2012年10月31日 03:40
來源：中國證券網(wǎng)－上海證券報(bào)

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⊙記者 于兵兵 ○編輯 邱江

房地產(chǎn)上市公司總體亮麗的三季報(bào)，印證了房地產(chǎn)業(yè)仍是業(yè)績相對(duì)可期的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至10月30日，已有110家上市房企公布三季報(bào)，其前三季度共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2626億元，同比增長19%。其中，有91家實(shí)現(xiàn)盈利，占比超過80%；營業(yè)收入和凈利潤同比上升的約占一半左右。

回看房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括鋼鐵、水泥、化工、有色等多個(gè)產(chǎn)業(yè)前三季度整體低迷，各地固定資產(chǎn)投資增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)新開工量不足等成為重要原因。不過，從房地產(chǎn)企業(yè)三季度銷售和資金形勢(shì)看，房地產(chǎn)開發(fā)的回暖基礎(chǔ)正日益穩(wěn)固。從這個(gè)角度而言，上市房企三季報(bào)所透露出的信息，自然受到產(chǎn)業(yè)鏈上下游的高度關(guān)注。

根據(jù)萬科介紹，今年3月份以來，隨著首次置業(yè)的信貸環(huán)境改善，前期房價(jià)回調(diào)的效果呈現(xiàn)，自住需求集中釋放，主要城市的住宅成交量較2011年同期有較大增長，但仍低于2009年同期水平。今年第三季度，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個(gè)城市的住宅成交面積同比增長52.5%。

這種銷售回暖的形勢(shì)直接帶動(dòng)龍頭房企的業(yè)績?cè)鲩L。萬科、保利、招商、金地四大房企前三季度營業(yè)收入1053億元，同比大增50%；凈利潤122億元，同比增長27%。

更值得關(guān)注的是，萬科、保利等已提前鎖定全年收益，這可以從預(yù)收賬款的大幅增加和四季度竣工量集中釋放得到證實(shí)。據(jù)了解，截至報(bào)告期末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1540萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1631億元，較年初增長33.5%；前9個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)開工面積871.0萬平方米已竣工面積438.3萬平方米，分別完成年初計(jì)劃的66%和49%。這意味著，萬科四季度將有448萬平方米新開工量，并有440萬平方米左右的竣工量，而竣工交付的物業(yè)將直接計(jì)入四季度營業(yè)收入。因此，萬科四季度業(yè)績或有遠(yuǎn)超三季度的良好預(yù)期。

保利的情況和萬科類似。截至三季度末，保利預(yù)收款高達(dá)1004億元，隨著物業(yè)陸續(xù)竣工結(jié)算，其中部分預(yù)收款將計(jì)入今年?duì)I業(yè)收入。

上海證券分析師舒廷飛表示，從趨勢(shì)上看，房地產(chǎn)股中的白馬股即傳統(tǒng)績優(yōu)龍頭股仍將是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。相比之下，中小房地產(chǎn)股從業(yè)績上看，將隨著競(jìng)爭(zhēng)門檻高啟而逐漸被邊緣化。

比如世紀(jì)星源，一個(gè)擁有12億總資產(chǎn)的上市房企，前三季度報(bào)虧1338萬元，截至三季度末手中持有的現(xiàn)金僅611萬元，現(xiàn)金流的一大部分來自預(yù)收南油福華廠區(qū)拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)2億元。如果單看營業(yè)收入和營業(yè)成本，世紀(jì)星源已經(jīng)嚴(yán)重入不敷出。公司董秘羅曉春曾表示，受宏觀調(diào)控影響，公司年內(nèi)能否扭虧無法確定。同時(shí)公司積極準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型，但目前轉(zhuǎn)型方向未定。在此期間，世紀(jì)星源已經(jīng)屢次出售資產(chǎn)套現(xiàn)。另外，名流置地近期也傳出將西安項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)。

“受融資及再融資壁壘的限制，未來中小房企多數(shù)只有兩個(gè)方向：一是將部分項(xiàng)目股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給大型房企或與大型房企合作開發(fā)，攤薄收益，但仍然可以生存；另一種方式是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，徹底退出房地產(chǎn)業(yè)。”一位房地產(chǎn)市場(chǎng)資深人士表示。

此外，另一個(gè)值得關(guān)注的跡象是房企拿地?zé)崆榛嘏?，這直接體現(xiàn)了大型房企對(duì)后市的預(yù)期。在財(cái)務(wù)報(bào)表中，房企購進(jìn)的土地一般體現(xiàn)為存貨的增加。從三季度趨勢(shì)上看，房企拿地的速度似乎比賣房的速度還要快。截至三季度末，110家上市房企總存貨量高達(dá)13358億元，同比增加23%，高出營業(yè)收入19%的增幅。

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