上市公司“退房”未了局：房企資金危局浮出水面

2012年02月06日 04:33
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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遭遇調(diào)控影響的房地產(chǎn)市場，如今依然是霧里看花。

在不少上市房企業(yè)績慘淡和地產(chǎn)末日傳說紛擾之際，2011年A股上市房企市值縮水2128億元，有一半的地產(chǎn)股跌幅超過30%，但跌幅50%以上的只有萬好萬家(600576.SH)、云南城投(600239.SH)、津?yàn)I發(fā)展(000897.SZ)、嘉凱城(000918.SZ)、均為區(qū)域中小型企業(yè)。

可是，資產(chǎn)重組后轉(zhuǎn)身為地產(chǎn)股的金科股份(000656.SZ，原名ST東源)、華夏幸福(600340.SH，原名ST國祥)、新華聯(lián)(000620.SZ，原名*ST圣方)，漲幅分別高達(dá)303.5%、216.32%、114.69%，全部成為2011年度驚艷牛股，而全國或地區(qū)性地產(chǎn)龍頭招商地產(chǎn)(000024.SZ)市值上漲12.85%、保利地產(chǎn)(600048.SH)上漲2.36%、華僑城A(000069.SZ)上漲4.87%，金融街(000402.SZ)市萬科A(000002.SZ)等個(gè)股雖然跟隨大市下跌，但調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于同期大盤和房地產(chǎn)板塊整體跌幅。

本報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2012年1月以來，各大證券研究機(jī)構(gòu)發(fā)表的給予房地產(chǎn)個(gè)股或行業(yè)看好、推薦、買入、增持、持有評級的研究報(bào)告，多達(dá)上百份。在針對房地產(chǎn)行業(yè)的研報(bào)中，除了少數(shù)同步大市、中性評級外，罕見賣出評級。

國信證券認(rèn)為，業(yè)績增長仍是2011、2012年主基調(diào)，重點(diǎn)覆蓋的55家公司，預(yù)計(jì)超過50家2011年增長，平均增幅35%，超過54家2012年增長，平均增幅32%。建議超配，維持“看多”觀點(diǎn)。

然而，從現(xiàn)狀來看，此起彼伏的盈利下調(diào)、房價(jià)下調(diào)、融資風(fēng)險(xiǎn)(如信托還款)，以及大量涉房上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，卻難以掩飾整體行業(yè)的低迷，無法令人樂觀。

“退房”潮洶涌

“退房”已成為上市房企自救的一種手段。

2月3日，渝開發(fā)(000514.SZ)公告稱，將公司持有的重慶捷程置業(yè)有限公司40%的股權(quán)作價(jià)11700萬元及40%的債權(quán)(股東借款)作價(jià)57160萬元轉(zhuǎn)讓給森源家具集團(tuán)有限公司，債權(quán)和股權(quán)兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓合計(jì)作價(jià)68860萬元。

渝開發(fā)表示，本次股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)約7600萬元，對公司凈利潤影響約5700萬元(所得稅率25%)。

而早在2011年9月，渝開發(fā)就將該公司51%股權(quán)及51%債權(quán)一并作價(jià)8.51億元，轉(zhuǎn)讓給重慶市新城開發(fā)建設(shè)股份有限公司，溢價(jià)約7000萬元。

歷史公告表明，重慶捷程公司擁有渝中區(qū)渝中組團(tuán)C分區(qū)C11-1號地塊(兩路口片區(qū))規(guī)劃建筑總面積為51萬平方米開發(fā)項(xiàng)目，該宗地出讓總價(jià)款為148253萬元，每平方米28703 元，已支付清全部土地價(jià)款并于2011年8月30日取得了土地使用權(quán)證。

同在2011年9月，渝開發(fā)與重慶海航公司簽定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將公司持有的重慶會(huì)展中心置業(yè)有限公司15%的股權(quán)作價(jià)7500萬元轉(zhuǎn)讓給海航公司，實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)約5700萬元 (含稅)。

同年4月，渝開發(fā)將所持有的重慶聯(lián)捷置業(yè)有限公司100%的股權(quán)，作價(jià)5573萬元轉(zhuǎn)讓給與重慶美源公司，實(shí)現(xiàn)投資收益 2595 萬元(含稅)。

事實(shí)上，割地求生的又何止是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市房企，為數(shù)眾多的涉房上市公司，繼2010年頻現(xiàn)“退房”潮之后，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年亦約有近20家主業(yè)非地產(chǎn)的上市公司先后拋售房地產(chǎn)股權(quán)或變賣房地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中包括飛樂股份(600654.SH)、華芳紡織(600273.SH)、宏達(dá)股份(600331.SH)、西部礦業(yè)(601168.SH)、水井坊(600779.SH)等一批曾經(jīng)的市場熱門股。

加速銷售回籠資金，也是上市房企過冬求存的重要方向。如冠城大通(600067.SH)采用“團(tuán)購”方式變現(xiàn)旗下房產(chǎn)，據(jù)其1月4日公告稱，公司下屬全資子公司北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的子公司北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將位于北京市東城區(qū)廣渠家園3樓1層101等房屋，合計(jì)作價(jià)4.15億元，出售給北京首東國際投資。

同時(shí)，北京鑫陽還將位于北京市東城區(qū)廣渠家園7樓1層101等房屋，合計(jì)作價(jià)1.04億元，出售給雅虹文化公司。

西部礦業(yè)在去年10月將其在北京的兩處物業(yè)，以合計(jì)總價(jià)為2.4億元轉(zhuǎn)賣他方，甚至被市場質(zhì)疑為賤賣，理由是賣價(jià)較周邊同類房產(chǎn)價(jià)格低了至少三成。

這一幕與2008年的遭遇驚人一致。當(dāng)年，在2007年地王頻出、瘋狂拿地之后，不期而至的金融危機(jī)帶來的樓市蕭條，讓此前爭先恐后涉房的上市公司陷入了斷腕求生、割肉補(bǔ)血的艱難境地。

但2009年樓市的突然逆轉(zhuǎn)火爆，又使一批按捺不住的上市公司紛紛削尖腦袋擠進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，而當(dāng)年不少上市公司雖然主業(yè)虧損，房產(chǎn)業(yè)務(wù)卻成了盈利的支柱，其中，僅四川的上市公司就約有三分之一涉足房產(chǎn)。

與“退房”的魚貫而出形成對比，轉(zhuǎn)向礦業(yè)已在上市房企中掀起熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2010年下半年以來，約有二成的上市房企進(jìn)軍礦業(yè)，其風(fēng)風(fēng)火火勢頭堪比之前的上市公司涉房熱。

有趣的是，即使是2011年業(yè)績下降甚至虧損的萊茵置業(yè)(000558.SZ)、ST珠江(000505.SZ)和東方銀星(600753.SH)，皆與上市房企甚囂塵上的涉礦緋聞扯上關(guān)系。

2011年7月5日，萊茵置業(yè)宣布設(shè)立的全資子公司貴州萊茵達(dá)礦業(yè)發(fā)展有限公司，將收購貴州黔南華益礦業(yè)35%的股權(quán)，交易價(jià)格為175萬元，成為又一家涉礦的房地產(chǎn)企業(yè)。

ST珠江則在2011年7月21日公告，擬斥資6400萬元，參與投資開發(fā)兩處位于湖北十堰市的鐵礦資源。

之前，“中國錫王”華錫集團(tuán)擬借殼東方銀星，但不久就宣布流產(chǎn)。

而浙江寧波的上市房企榮安地產(chǎn)(000517.SZ)，則在1月13日發(fā)布公告，宣稱將奔赴2300公里開外的內(nèi)蒙古阿拉善盟投資一造紙廠項(xiàng)目。

根據(jù)公告，阿拉善盟將按照有關(guān)規(guī)定積極給榮安地產(chǎn)申報(bào)配置煤炭資源，即裝備制造項(xiàng)目、高新技術(shù)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資每20億元配置煤炭資源1億噸，一個(gè)項(xiàng)目主體配置煤炭資源最多不超過10億噸。

據(jù)此，市場傾向于將榮安地產(chǎn)此舉解讀為表面造紙暗地謀礦的房企尋出路方式。

但市場對涉礦房企一直爭議頗多，有證券研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，礦山投資回報(bào)周期相對較長，短期難以見效，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，投資收益的風(fēng)險(xiǎn)并不確定，加上房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨市場低迷、資金收緊的問題，很難投入大筆資金發(fā)展礦業(yè)，而將并不寬裕的資金轉(zhuǎn)入其他行業(yè)，會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口變得更大。

甚至有投行人士表示，如果宏觀經(jīng)濟(jì)下行，介入資金需求同樣較大且回報(bào)周期較長的礦業(yè)投資，這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型可能成為一些上市房地產(chǎn)公司的又一困境。

殷鑒不遠(yuǎn)的在于，自2002年起，中國迅速崛起的房地產(chǎn)企業(yè)，曾掀起過一股買殼上市大潮，買殼上市成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)登陸資本市場的主渠道。但如今，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)貸款被壓縮，銷售回籠不暢，增發(fā)配股和IPO前途渺茫，融資渠道已進(jìn)入歷史冰點(diǎn)。

可堪注腳的是，近日，海航集團(tuán)執(zhí)行總裁李先華宣稱，公司目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)多為自用，在公司所有產(chǎn)業(yè)中的重要性居于最后，且單純住宅性樓盤開發(fā)很少，“公司去年7月定下基調(diào)，(房地產(chǎn)業(yè))凡未上的項(xiàng)目一概不上，收購沒有交訂金的一概放棄。目前大部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于冷凍狀態(tài)。

而海航集團(tuán)旗下?lián)碛?a target="_blank">西安民生(000564.SZ)、易食股份(000796.SZ)原名寶商集團(tuán))、ST海建(600515.SH，原名ST筑信)等涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的上市企業(yè)。

資金危局如影隨形

其實(shí)，涉房上市公司在樓市蕭瑟時(shí)期，不僅業(yè)績受累，更可能因此堵了公司融資大門。

2月1日，天富熱電(600509.SZ)發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，2011年凈利潤預(yù)增150%—200%。而此番預(yù)增，就在于去年年底天富熱電轉(zhuǎn)讓子公司天富房產(chǎn)公司，獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益3億元以上，而若扣除轉(zhuǎn)讓收益凈利潤，其2011年凈利基本和上年持平。

但天富熱電轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)獲得收益只是表象，更深層次的原因則在于，其定增申請一直懸而未決。2011年4月，公司擬以不低于10.50元/股的價(jià)格定向增發(fā)不超過2億股，募集資金總額不超過25億元，用于建設(shè)2×300MW熱電聯(lián)產(chǎn)擴(kuò)建工程，此次剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后意在促使融資審批加速。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)成融資重組“累贅”并非杞人憂天，此前，萬方地產(chǎn)(000638.SZ)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)等12家上市房企撤回了增發(fā)申請，并且包括*ST興業(yè)(600603.SH)、實(shí)達(dá)集團(tuán)(600734.SH)、*ST吉藥(000545.SZ)在內(nèi)的多家上市公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重大資產(chǎn)重組被迫終止，成為受制于房地產(chǎn)調(diào)控案例。

根據(jù)宏達(dá)股份預(yù)盈公告，預(yù)計(jì)2011年1-12月份實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為4000萬元—6000萬元，業(yè)績變動(dòng)原因系轉(zhuǎn)讓所持成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)產(chǎn)生投資收益所致。

按照宏達(dá)股份2011年5月公告，其旗下置成房產(chǎn)98%的股權(quán)，以11.93億元轉(zhuǎn)讓給控股股東控股子公司世紀(jì)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益約7億元。

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，宏達(dá)股份在當(dāng)年11月披露非公開發(fā)行預(yù)案，擬以不低于11.34元/股的價(jià)格非公開發(fā)行不超過4.4億股，募集不超過50億元，用于鉬銅多金屬資源深加工綜合利用項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。顯然，宏達(dá)股份在退房”也是為了再融資。

而為了清理融資“絆腳石”，海南航空(600221.SH)、合肥百貨(000417.SZ)等都將地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售，以期實(shí)現(xiàn)再融資目的。

而自2010年4月國務(wù)院出臺新“國十條”之后，房企重組和再融資需獲得國土資源部的意見，證監(jiān)會(huì)也明確表態(tài)暫緩受理。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營壓力越來越大，涉房上市公司“退房”除了可以打開融資渠道關(guān)卡，還在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放帶來的業(yè)績下滑和資金拖累。

主營食品的恒順醋業(yè)(600305.SH)已經(jīng)被房地產(chǎn)“拉下水”，根據(jù)其業(yè)績預(yù)減公告，公司2011年度業(yè)績比去年同期減少50%以上，原因就在于公司老廠區(qū)土地未能如期變現(xiàn)，加之國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，商品房市場成交低迷，公司房地產(chǎn)銷售下降，導(dǎo)致效益同比大幅下降。

曾經(jīng)醫(yī)藥股黑馬的中恒集團(tuán)(600252.SH)，1月18日披露的業(yè)績快報(bào)僅為4億元凈利潤，與2010年年報(bào)提出的2011年實(shí)現(xiàn)凈利潤6億元目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，更遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的8億元凈利潤，其股價(jià)隨之連續(xù)出現(xiàn)兩個(gè)“一字”跌停板。

而中恒集團(tuán)給出的業(yè)績與經(jīng)營目標(biāo)凈利潤差異的兩個(gè)原因，其中一個(gè)就是公司未能如期轉(zhuǎn)讓欽州恒祥豪苑等房地產(chǎn)項(xiàng)目。

由于投資者群情洶涌，中恒集團(tuán)控股股東廣西中恒實(shí)業(yè)只得承諾采取穩(wěn)價(jià)措施，通過上證所交易系統(tǒng)增持公司股票2605542股，占公司總股本的0.24%。

但大股東增持上市房企股份，也被市場視作存在“釣魚”融資的預(yù)期，盡管增發(fā)配股通道受阻，但出讓項(xiàng)目公司股權(quán)、民間借貸、發(fā)債、發(fā)行信托產(chǎn)品等，同樣能夠維持資金生命線。

2月3日，華僑城A公告表示，截至2012年2月2日，華僑城集團(tuán)共增持公司股份11848499股，約占公司總股本的0.212%。此前的2011年10月26日，華僑城A發(fā)布公告稱，公司控股股東華僑城集團(tuán)通過二級市場增持公司股份，并計(jì)劃在12個(gè)月內(nèi)增持不超過公司總股本2%的股份。

而1月30日，冠城大通亦披露，控股股東豐榕投資通過上證所交易系統(tǒng)增持公司216.37萬股，占公司已發(fā)行總股份的0.29%。豐榕投資還擬在未來12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持公司股份，累計(jì)增持比例不超過公司已發(fā)行總股份的2%。

房地產(chǎn)公司的融資渠道持續(xù)收窄、融資成本持續(xù)攀升是不爭的事實(shí)，數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月30日有可比數(shù)據(jù)的108家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司之中，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以上的有87家，占比高達(dá)80.56%。截至2011年第三季度末，上述108家房企合計(jì)背負(fù)9928億元債務(wù)，負(fù)債總額與資產(chǎn)總額比高達(dá)73%，平均每家負(fù)債109億元，較上年同期增四成，較同年上半年增加十分之一。

國泰君安研究報(bào)告顯示，按照目前的口徑計(jì)算，2012年房企的資金缺口量將達(dá)到1.35萬億元。

根據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托估計(jì)為5000億元，占到存量信托的70%。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限多在1.5年到3年之間，按照1.5—2 年的發(fā)行期限，總還款額7000億的房地產(chǎn)信托還款期集中在今年起的三年內(nèi)。

國泰君安研報(bào)認(rèn)為，地產(chǎn)信托資金一般的資金年回報(bào)率達(dá)15%—20%，遠(yuǎn)高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時(shí)壓縮著房企的利潤空間。

中金公司預(yù)估，2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234 億，總還款額約2500 億，2013年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2816 億，總還款額約3100 億。2012年分季度來看，3 月到期約220 億元，是小高峰，7 月起則是到期大高峰，每月均在300 億元以上。

不僅如此，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)除銀行貸款、信托資金之外，還有到期或即將到期的離岸私募債、房地產(chǎn)基金、民間借貸等，預(yù)計(jì)總計(jì)金額高達(dá)2萬億元以上。

而據(jù)央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年全年房地產(chǎn)新增貸款雖較前一年下降38%，但累計(jì)新增貸款亦達(dá)到1.26萬億元。

巨大資金重壓之下，房企不得不采取多渠道融資來自救，根據(jù)名流置業(yè)(000667.SZ)1月12日公告，其子公司沈陽印象名流置業(yè)有限公司擬向公司第二大股東北京國財(cái)借款4億元，期限為12個(gè)月，借款年利率為6.56%。而wind數(shù)據(jù)顯示，今年1月以來共有8家上市房企的股東9次質(zhì)押其持有的全部或部分股份，合計(jì)質(zhì)押5.8億股，去年上市房企股東所質(zhì)押的股份達(dá)到165.87億股。

此外，北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過124宗，交易金額471.76億，同比2010年，分別上漲47.6%、185.5%。

雖然種種跡象表明房企的資金危局已經(jīng)悄然而至，但2月1日證監(jiān)會(huì)公布的IPO申報(bào)企業(yè)名單顯示，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)的IPO申請赫然在列，這是否表明在地產(chǎn)危言之下，監(jiān)管思路已經(jīng)開始逐漸放松？

廣發(fā)證券針對房地產(chǎn)業(yè)的最新研報(bào)指出，最近這輪房價(jià)下跌，主要是從去年的第三季度開始，但房價(jià)跌多少才算是“合理回歸”，政府從來沒有給出定量的說法，而調(diào)控已從“堅(jiān)定不移”換成了“鞏固成果”，這是否意味著，政府是不是也不希望房價(jià)立刻大跌？

因此，廣發(fā)證券認(rèn)為，樓市下跌是現(xiàn)狀，但或許已經(jīng)在股價(jià)里了，而投資是投資未來，未來的方向，是貨幣放松和政策微調(diào)。