2012年08月23日 03:06
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：張歆晨

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保利地產(chǎn)(600048.SH)昨日披露的半年報(bào)顯示，保利地產(chǎn)今年上半年獲得凈利潤(rùn)32.54億，較上年同期的28.68億增長(zhǎng)13%。但是，由于少數(shù)股東損益高達(dá)7.43億，導(dǎo)致歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)僅為25.1億，較上年同期的27.94億有所下降，也是保利地產(chǎn)2006年上市以來(lái)，該項(xiàng)首次出現(xiàn)同比下降。

盡管保利地產(chǎn)上半年新增土地容積率面積367.31萬(wàn)平方米，高于同期萬(wàn)科新增土地量，但這也是保利在近年來(lái)購(gòu)地與銷售比值最低的一個(gè)階段，顯示出公司對(duì)市場(chǎng)仍舊處于極度謹(jǐn)慎的狀態(tài)。

仍將去存貨

截至報(bào)告期末，保利公司總資產(chǎn)2168.03億元，凈資產(chǎn)365.05億元，比2011年末分別增長(zhǎng)11.17%和3.54%。其間，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入201.83億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)44.97億元，分別同比增長(zhǎng)32.86%和14.22%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)25.11億元，同比下降10.16%，主要系報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)較多的部分項(xiàng)目中合作方權(quán)益占比較高。

今年初，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露公司考慮增加合作項(xiàng)目比重，此番中報(bào)數(shù)據(jù)透露出這一項(xiàng)計(jì)劃正在得到實(shí)施，公司上半年的少數(shù)股東損益暴漲到約7.4億，而報(bào)告期初，該數(shù)據(jù)僅約7000萬(wàn)。預(yù)計(jì)，隨著其控股的房地產(chǎn)私募規(guī)模擴(kuò)大，保利地產(chǎn)旗下的合作項(xiàng)目還將繼續(xù)增加。

整個(gè)上半年，保利地產(chǎn)的銷售勢(shì)頭格外凌厲，如果加上7月份的回款，保利地產(chǎn)今年以來(lái)的銷售規(guī)模已經(jīng)逼近600億，同比增長(zhǎng)33.41%。該公司表示，銷售業(yè)績(jī)主要源于公司去年開(kāi)工面積增長(zhǎng)了近50%，使得貨源充足，并且主打針對(duì)剛需的中小戶型以及不受限購(gòu)影響的商業(yè)地產(chǎn)。上半年，公司共實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)整售近40億元，對(duì)銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供有力支持。

由于去年開(kāi)工量巨大，導(dǎo)致保利地產(chǎn)的存貨水平繼續(xù)增加，達(dá)到1687億的歷史峰值，為此，公司稱下半年仍將以積極出貨的銷售策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，但未披露全年銷售目標(biāo)。東方證券有分析報(bào)告預(yù)計(jì)，保利地產(chǎn)全年最大可售量在1400億元左右，銷售金額有望站在900億以上，較2011年增長(zhǎng)23%以上。

鑒于銷售額顯著增長(zhǎng)，公司截至報(bào)告期末的已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源再度增加，達(dá)835億，是同期結(jié)算收入191億的4倍多。有券商分析報(bào)告指出，保利地產(chǎn)到2013年的利潤(rùn)都已經(jīng)得到較好鎖定。

財(cái)務(wù)方面，保利在上半年共完成項(xiàng)目直接投資245億元，新增貸款211億元，凈增貸款80億元，實(shí)現(xiàn)銷售回籠320億元，期末資金余額達(dá)252億元。截至報(bào)告期末，公司負(fù)債總額1727億元，其中預(yù)收款項(xiàng)835億元，扣除預(yù)收款項(xiàng)后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為41.14%。

投資持續(xù)收縮

保利在1~7月共新增11塊開(kāi)發(fā)用地，合計(jì)規(guī)劃容積率建筑面積523.22萬(wàn)平方米，支付地價(jià)117.75億元，超過(guò)萬(wàn)科上半年新增土地規(guī)劃容積率建筑面積338萬(wàn)平方米。即便如此，保利地產(chǎn)在新購(gòu)?fù)恋厣弦廊伙@示出少見(jiàn)的保守。

東方證券披露的研究報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)今年1~6月的拿地強(qiáng)度(權(quán)益支付地價(jià)與銷售金額之比)僅為21.9%，較2008年26.4%低近5個(gè)點(diǎn)，而該公司在2007年和2009年大肆拿地之際，這一指標(biāo)曾經(jīng)突破過(guò)100%，即拿地支出與同期銷售金額持平。

鑒于土地支出的大幅度減少，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況得到改善，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~轉(zhuǎn)負(fù)為正，為16億，較上年同期的-82億大幅增加。同時(shí)，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~轉(zhuǎn)負(fù)為正，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也相應(yīng)減少。

種種跡象顯示，保利地產(chǎn)的投資與其銷售額成反比走勢(shì)，素來(lái)凌厲的擴(kuò)張勢(shì)頭出現(xiàn)調(diào)整。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，只有等待政策和市場(chǎng)形勢(shì)都明朗后，才考慮提升投資規(guī)模和速度。

截至報(bào)告期末，保利已進(jìn)入全國(guó)40個(gè)城市，擁有在建擬建項(xiàng)目154個(gè)，在建面積3036萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工718萬(wàn)平方米，竣工354萬(wàn)平方米。

公司稱，公司目前的土地儲(chǔ)備基本可保障未來(lái)2~3年的發(fā)展需求，但土地儲(chǔ)備的區(qū)域及結(jié)構(gòu)分布不夠合理，北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區(qū)域的儲(chǔ)備嚴(yán)重不足。公司將積極關(guān)注城中村改造帶來(lái)的機(jī)會(huì)，并尋求一級(jí)開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)以及收購(gòu)兼并等項(xiàng)目獲取途徑，提高儲(chǔ)備項(xiàng)目區(qū)域分布的合理性。

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