2012年07月30日 05:14
來源：證券時報 作者：邢云 文星明

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房地產(chǎn)市場因政策調(diào)控低迷，不少公司業(yè)績下滑在意料之中。嘉凱城(000918)日前發(fā)布2012年半年報，該公司上半年虧損3.28億元。不過，借助于管控模式變革，再加上多個項目將在下半年結(jié)算，嘉凱城業(yè)績拐點(diǎn)已現(xiàn)，該公司預(yù)計第三季度可以實現(xiàn)盈利約1.7億元。

下半年觸底反彈

2010年以來，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大，嘉凱城業(yè)績開始下滑。2010年以2011年，公司分別盈利11.15億元、2006億元，同比分別下滑6.82%、81.52%。

“公司之前的很多產(chǎn)品都是按照調(diào)控前的市場需求設(shè)計的，改善性、中高端、投資性的產(chǎn)品比較多，剛需產(chǎn)品較少。”嘉凱城一位內(nèi)部人士并不諱言公司之前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定位在此輪調(diào)控中受到的沖擊。

此外，近兩年嘉凱城開發(fā)的項目主要集中在長三角的上海、南京、杭州等地，這都是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，因此在這波調(diào)控中受到的影響較大。

從細(xì)分市場來看，嘉凱城并非所有項目都受困宏觀調(diào)控。如公司目前杭州在售項目名城公館，由于產(chǎn)品貼近平民化，符合剛需要求，銷售勢頭很好。

“沒有更壞的情況了，公司業(yè)績已經(jīng)見底?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者，下半年嘉凱城的業(yè)績狀況會大有改觀。他透露，目前嘉凱城已經(jīng)加快旗下樓盤項目的銷售：地處上海徐家匯核心商業(yè)區(qū)的中凱城市之光，已在今年6月18日開盤，因地段稀缺、升值空間大，目前銷售良好；杭州湖左岸則已基本售罄?！斑@兩個項目將在下半年結(jié)算，為公司下半年主要的利潤點(diǎn)。

同時，根據(jù)整體戰(zhàn)略布局與未來發(fā)展需要，改善公司財務(wù)狀況，嘉凱城可能在下半年適時調(diào)整自持商業(yè)物業(yè)比例。

管控變革“上收下放”

2011年開始，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日益趨緊令地產(chǎn)企業(yè)很受傷，很多企業(yè)已經(jīng)開始反思傳統(tǒng)開發(fā)模式之弊。作為二線地產(chǎn)企業(yè)龍頭的嘉凱城，則將突破口放在了地產(chǎn)開發(fā)管控模式的變革上。

國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，傳統(tǒng)的大量拿地開發(fā)，坐等土地升值的開發(fā)模式幾已走到窮途末路，精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)成為必由之路。

“這一開發(fā)模式全倚賴政策扶持和經(jīng)濟(jì)景氣，一旦經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷，危機(jī)也尾隨而來，資金緊張、存貨大增等問題層出不窮?！笔熘禺a(chǎn)行業(yè)的中信建投湖南總部研究總監(jiān)劉亞輝直言。

正是感到傳統(tǒng)開發(fā)模式的弊端，嘉凱城在今年開始進(jìn)行管控模式調(diào)整和經(jīng)營體制變革。

證券時報記者從上述內(nèi)部人士了解到，嘉凱城的管控模式調(diào)整主要包括“上收”和“下放”兩個方面：將子公司的貿(mào)易、物管、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營等業(yè)務(wù)和事權(quán)上收公司總部；將所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目授權(quán)三家區(qū)域公司來專業(yè)管理，總部不再直接參與地產(chǎn)項目的具體開發(fā)。

“上收下放”之后，嘉凱城總部將整合公司純房地產(chǎn)開發(fā)以外的貿(mào)易、物業(yè)、商業(yè)資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)板塊，與集團(tuán)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融、股權(quán)投資共同構(gòu)成公司戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，培育新的利潤增長點(diǎn)。

“公司總部之前直屬的房地產(chǎn)開發(fā)項目下放到區(qū)域公司來管理，讓它們充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，更加專注房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)?！边@位內(nèi)部人士提到，青島、濰坊的開發(fā)項目已劃到中凱，武漢項目已劃到名城，海南項目已劃到嘉業(yè)。

物管和貿(mào)易業(yè)務(wù)在嘉凱城業(yè)務(wù)體系中有較大的整合潛力。嘉凱城旗下目前擁有兩家一級資質(zhì)的物管公司，管理物業(yè)超過600萬平方米，年凈利潤均超過1000萬元。財報顯示，2010年、2011年，公司物業(yè)管理分別營收1.01億元、1006億元，毛利率分別高達(dá)58.63%、41.07%。此外，嘉凱城旗下子公司2011年的貿(mào)易業(yè)務(wù)額達(dá)30億元。

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