2013年04月01日 01:05
來源：每經(jīng)網(wǎng) 作者：胡健

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樓市調(diào)控“國五條”細(xì)則出臺期限已到，各地方版執(zhí)行細(xì)則相繼出臺。

盡管調(diào)控的大框架都來源于3月1日國務(wù)院出臺的“國五條”細(xì)則，但細(xì)讀之下，各地執(zhí)行細(xì)則松緊不一。其中，北京和上海相對最嚴(yán)，北京規(guī)定單身人士禁買二套房，進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，上海要求強(qiáng)化二套房的貸款資格審查。廈門、大連等許多城市并沒有出臺執(zhí)行細(xì)則，只公布了房價(jià)控制目標(biāo)；深圳等城市將房價(jià)控制目標(biāo)定為不超過本市人均可支配收入實(shí)際增幅。

昨日(3月31日)，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除了“20%差額個稅”無懸念落地外，北京限購政策再次升級，這兩條核心條款將在住宅市場引發(fā)明顯波動。

控價(jià)：漲幅有限制/

北京從七個方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關(guān)注的就是房價(jià)控制目標(biāo)——新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京規(guī)定的“穩(wěn)定”，嚴(yán)格意義上指不漲價(jià)，不過微漲也可接受。2011年北京提出房價(jià)“穩(wěn)中有降”，當(dāng)時(shí)所指的普通房是包括保障房的，而這次不包括保障房的所有新建商品住宅，故實(shí)現(xiàn)難度大于前一次。

北京要求對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品房項(xiàng)目在銷售中，實(shí)際銷售價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)。

上海版“國五條”細(xì)則設(shè)定的房價(jià)控制目標(biāo)為：按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

業(yè)內(nèi)人士指出，上海這個表述有打“擦邊球”的嫌疑，同樣是要求“穩(wěn)定”，北京并無其他指標(biāo)作為參考，而上海所參考的居民人均可支配收入增長等目標(biāo)一般會超過10%，這就為房價(jià)上漲預(yù)留了空間。

合肥給出的房價(jià)控制目標(biāo)是：房價(jià)增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。

“按照這一目標(biāo)，合肥市今年的房價(jià)上漲不能超過8%，完成目標(biāo)并不太難?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。

限購：北京最嚴(yán)厲/

“京十九條”稱，從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

上海在限購方面并沒有太多新的表述，只是重申各部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險(xiǎn)繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程。

關(guān)于購房資格，北京也作了嚴(yán)格規(guī)定：對不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且5年內(nèi)不得在本市購買住房。據(jù)初步測算，北京新限購政策實(shí)施后，可擠出5%~10%的購房需求。

“北京等城市的細(xì)則中，針對新建住宅市場的調(diào)控力度超過二手房，其他城市也都明顯加強(qiáng)對預(yù)售的監(jiān)管?！敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說，如果政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行超過6個月，房價(jià)下調(diào)幅度有可能超過20%。

征稅：“20%”是關(guān)鍵

盡管各地方版細(xì)則的寬嚴(yán)程度不一，但在此前爭議諸多的二手房交易環(huán)節(jié)個人所得稅征收上，似乎沒有太多異議。此前爭該稅收多數(shù)是按照房屋交易額的1%來征收，而此次嚴(yán)格按照差價(jià)的20%征收。

中原地產(chǎn)測算結(jié)果顯示，以一套目前總價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算 (非5年內(nèi)唯一住房)，之前個稅為2萬元，而房主原購房值50萬元，新政后按照差額的20%計(jì)算，應(yīng)繳個稅30萬元。個稅增加28萬元，相當(dāng)于房屋總價(jià)的14%。

圍繞二手房交易個稅如何征收，本次北京版執(zhí)行細(xì)則表述得十分清晰。即對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

不過，對于此前廣為流傳的分層次征收標(biāo)準(zhǔn)，該細(xì)則并未涉及。

上海和重慶的表述也類似，但是沒有明確在無法核實(shí)房屋原值時(shí)如何征收。

信貸：多地留后手

除了稅收，另一個直接影響改善性需求的是信貸。各地在二套房信貸政策上的表述都遵循了國五條細(xì)則的要求。北京規(guī)定：中國人民銀行營業(yè)管理部、北京住房公積金管理中心在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，目前二手住宅成交中商貸的比重為23.5%，其中約兩成為二套房貸款。

同時(shí)，由于近期公積金政策調(diào)整，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)與商貸基本一致，大部分換房的購房者都只能按照二套房標(biāo)準(zhǔn)來申請貸款。

張大偉認(rèn)為，北京等城市的政策將立竿見影，樓市會出現(xiàn)量價(jià)齊跌，而且疊加已經(jīng)在逐漸落實(shí)的房產(chǎn)稅、產(chǎn)權(quán)登記，樓市調(diào)控的力度不亞于2011年。

上海則規(guī)定，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。

不過，上海和重慶等地都留了“后招”。上海稱，金融管理部門要加強(qiáng)政策實(shí)行效果監(jiān)測和評估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

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