年報(bào)大幕將至上市房企業(yè)績(jī)漸露真容

2012年02月06日 04:32
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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這個(gè)冬天，對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，顯得格外漫長(zhǎng)。

本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2月2日收盤(pán)，在A股146家房地產(chǎn)上市公司中，除了長(zhǎng)期停牌的\*ST大通(000038.SZ)、S\*ST天發(fā)(000670.SZ)、*ST海鳥(niǎo)(600634.SH)等3只股票，只有6只股票在120日漲跌幅區(qū)間呈現(xiàn)正數(shù)，4只漲跌幅為零，133家上市房企股價(jià)均為下跌，其中，跌幅超過(guò)30%的多達(dá)68家，跌幅最高的是萊茵置業(yè)(000558.SZ)、高達(dá)51.9%。

與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)指數(shù)研究院2月2日公布的數(shù)據(jù)表明，樓市的氣候相比自然氣候更為寒冷。

1月份，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%；推出土地面積11484萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%，其中，住宅類(lèi)用地面積3889萬(wàn)平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過(guò)50%。

不僅如此，1月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8793元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，延續(xù)了去年9月以來(lái)的價(jià)格調(diào)整之勢(shì)。

山西證券研報(bào)指出，如果行業(yè)房?jī)r(jià)普遍下降15%，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將下降至26.5%，將會(huì)是近5年來(lái)最低水平。

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)局不利的背后，是上市房企經(jīng)營(yíng)陷入了由盛至衰的循環(huán)，而與房地產(chǎn)息息相關(guān)的上市公司，同樣不可避免受到波及。

業(yè)績(jī)分化背后的頹勢(shì)

年報(bào)大幕拉開(kāi)之際，上市房企逐漸露出廬山真面目。

首當(dāng)其沖的是中小房地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)直線(xiàn)下降。

1月31日，萊茵置業(yè)(000558.SZ)披露業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2011年1月1日至2011年12月31日，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為5100萬(wàn)元—6700萬(wàn)元，同比下降60%—70%。

萊茵置業(yè)自稱(chēng)業(yè)績(jī)下滑的原因在于，受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，公司開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目本年度未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件導(dǎo)致公司2011年銷(xiāo)售額下降。

ST珠江(000505.SZ)同樣將業(yè)績(jī)下降歸結(jié)為可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入大幅減少，不同的是，ST珠江預(yù)計(jì)2011年凈利潤(rùn)虧損約5000萬(wàn)元至6000萬(wàn)元，披星戴帽在所難免。

不久前宣稱(chēng)未有投資房地產(chǎn)以外行業(yè)計(jì)劃的陽(yáng)光股份(000608.SZ)，亦預(yù)計(jì)2011年凈利潤(rùn)比上年同期下降50%—80%，原因也是結(jié)算商品房銷(xiāo)售收入比2010年同期有較大幅度的減少。

而預(yù)計(jì)2011年度業(yè)績(jī)虧損的東方銀星(600753.SH)，由于公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，且無(wú)新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目，致使原為公司主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)銷(xiāo)售未實(shí)現(xiàn)收入。

萬(wàn)方地產(chǎn)(000638。SZ)也是青黃不接，其2011年度業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)比上年同期下降約92%，原因在于公司前期項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完畢，新實(shí)施的項(xiàng)目尚處于開(kāi)發(fā)期，還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

不過(guò)，從目前發(fā)布年報(bào)預(yù)告的上市房企來(lái)看，同樣受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，上市房企的業(yè)績(jī)卻出現(xiàn)明顯分化，只是中小房地產(chǎn)公司利潤(rùn)下降，而大公司基本保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

保利地產(chǎn)(600048.SH)業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2011年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約470億元，同比增長(zhǎng)31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約65億元，同比增長(zhǎng)32.39%。

但東方證券研報(bào)認(rèn)為，保利地產(chǎn)2011年凈利潤(rùn)額低于預(yù)測(cè)數(shù)約5%，廣發(fā)證券則稱(chēng)，其銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為92%。

萬(wàn)科A(000002.SZ)宣告，2011年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1075.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。雖然在公布全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，萬(wàn)科A并未透露2011年的利潤(rùn)增長(zhǎng)情況，但據(jù)中投證券預(yù)估，其去年的凈利潤(rùn)率將達(dá)到14.8%和同比2010年的14.3%有所提高。

而廣發(fā)證券表示，萬(wàn)科A去年的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率也只為93%。

然而，截至1月31日，地產(chǎn)板塊約66家公司公布了業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中67%的業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

但國(guó)信證券認(rèn)為，上市房企已預(yù)告的良好業(yè)績(jī)鎖定性，源于過(guò)去三年的銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)，且預(yù)售制導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)算滯后，均價(jià)上揚(yáng)保障了毛利率穩(wěn)定。

福建一家上市房企董事長(zhǎng)亦告訴本報(bào)記者，上市房企的年度利潤(rùn)，大多以交付房產(chǎn)、開(kāi)具發(fā)票等作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，更多的是反映確認(rèn)年度之前的銷(xiāo)售情況，并不能完全體現(xiàn)當(dāng)年的銷(xiāo)售成績(jī)和整體情況。

而根據(jù)廣發(fā)證券今年1月份對(duì)23家重點(diǎn)覆蓋的A股房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行電話(huà)調(diào)查結(jié)果，只有萬(wàn)科A、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、華僑城A(000069.SZ)和中南建設(shè)(000961.SZ)的銷(xiāo)售表現(xiàn)令人滿(mǎn)意，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)和金融街(000402.SZ)的表現(xiàn)也可接受，但更多的公司由于區(qū)域限購(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不理想、工程進(jìn)度滯后、錯(cuò)過(guò)推盤(pán)時(shí)機(jī)等種種原因，導(dǎo)致銷(xiāo)售大幅未達(dá)年初預(yù)期。

甚至有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年有85%左右的房企沒(méi)有完成銷(xiāo)售任務(wù)。

廣發(fā)證券調(diào)研報(bào)告指出，由于銷(xiāo)售的不暢，各家公司的庫(kù)存都有所增長(zhǎng)，庫(kù)存較為嚴(yán)重的公司，目前手上的可銷(xiāo)貨值已經(jīng)達(dá)到2011 年實(shí)際銷(xiāo)售額的兩倍，加速周轉(zhuǎn)去庫(kù)存是當(dāng)務(wù)之急。而大多數(shù)公司都不同程度地放慢了開(kāi)工節(jié)奏，有的公司從去年年中起就下調(diào)了新開(kāi)工面積，2012 年壓縮開(kāi)工是大勢(shì)所趨。

國(guó)泰君安證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告亦稱(chēng)，2012年上半年行業(yè)庫(kù)存繼續(xù)攀升，開(kāi)發(fā)商未來(lái)銷(xiāo)售壓力也將繼續(xù)加大，量?jī)r(jià)基本面繼續(xù)向下探底，但在中期之后開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力將小幅緩和。投資的不景氣將貫穿2012全年，投資的新開(kāi)工和拿地將持續(xù)下墜。

上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)“唇亡齒寒”

上市房企過(guò)冬，涉及房地產(chǎn)的上市公司也受到了牽連。

主營(yíng)業(yè)務(wù)為交通、能源、空氣液體凈化過(guò)濾材料、紡織用品等的泰達(dá)股份(000652.SZ)，其1月31日刊登的2011年度業(yè)績(jī)預(yù)告，將凈利潤(rùn)比上年同期下降90%—100%的原因之一歸結(jié)為：房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控在2011年持續(xù)進(jìn)行，公司區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)所開(kāi)發(fā)的土地招拍掛進(jìn)展不順，區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)對(duì)公司2011年度業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)同比大幅下降。

而在2009年和2010年，泰達(dá)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例的6.12%和9.01%。

同一天披露年報(bào)的武漢控股(600168.SH)，也“中彈”房地產(chǎn)調(diào)控政策，其2011年凈利潤(rùn)同比下降44.91%，公司稱(chēng)首要原因?yàn)槭車(chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入下降。

就連主營(yíng)為旅游觀光及相關(guān)客運(yùn)服務(wù)的桂林旅游(000978.SZ)，也受房地產(chǎn)拖累。

2月1日，桂林旅游發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，公司2011年業(yè)績(jī)與2010年業(yè)績(jī)基本持平?？墒?，西南證券點(diǎn)評(píng)認(rèn)為，桂林旅游業(yè)績(jī)低于市場(chǎng)預(yù)期，是地產(chǎn)項(xiàng)目福隆園實(shí)際結(jié)算低于預(yù)期，雖然福隆園土地銷(xiāo)售早已協(xié)議確定價(jià)格和出售面積，但因政策、資金等因素，實(shí)際地產(chǎn)結(jié)算低于預(yù)期。

之前，桂林旅游預(yù)計(jì)福隆園地產(chǎn)項(xiàng)目售出土地210畝，2011年實(shí)際僅售出土地40畝，僅貢獻(xiàn)利潤(rùn)1100萬(wàn)元，較市場(chǎng)預(yù)計(jì)的4900萬(wàn)元低78%，而2010年該項(xiàng)目貢獻(xiàn)的凈利為2631萬(wàn)元。

感到寒意的不僅是直接介入房地產(chǎn)的企業(yè)，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的上市公司，同樣被波及。

1月31日，主營(yíng)業(yè)務(wù)為氣霧劑系列產(chǎn)品的技術(shù)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)與銷(xiāo)售的彩虹精化(002256.SZ)緊急修正業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)2011年公司凈利比上年同期下降10%-35%。

實(shí)際上，房地產(chǎn)低迷，正在把低溫傳導(dǎo)至鋼鐵、水泥、建材、家居等上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至將引發(fā)多個(gè)行業(yè)需求萎縮。

1月31日，鞍鋼股份(000898.SZ，00347.HK)在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，預(yù)計(jì)2011年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損約21.51億元(基本每股收益約-0.297元/股)，主要是原燃料價(jià)格漲幅高于鋼材價(jià)格漲幅以及高爐檢修等因素影響，尤其是四季度鋼材價(jià)格大幅下降。而2011年前三季，鞍鋼股份盈利為2.39億元。

此外，凌鋼股份(600231.SH)、南鋼股份(600282.SH)、馬鋼股份(600808.SH)00323.HK)也紛紛預(yù)計(jì)2011年度凈利潤(rùn)同比下降50%以上。

更有甚者，2011年前三季度實(shí)現(xiàn)2084.31萬(wàn)元凈利潤(rùn)的韶鋼松山(000717.SZ)，1月31日卻公告全年預(yù)虧達(dá)到11.70億元，相比下降56倍。

同在1月31日，洛陽(yáng)玻璃(600876.SH，01108.HK)和(601600.SH，02600.HK)亦雙雙公告，預(yù)計(jì)2011年度歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)將比上年同期減少50%以上，主要原因皆為產(chǎn)品售價(jià)大幅下跌。

盡管如此，安邦咨詢(xún)還認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控去年對(duì)行業(yè)的打擊不明顯，這種調(diào)控的威力恐將延后到今年顯現(xiàn)。因?yàn)槿ツ暧欣m(xù)建項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目，而今年二者都會(huì)減少，影響會(huì)比較大。

與房地產(chǎn)企業(yè)本身相比，雖然房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)有一定的滯后性和緩沖期，但不景氣的信號(hào)確實(shí)已經(jīng)彌漫開(kāi)來(lái)。

即使是一向被視為剛需的家電業(yè)，其行業(yè)上市公司2011年的業(yè)績(jī)也是冰雪相逼，美菱電器(000521.SZ)、ST科龍(000921.SZ)、深康佳(000016.SZ)等的凈利潤(rùn)，同比下降均達(dá)到50%以上，萬(wàn)家樂(lè)(000533.SZ))、彩虹股份(600707.SH)同樣預(yù)虧。

作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的溫度計(jì)，房地產(chǎn)不景氣帶來(lái)的沖擊波還會(huì)持續(xù)發(fā)揮威力。2月1日，廣東東莞楷模家居集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)徐國(guó)芳表示，樓市不景氣首先沖擊的是房地產(chǎn)企業(yè)，接著便是家具和電器等房地產(chǎn)下游企業(yè)，2011年中國(guó)家具行業(yè)銷(xiāo)量大概下降30%，整個(gè)市場(chǎng)正在下降的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)占到PVC下游需求總量的65%左右，但2011年，PVC的開(kāi)工率只在55%左右。

中國(guó)指數(shù)研究院研究資料表明，家居作為與房地產(chǎn)關(guān)系密切的相關(guān)行業(yè)，受調(diào)控影響頗大。但由于政策傳導(dǎo)的滯后性，2011年上半年家居市場(chǎng)狀況仍保持良好，廣大企業(yè)比較樂(lè)觀，之后市場(chǎng)逐步萎縮、交易量下滑，出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)加劇、銷(xiāo)售不暢等情況。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還會(huì)給銀行帶來(lái)的負(fù)面影響。銀監(jiān)會(huì)多次為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行進(jìn)行的壓力測(cè)試顯示，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更慘烈的現(xiàn)象，銀行的業(yè)績(jī)可能會(huì)因此下滑。

而東方證券在2月2日的晨會(huì)紀(jì)要中表示，考慮到房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響還將繼續(xù)暴露，固定資產(chǎn)投資增速仍然處于下滑趨勢(shì)中。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響還未充分暴露。

值得注意的是，盡管中國(guó)房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能引致的風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會(huì)像美國(guó)那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場(chǎng)的塌陷。由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過(guò)程，多層次的產(chǎn)業(yè)鏈條具有一定時(shí)滯，從而為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了必要的時(shí)間和空間。

但國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平在“第十六屆中國(guó)資本市場(chǎng)論壇”上表示，最棘手的問(wèn)題就是在過(guò)去5年間，房地產(chǎn)給國(guó)家?guī)?lái)巨大結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力?！胺康禺a(chǎn)帶動(dòng)了鋼鐵、有色、化工、建材等高能耗產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展，原來(lái)這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過(guò)剩，金融危機(jī)發(fā)生后，由于房地產(chǎn)仍然火爆，不僅沒(méi)有把落后產(chǎn)能淘汰，反而繼續(xù)擴(kuò)張。

而自2003年始，為了打擊投機(jī)性需求、保持房?jī)r(jià)在合理水平，國(guó)家展開(kāi)了多輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，參照學(xué)術(shù)界的研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控分為5 個(gè)階段，但每輪調(diào)控最后都是報(bào)復(fù)性上漲，上下游相關(guān)行業(yè)也愈發(fā)背靠繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)坐等收益。個(gè)階段，