年報大幕將至上市房企業(yè)績分化背后露頹勢

2012年02月04日 01:40
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道作者：張望

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這個冬天，對于上市房企來說，顯得格外漫長。

本報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2月2日收盤，在A股146家房地產(chǎn)上市公司中，除了長期停牌的\*ST大通(000038.SZ)、S\*ST天發(fā)(000670.SZ)、*ST海鳥(600634.SH)等3只股票，只有6只股票在120日漲跌幅區(qū)間呈現(xiàn)正數(shù)，4只漲跌幅為零，133家上市房企股價均為下跌，其中，跌幅超過30%的多達(dá)68家，跌幅最高的是萊茵置業(yè)(000558.SZ)、高達(dá)51.9%。

與此相對應(yīng)的是，中國指數(shù)研究院2月2日公布的數(shù)據(jù)表明，樓市的氣候相比自然氣候更為寒冷。

1月份，全國300個城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%；推出土地面積11484萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%，其中，住宅類用地面積3889萬平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。

不僅如此，1月份，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，延續(xù)了去年9月以來的價格調(diào)整之勢。

山西證券研報指出，如果行業(yè)房價普遍下降15%，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將下降至26.5%，將會是近5年來最低水平。

房地產(chǎn)行業(yè)開局不利的背后，是上市房企經(jīng)營陷入了由盛至衰的循環(huán)，而與房地產(chǎn)息息相關(guān)的上市公司，同樣不可避免受到波及。

業(yè)績分化背后的頹勢

年報大幕拉開之際，上市房企逐漸露出廬山真面目。

首當(dāng)其沖的是中小房地產(chǎn)上市公司的利潤直線下降。

1月31日，萊茵置業(yè)(000558.SZ)披露業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計2011年1月1日至2011年12月31日，歸屬于上市公司股東的凈利潤為5100萬元—6700萬元，同比下降60%—70%。

萊茵置業(yè)自稱業(yè)績下滑的原因在于，受國家宏觀政策調(diào)控及房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，公司開發(fā)的部分房地產(chǎn)項目本年度未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件導(dǎo)致公司2011年銷售額下降。

ST珠江(000505.SZ)同樣將業(yè)績下降歸結(jié)為可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售收入大幅減少，不同的是，ST珠江預(yù)計2011年凈利潤虧損約5000萬元至6000萬元，披星戴帽在所難免。

不久前宣稱未有投資房地產(chǎn)以外行業(yè)計劃的陽光股份(000608.SZ)，亦預(yù)計2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%，原因也是結(jié)算商品房銷售收入比2010年同期有較大幅度的減少。

而預(yù)計2011年度業(yè)績虧損的東方銀星(600753.SH)，由于公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目已經(jīng)結(jié)束，且無新開工房地產(chǎn)項目，致使原為公司主要收入來源的房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)收入。

萬方地產(chǎn)(000638。SZ)也是青黃不接，其2011年度業(yè)績預(yù)告稱，歸屬于上市公司股東的凈利潤比上年同期下降約92%，原因在于公司前期項目已開發(fā)完畢，新實施的項目尚處于開發(fā)期，還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

不過，從目前發(fā)布年報預(yù)告的上市房企來看，同樣受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，上市房企的業(yè)績卻出現(xiàn)明顯分化，只是中小房地產(chǎn)公司利潤下降，而大公司基本保持業(yè)績增長。

保利地產(chǎn)(600048.SH)業(yè)績快報顯示，2011年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約470億元，同比增長31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約65億元，同比增長32.39%。

但東方證券研報認(rèn)為，保利地產(chǎn)2011年凈利潤額低于預(yù)測數(shù)約5%，廣發(fā)證券則稱，其銷售目標(biāo)完成率為92%。

萬科A(000002.SZ)宣告，2011年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，實現(xiàn)銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。雖然在公布全年銷售業(yè)績的同時，萬科A并未透露2011年的利潤增長情況，但據(jù)中投證券預(yù)估，其去年的凈利潤率將達(dá)到14.8%和同比2010年的14.3%有所提高。

而廣發(fā)證券表示，萬科A去年的銷售目標(biāo)完成率也只為93%。

然而，截至1月31日，地產(chǎn)板塊約66家公司公布了業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報，其中67%的業(yè)績均實現(xiàn)增長。

但國信證券認(rèn)為，上市房企已預(yù)告的良好業(yè)績鎖定性，源于過去三年的銷售持續(xù)增長，且預(yù)售制導(dǎo)致項目結(jié)算滯后，均價上揚保障了毛利率穩(wěn)定。

福建一家上市房企董事長亦告訴本報記者，上市房企的年度利潤，大多以交付房產(chǎn)、開具發(fā)票等作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，更多的是反映確認(rèn)年度之前的銷售情況，并不能完全體現(xiàn)當(dāng)年的銷售成績和整體情況。

而根據(jù)廣發(fā)證券今年1月份對23家重點覆蓋的A股房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行電話調(diào)查結(jié)果，只有萬科A、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、華僑城A(000069.SZ)和中南建設(shè)(000961.SZ)的銷售表現(xiàn)令人滿意，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)和金融街(000402.SZ)的表現(xiàn)也可接受，但更多的公司由于區(qū)域限購、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不理想、工程進(jìn)度滯后、錯過推盤時機等種種原因，導(dǎo)致銷售大幅未達(dá)年初預(yù)期。

甚至有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年有85%左右的房企沒有完成銷售任務(wù)。

廣發(fā)證券調(diào)研報告指出，由于銷售的不暢，各家公司的庫存都有所增長，庫存較為嚴(yán)重的公司，目前手上的可銷貨值已經(jīng)達(dá)到2011 年實際銷售額的兩倍，加速周轉(zhuǎn)去庫存是當(dāng)務(wù)之急。而大多數(shù)公司都不同程度地放慢了開工節(jié)奏，有的公司從去年年中起就下調(diào)了新開工面積，2012 年壓縮開工是大勢所趨。年實際銷售額

國泰君安證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)研究報告亦稱，2012年上半年行業(yè)庫存繼續(xù)攀升，開發(fā)商未來銷售壓力也將繼續(xù)加大，量價基本面繼續(xù)向下探底，但在中期之后開發(fā)商銷售壓力將小幅緩和。投資的不景氣將貫穿2012全年，投資的新開工和拿地將持續(xù)下墜。

上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)“唇亡齒寒”

上市房企過冬，涉及房地產(chǎn)的上市公司也受到了牽連。

主營業(yè)務(wù)為交通、能源、空氣液體凈化過濾材料、紡織用品等的泰達(dá)股份(000652.SZ)，其1月31日刊登的2011年度業(yè)績預(yù)告，將凈利潤比上年同期下降90%—100%的原因之一歸結(jié)為：房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控在2011年持續(xù)進(jìn)行，公司區(qū)域開發(fā)產(chǎn)業(yè)所開發(fā)的土地招拍掛進(jìn)展不順，區(qū)域開發(fā)產(chǎn)業(yè)對公司2011年度業(yè)績貢獻(xiàn)同比大幅下降。

而在2009年和2010年，泰達(dá)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只占主營業(yè)務(wù)收入比例的6.12%和9.01%。

同一天披露年報的武漢控股(600168.SH)，也“中彈”房地產(chǎn)調(diào)控政策，其2011年凈利潤同比下降44.91%，公司稱首要原因為受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響，房地產(chǎn)銷售收入下降。

就連主營為旅游觀光及相關(guān)客運服務(wù)的桂林旅游(000978.SZ)，也受房地產(chǎn)拖累。

2月1日，桂林旅游發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，公司2011年業(yè)績與2010年業(yè)績基本持平?？墒?，西南證券點評認(rèn)為，桂林旅游業(yè)績低于市場預(yù)期，是地產(chǎn)項目福隆園實際結(jié)算低于預(yù)期，雖然福隆園土地銷售早已協(xié)議確定價格和出售面積，但因政策、資金等因素，實際地產(chǎn)結(jié)算低于預(yù)期。

之前，桂林旅游預(yù)計福隆園地產(chǎn)項目售出土地210畝，2011年實際僅售出土地40畝，僅貢獻(xiàn)利潤1100萬元，較市場預(yù)計的4900萬元低78%，而2010年該項目貢獻(xiàn)的凈利為2631萬元。

感到寒意的不僅是直接介入房地產(chǎn)的企業(yè)，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的上市公司，同樣被波及。

1月31日，主營業(yè)務(wù)為氣霧劑系列產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、生產(chǎn)與銷售的彩虹精化(002256.SZ)緊急修正業(yè)績，預(yù)計2011年公司凈利比上年同期下降10%-35%。

實際上，房地產(chǎn)低迷，正在把低溫傳導(dǎo)至鋼鐵、水泥、建材、家居等上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至將引發(fā)多個行業(yè)需求萎縮。

1月31日，鞍鋼股份(000898.SZ，00347.HK)在業(yè)績預(yù)告中表示，預(yù)計2011年歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損約21.51億元(基本每股收益約-0.297元/股)，主要是原燃料價格漲幅高于鋼材價格漲幅以及高爐檢修等因素影響，尤其是四季度鋼材價格大幅下降。而2011年前三季，鞍鋼股份盈利為2.39億元。

此外，凌鋼股份(600231.SH)、南鋼股份(600282.SH)、馬鋼股份(600808.SH)00323.HK)也紛紛預(yù)計2011年度凈利潤同比下降50%以上。

更有甚者，2011年前三季度實現(xiàn)2084.31萬元凈利潤的韶鋼松山(000717.SZ)，1月31日卻公告全年預(yù)虧達(dá)到11.70億元，相比下降56倍。

同在1月31日，洛陽玻璃(600876.SH，01108.HK)和(601600.SH，02600.HK)亦雙雙公告，預(yù)計2011年度歸屬于公司股東的凈利潤將比上年同期減少50%以上，主要原因皆為產(chǎn)品售價大幅下跌。

盡管如此，安邦咨詢還認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控去年對行業(yè)的打擊不明顯，這種調(diào)控的威力恐將延后到今年顯現(xiàn)。因為去年有續(xù)建項目和保障房項目，而今年二者都會減少，影響會比較大。

與房地產(chǎn)企業(yè)本身相比，雖然房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)有一定的滯后性和緩沖期，但不景氣的信號確實已經(jīng)彌漫開來。

即使是一向被視為剛需的家電業(yè)，其行業(yè)上市公司2011年的業(yè)績也是冰雪相逼，美菱電器(000521.SZ)、ST科龍(000921.SZ)、深康佳(000016.SZ)等的凈利潤，同比下降均達(dá)到50%以上，萬家樂(000533.SZ))、彩虹股份(600707.SH)同樣預(yù)虧。

作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的溫度計，房地產(chǎn)不景氣帶來的沖擊波還會持續(xù)發(fā)揮威力。2月1日，廣東東莞楷模家居集團有限公司董事長徐國芳表示，樓市不景氣首先沖擊的是房地產(chǎn)企業(yè)，接著便是家具和電器等房地產(chǎn)下游企業(yè)，2011年中國家具行業(yè)銷量大概下降30%，整個市場正在下降的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。

資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)占到PVC下游需求總量的65%左右，但2011年，PVC的開工率只在55%左右。

中國指數(shù)研究院研究資料表明，家居作為與房地產(chǎn)關(guān)系密切的相關(guān)行業(yè)，受調(diào)控影響頗大。但由于政策傳導(dǎo)的滯后性，2011年上半年家居市場狀況仍保持良好，廣大企業(yè)比較樂觀，之后市場逐步萎縮、交易量下滑，出現(xiàn)競爭加劇、銷售不暢等情況。

房地產(chǎn)市場的調(diào)整還會給銀行帶來的負(fù)面影響。銀監(jiān)會多次為國內(nèi)商業(yè)銀行進(jìn)行的壓力測試顯示，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場更慘烈的現(xiàn)象，銀行的業(yè)績可能會因此下滑。

而東方證券在2月2日的晨會紀(jì)要中表示，考慮到房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資的影響還將繼續(xù)暴露，固定資產(chǎn)投資增速仍然處于下滑趨勢中。房地產(chǎn)市場調(diào)整對宏觀經(jīng)濟的影響還未充分暴露。

值得注意的是，盡管中國房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低，房地產(chǎn)市場調(diào)整可能引致的風(fēng)險主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會像美國那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場的塌陷。由于房地產(chǎn)風(fēng)險的傳導(dǎo)過程，多層次的產(chǎn)業(yè)鏈條具有一定時滯，從而為化解風(fēng)險提供了必要的時間和空間。

但國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部主任范劍平在“第十六屆中國資本市場論壇”上表示，最棘手的問題就是在過去5年間，房地產(chǎn)給國家?guī)砭薮蠼Y(jié)構(gòu)調(diào)整壓力?！胺康禺a(chǎn)帶動了鋼鐵、有色、化工、建材等高能耗產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展，原來這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩，金融危機發(fā)生后，由于房地產(chǎn)仍然火爆，不僅沒有把落后產(chǎn)能淘汰，反而繼續(xù)擴張?！?