恒盛獲6.6億政府補(bǔ)貼的背后張志熔卷入內(nèi)幕交易

2012年08月04日 01:30
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 作者：劉力圖

0人參與0條評(píng)論

受到內(nèi)幕交易丑聞的牽連，“神秘富豪”張志熔旗下的恒盛地產(chǎn)(00845.HK)近期股價(jià)大跌，市值蒸發(fā)數(shù)億。

“恒盛地產(chǎn)是以房地產(chǎn)起家的張志熔的重要平臺(tái)，也是其多個(gè)公司的融資籌碼。”與恒盛地產(chǎn)有合作關(guān)系的一位港資銀行分析師對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

曾獲6.6億政府補(bǔ)貼

在美國(guó)證券交易委員會(huì)指控中，張志熔掌控的海外賬戶(hù)Well Advantage，涉嫌提前獲取中海油對(duì)加拿大尼克森公司收購(gòu)的內(nèi)幕消息，并在紐約股票市場(chǎng)上操作，該賬戶(hù)的賬面獲利超過(guò)700萬(wàn)美元。目前，美國(guó)證券交易委員會(huì)已緊急凍結(jié)該賬戶(hù)，正著手進(jìn)行調(diào)查。

該事件一出，恒盛地產(chǎn)立即發(fā)公告，表示“此事不會(huì)影響公司運(yùn)行”?？墒?，作為恒盛地產(chǎn)創(chuàng)始人以及董事局主席，張志熔很難保證其地產(chǎn)業(yè)務(wù)不受困擾。

身家達(dá)360億元的張志熔在創(chuàng)辦熔盛重工(01101.HK)之前，在房地產(chǎn)領(lǐng)域已有14年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

公開(kāi)資料顯示，1990年初，張志熔利用打工掙來(lái)的3萬(wàn)元，在上海從事建筑材料貿(mào)易及建筑外包業(yè)務(wù)，1994年，他以上海的陽(yáng)光綠園作為其首個(gè)住宅物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，進(jìn)軍上海房地產(chǎn)業(yè)。在上市前夕，張志熔創(chuàng)辦的上海陽(yáng)光集團(tuán)于2007年改名恒盛地產(chǎn)。2011年，恒盛地產(chǎn)以106億元銷(xiāo)售額在全國(guó)房企中躋身前50名。

多年來(lái)，連同旗下另外一家上市公司熔盛重工一起，恒盛地產(chǎn)已幫助張志熔成就“資本玩家”之名。不料，火已燒到張志熔地產(chǎn)王國(guó)的門(mén)口。

摩根大通近日指出，恒盛大股東涉及內(nèi)幕交易調(diào)查后，存在聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)影響到恒盛的集資能力，增加其財(cái)政不穩(wěn)定性，因此將評(píng)級(jí)由“中性”降至“減持”

事實(shí)上，自2009年赴香港上市以來(lái)，關(guān)于恒盛地產(chǎn)資金緊張的聲音不絕于耳。恒盛地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，該公司從地方政府獲得的巨額補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)在2011年出現(xiàn)中斷，而這筆“特殊津貼”曾對(duì)公司亮麗的賬面收益貢獻(xiàn)不菲。

恒盛地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，2010年該公司曾獲地方政府補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)6.6億元，當(dāng)年該公司純利為36億元，去除投資物業(yè)的公允價(jià)值浮動(dòng)后的純利為17.7億元。但恒盛地產(chǎn)并未對(duì)外公開(kāi)這筆“特殊津貼”的賬目明細(xì)以及來(lái)源。

然而，該公司2011年年報(bào)顯示，當(dāng)年并無(wú)獲得地方政府機(jī)構(gòu)對(duì)其所做貢獻(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)。

標(biāo)準(zhǔn)普爾分析，面臨大量海外債務(wù)和信托貸款到期，加之銷(xiāo)售執(zhí)行較差，流動(dòng)性表現(xiàn)疲弱，恒盛地產(chǎn)未來(lái)再融資風(fēng)險(xiǎn)將加大。

據(jù)悉，恒盛地產(chǎn)有一筆12億元的信托貸款將在今年第三季度到期，第四季度還需償還一筆2.95億美元的離岸銀行貸款。

巨額補(bǔ)貼為哪般

“特殊補(bǔ)貼的一部分來(lái)自于恒盛地產(chǎn)在江蘇省投資的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?！苯咏闶⒌禺a(chǎn)的知情人士向本報(bào)記者表示。

恒盛地產(chǎn)年報(bào)中記錄著子公司的名錄，除了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的公司外，江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司、江蘇創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地投資建設(shè)有限公司和江蘇恒盛大地文化責(zé)任公司，這三家以文化產(chǎn)業(yè)為背景的公司惹人注目。恒盛地產(chǎn)擁有江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司54%的股權(quán)，而另外兩家則是恒盛地產(chǎn)的全資子公司。

記者從江蘇省發(fā)改委以及其它文化單位的審批文件和資料信息得知，江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司、江蘇創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地投資建設(shè)有限公司幫助恒盛地產(chǎn)，獲得了江蘇省政府以及其多個(gè)城市的獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)貼。

2006年，恒盛地產(chǎn)與多個(gè)投資者成立了江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司。該公司獲得了江蘇省以政府采購(gòu)、獎(jiǎng)勵(lì)、演出補(bǔ)貼、貸款貼息等方式的支持，包括出演政府安排劇目可獲250萬(wàn)元政府補(bǔ)貼，且享受每演出一場(chǎng)戲獲得政府補(bǔ)貼5000元，多演多補(bǔ)等政策。

據(jù)該集團(tuán)透露的每年上演至少6000場(chǎng)的數(shù)據(jù)推算，該公司每年可以獲得3000多萬(wàn)元的補(bǔ)貼。

知情人士透露，2006年起，江蘇省各級(jí)政府每年安排至少5億元文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金，采取貸款貼息、項(xiàng)目補(bǔ)貼、政府重點(diǎn)采購(gòu)、后期贖買(mǎi)和后期獎(jiǎng)勵(lì)等方式，對(duì)符合政府重點(diǎn)支持方向的文化創(chuàng)意產(chǎn)品、服務(wù)和項(xiàng)目予以扶持。

而恒盛投資的江蘇創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)片區(qū)面積達(dá)472.41公頃，投資額將達(dá)250億元。

“只要愿意投資，就會(huì)有相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼支持?！鄙鲜鋈耸恐赋觯诮K省投資類(lèi)似政策導(dǎo)向的文化產(chǎn)業(yè)，除了補(bǔ)助以外，還可以享受有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它政策支持。在上述公司投資的產(chǎn)業(yè)基地中，酒店、會(huì)議、展覽及配套功能的開(kāi)發(fā)權(quán)益也是恒盛地產(chǎn)的囊中之物。

此外，恒盛地產(chǎn)在包括大連、哈爾濱、蘇州等地區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，也獲得了政府以稅收返還、配建公共設(shè)施等理由提供的資金補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。

“尤其是在南通市，這是張志熔的故鄉(xiāng)，其在南通的多個(gè)子公司曾獲得不少支持?！绷硪晃皇熘闶⒌禺a(chǎn)的人士指出。據(jù)公開(kāi)資料顯示，恒盛地產(chǎn)在2010年以40多億元投得南通市合共超過(guò)30萬(wàn)平方米的兩宗地塊，并在當(dāng)年獲得中國(guó)銀行南通分行80億元的授信額度。

“補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)其實(shí)一直都存在，只不過(guò)由上市房企決定是否體現(xiàn)在年報(bào)中，有時(shí)候這筆收入是粉飾收益的最好工具。”港資房企財(cái)務(wù)人士向本報(bào)記者分析。

但上述知情人士分析：“恒盛地產(chǎn)去年年報(bào)中未顯示獲地方政府補(bǔ)貼，不排除其在當(dāng)?shù)氐耐顿Y效果未達(dá)到預(yù)期，與地方政府的協(xié)商出現(xiàn)分歧，因?yàn)楹闶⒌禺a(chǎn)在具體項(xiàng)目中，的確存在投資資金不足的情況。

蘇州一地塊涉嫌“一地兩賣(mài)”

開(kāi)發(fā)商向省高院提起申訴

本報(bào)記者王海春蘇州報(bào)道

“我們認(rèn)為蘇州市國(guó)土局是‘一地兩賣(mài)’，近期已向法院提出了申訴請(qǐng)求。”蘇州順泰置業(yè)有限公司法人代表方興海告訴本報(bào)記者，蘇州市國(guó)土局2010年出讓的一幅土地，收了兩家公司的土地出讓金。

記者對(duì)此向蘇州市國(guó)土局進(jìn)行求證，蘇州市國(guó)土局土地利用處一位處長(zhǎng)表示，該地塊的糾紛已歷經(jīng)半年多時(shí)間，當(dāng)?shù)卣鲞^(guò)調(diào)解工作。但對(duì)“一地兩賣(mài)”的說(shuō)法，這位處長(zhǎng)并不認(rèn)可：“這是兩家公司之間的糾紛。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)期，由于要出讓大量土地，地方國(guó)土部門(mén)在快速運(yùn)轉(zhuǎn)中，暴露出一些行政方面的瑕疵?！卞\天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人戴建方說(shuō)。而蘇州市近幾年土地出讓數(shù)量驚人，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2009年蘇州土地出讓金在全國(guó)只排到第十四位，而2011年已躍居第四位。

5000萬(wàn)土地款之爭(zhēng)

糾紛起于2010年蘇州市國(guó)土局出讓的一幅地塊。

2010年1月，蘇州奧特房產(chǎn)有限公司通過(guò)競(jìng)拍，以3.3億元的價(jià)格獲得蘇州相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)蘇地2009-B-119號(hào)地塊。為尋求項(xiàng)目合作，蘇州奧特的法定代表人陸正件在當(dāng)年8月與蘇州順泰簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，約定將上述地塊變更至蘇州順泰名下，由蘇州順泰開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。

方興海作為蘇州順泰的法人代表，在2010年向蘇州市國(guó)土局支付了第一筆5000萬(wàn)元的土地出讓金，并計(jì)劃在幾個(gè)月后正式動(dòng)工。但此時(shí)方興海的另一合作方——上海弘浩房地產(chǎn)公司突然提出要退出合作。

方興海告訴記者，在向蘇州市國(guó)土局交付的這5000萬(wàn)的土地款中，其中500萬(wàn)元是由方興海本人所出，另外4500萬(wàn)元?jiǎng)t由上海弘浩所出。

“我雖然有實(shí)力拿下這個(gè)項(xiàng)目，但當(dāng)時(shí)資金不能一下調(diào)配到位，所以就找到上海弘浩合作投資開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。付掉土地出讓金后，我的開(kāi)發(fā)資金已籌備到位，但這時(shí)上海弘浩方面卻反悔了?！狈脚d海告訴記者，受樓市調(diào)控影響，上海弘浩認(rèn)為該項(xiàng)目前景并不好，因此決定單方面退出。

此后錦天城律師事務(wù)所在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇地2009-B-119號(hào)地塊已由蘇州奧特另外設(shè)立的項(xiàng)目公司——蘇州隆湖置業(yè)有限公司在2011年11月簽訂了相關(guān)土地出讓合同，并獲得了土地使用權(quán)。

“按理說(shuō)蘇州市國(guó)土局既然已經(jīng)將地塊出讓給了蘇州隆湖，就應(yīng)當(dāng)把5000萬(wàn)元土地款退還給蘇州順泰。但蘇州市國(guó)土局卻沒(méi)有這樣做，而是將該筆資金計(jì)入到蘇州隆湖公司的名下?！贝鹘ǚ奖硎尽?/p>

蘇州市國(guó)土局一位辦公室人員告訴記者，對(duì)于此事他們有所耳聞?！斑@件事比較復(fù)雜，之前蘇州市委等相關(guān)部門(mén)已介入，之后可能會(huì)由蘇州政法委等部門(mén)進(jìn)行調(diào)解。

就蘇州順泰所指的“一地兩賣(mài)”，上述蘇州市國(guó)土局土地利用處處長(zhǎng)表示，對(duì)此事難以定性，應(yīng)當(dāng)由國(guó)土局法規(guī)處或司法機(jī)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)定?！斑@里面更多是企業(yè)之間的股權(quán)糾紛，是雙方合作中產(chǎn)生的矛盾。這筆資金的來(lái)龍去脈，我們并不太清楚。因?yàn)橥恋刭Y金是走專(zhuān)門(mén)的財(cái)稅流程的，要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)、法規(guī)等好幾個(gè)部門(mén)。

土地出讓“大戶(hù)”

“國(guó)土局不能解決問(wèn)題，我只好走司法途徑?！狈脚d海表示。

蘇州市中級(jí)人民法院回復(fù)本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，本案案由為股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。根據(jù)我國(guó)公司法有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓由股東個(gè)人承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定，方興海作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的責(zé)任主體于法不悖。而方興海的申訴請(qǐng)求正在由江蘇省高級(jí)人民法院受理過(guò)程中。

戴建方向記者表示，在土地款管理問(wèn)題上，蘇州市國(guó)土局有不恰當(dāng)之處。既然土地此后已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了蘇州隆湖，國(guó)土局就應(yīng)把5000萬(wàn)元的土地出讓款退還給蘇州順泰，但國(guó)土局并沒(méi)有退還。

戴建方認(rèn)為，蘇州奧特房地產(chǎn)其實(shí)并沒(méi)有足夠的實(shí)力來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所以才找到蘇州順泰表示要合作開(kāi)發(fā)。但蘇州市國(guó)土局對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)審查似乎并不嚴(yán)格。

蘇州市國(guó)土局方面則對(duì)此予以否認(rèn)?！拔覀兪前凑找?guī)章和制度來(lái)出讓土地的，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資格審查也是按規(guī)定來(lái)執(zhí)行的?！鄙鲜鎏K州市國(guó)土局土地利用處處長(zhǎng)表示。

記者在采訪(fǎng)中了解到，蘇州近幾年是土地出讓的“大戶(hù)”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2009年蘇州共出讓了689宗土地，出讓金為518億元，在全國(guó)土地出讓金排行榜上位列第十四位；2010年蘇州出讓1166宗土地，出讓金達(dá)735.9億元，位居第七位；而2011年，蘇州以877億元躍居第四位，僅次于北京、上海及重慶。

中國(guó)指數(shù)研究院一位分析師告訴記者，今年蘇州1—7月份出讓了659宗土地，出讓金達(dá)256.8億元。

“土地出讓得多、出讓得快，難免會(huì)有一些問(wèn)題，這其實(shí)在很多地方都存在?！冰i欣集團(tuán)市場(chǎng)部人士表示。

地方政府密集推地

7月京出讓金環(huán)比漲9倍

本報(bào)記者劉勇北京報(bào)道

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京土地出讓金環(huán)比大漲9倍，僅7月一個(gè)月的土地金額就占到今年前7個(gè)月的近40%。以萬(wàn)科為代表的大房企在全國(guó)各地斥資數(shù)十億元拿地。

上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“隨著開(kāi)發(fā)商資金壓力的緩解，地方政府供地的增加，土地市場(chǎng)現(xiàn)在呈現(xiàn)供需兩旺的局面，土地市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。

7月北京的土地市場(chǎng)誕生了萬(wàn)柳地王，此外，大興區(qū)舊宮和通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率均超過(guò)45%。

北京中原數(shù)據(jù)顯示，北京土地出讓金7月高達(dá)93.6億，而6月份的土地出讓金僅為9.2億元。前7個(gè)月，北京土地出讓金合計(jì)238.5億元。7月份一個(gè)月就為前7個(gè)月的土地出讓金額貢獻(xiàn)了近40%。

根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心資料顯示，7月份，北京出讓土地16宗，是最近6個(gè)月出讓地塊最多的一個(gè)月，其中經(jīng)營(yíng)性用地成交占一半，其中6宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率45%，土地市場(chǎng)整體掛牌溢價(jià)率為23.2%。

從5月份到7月份，北京土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性地塊成交由零宗到8宗，令人很容易感受到土地市場(chǎng)熱度的攀升。

實(shí)際上，土地市場(chǎng)回暖的苗頭6月份就初現(xiàn)端倪。5月份，北京出現(xiàn)了罕見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)性地塊零成交。當(dāng)月入市的6宗經(jīng)營(yíng)性地塊是自去年年末就入市卻一直無(wú)人問(wèn)津的地塊。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟向記者表示：“全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯升溫，主要是因?yàn)樽罱粋€(gè)月地方政府迫切地想增加土地的出讓金額，推出的優(yōu)質(zhì)地塊較前幾個(gè)月多，加之開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期有所變化。

據(jù)北京中原數(shù)據(jù)，7月份，全國(guó)13個(gè)主要城市土地出讓金335.5億元，環(huán)比上漲6%。其中，天津的土地出讓金環(huán)比上漲49%、長(zhǎng)春則大漲550%，杭州、蘇州也明顯上漲。天津新地王也由中海地產(chǎn)以29.7億元摘得，樓面價(jià)為13026元/平方米。

蘭德咨詢(xún)董事長(zhǎng)宋延慶表示，地方政府在土地供應(yīng)上的策略與經(jīng)營(yíng)企業(yè)類(lèi)似，只有在開(kāi)發(fā)商有資金購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，土地才可能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。

由于市場(chǎng)回暖，地方政府開(kāi)始加快推地速度。

從6月底開(kāi)始，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局密集推出20多個(gè)土地出讓公告。7月4日，上海市規(guī)土局發(fā)布2012年第一次預(yù)申請(qǐng)公告，其中上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)以北地塊以47.46億元的參考起始總價(jià)引人注目，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果該地塊成功出讓?zhuān)型麊?wèn)鼎今年的上海地王。記者根據(jù)當(dāng)前上海市土地出讓公告的掛牌時(shí)間統(tǒng)計(jì)，8月份上海預(yù)計(jì)有16宗土地掛牌出讓?zhuān)渲薪?jīng)營(yíng)性地塊6宗。

7月17日，南京國(guó)土局在其網(wǎng)站上連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告，一天公告的出讓土地總面積合計(jì)230.2萬(wàn)平方米。

陳晟表示，適當(dāng)加快推地速度、增加土地供應(yīng)有利于未來(lái)增加住宅供應(yīng)量、控制房?jī)r(jià)，督促地方政府的放地節(jié)奏也是7月下旬出發(fā)的國(guó)務(wù)院督查組的重要任務(wù)之一。

市場(chǎng)的回暖確實(shí)讓開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)地的資金不再像年初那樣緊張。一位中型房企負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備的人士告訴記者：“這段時(shí)間，市場(chǎng)回暖，集團(tuán)在不斷地給公司加任務(wù)，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的部門(mén)比較頭疼。但是，因?yàn)殇N(xiāo)售情況比較好，我們買(mǎi)地的部門(mén)有更充裕的資金，選擇土地的余地也相對(duì)比較大。

大房企在土地市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻。7月31日，萬(wàn)科(000002.SZ)在一天時(shí)間內(nèi)分別在杭州、成都兩地共斥資18.67億元拿地。而在7月份，萬(wàn)科在重慶、寧波均拍得土地。保利地產(chǎn)(600048.SH)則公告其近期在沈陽(yáng)、重慶等地累計(jì)獲得9宗地塊，總成交價(jià)格29.93億元。

“對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)備土地不僅要考慮資金狀況，同時(shí)也要考慮地塊是否符合企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式。目前，資金仍然是開(kāi)發(fā)商增加土地儲(chǔ)備的障礙。預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)的溢價(jià)率會(huì)高于上半年，但是多家房企爭(zhēng)搶同一地塊仍然只會(huì)是個(gè)案?！盞8土地網(wǎng)董事長(zhǎng)申威向記者表示。