2012年06月05日 20:44
來源：清科研究中心 作者：鄭知行

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自從銀行信貸渠道對房企持續(xù)收緊以來，房地產(chǎn)信托融資曾一度成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付流動性困難的不二法寶。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品無論數(shù)量還是金額在2010年和2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長。中國銀監(jiān)會授權(quán)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年新增投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托投資額為2,864.08億元，占全年全部新增投資額的12.7%。2011年新增投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額為3,704.58億元，占全年全部新增投資額的22.5%。面對日趨火爆的房地產(chǎn)信托市場，2010年12月銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知》對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行風險提示，要求各信托公司立即進行業(yè)務(wù)合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風險狀況，主要硬性指標有：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足“四證”齊全；開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)；項目資本金比例達到35%；項目到期償付能力強，第一還款來源充足、可靠；有抵質(zhì)押等擔保措施及風險處置預(yù)案。2011年5月銀監(jiān)會又對幾家規(guī)模較大的信托公司進行“窗口指導”，叫停部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。銀監(jiān)會的舉措無疑抬高了房企發(fā)行信托產(chǎn)品的門檻，使部分資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，從而間接推高了房地產(chǎn)信托的收益率水平。相關(guān)資料顯示，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率已在15%左右，中小型更是達到20%左右。

如今，房地產(chǎn)信托即將面臨兌付高峰期。據(jù)中金公司研究報告統(tǒng)計，2012年預(yù)計房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2,234億元，總還款額約2,500億元；2013年預(yù)計到期規(guī)模2,816億元，總還款額約3,100億元。從2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1,000億元，其他季度到期規(guī)模350億至500億元。其中3月份是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。

在房企一窩蜂地發(fā)行高利率信托產(chǎn)品融資時，不乏有人抱著僥幸心理，期待在信托到期前政策上能有所松動。然而2012年兩會上政府對不放松房地產(chǎn)政策的明確表態(tài)讓這一期望落空，銷售的低迷以及即將到來的巨大債務(wù)壓力，使得不少開發(fā)商陷入窘境。與之相反的是，各類資金持有者虎視眈眈，準備抄底。房地產(chǎn)行業(yè)可能會迎來新一輪的兼并熱潮，行業(yè)洗牌加速，行業(yè)集中度提升。而不少私募房地產(chǎn)投資基金也在此時躍躍欲試，伺機接盤。

清科研究中心認為：

(1)房地產(chǎn)基金的接盤目標主要為中小房企，魚目混珠需謹慎辨別

房地產(chǎn)大躍進時期，不少實力不足的中小企業(yè)趁機入市尋找機遇。行業(yè)低迷時，大房企由于流動性尚能自足，受兌付高峰影響不大，而這些自身實力薄弱的中小房企首當其沖，資金鏈最容易斷裂，也是接盤的首要對象。但這些項目良莠不齊，地產(chǎn)基金接盤時要擦亮眼睛，有無實際物權(quán)，權(quán)責是否清晰，抵押率如何，能承受多大的融資成本，去劣存優(yōu)，謹慎投資。不要為追求高利率盲目逆市擴張，將全部賭注押在未來政府救市、市場回暖上。

(2)房地產(chǎn)基金接盤治標不治本，仍需高度關(guān)注風險流轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)基金的接盤雖然能解決房企資金短缺一時之渴，但非根治之法。解決房企流動性困難的根本還是政策扶持以及去化率的上升，否則流動性風險不過是一場擊鼓傳花的游戲，接盤僅是延遲危機爆發(fā)的時間，房地產(chǎn)信托的今天就將是房地產(chǎn)基金的明天，對此要保持風險警惕性。目前，不少房企采取降價求量的策略來確保資金的周轉(zhuǎn)，加上近期銀行信貸有利好消息傳來，剛需立刻集中釋放，一些城市的樓市成交面積有小幅上揚。但需注意的是，短期內(nèi)調(diào)控政策無重大變化跡象，市場悲觀情緒仍無扭轉(zhuǎn)，投資者對價格變化敏感，多數(shù)仍在等待更大的下降空間。

(3)中央調(diào)控決心不容小覷，政策對賭風險大

在這次房企流動性危機中，中央扮演的角色舉重若輕。中央對房價的調(diào)控決心到底有多大？在保房價穩(wěn)增長和降房價穩(wěn)民心上，政府的天平將向何處傾斜？這些問題無不影響著未來市場的一舉一動。從兩會溫家寶總理的“房價遠未回歸合理價位”到近期《人民日報》的角房價下行趨勢不改》，中央對房價調(diào)控的決心可見一斑。而中央調(diào)控的主要手段是采用緊縮政策迫使房企擠壓利潤泡沫降價求量。一旦這一輪資金鏈危機被輕松解決，房企降價求量的動力就會驟降，調(diào)控效果則會因此而打折扣，中央會否有進一步的動作也需加以考慮關(guān)注，并不排除決策層有斷腕的決心。歸根結(jié)底這是一場事關(guān)開發(fā)商、投資者、政府在房價問題上的三方博弈，無論哪方都輸不起。

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