A抨擊“松綁”　房價沒調(diào)到位

現(xiàn)象：部分城市想給樓市“松綁”

安徽蕪湖樓市新政4天“流產(chǎn)”，上海限購新解釋也7天即叫停。提高公積金貸款額度、調(diào)整普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)、讓首套房貸利率回歸基點(diǎn)……近期，一些地方和部門對樓市政策的小動作增多，被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“叫停。的也時有出現(xiàn)，引發(fā)公眾熱議。

觀點(diǎn)：“房價還未實質(zhì)性下跌”

第15年參加全國兩會了，尤其是近些年來，宋林飛每年都要提交一份事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的提案。他一針見血地指出，去年樓市調(diào)控的成果只是“量跌價滯”，但房價還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年一線城市新建商品住房的價格同比上漲2.41%，二線城市同比上漲8.7%。也就是說，這一年房價實際上還漲了，只是漲幅降下來了。

“合理回歸以房價收入比為尺子”

對于中央提出的房價宏觀調(diào)控的目標(biāo)，即讓商品住房的價格合理回歸，宋林飛解釋，所謂的回歸就是擠泡沫，而“合理回的標(biāo)準(zhǔn)就是房價收入比。發(fā)達(dá)國家正常的房價收入比為3：1左右，也就是說差不多3年收入可以買一套房。國際金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為不應(yīng)超過5：1?？紤]到我國福利分房的因素，現(xiàn)階段房價收入比可適當(dāng)放寬。但目前有些大城市的房價收入比接近亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)時香港地區(qū)的15：1，甚至日本的19：1，這就非常危險了。

“一松綁房價必遭報復(fù)性反彈”

宋林飛指出，一線城市住房市場價格過高、泡沫過大，是影響民生改善、加劇經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的突出問題。針對這一問題的房市調(diào)控政策是必須的，“限購”政策短期內(nèi)不能放松。宋林飛堅定地認(rèn)為，地方政府千萬不能想不通，不能因一時利益而嘗試給房市“松綁”

同樣，中央政策的決心也不能動搖。從2003年開始，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直沒停過，但每次調(diào)控之后房價都報復(fù)性反彈?！八赃@一次千萬不能再動搖，否則日本的教訓(xùn)就擺在眼前。

而且，現(xiàn)在老百姓都在看著盯著，政府的公信力何來？必須在房地產(chǎn)調(diào)控一事上給老百姓一個放心。今年到年底再回過頭來看，大家就會理解中央政府了。

B完善政策首套房應(yīng)首付兩成、利率七折

現(xiàn)象：調(diào)控了一年老百姓沒得到實惠

房地產(chǎn)調(diào)控一年下來，另一個問題引起越來越多人的關(guān)注，那就是，房價名義上是控制住了，可是購房人的買房成本卻在提升，沒錢的人、沒房子的人想買套自己的房子，成本反而更高了。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長劉志峰日前表示，去年銀行推進(jìn)利率市場化，貸款利率從基準(zhǔn)利率的0.7倍，一下提至1.1~1.2甚至1.3倍，因此，盡管房價下降了，但老百姓實際上付出的錢并沒有減少。有人算過一筆賬：以全國平均房價每平方米5380元計算，即使銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在貸款8成買一套100平方米的房子，買房人要比“利率7折時代”多掏10萬元利息。

對策：首套房應(yīng)首付兩成、利率七折

“房地產(chǎn)調(diào)控的意義是什么？不就是為了讓老百姓能買得起房嗎？”宋林飛認(rèn)為，政府嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策不能松綁，但要微調(diào)，通過“穩(wěn)中微調(diào)”，將房市從“量跌價滯”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r跌量升”，尤其是應(yīng)當(dāng)降低剛性需求的購買成本。不能讓老百姓反而更買不起房了。

宋林飛建議，住房信貸、計稅政策對首套房優(yōu)惠，讓剛需消費(fèi)者購房成本降低，應(yīng)是今年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控“微調(diào)”的主要方向。

宋林飛建議,“一線城市居民購買首套房應(yīng)回歸到2008年首付兩成、利率七折的優(yōu)惠政策。同時，居民的改善性需求應(yīng)回歸基準(zhǔn)利率，而不應(yīng)上浮20%。

C　今年走勢　預(yù)測年內(nèi)房價跌10%-20%

現(xiàn)象：小潘逆市喊提價

2月22日，潘石屹在一次電話會議上表示，旗下在售項目從3月份開始漲價，先對望京提價2%。他還說，“跟央行提存款準(zhǔn)備金率是一樣的，不能一下提太多，而次數(shù)可以適當(dāng)多一點(diǎn)。”由于小潘在網(wǎng)友間的影響力，這一消息很快傳開，進(jìn)一步加重了人們對樓市走向的疑慮。

觀點(diǎn)：“小潘這是利用人們買漲心理”

宋林飛認(rèn)為，開發(fā)商這么做從他們的角度講無可厚非，就是利用大多數(shù)人買漲不買跌的心理?！伴_發(fā)商讓自己利益最大化是正常的?！彼瘟诛w說，但是這并不代表房價就要調(diào)頭向上了。

“預(yù)計今年一線城市跌10%-20%”

房價是不是探底了？什么時候出手合適？宋林飛的建議是，合適的房子大家可以買，但是要說房價已探底恐怕還為時尚早，“現(xiàn)在只是把漲幅控制住了，還沒有把前幾年快速上漲的泡沫擠掉”

他同時也指出，房價回歸到合理水平是一個艱巨的目標(biāo)。隨著債務(wù)陸續(xù)集中到期而資金鏈日趨緊張，房企會理性選擇降價促銷“以價換量”的策略，導(dǎo)致房價明顯回落。預(yù)期今年一線城市新建商品住房成交均價下跌10%-20%。

建議：“實行差別化的物業(yè)稅”

房價進(jìn)一步下跌，對于購房者來說是好消息，可是對于相當(dāng)一部分已經(jīng)擁有一兩套住房的家庭來說，卻意味著財富的縮水。

對于這個問題，宋林飛認(rèn)為可以在物業(yè)稅的開征上加以調(diào)節(jié)。他說，物業(yè)稅征收依據(jù)是土地使用與財富保有，自有產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓，只開征財富保有稅?？梢圆扇^(qū)別對待的方法：即已出讓土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)房“價高稅低”，而未出讓土地上新建設(shè)的產(chǎn)權(quán)房“價低稅高”?！袄戏坷限k法”有利于防止居民財富過分縮水，“新房新辦法”有利于更多中低收入者入市。

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1、全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明：不能以保剛需為名，行松調(diào)控之實

全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明今年一共提交了10個提案，其中有6個是關(guān)于土地的，他在關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的提案中寫到，就是不能以保剛需為名，行松調(diào)控之實。究竟如何調(diào)控樓市，蔡繼明認(rèn)為其實辦法也很容易，他提出的辦法是從土地出讓抓起。新增建設(shè)用地中的宅基地，拿出15%作為保障房，用于建設(shè)廉租房，主要保證15%的最低收入人群，他們買不起房租不起房，就住廉租房。

他強(qiáng)調(diào)，這一保障水平不能太高，范圍不宜過大，否則會造成新的不公平。然后，拿出15%建設(shè)所謂的高檔房和別墅。其余的70%是宅基地的主體部分，其中50%是自住房，買房時規(guī)定10年之內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，只能用于自住。20%用于建設(shè)改善型住房，規(guī)定5年內(nèi)不許出售。

2、全國政協(xié)委員、原東方資產(chǎn)管理公司總裁梅興保：今年很多房企很難熬

談到樓市走勢時，全國政協(xié)委員、原東方資產(chǎn)管理公司總裁梅興保說：“今年很關(guān)鍵，去年小房地產(chǎn)商資金緊張，通過發(fā)信托喘息，但這些信托今年要到期?？茨懿荒馨具^去，拭目以待?！彼治龅?，去年房地產(chǎn)帶來的稅收還不錯，但今年房地產(chǎn)的稅收肯定要大大下降了，所以有些地方政府也在嗷嗷叫，相繼有了一些救市沖動。他特別告誡，希望地方政府要理智，少在經(jīng)濟(jì)上用政府財政的辦法來投資加力。但同時，他也希望避免房地產(chǎn)市場的硬著陸，因為房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)40幾個行業(yè)，房價大跌的話，也是一個災(zāi)難。