從它的產(chǎn)品線來看，過于集中。這是一個(gè)產(chǎn)品線的問題。

任志強(qiáng)：水皮你這個(gè)判斷不太對(duì)。我們比較大的，第一個(gè)收購是萬科收購南通，南通也是民營(yíng)企業(yè)中比較大的，如果按照現(xiàn)在的規(guī)模來看，它要比綠城大多了。第二個(gè)并收購的是順馳。

水皮：順馳是上一輪時(shí)候倒下的。

任志強(qiáng)：應(yīng)該是在上市過程中被控股股東收購了，你不能說它倒下了，人家把股權(quán)變現(xiàn)也賺了一大筆錢，只要賺錢跑掉的都不算倒下了。

水皮：被重組了，重獲新生。但是跟我們?cè)瓉淼呐袛嘤悬c(diǎn)不太一樣，首選的好象不應(yīng)該是它。

任志強(qiáng)：現(xiàn)在也不能說它倒了。

毛大慶：現(xiàn)在我們沒有這個(gè)結(jié)論。實(shí)際上從11月份看資本市場(chǎng)對(duì)剛才你說的幾家企業(yè)的重新的資產(chǎn)評(píng)估來看，是有所上升的。所以現(xiàn)在我想我們也沒有必要過早的下結(jié)論說哪家企業(yè)會(huì)出現(xiàn)多么大的問題。但是可以看到一個(gè)現(xiàn)象，產(chǎn)品線比較單一，或者說過于集中在可能類似于高端或者是相對(duì)來講比較集中在單一的產(chǎn)品線上的企業(yè)，可能碰到這種調(diào)控的時(shí)候，問題會(huì)比較大。

任志強(qiáng)：最大一個(gè)被收購案就是萬科，萬科被華潤(rùn)收購了，另外我們被華潤(rùn)收購了。

水皮：曾經(jīng)被你收購過，后來你又拋棄的人家。

任志強(qiáng)：這個(gè)中間實(shí)現(xiàn)的并購重組，或者說新生，不代表和市場(chǎng)有直接關(guān)系。我們兩個(gè)收購和被收購過程中，都不是市場(chǎng)最好的時(shí)候，所以不一定是這么一個(gè)情況。

水皮：你們倆有一個(gè)特點(diǎn)，找一個(gè)有共同點(diǎn)的人發(fā)言，你們?nèi)齻€(gè)人都是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，包括曉光在內(nèi)，我們聽聽他對(duì)綠城的看法，因?yàn)榫G城相對(duì)是一個(gè)民營(yíng)企業(yè)。

劉曉光：對(duì)于綠城的看法，第一，它的產(chǎn)品不錯(cuò)，綠化建房。第二，我看它的負(fù)債是300多億，其中信托大概100多億。第三，它可能現(xiàn)在還沒有到股權(quán)重組的時(shí)候。因?yàn)樗灿昧撕芏鄤e人的錢。第四。這個(gè)可能也正常，開發(fā)很多項(xiàng)目，結(jié)果周轉(zhuǎn)回款慢了。這個(gè)時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)股本直接融資太少了，它不給你造就更多的資本通道。所以也逼迫這個(gè)行業(yè)不得不去大量舉債。

水皮：它也上市了，但是在香港上市了。

劉曉光：上市以后，它再融資的渠道還是少。它跟中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大背景相連了。在這個(gè)時(shí)候來講，我們也在看，我估計(jì)它現(xiàn)在還沒有到股本交易的時(shí)候，可能有一些項(xiàng)目會(huì)套現(xiàn)。

水皮：其實(shí)讓同行評(píng)價(jià)同行是一個(gè)挺尷尬的一個(gè)挑戰(zhàn)。我也不指望他們完全說自己的正式判斷，綠城還是一個(gè)品質(zhì)不錯(cuò)的企業(yè)，好象最重獲新生的是品質(zhì)不錯(cuò)的地產(chǎn)商。今天有一個(gè)朋友沒有上來，叫劉小峰，他的名片上頭銜是酒店管理公司的董事長(zhǎng)，他實(shí)際上是個(gè)開發(fā)商。但是他跟我講不敢印開發(fā)商的名片，因?yàn)楹孟箝_發(fā)商，尤其是他那樣的小的民營(yíng)企業(yè)的開發(fā)商，像過街老鼠一樣。鄂俊宇應(yīng)該是自己干，應(yīng)該是一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，當(dāng)然他現(xiàn)在也身處是非之地，你應(yīng)該是在鄂爾多斯搞開發(fā)，你跟我們說說你怎么看綠城現(xiàn)象的？你有沒有感覺到后脊背一陣一陣發(fā)涼？

鄂俊宇：昨天立冬，北京的天兒不是很冷，但是我覺得行業(yè)的冷氣還是很大的。我覺得整個(gè)這個(gè)冷氣，其實(shí)這個(gè)行業(yè)的初冬早就開始了。但是過去很多行業(yè)的同仁也好，應(yīng)該說吃的好，穿的暖，所以也不覺得寒冬逐漸深入。我們當(dāng)時(shí)去鄂爾多斯的時(shí)候，應(yīng)該是有一定的預(yù)見，對(duì)整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)有一個(gè)預(yù)見，只不過什么時(shí)間用什么方式來進(jìn)入到今天這個(gè)階段。當(dāng)時(shí)09年我們?nèi)ザ鯛柖嗨沟臅r(shí)候，那個(gè)地方還不太為整個(gè)外界所熟知。但是去了以后，我覺得那是一個(gè)很神奇的城市，也是值得尊重的一個(gè)城市，包括它的人文特征，我覺得是中國(guó)大概除了山東以外，還保存仁義禮智信非常純樸的一個(gè)區(qū)域。他們通過五年時(shí)間的發(fā)展，無論是城市的經(jīng)濟(jì)，還是文化發(fā)展，包括北京、上海、三亞、海外都置了很多房子。但是他們這些人很戀故土，他們需要在家鄉(xiāng)有一套自己的好房子。所以我們?nèi)チ艘院?，?shí)際上也是看到這樣一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。

水皮：我們不做廣告。

鄂俊宇：我就是講這個(gè)背景。我們大概兩年以后，到今天，我覺得我們還沒有寒意。第一，我們有一個(gè)先機(jī)的優(yōu)勢(shì)，我們?nèi)チ艘院螅懤m(xù)一線品牌發(fā)展商都去了。第二，我們是為那一群人在家鄉(xiāng)造好房子。第三，我們當(dāng)時(shí)也整合了我們的戰(zhàn)略伙伴，像當(dāng)?shù)氐囊撂┘瘓F(tuán)，他們有充分的現(xiàn)金資本。從價(jià)值觀到整個(gè)操作過程中，不是一個(gè)投機(jī)行為。

水皮：你的意思是在找合作伙伴，然后你的合作伙伴資金實(shí)力雄厚，第三，你不是做投機(jī)的。所以你是個(gè)案，你沒有普遍意義。

鄂俊宇：相對(duì)來講是個(gè)案。

水皮：劉曉峰昨天晚上跟我交流，為什么宏觀調(diào)控倒下的是大企業(yè)，或者說首先倒下的不是中小企業(yè)。他有一個(gè)觀點(diǎn)，中小民營(yíng)企業(yè)可能船小掉頭快，可能隨機(jī)應(yīng)變，因?yàn)樗?guī)模也小，它通過某些方面總歸會(huì)找到對(duì)策。這是一方面。但是他同時(shí)也覺得有一個(gè)普遍性的規(guī)律，當(dāng)然中小企業(yè)也有很大的一個(gè)難題。難題在于哪里？他說你看政府強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控用行政手段，銀行用金融手段、貨幣政策，兩頭一擠壓之后，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的企業(yè)，企業(yè)的行為就非常可疑了，中小企業(yè)實(shí)際上被逼到墻角，是一個(gè)被邊緣化的過程。時(shí)間長(zhǎng)了以后，這些市場(chǎng)主體可能就找不著北了。這是他表達(dá)的一個(gè)觀點(diǎn)，不知道曉光點(diǎn)頭你是贊成哪句話？你作為一個(gè)企業(yè)，作為一個(gè)市場(chǎng)主體，在這么多的有形手的調(diào)控下，你的企業(yè)自主行為還能起多大的作用？

劉曉光：反正只能湊合著往前活著了。第一，既定的目標(biāo)可能完不成。第二，你也不知道它還會(huì)有什么樣新的東西。我總覺得好象現(xiàn)在找不著路了，包括國(guó)家。今天有人講中國(guó)下一步房地產(chǎn)還是一個(gè)大行業(yè)，總是要找出一條路。

水皮：你覺得這個(gè)路怎么走？

劉曉光：如果真是雙軌制，那就真的雙軌。商品市場(chǎng)化的東西那就真正市場(chǎng)化。

水皮：這個(gè)有意思，剛才曉光說雙軌制，雙軌制是中國(guó)改革開放之初，我們從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，過渡過程中設(shè)計(jì)出的一種過渡性的制度，我們現(xiàn)在要走回頭路嗎？我們30年下來之后，現(xiàn)在反而要重新搞雙軌制？

孟曉蘇：住房雙軌制和我們當(dāng)時(shí)講的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的雙軌制不一樣。我們發(fā)展商品房13年以來，缺失的就是保障房。當(dāng)時(shí)在房改之初，當(dāng)初我是房改方案的參加人之一。當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)我們進(jìn)行房改方案設(shè)計(jì)的是溫家寶。當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的方案里面，就包括有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。當(dāng)時(shí)要設(shè)立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的商品房體系，主要是中低價(jià)位的，但是在后來發(fā)展過程中，多年忘記了中低收入家庭的住房困難問題。直到2007年8月份，國(guó)務(wù)院重新提出這個(gè)問題，在引發(fā)了人的重視，但是決心不夠，后面三年認(rèn)識(shí)到了，但是沒有錢?？偹阍?010年開始了保障房建設(shè)的可貴的步伐。從這以后，在2010年12月份又確立了兩個(gè)體系，符合國(guó)情的保障房體系和商品房體系。這個(gè)體系，我認(rèn)為這就使我們找到路了。但是找到路的初期，又在走這個(gè)路的方面出現(xiàn)了迷茫。因?yàn)槲覀冞^去應(yīng)當(dāng)是兩條腿走路，但是我們多年一條腿蹦，光有商品房，沒有保障房子。現(xiàn)在需要保障房了，而且保障房曠課了12年，就得惡補(bǔ)，那么這樣就出現(xiàn)了點(diǎn)問題，就造成了迷茫。雖然商品房遇到了困難，但是我認(rèn)為未來，特別是從明年開始，應(yīng)該真正的把雙軌制、兩個(gè)體系的路完全建設(shè)起來，要兩手硬，要兩條腿，這樣中國(guó)的住房建設(shè)和住房消費(fèi)就能走出一條符合世界各國(guó)潮流，也符合中國(guó)實(shí)際的道路。

水皮：孟總的話我原則上同意，人走路都得用雙腿。劉曉光剛才說要雙軌制就雙軌制，但是我聽起來好象話里有話，還有一個(gè)如果不又是怎么樣？

劉曉光：我剛才說雙軌制我們要真正雙軌。市場(chǎng)化就真市場(chǎng)化，保障房夠真保障?，F(xiàn)在比較苦惱的，一個(gè)是雙軌，市場(chǎng)化市場(chǎng)不起來，保障化的東西還有很多難點(diǎn)和困難。

水皮：那就是高位截癱，就是兩條腿都癱了，他走不起來了，沒有真正的落到實(shí)處。

劉曉光：應(yīng)該說這個(gè)機(jī)制現(xiàn)在確實(shí)有問題，怎么能讓它循環(huán)起來？現(xiàn)在更麻煩的出現(xiàn)了第三軌，還鼓勵(lì)一些單位自建房，這個(gè)將來更麻煩了，一軌制保障房，一軌制有錢有地的自己建一些，還有一軌是市場(chǎng)化的房子，更麻煩了，將來在塑造新的軌道過程中，可能阻力更大。

水皮：其實(shí)我特別擔(dān)心這種分配不公，在住房上分配不公，借保障房借尸還魂，實(shí)際上又變成了有特權(quán)或者有資源的部門就劃公為私。只要在我院子里，甚至是辦公的地方都可以建一個(gè)住宅樓，然后美其名曰保障房。

劉曉光：實(shí)際上追求一個(gè)市場(chǎng)化，最后買一個(gè)好的房子，是一個(gè)夢(mèng)。當(dāng)一個(gè)民族沒有夢(mèng)的時(shí)候，也很麻煩。你去努力，你真正做好，將來可能會(huì)買到好的房子，這實(shí)際上是一個(gè)奮斗的東西。我們當(dāng)年提出來居住改變中國(guó)，實(shí)際上也是這樣的。如果說雙軌制過程中，一方面是經(jīng)濟(jì)適用房、保障房要做，另外一方面商品房要循環(huán)起來，我覺得還是很好的。

水皮：商品房真正市場(chǎng)化是什么意思？

劉曉光：靠經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)節(jié)。

水皮：限購令是不是你在理解的范圍內(nèi)？

劉曉光：限購令是一種行政的辦法，暫時(shí)用一兩下行，但是長(zhǎng)期恐怕不行。

水皮：限購令跟你剛才說的夢(mèng)想有所背離？

劉曉光：我剛才說暫時(shí)可以，但是長(zhǎng)期不行。

水皮：什么叫暫時(shí)？我們現(xiàn)在最摸不著頭腦的就是什么都叫暫時(shí)，市場(chǎng)上最擔(dān)心的就不明確，動(dòng)不動(dòng)就說暫時(shí)性措施、臨時(shí)性措施。

劉曉光：從國(guó)家角度，也是迫不得已的辦法，但是它不應(yīng)該長(zhǎng)期為之。雖然暫時(shí)就是一段時(shí)間，我現(xiàn)在說不準(zhǔn)什么時(shí)間會(huì)限購，但是下一步我想一定要過度到通過稅收、通過利率這種調(diào)節(jié)。

水皮：設(shè)一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，你們認(rèn)為暫時(shí)會(huì)暫時(shí)到多長(zhǎng)時(shí)間？是明年？還是后年？如果五年，我就覺得不是暫時(shí)了。大家覺得限購令有可能實(shí)施的時(shí)間長(zhǎng)度，認(rèn)為有一年的舉手，明年暫時(shí)是一年。三個(gè)人。孟總說一年之內(nèi)，劉總說一年。大慶呢？一年之內(nèi)。鄂總說一年以上。

鄂俊宇：我覺得不同城市會(huì)有一些結(jié)構(gòu)性政策的調(diào)整。

毛大慶：這個(gè)我得說說了。我覺得限購這個(gè)辦法，我們非常討厭這個(gè)字，但是恐怕有一些手段會(huì)變成常態(tài)化。而且我們得明擺這次的背景，這次的背景，除了房地產(chǎn)的問題之外，還有過去我們這幾十年地域發(fā)展的嚴(yán)重不均衡所帶來的問題。這個(gè)問題如果想通過短時(shí)間大躍進(jìn)式的補(bǔ)課是不可能完成的。我們?cè)谶^去的30年里面，真正高速發(fā)展的過去的15年，我們發(fā)展了什么地方？我們發(fā)展的地方，實(shí)際上只占國(guó)土面積的10%左右，就是這些高速發(fā)達(dá)的城市。我們算了算帳，這些限購最嚴(yán)厲的城市，大概有40個(gè)城市左右，這些城市基本上拉動(dòng)了中國(guó)50%的GDP增長(zhǎng)，但是它只占國(guó)土面積的10%左右的地方，它集聚了大量的人口。這樣一個(gè)問題，積重難返，是不是通過一兩個(gè)政策就能夠解決呢？很難。尤其像北京這樣的地方。我所說的一年之內(nèi)，現(xiàn)在所執(zhí)行的這套東西，我相信一年之內(nèi)一定會(huì)發(fā)生變化。但是并不代表一年之后就沒有了。

水皮：標(biāo)志是什么？

毛大慶：這里面非常復(fù)雜，北京的問題，很有可能跟秦皇島不一樣，我們現(xiàn)在只能說在不同城市未來房地產(chǎn)管理政策上，會(huì)發(fā)生各具特色的微調(diào)，不可能用一刀切的辦法了。

水皮：現(xiàn)在建設(shè)部還是組織調(diào)查下去查查情況。

毛大慶：今年的問題在于趕緊補(bǔ)課，趕緊弄出1000萬套的數(shù)字，趕緊把這些事算是有一個(gè)眉目，這個(gè)就是2011年的狀態(tài)。但是這個(gè)狀態(tài)如果2012年還這樣，我認(rèn)為恐怕有點(diǎn)毛病了。

水皮：實(shí)際上還是孟總說的補(bǔ)課。

毛大慶：實(shí)際上就是補(bǔ)課，但是大家認(rèn)為補(bǔ)的是保障性住房？我不同意這個(gè)觀點(diǎn)。這個(gè)課解決了城市地域發(fā)展的嚴(yán)重不均衡的問題，這絕對(duì)不是房子的問題，你蓋完了保障性住房，你以為他們就不往北京擠了嗎？就不去上海搶資源了嗎？你把周圍的城市建的跟北京一樣漂亮，他還是往這些跑。這個(gè)問題是巨大的。2007年我去昆山見那兒的市長(zhǎng)，市長(zhǎng)說這兒的大學(xué)生都回來了，回來一個(gè)本科生給三居室，他說都不來。最好的人都去了上海，一般的都被蘇州、無錫給弄走了，還有的在南京落戶了，我們這個(gè)地方?jīng)]有人來。他說年輕人要的東西我們這兒沒有。

我想告訴大家，房地產(chǎn)調(diào)控的背后是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形帶來的。

水皮：這個(gè)我可以提供一個(gè)事例的證明，我曾經(jīng)有一個(gè)助理，因?yàn)樽陨項(xiàng)l件不錯(cuò)，在北京也待了不少年了，但是個(gè)人問題一直不太圓滿，家里面非常著急，催著回去嫁人，后來就回了長(zhǎng)沙，一年以后又回北京了，就是你剛才說了，因?yàn)樗涣?xí)慣長(zhǎng)沙，她已經(jīng)習(xí)慣了北京，回長(zhǎng)沙之后，覺得哪個(gè)地方都不太適應(yīng)。我剛才一直追問大家一年時(shí)間，就是想看看影響政策變化的因素究竟是什么。如果說我們補(bǔ)課，保障房補(bǔ)上了，那么政府是不是壓力會(huì)減輕一點(diǎn)，就是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不利的指責(zé)壓力會(huì)減輕一點(diǎn)，然后讓市場(chǎng)自行運(yùn)作。我覺得房?jī)r(jià)是一個(gè)繞不過去的問題，我們先問一下任總，限購令你覺得一年之內(nèi)有沒有可能取消？

任志強(qiáng)：《人民日?qǐng)?bào)》今天說不能取消，說如果取消了，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈。就是說官方媒體正確認(rèn)為，只要取消了，就一定反彈。

限購令，劉曉光覺得限購令還可以接受，因?yàn)樗钦賳T出來的。他就是習(xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，他當(dāng)官的時(shí)候就使用這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的行政手段，現(xiàn)在別人當(dāng)官也可以用這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的形式手段。我個(gè)人覺得，限購令就不應(yīng)該出臺(tái)。限購令不是說因?yàn)槭袌?chǎng)怎么樣了我們就可以出臺(tái)，它本身就不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。我們的姜部長(zhǎng)都說行政命令是不得已的，怎么叫不得已？因?yàn)槟惚浚瑳]有辦法，如果有辦法，怎么會(huì)不得已呢？

水皮：既然自己都覺得這是迫不得已的辦法，這是沒有辦法的辦法的時(shí)候，既然認(rèn)為這是迫不得已的辦法，那應(yīng)該有調(diào)整的空間。它本身就不應(yīng)該是個(gè)辦法是不是？

任志強(qiáng)：對(duì)。但是政治家不按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。所以政治家想讓它改它就改了，政治家想讓它不改它就不改。

任志強(qiáng)：我個(gè)人覺得，如果從政治角度出發(fā)，我們誰也猜不透政治家會(huì)做什么，所以我們從來不說一定什么什么時(shí)候。我覺得如果一個(gè)國(guó)家不給市場(chǎng)一個(gè)明確的預(yù)期的話，這個(gè)市場(chǎng)不會(huì)好。我們現(xiàn)在限購的大概是46個(gè)城市，為什么這些城市限購？別的城市不限購？其中既有一線城市，也有二線城市，也有三線城市，有一些城市限購在社區(qū)，有一些限購的大，有的是限購在小戶型上，大房子不限購。新建普通商品房?jī)r(jià)格要控制住，那就是高檔房不控制。如果說戶籍政策本身就不是個(gè)好的東西，你還用一個(gè)不好的東西去弄出一個(gè)更不好的東西來，那有什么道理呢？10年之前，我們就在說戶籍制度的改革問題，像很多城市取消了戶籍制度的限制。但是我們?nèi)缃裼帜闷饝艏贫冗@個(gè)武器變成了調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一個(gè)武器，那肯定是不合理的，也不公平。我覺得早就該取消了。

水皮：我們現(xiàn)在不談?wù)谓嵌?，你以一個(gè)業(yè)者的身份來看，如果從市場(chǎng)角度來看，這個(gè)限購令怎么樣才會(huì)取消？市場(chǎng)壓力非常大，限購令執(zhí)行不下去，我們不評(píng)論限購令對(duì)還是錯(cuò)，我們說它什么時(shí)候會(huì)停止？

任志強(qiáng)：市場(chǎng)早就想把它取消了，要不然怎么有佛山市的故事呢？如果佛山市的故事不是上面硬壓著，可能所有城市都按照佛山市的辦法去辦了，就是說早就想取消了，任何一個(gè)地方政府都想取消，但是有人不想讓它取消，應(yīng)該說去了9個(gè)小時(shí)，第十個(gè)小時(shí)的時(shí)候就恢復(fù)了。那就是告訴大家，市場(chǎng)早就想取消了，我們不是從市場(chǎng)的角度談。

水皮：這些地方政府的要求或者是想法。地方政府依據(jù)的是什么？

任志強(qiáng)：依據(jù)的是市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響。剛才談了半天投資，明年的經(jīng)濟(jì)不就是從限購的角度出發(fā)嗎？所以明顯限購是不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。要是符合的話，姜部長(zhǎng)就不會(huì)說過多或者是不得已的行政色彩了。也就是說上面不是不知道它個(gè)錯(cuò)誤的東西，是知道的，但是不知道什么時(shí)候改，或者是怎么改，該不該改，或者有比他官更大的人說不能改。

水皮：你覺得不應(yīng)該取消？還是根本別指望遙遙無期？

秦虹：實(shí)際上任何是無法判斷的，如果說哪個(gè)開發(fā)企業(yè)說對(duì)了，那肯定是蒙的。

水皮：你說該取消才會(huì)取消。

秦虹：和我說沒有任何關(guān)系，和任何人說沒有關(guān)系。因?yàn)檫@么多年來，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，每一次的調(diào)控政策都不是完全站在房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展來考慮的，它更多的是服從一個(gè)大局，這個(gè)大局和政治有關(guān)，和我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求有很大的關(guān)系，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占的比重很大，所以要調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)就得調(diào)你。你在整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定過程中，你占的比重很大，所以要維持社會(huì)穩(wěn)定，那么就要調(diào)你。

我們所謂的討論這些問題，都是站在房地產(chǎn)行業(yè)來看它是怎么樣。但是我們的決策者不是站在房地產(chǎn)行業(yè)來看的，他不是為行業(yè)發(fā)展來出調(diào)控政策，他是為了服從更大的目標(biāo)。所以沒有任何人能夠判斷。

水皮：你覺得一年之內(nèi)也沒有這個(gè)可能性？

秦虹：沒有辦法判斷，說也是瞎說，沒有任何意義。

水皮：一共六位嘉賓，四位覺得一年以內(nèi)有可能。兩位表示不同意見，一位覺得根本就不該出。任總的意思是隨時(shí)都應(yīng)該取消。另外秦虹表示沒有答案，因?yàn)樗f了不算。我注意到溫總理在俄羅斯一個(gè)論壇的講話，同樣提到房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，我不知道是一個(gè)新的表述，房?jī)r(jià)要出現(xiàn)合理回歸。我印象中，我們談房地產(chǎn)調(diào)控主要的表述，官方的表述，都是遏止房?jī)r(jià)過快上漲。現(xiàn)在總理新的一個(gè)說法，是不是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)有一個(gè)更明確的方向性，是方向性的指示？還是說幅度上的指示？因?yàn)槲矣X得表述跟以前不完全一樣。這個(gè)問題想請(qǐng)所有嘉賓都談?wù)効捶?，因?yàn)楦魑幌⑾⑾嚓P(guān)。

孟曉蘇：我沒有聽到這個(gè)講話，我只是知道國(guó)4條、國(guó)10條，明確提出的是堅(jiān)決遏止部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。后來到了今年一次高層會(huì)議上，又把部分城市去掉，堅(jiān)決遏止房?jī)r(jià)過快上漲。由此把限購令又推向了更多的城市。

我記得在08年，曾經(jīng)有一個(gè)國(guó)務(wù)院辦公廳文件，就要求開發(fā)商以合理價(jià)格促銷房屋。引發(fā)的問題，通過法律手段來進(jìn)行解決。結(jié)果當(dāng)年引發(fā)的不少老百姓退房和訴訟案件。幸虧后來房?jī)r(jià)又漲上去了，才沒有釀成更多的事情。從現(xiàn)在來看，其實(shí)限購確實(shí)是一個(gè)不得已而采取的臨時(shí)性措施，這都是文件里講的。為什么當(dāng)時(shí)出這個(gè)措施呢？除了剛才所說的結(jié)構(gòu)性問題以外，還有一個(gè)供應(yīng)量的問題。隨著結(jié)構(gòu)性問題的逐漸緩解，隨著市場(chǎng)本身的回落和商品房供應(yīng)量的增加，使得市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)開始發(fā)生變化，當(dāng)然要審時(shí)度勢(shì)的來對(duì)待這個(gè)問題，因?yàn)榍闆r已經(jīng)出現(xiàn)了變化。今年的房?jī)r(jià)絕不是過快上漲，目前判斷也就是上漲5%的樣子，CPI是5.5%的房?jī)r(jià)上漲，原來定的是兩個(gè)低于，低于GDP、低于人均收入水平增長(zhǎng)?，F(xiàn)在看起來不是兩個(gè)低于了，有可能是三個(gè)低于了，低于CPI。CPI在漲，房?jī)r(jià)沒有超過CPI，那本身就是房?jī)r(jià)降，本身就是回落到合理水平了。所以我覺得這個(gè)問題，完全可以從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)和歷史的發(fā)展中找到一個(gè)適合的答案。

水皮：我不知道孟總是否偷換概念，因?yàn)樗讶齻€(gè)數(shù)字一對(duì)比之后，就覺得單就房?jī)r(jià)和他們比較而言，本身沒有出現(xiàn)漲幅，我還有一個(gè)更大的數(shù)據(jù)跟你做對(duì)比，三年以來，貨幣投放增長(zhǎng)一倍，如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)跟三年前比，漲幅沒有超過一倍，跟貨幣投放數(shù)字比等于沒有漲價(jià)，但是我相信誰也不贊成我這個(gè)觀點(diǎn)，或者是不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。你是搞政策的，盡管你說了不算，但是你可以提建議，或者幫我們領(lǐng)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的講話什么意思。

秦虹：領(lǐng)導(dǎo)的講話不能隨便領(lǐng)會(huì)。房?jī)r(jià)就是兩個(gè)，一個(gè)是實(shí)際房?jī)r(jià)，一個(gè)是名義房?jī)r(jià)。當(dāng)然這個(gè)房?jī)r(jià)合理不合理，這是另外一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)。什么是合理的房?jī)r(jià)？我想可能還要考慮很多很多的因素。包括你的支付能力，包括收入的結(jié)構(gòu)狀況才能判斷出來?，F(xiàn)在總理表明了這個(gè)決心，說絲毫不能動(dòng)搖，可能我想主要的還是要控制房?jī)r(jià)大幅度的偏離人們的支付能力這樣一個(gè)意思。如果房?jī)r(jià)漲的和人們的支付能力差距越來越大的話，那么這個(gè)是非常危險(xiǎn)的，社會(huì)矛盾也特別大，就是讓房?jī)r(jià)和可支付能力不要差距太大，要逐漸接近，我覺得應(yīng)該可以這樣理解，因?yàn)槲覀兪杖胨竭€在提高。

水皮：你認(rèn)同孟總的意思還是不認(rèn)同？

秦虹：孟總說的不是絕對(duì)價(jià)格，他說的是漲幅，這是兩個(gè)概念。今年肯定沒有太大的漲幅，但是絕對(duì)價(jià)格和人們的支付能力，這是另外一個(gè)意思。總理說的是回歸到合理水平，這個(gè)合理水平就是支付能力和房?jī)r(jià)水平盡可能的要接近，而不是差距越來越大，這是我的理解。

水皮：任總覺得她是狡辯嗎？

任志強(qiáng)：官員一般會(huì)這樣。她第一句話說我們沒法解釋總理會(huì)說什么?？偫淼脑捑褪强偫淼脑?，只能一個(gè)字不能變的去重復(fù)它，不能去解釋它。要毛大慶說，他可能會(huì)說解釋不通。

水皮：這個(gè)可能跟我們媒體自己的解讀有關(guān)系。我印象中國(guó)務(wù)院有文件，把房地產(chǎn)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但是有的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)怎么能夠成為支柱產(chǎn)業(yè)呢？它算老幾？當(dāng)然我說無所謂，可能某些人說影響力就更大了。

任志強(qiáng)：我們有很多文件和法律規(guī)定，房地產(chǎn)的交易價(jià)格是雙方協(xié)商的價(jià)格。這是建設(shè)部88號(hào)令明確規(guī)定的。我們有房地產(chǎn)法》上和《價(jià)格法》上都有明確規(guī)定，誰應(yīng)該管？你根據(jù)什么來管？

水皮：價(jià)格實(shí)際上是市場(chǎng)行為。

任志強(qiáng)：你可以用任何經(jīng)濟(jì)手段去處理它，比如說利息問題、貸款方式問題、差別利率問題、貨幣緊縮問題等等。你用什么都行。但是用行政命令，恰恰是不符合我們向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、過渡的一個(gè)做法。它是在一個(gè)倒退的過程中。

水皮：用多了行政手段，經(jīng)濟(jì)手段恰恰就忽略了。房地產(chǎn)按揭來講，利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)按揭影響最大，但是我們運(yùn)用的比較少?？梢杂玫倪€沒有用夠。我記得08年之前房地產(chǎn)企業(yè)的資本注冊(cè)金是35%。08年以后，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，為了刺激經(jīng)濟(jì)，把注冊(cè)資本金從35%降到20%。把杠桿從三倍放大到的五倍，有時(shí)候我也困惑，房地產(chǎn)調(diào)控到底是真的還是假的？你說它是真的，核心的資本充足率就沒有恢復(fù)，等于是杠桿相當(dāng)相當(dāng)大，特別是上市公司企業(yè)，如果能夠解決資金來源的話，它的杠桿可以放大很大。你說它不認(rèn)真，它規(guī)定一個(gè)接一個(gè)出，去年就出了三個(gè)文件，所以我有時(shí)候比較困惑，一直想大家一起來解讀，毛大慶怎么看？

毛大慶：我對(duì)這個(gè)事意見大了，你是辦報(bào)紙的。我覺得一個(gè)商品，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，一點(diǎn)到晚讓消費(fèi)者來解讀來了解它個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，這叫什么習(xí)慣呢？有沒有一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和老百姓的消費(fèi)環(huán)境是靠解讀去解決的？我真的很憎惡這個(gè)行為。

水皮：你憎惡我的行為？

毛大慶：我憎惡這種行為方式。

水皮：我寧可你憎惡我們媒體的行為。

毛大慶：我覺得不能靠解讀。一個(gè)國(guó)家商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)律天天老百姓來解讀，我們可以解讀，任總應(yīng)該解讀，企業(yè)家可以去解讀。外面的小老百姓他怎么能去解讀呢？

水皮：我作為一個(gè)代購的人，我一定會(huì)解讀房?jī)r(jià)會(huì)跌的。

毛大慶：溫總理說堅(jiān)決不動(dòng)搖，第二天姜部長(zhǎng)在人大講話了，說限購不得已而為之，吳曉靈說搞兩個(gè)市場(chǎng)，商品房放開。過兩天又講了，說這個(gè)不行，堅(jiān)決不動(dòng)搖，看來這個(gè)事還是不行。我昨天晚上10個(gè)消費(fèi)者跟房地產(chǎn)不搭界的人，跟我一起吃飯，問我到底該不該買房？我們到底怎么解讀這個(gè)事？

第二句話，越是模模糊糊的非定量的處理這個(gè)問題，一會(huì)兒叫遏止快速上漲，到底什么速叫快？什么速叫不快？然后回歸到理性的水平，什么是感性的水平？

水皮：你有概念嗎？比如說現(xiàn)在不說對(duì)錯(cuò)，因?yàn)槲覀儧]有辦法決定這個(gè)事情。我們就說合理回歸，這個(gè)合理的度是多少？

毛大慶：我就想說這個(gè)合理，龍湖在上海降價(jià)，然后把售樓處砸了，人家說你降這個(gè)價(jià)就不合理，因?yàn)槲业馁Y產(chǎn)貶值了，所以你就不合理。所以什么時(shí)候是合理的？什么是不合理的？我覺得用這一類詞匯太多了以后，總理可以這么講，因?yàn)榭偫泶淼氖且粋€(gè)決心，剛才秦主任也說了。但是我覺得對(duì)于一個(gè)市場(chǎng)問題，我們要怎么讓市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展？要有一個(gè)非常明確的市場(chǎng)導(dǎo)向。所以剛才曉光講這個(gè)話，我們都有這個(gè)看法，這兩個(gè)市場(chǎng)越明朗，越?jīng)]有猜疑，越能夠明確的指導(dǎo)消費(fèi)，越不明朗，有一天政策稍微發(fā)生點(diǎn)波動(dòng)，一定導(dǎo)致更大的混亂。

水皮：你作為一個(gè)最大的開發(fā)商，如果讓你在售房?jī)r(jià)格上做出合理回歸，你認(rèn)為合理回歸是多大幅度？

毛大慶：非常簡(jiǎn)單，土地價(jià)格全是公開的，建筑成本，任總在三五年之前就寫的很清楚了，現(xiàn)在鋼筋、水泥、沙子價(jià)格都是公開的。對(duì)于一個(gè)行業(yè)的價(jià)格到底怎么叫合理？就以它的合理利潤(rùn)完全是可以說的清楚的，有沒有暴利，這個(gè)問題到今天為止，很多老百姓還認(rèn)為房地產(chǎn)有暴利，今天您都說了，有很多企業(yè)關(guān)門破產(chǎn)倒閉了，還有很多人說房地產(chǎn)就是暴利，這個(gè)問題到底怎么來的？如果引導(dǎo)的非常清楚，商品房市場(chǎng)合理的利潤(rùn)率大概是多少，我們每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率大概是多少，這是可以說的清清楚楚的。

水皮：我們現(xiàn)在不管你掙不掙錢，有沒有利潤(rùn)，你虧損也跟我沒有關(guān)系。我現(xiàn)在只知道你要出現(xiàn)合理回歸，回歸到什么程度你們還愿意干下去？或者說你們不至于破產(chǎn)？

毛大慶：你不能讓房地產(chǎn)企業(yè)說干得下去叫合理，你得說市場(chǎng)認(rèn)為這個(gè)價(jià)格合理不合理，但是市場(chǎng)認(rèn)為這個(gè)合理不合理，這個(gè)是受制于生產(chǎn)資料價(jià)格所決定的。

水皮：其實(shí)我想知道你們的承受能力究竟在哪里？

毛大慶：肯定說這個(gè)企業(yè)不能賠錢了。上市公司還得對(duì)股東有交代。

水皮：銀監(jiān)會(huì)的前主席也說了，他認(rèn)為房?jī)r(jià)跌40%左右，銀行無所謂，銀行能夠承受，開發(fā)商低40%，你們能夠承受嗎？

任志強(qiáng)：銀行說的是已經(jīng)賣掉的房子，而不是開發(fā)商手里沒有賣的房子。它是從它已經(jīng)支付按揭的角度來說的。

水皮：但是如果付完按揭，還跌40%，一定會(huì)影響到你建完之后還沒有賣的房子。

任志強(qiáng)：他只管銀行的錢安全不安全。中國(guó)的按揭貸款沒有再貸款，你跌80%可能都沒有事，和40%有什么關(guān)系？因?yàn)橹挥薪衲甑陌唇屹J款是按照高房?jī)r(jià)計(jì)算的，其他的都是按低房?jī)r(jià)計(jì)算的。以前那些低價(jià)房要沒收的話，還能賺錢。

水皮：就是說銀行真無所謂了。

任志強(qiáng)：他想告訴大家責(zé)任都是你們個(gè)人背著，反正銀行不背，愛降多少降多少。這是完全對(duì)社會(huì)不負(fù)責(zé)任的一種說法。換句話說，他根本不知道國(guó)外計(jì)算再貸款的時(shí)候才算覆蓋率到多少。如果沒有再貸款的話，根本用不著算這個(gè)帳，算這個(gè)帳是很愚蠢的辦法，只能把基本概念給弄錯(cuò)。

孟曉蘇：我聽了這個(gè)以后，第一，感到很高興。因?yàn)槲覀儚?6年建議實(shí)行住房抵押貸款的時(shí)候，中國(guó)還沒有住房抵押貸款。當(dāng)時(shí)銀行在97年發(fā)了文件以后，還不愿意實(shí)行住房抵押貸款，為了說服銀行老百姓會(huì)還錢，我們用了三年時(shí)間，他們才開始做住房抵押貸款?，F(xiàn)在大家看到了，銀行的統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)下跌40%，銀行老按揭都不會(huì)出風(fēng)險(xiǎn)，這說明我們給銀行提供了一個(gè)多么好的金融產(chǎn)品。我們要看看13年前提供了多么好的產(chǎn)品。

第二個(gè)感覺，憂慮。如果真認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌40%，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)問題，那就有毛病了。中國(guó)經(jīng)濟(jì)出問題，就業(yè)會(huì)出問題，相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)出問題。那個(gè)時(shí)候銀行能夠扛住嗎？所以一定要在一個(gè)更大的環(huán)境下來看待所謂房?jī)r(jià)下跌40%會(huì)不會(huì)給銀行資產(chǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)的問題。

水皮：從銀行角度來看，當(dāng)然沒有什么大事，但是如果真要房?jī)r(jià)下跌40%，影響的是整個(gè)經(jīng)濟(jì)。還有兩位沒有表態(tài)，你們覺得跌40%算不算合理回歸？

鄂俊宇：40%肯定有問題，對(duì)于社會(huì)也好，對(duì)各種結(jié)構(gòu)的影響都非常大。所謂的合理價(jià)格就是買賣雙方在沒有第三方干預(yù)的情況下，都接受的價(jià)格，就是合理的價(jià)格。

水皮：這個(gè)不成立，沒有買賣雙方自愿達(dá)成價(jià)格這一說，因?yàn)橛械娜耸潜幌拶彽?，有的人是有資格購房的，但是既然說一定要出現(xiàn)合理回歸，現(xiàn)在我就等著合理回歸，你說40%不合理，30%合理不合理？

鄂俊宇：房?jī)r(jià)的問題，一個(gè)區(qū)域發(fā)展階段不同，在北京也是一樣，我們過去這幾個(gè)月，通州的房子下跌比較大。但是像海淀地區(qū)的房子，供應(yīng)量比較低，教育資源也豐富，所以它永遠(yuǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。它存在差異是正常的，差異指標(biāo)不好講，所以合理的價(jià)格大家都能接受。

水皮：合理的回落，不管怎么解釋，都有一個(gè)合理的說法。這是不是一個(gè)政策口徑的重大變化？

劉曉光：重大變化。原來是控制個(gè)別城市的房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。我看前幾天領(lǐng)導(dǎo)的講話，是控制到一個(gè)合理的價(jià)格水平。但是第二句話講到還要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這是一個(gè)重大的變化。也就是跟原來的講話口徑完全不一樣了。我也在想這個(gè)問題，合理的價(jià)格水平是什么水平？合理價(jià)格背后是合理土地供應(yīng)量、合理的土地價(jià)格、合理的資金供應(yīng)，沒有這些東西怎么能夠達(dá)到一個(gè)合理的價(jià)格水平呢。

水皮：包括土地的供應(yīng)，對(duì)于地方政府來講，很難出現(xiàn)中央政府認(rèn)為的合理價(jià)格。因?yàn)槊總€(gè)人角度不一樣，如果是靠它吃飯的人，一定會(huì)認(rèn)為高一點(diǎn)好，如果不靠它吃飯的人，一定希望它低一點(diǎn)好。不知道這個(gè)扣兒怎么解？你說要合理回歸，那么土地價(jià)格要合理回落，我才有可能把成本降下來。地方政府怎么做呢？同一塊地拿出來，它是招拍掛，你們競(jìng)拍。那么競(jìng)價(jià)之下怎么會(huì)往下競(jìng)呢？怎么產(chǎn)生一個(gè)合理的低價(jià)？

劉曉光：所以今天一直不涉及土地制度改革問題，這就是一個(gè)很深刻的問題了。如果說不涉及土地制度改革，那么房?jī)r(jià)肯定很難合理的降下來。咱們都知道北京現(xiàn)在在這個(gè)位置樓面25000左右了，這個(gè)差價(jià)基本上政府拿走了，各地方也一樣。要保持一個(gè)合理的價(jià)位，那么包括合理的土地供應(yīng)價(jià)格、合理的土地供應(yīng)量、合理的商品房的供應(yīng)量，這個(gè)可能是一個(gè)體系。

水皮：我覺得這個(gè)合理，我們臺(tái)上很難做出一個(gè)基本判斷，可能都是事后才知道那個(gè)區(qū)位是合理的，需要通過什么來博弈呢？需要通過整個(gè)市場(chǎng)的真實(shí)需求和擁有的資金量和政策的期望值，實(shí)際上就是一個(gè)市場(chǎng)跟政策的一個(gè)博弈。我說的市場(chǎng)是一個(gè)大市場(chǎng)，包括我們?cè)谧拿恳晃?。大家很辛苦，坐在這里的朋友基本上沒有動(dòng)，應(yīng)該是非常關(guān)注這個(gè)話題。我們打破一下規(guī)矩，看看臺(tái)下有沒有朋友需要跟臺(tái)上互動(dòng)溝通交流的。

提問：我問任總一個(gè)問題，我記得任總曾經(jīng)有一個(gè)觀點(diǎn)，供需決定價(jià)格，從市場(chǎng)觀點(diǎn)看，但是目前中國(guó)市場(chǎng)的商品房，似乎變成了一個(gè)投資符號(hào)，變成了一個(gè)投資品。如果要說沒有別的條件限制的話，因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)在其他的稅收政策沒有跟上，如果讓有錢人自己隨意買，按照中國(guó)資產(chǎn)存量來看，多少房子也不夠他們買，你怎么看這個(gè)問題？

任志強(qiáng)：你有多少錢，多少房子不夠你買的。

提問：中國(guó)有錢人多的是，買房子，一層一層的買，一個(gè)門洞一個(gè)門洞的買。

任志強(qiáng)：大概就是20多萬億的存款，全國(guó)20多萬億存款都買了，也就買5年的房子量，一年5萬多億，你還有多少錢？全部總量也就是70萬億。你要是把現(xiàn)有的供應(yīng)量和生產(chǎn)量增加的話，你買得起嗎？

我問你一個(gè)問題，說不準(zhǔn)投資，中國(guó)政府現(xiàn)在要建公租房，哪個(gè)不是投資？沒有投資能夠建公租房嗎？你怎么知道買門洞的人沒有把房子租出去，沒有租出去，那等于沒有租賃市場(chǎng)。哪個(gè)酒店不是投資者投資的，不投資房子能夠租給臨時(shí)進(jìn)來的客人住嗎？怎么就不能投資呢？都說房子不能投資，都不能投資投什么？那就沒有酒店了，沒有出租公寓了。國(guó)貿(mào)旁邊好幾個(gè)出租公寓都投了那么多年了，你就把它撤銷了，來的人住哪兒？買不起房子也不能不準(zhǔn)別人投資。

水皮：投機(jī)跟投資概念的確很難弄清楚，我們待會(huì)兒會(huì)談到這個(gè)問題。

提問：我是財(cái)經(jīng)雜志的，我有三個(gè)問題想問一下臺(tái)上房地產(chǎn)企業(yè)的代表，第一個(gè)問題，調(diào)控咱們一方面大量新建保障房，另外一方面為商品房進(jìn)行限購，有這么一種觀點(diǎn)，兩步走可能是對(duì)小企業(yè)進(jìn)行洗牌的一個(gè)過程。比如說現(xiàn)在咱們北京市規(guī)定在商品房和保障房建立過程中，規(guī)定開發(fā)商必須在土地里面要建多少比例的保障房，保障房的開工進(jìn)度不能滿足商品房。種種措施，對(duì)于像萬科這樣的大企業(yè)沒有問題，但是對(duì)于小型的開發(fā)企業(yè)來說，如果要讓他先建保障房，很難保證他的資金回流。

水皮：實(shí)際上你問的就是對(duì)小企業(yè)是不是不公平的問題？

毛大慶：我不能回答這個(gè)問題。孟總給說說？

任志強(qiáng)：我覺得提的前提就是錯(cuò)誤的，北京市招投標(biāo)的時(shí)候已經(jīng)告訴地上有保障性住房或者沒有保障性住房，你要覺得資金有限，你別投，你投純商品房就沒事了。但是倒過來說，保障性住房最有資金保障，你不賣保障性住房，你賣商品房，可能被限購，賣不出去。資金流應(yīng)該先回來，怎么能夠后回來呢？我沒有明白你提的這個(gè)，因?yàn)槟銈兲庑辛?，所以你沒有太搞清楚。保障性住房先開工是政府的規(guī)定。

水皮：誰跟地說保障性住房的資金非常有保障？

任志強(qiáng)：它分為幾類，第一類是經(jīng)濟(jì)適用房。它一定比商品房賣的快。第二類限價(jià)房。限價(jià)房一定比商品房賣的快，因?yàn)檫@兩個(gè)價(jià)格便宜。第三類，廉租房。廉租房是政府按照規(guī)定給你錢的，開工之前就寫好了，最后竣工給你多少錢，都說好了。

水皮：大家很關(guān)心寫在紙上的錢，什么時(shí)候能夠變成發(fā)給農(nóng)民工的工資。

任志強(qiáng)：這個(gè)是政府的事，如果政府都不遵守紀(jì)律，都違反規(guī)定，那你就不能跟我們開發(fā)商說事，那就是政府違約的問題了，她提的不是政府違約。從目前來看，這幾類保障性住房都是先拿錢，只有一類公租房，公租房是特定的。投標(biāo)的時(shí)候別投公租房就行了。沒有公租房那部分都是先給錢的。

水皮：任總說的是理想狀態(tài)，政府有沒有可能在公租房建設(shè)上違約？

任志強(qiáng)：有，我沒有說沒有。大量的政府都可能違約。但是政府違約你也得簽，政府限購還不合法呢，你不還得干嘛。

水皮：第二個(gè)層面就是對(duì)大企業(yè)、小企業(yè)是不是有區(qū)別？

毛大慶：不見得是因?yàn)橛信浼Ｕ闲宰》慷鴮?dǎo)致小企業(yè)做不了。這兩個(gè)問題沒有必然的關(guān)系。剛才任總也解釋了，配件里面占的比重更大的是限價(jià)房，公租房、廉租房比例還是相對(duì)小的。另外，限價(jià)房實(shí)際上比商品房銷售更有保證。而且它的有穩(wěn)定的客源和有一定的時(shí)間內(nèi)，你一定能夠賣出去。所以這個(gè)問題上并不是因?yàn)橛信浼?dǎo)致小企業(yè)做不了?，F(xiàn)在有可能在這輪調(diào)控里面，有一些小企業(yè)做不了的原因，由于限價(jià)使得原來拿的比較貴的地?zé)o法照原來的預(yù)期賣出去。另外，由于限購而使它的銷售速度大幅衰減，使它的現(xiàn)金流跟不上，使這個(gè)企業(yè)無法做下去?？赡苡捎谶@些問題使一些中小型企業(yè)比較困難。但是在這種情況下，中小企業(yè)也未必不好過，還得分在哪兒。到今天為止，很難量化說這些問題。至于說房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)格局，我覺得過去的時(shí)候，過于分散，這個(gè)行業(yè)是極度分散的一個(gè)行業(yè)。去年基本上前10大開發(fā)企業(yè)，在全國(guó)的市場(chǎng)占有率，加在一塊也就是10%多點(diǎn)，實(shí)際上是高度分散的行業(yè)。未來會(huì)不會(huì)走向相對(duì)的集中？我認(rèn)為這是一定會(huì)的。

水皮：不知道大慶這個(gè)說法，你對(duì)比一下今年或者是去年，你們的市場(chǎng)份額在上升還是在下降？

毛大慶：今年還沒有出數(shù)據(jù)，所以我確實(shí)不知道。

水皮：去年應(yīng)該是上升的。

毛大慶：去年比前年是上升的。

水皮：你們連續(xù)幾年都是上升的。

毛大慶：對(duì)。

水皮：所以萬科有一個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于大企業(yè)來說，未必就是不利的，因?yàn)槟敲炊嘈∑髽I(yè)在那里爭(zhēng)奪資源，很容易就起到一個(gè)哄抬物價(jià)的作用。所以調(diào)控的結(jié)果是萬科的市場(chǎng)份額，實(shí)際上歷年都在增加，但是我不知道今年還能不能增加。

提問：第二個(gè)問題，對(duì)于保障房的土地來說應(yīng)該是沒有什么疑問的，因?yàn)檎诖罅χС?，但是?duì)于保障房的融資渠道，因?yàn)榇罅康谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)，大家對(duì)于它后續(xù)資金的跟進(jìn)也是比較關(guān)注的。包括開發(fā)商到底有沒有盈利，資金能不能跟上？

孟曉蘇：人們一提到建房有認(rèn)為是開發(fā)商的責(zé)任。這個(gè)觀念已經(jīng)過去了。我們現(xiàn)在已經(jīng)確立了建設(shè)兩個(gè)體系的目標(biāo)，商品房和保障房今后要齊頭并進(jìn)，保障房由誰提供？在98年的房改方案就明確提出，由政府來建立住房保障體系。因?yàn)檎斩?，政府要?fù)責(zé)社會(huì)公平，政府還要為那些租房子而交不起租金的給他們補(bǔ)貼，所以這是政府責(zé)任。

剛才這位記者朋友也問道了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)洗牌的問題，我們不能光看到一些企業(yè)退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)該看到隨著保障房建設(shè)又有一批新的產(chǎn)生，他們又進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，各地為了適應(yīng)保障房建設(shè)的需要，已經(jīng)紛紛成立了土投、城投、保開這樣的一些新的企業(yè)，就像80年代成立的城建、住總一些，這些企業(yè)是住房的生力軍。

提問：最后一個(gè)問題是關(guān)于保障房的入住管理問題，前一段時(shí)間北京的保障房入住管理和分配都出現(xiàn)了問題，想聽聽大家在這個(gè)方面的看法。

水皮：其實(shí)還有一個(gè)分配問題，怎么分配公平。

秦虹：到底是分配問題還是管理問題？

提問：都有。

秦虹：分配問題，當(dāng)然要堅(jiān)持公開、公正，首先是程序上公開，現(xiàn)在要求各個(gè)地方，首先在程序上公開。然后資格審查要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，同時(shí)加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。以此來推動(dòng)他公平性。文件至少這樣規(guī)定，也要求各個(gè)地方這樣做，歷來如此。但是有一些地方，為什么出現(xiàn)幾連號(hào)這些東西，可能也有一些地方操作上有一些問題，文件歷來是這樣規(guī)定的。執(zhí)行到不到位，我想這個(gè)是需要監(jiān)督的。一個(gè)是程序要公開，來保證它最后的公平性。管理就更加復(fù)雜，更加難了。現(xiàn)在中國(guó)搞了這么大的保障性住房，能不能管好？我覺得地方政府面臨的挑戰(zhàn)比建設(shè)的挑戰(zhàn)還要大。因?yàn)橄窆沧赓U住房和廉租住房，產(chǎn)權(quán)都是政府的，政府作為產(chǎn)權(quán)人，所有的小區(qū)的物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人要承擔(dān)，維護(hù)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用政府承擔(dān)。如果我們的保障性住房不能夠管好，就有可能淪為貧民窟、臟亂差等等問題。美國(guó)有一些貧民窟就是當(dāng)年的公房形成了貧民窟，一開始管的挺好，但哪年大幅度削減了費(fèi)用，沒有投入，這個(gè)小區(qū)很快就衰敗了，治安的問題、衛(wèi)生的問題全部出現(xiàn)了，但是反過來政府增加投入，加強(qiáng)管理，這個(gè)小區(qū)又變成一個(gè)好的示范小區(qū)了。美國(guó)的哥倫比亞就出現(xiàn)過這樣的案例。這對(duì)于中國(guó)政府是一個(gè)非常大的警示。我們建了保障性住房，四個(gè)環(huán)節(jié)：建、分配管理退。這四個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，建是最容易的。建房子難嗎？不難，后面的才叫難，因?yàn)楹竺婺芊癖ＷC分配的公平、公正，這里面還涉及一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)問題，標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，包括在合理標(biāo)準(zhǔn)下能夠保證公平、公正，第二，管理如何能夠管的好？長(zhǎng)期使保障性小區(qū)融入社會(huì)。最后的不符合保障性住房入住的人如何退出。建房子兩三年就建好了，我們的管、退要長(zhǎng)期管理，大量的投入，人力、財(cái)力的投入，我們是否做好了準(zhǔn)備，這是對(duì)各級(jí)政府的巨大考驗(yàn)。

水皮：有沒有一個(gè)成熟的值得借鑒的？新加坡公租房管理是最最好的，但是好象現(xiàn)在新加坡房?jī)r(jià)也失控了。第二個(gè)，建設(shè)部有沒有著手做這樣的規(guī)范性的東西？

秦虹：新加坡從去年開始到今年上半年，房?jī)r(jià)漲的非?？?，私人住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲的很快地。不僅如此，85%的政府祖屋二手房價(jià)格也漲的很快。為什么呢？就是因?yàn)樗砰_了移民政策，它原來是一個(gè)孤立的國(guó)家，它的房?jī)r(jià)壓力不大，但是一放開政策，大量的移民進(jìn)去，私人住房開始暴漲。

新加坡的管理，85%人住在政府的祖屋里面管理比較好，但是新加坡500萬人口，政府管理祖屋，從規(guī)劃、建設(shè)到管理有多少人？8000多人。北京是它的4倍，政府對(duì)保障性住房如果要做的比例很大，如果要做的很好，很不容易。

水皮：北京至少要4萬人來管理廉租房。

任志強(qiáng)：不對(duì)，如果按照香港同樣算，700萬人口，有18000人管。中國(guó)2000萬人口，大約8萬到10萬人來管理這個(gè)。北京剛剛派香港房屋署的人來講，告訴他們教教北京人怎么管。我們問了一下北京的住房辦，現(xiàn)在40個(gè)人。

秦虹：得看多大比例。

任志強(qiáng)：北京即使按照目前的口徑計(jì)算，預(yù)計(jì)要到20%。這是政府工作報(bào)告里面寫的。如果按照這樣算的話，也得幾萬人才能管得了?，F(xiàn)在還不知道。過去房管局只管現(xiàn)在北京總量不到四分之一的房子，大概1億多平方米左右，將近10萬人的部隊(duì)。各區(qū)的房?jī)r(jià)局加起來，市房管局到區(qū)房管局加起來。

提問：請(qǐng)問科技和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)動(dòng)房地產(chǎn)有哪些沖擊和挑戰(zhàn)？以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些機(jī)遇？

孟曉蘇：你問這個(gè)問題讓我想起了當(dāng)時(shí)由我們提出來的一個(gè)提法，叫鼠標(biāo)加水泥。因?yàn)楫?dāng)時(shí)在網(wǎng)絡(luò)熱的時(shí)候，我們覺得網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際，我們?cè)谝淮螘?huì)上我提出來，我們需要網(wǎng)絡(luò)加房屋，鼠標(biāo)加水泥。應(yīng)該說網(wǎng)絡(luò)對(duì)于房屋的高科技品質(zhì)的這種高端化，起到了非常好的作用?，F(xiàn)在居住在房屋里的不管是什么樣房子的老百姓，他們都離不開互聯(lián)網(wǎng)了。

任志強(qiáng)：嚴(yán)格說起來，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)還沒有做到，所以現(xiàn)在在不斷擴(kuò)大它的互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的服務(wù)。過去僅僅是廣告、媒體宣傳，現(xiàn)在已經(jīng)有了網(wǎng)上交易，房屋直接交易，也有了采購平臺(tái)、信譽(yù)平臺(tái)，但是支付寶和其他功能還沒有跟上。如果按照馬云的辦法，把房子也變成這樣一種加以方式的話，互聯(lián)網(wǎng)在這個(gè)方面還有很大的作用。尤其是政府在實(shí)施管理上和房屋管理有關(guān)系的，和人員信譽(yù)有關(guān)系的，和人均收入保障等等有關(guān)系的這些幾乎還是空白，或者是零，如果中國(guó)要收房產(chǎn)稅的話，第一個(gè)前提條件就是所有的信息要完全公開、透明，這個(gè)根本做不到。如果互聯(lián)網(wǎng)能夠提供服務(wù)更好一些的話，一定會(huì)比現(xiàn)在的市場(chǎng)交易情況好的多。但是我們互聯(lián)網(wǎng)可能還沒有來得及信怎么樣能夠做更好的服務(wù)。

水皮：房產(chǎn)稅的征收一定要建立在互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，在聯(lián)網(wǎng)沒有推出之前，房產(chǎn)稅不應(yīng)該征收。是不是這個(gè)意思？

孟曉蘇：這個(gè)觀點(diǎn)很奇怪，到底是新開征房產(chǎn)稅，然后才完善信息體系，還是一定要建立好信息體系，乃至動(dòng)用民政，乃至把公安系統(tǒng)的信息資料都要輸入進(jìn)去才能夠征房產(chǎn)稅，我覺得這件事情已經(jīng)被有些人越談越糊涂了。

任志強(qiáng)：姜部長(zhǎng)說得先把信息系統(tǒng)建立了才能解決限購的問題和其他的相關(guān)問題。

孟曉蘇：已經(jīng)搞了好幾年了，所以搞不出來。

毛大慶：剛才大家談了半天新加坡的住房保障的系統(tǒng)，這里面可能住過新加坡保障房和建過保障房，我是直接參與的。新加坡保障房最根本的分配制度，就是源于公民的信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和透徹的動(dòng)態(tài)。這個(gè)公開不是全社會(huì)能夠公開，是政府非常清晰的甄別申請(qǐng)的資格以及退出的資格。今天談的所有保障房的制度其實(shí)是不一樣的，人家一張身份證，你的納稅情況、資產(chǎn)情況，包括你的犯罪紀(jì)錄，包括你的購房情況，一劃，清清楚楚。在這個(gè)問題上，我們保障性住房的鋼筋混凝土的建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過了制度設(shè)計(jì)。這是一個(gè)重大問題。

水皮：你無意中提到了剛才談?wù)摰膯栴}的一個(gè)基礎(chǔ)，如果信息不對(duì)稱，很都雞同鴨講。包括很多后面政策選擇，如果沒有信息做支撐，征信系統(tǒng)不完全的話，可能只會(huì)游于形式，甚至走向反面。房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中間，我一直認(rèn)為是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)過快上漲，有行業(yè)在城鎮(zhèn)過程中突出位置的原因，也有最近幾年因?yàn)閼?yīng)對(duì)金融危機(jī)導(dǎo)致的貨幣狂發(fā)這么一個(gè)背景。這個(gè)背景不能忽略。08年房地產(chǎn)政策調(diào)控的時(shí)候，我們覺得還是可以分析的，09年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況？當(dāng)開發(fā)商投資下降到一定程度，到庫存的存量下降到一定程度，市場(chǎng)會(huì)做出什么反應(yīng)？可以預(yù)期，但是我們發(fā)現(xiàn)這次不能預(yù)期，為什么？因?yàn)檎咝盘?hào)在不斷變化，或者講在層層加碼。剛才劉曉光說口徑上出現(xiàn)了重大的變化。怎么理解？其實(shí)我們還沒有時(shí)間來消化和理解。但是我覺得從趨勢(shì)角度來講，中國(guó)搞的還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是那句話，行政干預(yù)是必要的，當(dāng)市場(chǎng)失靈的時(shí)候。過度行政干預(yù)，市場(chǎng)也會(huì)失靈。人民的歸人民，政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。下一步更重要的是制度設(shè)計(jì)和安排，因?yàn)檎吖艿昧艘粫r(shí)，管不了一世，如果政策能夠管一世，我們就退回去搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。

最后一個(gè)問題實(shí)際上給我們帶來了一點(diǎn)亮色，從這個(gè)角度來講，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的前景，我覺得應(yīng)該抱有非常樂觀的心態(tài)。因?yàn)槌擎?zhèn)化僅僅走到一半，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在持續(xù)高速的增長(zhǎng)。我覺得房地產(chǎn)一定也會(huì)達(dá)到宏觀調(diào)控的預(yù)期，健康發(fā)展。感謝各位跟我們一起交流。謝謝各位。