2013年04月10日 02:03
來(lái)源：每經(jīng)網(wǎng) 作者：項(xiàng)崢

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◎項(xiàng)崢(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

4月8日，在博鰲亞洲論壇2013年年會(huì)關(guān)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與樓市調(diào)控的分論壇上，任志強(qiáng)認(rèn)為：從已經(jīng)出臺(tái)的“國(guó)五條”地方細(xì)則來(lái)看，基本上都是軟磨硬泡的做法。地方政府的這種軟磨硬泡，是否有“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)會(huì)影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的顧慮暫且不論，僅從理性認(rèn)識(shí)上說(shuō)，若以房地產(chǎn)泡沫助推地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，無(wú)異于飲鴆止渴。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。在理論上，有好多衡量房地產(chǎn)泡沫的方法。比較簡(jiǎn)單易行的是房?jī)r(jià)收入比。在我國(guó)部分城市，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界銀行研究的發(fā)展中國(guó)家4~6的合理水平。特別是在北京、上海等一線城市，一套100平方米的商品房，動(dòng)輒要五六百萬(wàn)元，顯然已經(jīng)超出了普通工薪階層的支付能力。我們不妨將投資房地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)一家實(shí)業(yè)公司做個(gè)比較，比如開(kāi)辦一家工廠。按照5%或6%的毛利率，要想掙到五六百萬(wàn)，需要近1000萬(wàn)元的銷售額，而每一筆銷售額都是從不起眼的幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元積累起來(lái)，還要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，各種交易費(fèi)用，勞心勞力。如果這樣算一筆賬，還不如投資房地產(chǎn)來(lái)得簡(jiǎn)單。僅僅是在期初簽訂合同交付房款，坐等房屋升值。這樣一看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？可謂是不言而喻的。

任由房地產(chǎn)泡沫吹大，以換取地方經(jīng)濟(jì)短暫繁榮，好比吸食鴉片，容易上癮，最終也會(huì)病入膏肓。2003年以來(lái)，溫州購(gòu)房團(tuán)在全國(guó)各地四處出擊，大量投資投機(jī)房產(chǎn)，把各地樓市攪得熱火朝天。即使溫州本地樓市，樓價(jià)之高，可以媲美北京、上海等一線城市，有過(guò)之而無(wú)不及。在這種熱潮帶動(dòng)下，相當(dāng)多的溫州民營(yíng)企業(yè)老板不再專注實(shí)業(yè)，而熱衷購(gòu)買房產(chǎn)，大量借用民間融資。當(dāng)然一開(kāi)始，這些老板們也是嘗到甜頭，投資房地產(chǎn)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)。但問(wèn)題也在不斷積累，風(fēng)險(xiǎn)不斷升溫。直到2011年，溫州民間融資風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，頻頻傳出這些老板們跑路的消息，不少企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。曾經(jīng)輝煌無(wú)比的溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)從此也一蹶不振，從全省增速前三甲到位列榜尾。溫州也因此成為全國(guó)70個(gè)大中城市中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)下跌的城市。

因此，房地產(chǎn)去泡沫與發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)并不矛盾。相信在這個(gè)問(wèn)題上，地方政府領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該會(huì)有更理性認(rèn)識(shí)。實(shí)際上，筆者以為，在房地產(chǎn)去泡沫和發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)之間，也需要一個(gè)平衡。那就是合理控制去泡沫的進(jìn)程，避免房地產(chǎn)泡沫的驟然破滅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成過(guò)大影響。這有前車之鑒，西班牙、日本等國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響既深且遠(yuǎn)。

如果從這一點(diǎn)上看，就不能簡(jiǎn)單認(rèn)為地方政府在落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則上“基本上是軟磨硬泡”，這事實(shí)上也包含了地方政府治理的思路。其實(shí)，要想打壓房?jī)r(jià)，地方政府調(diào)控手段非常充足，無(wú)論是行政控制還是市場(chǎng)手段，效果也會(huì)很明顯。但地方政府也面臨多重目的，也需要進(jìn)行合理規(guī)劃。一些被市場(chǎng)人士認(rèn)為語(yǔ)焉不詳?shù)谋硎?，也為政策?dòng)態(tài)調(diào)整提供了操作空間。

總而言之，無(wú)論“國(guó)五條”地方實(shí)施細(xì)則如何，就中央政府而言，最重要的是要加強(qiáng)對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)，將問(wèn)責(zé)制度真正落到實(shí)處。只要中央對(duì)地方政府有效實(shí)施問(wèn)責(zé)，相信“國(guó)五條”執(zhí)行應(yīng)該能夠起到去房地產(chǎn)泡沫的目的。

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