2013年02月21日 00:15
來(lái)源：國(guó)際金融報(bào) 作者：陳??

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樓市“暖冬”激起新一輪調(diào)控的巨大呼聲，一時(shí)間公積金上調(diào)、房貸收緊的傳聞四起。昨日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五項(xiàng)政策措施。

多位分析人士均對(duì)記者表示，“國(guó)五條”的主要目的是為了抑制房?jī)r(jià)上漲，給高房?jī)r(jià)敲響警鐘，頗有“敲山震虎”的意味。克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄指出，相關(guān)主管部門(mén)此次的“吹風(fēng)政策”屬重申從嚴(yán)執(zhí)行已有政策，并對(duì)其他一些政策“打補(bǔ)丁”?！罢嬲恼{(diào)控政策或在全國(guó)兩會(huì)后正式出臺(tái)，但也不大可能會(huì)是重磅政策?！毖ㄐ蹚?qiáng)調(diào)。

限購(gòu)小范圍升級(jí)

昨日，記者獲悉，2月份的前19日，樓市交易量已經(jīng)達(dá)到25.8萬(wàn)平方米，預(yù)期整個(gè)2月份的成交量將達(dá)到40萬(wàn)平方米，而1月份成交量?jī)H為21.2萬(wàn)平方米，樓市回暖跡象明顯。

據(jù)記者了解，本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2009年12月啟動(dòng)以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別為2010年1月的“國(guó)十一條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”。而此次則被業(yè)界視為“第五次升級(jí)”，稱(chēng)之為“國(guó)五條”

“國(guó)五條”中最引人注意的是提出了“限購(gòu)擴(kuò)容”?！皣?guó)五條”規(guī)定，“嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，這一細(xì)節(jié)可看作是“限購(gòu)令”小范圍升級(jí)，原來(lái)有些城市，尤其是中西部省會(huì)城市限購(gòu)執(zhí)行得較為寬松，如果按照“統(tǒng)一要求”，則接下來(lái)會(huì)有城市調(diào)整方案，進(jìn)一步收緊。

也有分析人士指出，限購(gòu)令有可能將從一二線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延，范圍有所擴(kuò)大。由于此類(lèi)城市的剛性需求有限，較為依賴(lài)投資型客戶(hù)，限購(gòu)將會(huì)對(duì)此類(lèi)城市產(chǎn)生較大影響。

緊抓“保障房”建設(shè)

會(huì)議指出，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套，新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。2013年前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

對(duì)此，楊紅旭指出，這也是所謂新型城鎮(zhèn)化的重要組成部分——“將農(nóng)民工市民化”，是住房保障的一種體現(xiàn)?！敖酉聛?lái)，公租房需求將大幅增加，各地政府必須大力建設(shè)公租房。

在薛建雄看來(lái)，2013年樓市將進(jìn)入“保障年”。據(jù)薛建雄介紹，2012年上海商品住宅的開(kāi)工量突然下降到不足300萬(wàn)平方米，而之前每年的商品住宅新開(kāi)工量都在1000萬(wàn)平方米以上。不過(guò)，2011年和2012年的保障房開(kāi)工量都在1300萬(wàn)平方米左右，也就是在17萬(wàn)套左右，比之前每年600萬(wàn)-800萬(wàn)平方米、6萬(wàn)-9萬(wàn)套的動(dòng)遷配套經(jīng)適房的體量有成倍的上升。

“從這個(gè)角度來(lái)看，近兩年600萬(wàn)-800萬(wàn)平方米的保障房建設(shè)增量，剛好彌補(bǔ)商品住宅開(kāi)工減少的空間。而從今年起大量完工的保障房將進(jìn)入有效供應(yīng)階段，以彌補(bǔ)商品住宅出現(xiàn)的巨大供應(yīng)缺口。”薛建雄預(yù)計(jì)，保障房的準(zhǔn)入條件將大幅放寬，更加廣大的人群將從保障房中受益。

此外，薛建雄強(qiáng)調(diào)，新增商品住宅用地和開(kāi)工量的大幅減少，隨著前幾年上千萬(wàn)開(kāi)工的存量在今、明兩年消化后，從2015年起，商品住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)缺口。另外，金融業(yè)的快速發(fā)展和消費(fèi)貸的盛行，將讓限貸政策的作用大打折扣?！耙粓?chǎng)由供應(yīng)不足、調(diào)控作用下降和房?jī)r(jià)金融價(jià)值上升帶來(lái)的新房?jī)r(jià)爆漲因素和風(fēng)險(xiǎn)正在聚集?！毖ㄐ壅J(rèn)為，房產(chǎn)稅需要加快推進(jìn)，且需要提高累進(jìn)稅率，以取代調(diào)控能力下滑的限貸政策，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)出現(xiàn)的融資價(jià)值部分進(jìn)行抑制。另外，繼續(xù)加大保障房建設(shè)，推動(dòng)城市建設(shè)，以滿(mǎn)足房?jī)r(jià)上漲爆發(fā)出來(lái)的需求。

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