2012年06月19日 05:51
來(lái)源：東南快報(bào)

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讀者來(lái)信

讀者林先生(35670×××@qq.com)來(lái)信咨詢(xún)：我在2007年樓市價(jià)格相對(duì)較為合理時(shí)投資買(mǎi)入房產(chǎn)3套，每套總價(jià)約50萬(wàn)元，30%首付每套15萬(wàn)元，剩余35萬(wàn)元20年按揭貸款，每月還貸額約2600元，2012年每套房產(chǎn)增值約100萬(wàn)元/套，月均租金收入1800元/套。目前，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，但國(guó)家在未來(lái)有推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的可能，請(qǐng)問(wèn)理財(cái)師我是繼續(xù)持有房產(chǎn)，還是有更好的建議？

理財(cái)師建議

1.實(shí)物投資仍是接下來(lái)的總體思路林先生投資的房產(chǎn)，每月的租金收入抵不上銀行的按揭還款，從現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)是負(fù)數(shù)。也就是說(shuō)過(guò)去五年張先生在房產(chǎn)投資上的成功是基于房?jī)r(jià)的不斷上漲。如果房?jī)r(jià)未來(lái)不漲或者微幅上漲甚至下跌，張先生在房產(chǎn)上的投資將是負(fù)收益。

按目前國(guó)內(nèi)大的政策環(huán)境判斷，房?jī)r(jià)極可能在未來(lái)2-3年保持穩(wěn)定。因此堅(jiān)持投資實(shí)物資產(chǎn)還是一個(gè)大的投資方向。而如果預(yù)期國(guó)家在未來(lái)有推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的可能性，從過(guò)去五年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，黃金的抗通脹性絲毫不遜色于房產(chǎn)。因此堅(jiān)林先生可以將手中的部分實(shí)物資產(chǎn)——房產(chǎn)換成其他流動(dòng)性更強(qiáng)的實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)，比如說(shuō)黃金。

2.若2007年轉(zhuǎn)投黃金收益超房產(chǎn)隨著歐洲金融市場(chǎng)波動(dòng)等一系列國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響，現(xiàn)在投資實(shí)物資產(chǎn)是明智的選擇。如果算入交易成本、稅費(fèi)、流動(dòng)性等方面的因素，貴金屬黃金也可算作不錯(cuò)的投資選擇。

我們來(lái)看一下林先生如果在2007年選擇上海黃金交易所的黃金延期產(chǎn)品(AUTD)會(huì)是怎樣的結(jié)果：

2007年金價(jià)160元/克，每公斤16萬(wàn)元，投入25萬(wàn)元資金可買(mǎi)入5公斤黃金(黃金延期產(chǎn)品)，每月還款額0元，2012年黃金價(jià)格約為33萬(wàn)元/公斤。

資金投入=5×16萬(wàn)×30%=24萬(wàn)元(實(shí)際占用保證金約12萬(wàn)元)

資金回報(bào)率：(33-16)×5/24×100%=354%

(33-16)×5/12×100%=708%(以實(shí)際占用資金計(jì)算)

由于黃金在交易過(guò)程中，國(guó)家有免稅政策，而且可以隨時(shí)隨地通過(guò)上海黃金交易所變現(xiàn)，因此，不管是在交易便利性還是在投資回報(bào)率上，黃金投資都勝過(guò)了房產(chǎn)投資。

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