2013年04月25日 04:28
來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙卓

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“我們已將海航置業(yè)告上法庭，法院先會和雙方做一個(gè)約談，如果沒有結(jié)果下個(gè)月可能就會開庭審理，我們最終的訴訟目的就是讓其遵守合同的約定，支付本金和違約金共計(jì)28億元，”鵬潤地產(chǎn)副總裁于星旺告訴時(shí)代周報(bào)記者。

而讓國美系的鵬潤地產(chǎn)和昔日合作伙伴海航置業(yè)反目成仇的，正是兩年前的國美商都的轉(zhuǎn)讓。國美商都的是當(dāng)年北京市最大的“招拍掛”項(xiàng)目；其龐大的建筑面積，即使在如今亞洲的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，依然位居前列；而57.5億元的合同金額，也使其成為中國房地產(chǎn)資本運(yùn)作最大單子之一。

粗略估算，國美商都現(xiàn)在的市價(jià)超過100億元，而海航置業(yè)拖欠資金的原因或是因?yàn)槠滟Y金鏈危機(jī)。大規(guī)模的收購導(dǎo)致海航集團(tuán)的負(fù)債率飆升到74%。

國美上訴追討28億債務(wù)

北京西南四環(huán)科豐橋東南角，毗鄰總部基地，安靜地矗立著一大片高層建筑。在寸土寸金的麗澤商務(wù)圈，這個(gè)閑置多年的龐大建筑群總會引起路人探究的目光。

國美商都曾是國美電器前掌門人黃光裕斥巨資取得的項(xiàng)目，并一度承載著他的商業(yè)地產(chǎn)夢。有關(guān)資料顯示，國美商都規(guī)劃用地面積180畝，總建筑面積55.5萬平方米，由美國RTKL國際公司負(fù)責(zé)概念設(shè)計(jì)，中建五局和中建八局承建。

A座鵬潤城由5棟獨(dú)立的建筑體相互貫通，是建筑面積超過30萬平方米的國內(nèi)首家獨(dú)創(chuàng)式多主題、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的美式購物中心。B座12萬多平方米的鵬潤國際時(shí)尚中心集商務(wù)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、會展、品牌推廣于一體，欲打造中國與國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)交流接軌的平臺。

如此龐大的建筑面積，即使在如今亞洲的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，依然位居前列。

2009年初，執(zhí)掌鵬潤地產(chǎn)的黃秀虹確定了出售國美商都的方案。之后鵬潤地產(chǎn)與中鐵置業(yè)進(jìn)行談判，但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的具體方式上存在分歧，雙方的談判最終失敗。此后，又有兩家投行愿意以控股的方式來競爭這一項(xiàng)目，給出的最高價(jià)格是60億元，但最終未果。

2009年8月有消息傳出，國美商都將以60億元的身價(jià)迎來新東家中建八局，而后紅星美凱龍也被傳將接手國美商都。

直到2012年8月，有媒體從海航集團(tuán)獲得一份內(nèi)部通知，內(nèi)容顯示，該集團(tuán)8月7日已成立由11人組成的“國美商都專項(xiàng)工作組”，由海航集團(tuán)董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔(dān)任總指揮，具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目收購后的各項(xiàng)內(nèi)外部手續(xù)，并完成項(xiàng)目融資、落實(shí)資金及付款工作。

盡管這條消息引起了媒體的極大興趣，但是當(dāng)時(shí)鵬潤地產(chǎn)和海航方面均沒有任何人接受采訪，因此只能判斷國美已經(jīng)和海航達(dá)成協(xié)議，但是包括交易金額在內(nèi)的很多細(xì)節(jié)都不詳。

于星旺告訴時(shí)代周報(bào)記者，實(shí)際上國美商都與海航置業(yè)在2011年3月就簽署了這份合同，海航置業(yè)以57.5億元總價(jià)收購“國美商都與項(xiàng)目約56萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)，按照合同規(guī)定，海航置業(yè)一方本應(yīng)在2011年7月底前交齊全款，如果違約，違約金將按天計(jì)算，截至2013年3月，違約金已經(jīng)高達(dá)8億元人民幣。

“當(dāng)時(shí)和我們談的有十多家，但是海航方面最有誠意，也是最有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的，因此我們最后選擇了海航，但是此后兩年海航置業(yè)多次以資金困難為由，拒絕繳納剩余的20億元尾款，為此我們談過無數(shù)次，忍無可忍最后才選擇訴訟這種方式，”于星旺表示。

由于尾款未付，國美商都也沒有真正交給海航置業(yè)經(jīng)營，2013年3月，國美控股集團(tuán)旗下國美商都建設(shè)開發(fā)公司因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同“買方違約”事由，將海航集團(tuán)旗下海航置業(yè)及擔(dān)保方海航集團(tuán)訴至北京市高級人民法院，追討欠款及違約金合計(jì)28億元。目前，北京市高院已立案，并將近日開庭。

段和段律師事務(wù)所合伙人陳若劍律師告訴時(shí)代周報(bào)記者，這種合同違約案件，如果項(xiàng)目本身資質(zhì)沒有什么問題，法院一般會傾向支持原告的訴訟請求，因此國美方面勝訴的可能性較大。

“通常來說違約金的收取，價(jià)格一般是每天萬分之二到萬分之四，8億元的違約金額在合理范圍內(nèi)，但是也略高，最終判決時(shí)法院可能會根據(jù)雙方的實(shí)際情況酌情處理，如果法院認(rèn)為違約金過高，法官也可以根據(jù)《合同法》行使自由裁量權(quán)，”陳若劍表示。

欠款或因資金鏈危機(jī)

57.5億元的成交價(jià)格，曾被當(dāng)時(shí)的媒體形容為“腰斬”，因?yàn)閲郎潭甲畛醯脑u估價(jià)格為100億元。

“北京房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾輪增長，57.5億元的這個(gè)價(jià)格在2011年來看算是便宜了，尤其是近幾年國家多次調(diào)控都不涉及商業(yè)地產(chǎn)，對國美商都來說是個(gè)利好的消息”，亞豪房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者。

國美商都項(xiàng)目是2005年4月18日，北京國美置業(yè)有限公司斥資8.05億元取得，此項(xiàng)目亦成為當(dāng)年北京最大的“招拍掛”項(xiàng)目是2005年

據(jù)原國美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算，國美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當(dāng)年的總地價(jià)為8億元，建筑成本約為每平方米2000元，加上營銷推廣費(fèi)用，總投入在24億元左右。

不過于星旺否認(rèn)了這個(gè)說法，他表示對這個(gè)項(xiàng)目的投入一直是持續(xù)的，“總投入接近40億元，我們是溢價(jià)轉(zhuǎn)讓，但是價(jià)格也不高”

國美商都總建筑面積55.5萬平方米，其中純商業(yè)用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米。

郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前該區(qū)域的高端住宅價(jià)格是4萬元/平方米左右，如果是酒店式公寓就會精裝修，價(jià)格應(yīng)該可以達(dá)到5萬元/平方米左右；商業(yè)用房的價(jià)格是2萬-3萬元/平方米；該區(qū)域的寫字樓因?yàn)橐猿鲎鉃橹?，價(jià)格很難判斷。

以此推算，這樣國美商都酒店式公寓部分價(jià)值應(yīng)該達(dá)到25億元，商業(yè)用房價(jià)值在62億-93億元，加上寫字樓部分，國美商都目前的市價(jià)應(yīng)該超過100億元。

招拍掛拿地，項(xiàng)目來源干凈；房產(chǎn)證等手續(xù)齊全，隨時(shí)可進(jìn)入市場；到手的物已然升值，為何海航置業(yè)還遲遲沒有完成合同？

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，海航可能是因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問題。海航集團(tuán)于2003年成立海航地產(chǎn)公司，發(fā)展海南島地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2007年5月28日，海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司成立，注冊資本金17.5億元。根據(jù)其官網(wǎng)介紹，海航置業(yè)已開發(fā)完成近百個(gè)項(xiàng)目，土地開發(fā)面積達(dá)到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。

2009年，海航置業(yè)在上海擊敗保利蘇寧拿下上海地王；2010年，當(dāng)國內(nèi)多家房企因宏觀調(diào)控紛紛放慢發(fā)展速度時(shí)，海航卻依然高歌猛進(jìn)，拿地力度不減反增。

其母公司也是一樣，一位接近海航集團(tuán)高層的人士孟東(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者，近幾年來海航集團(tuán)在國內(nèi)市場斥資上百億元大舉收購，范圍廣，涉及行業(yè)也多，從超市到商場，從工業(yè)企業(yè)到保險(xiǎn)公司，不一而足。

根據(jù)海南航空發(fā)布的2012年年報(bào)，公司全年主營業(yè)務(wù)收入288.68億元,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤19.28億元,同比下降26.7%。

2012年，海南航空在利息支出方面創(chuàng)出3年來新高，總額至36億元，是其凈利潤的近兩倍。

大規(guī)模的收購直接導(dǎo)致海航集團(tuán)的負(fù)債率飆升，其年報(bào)顯示，截至2012年12月31日，海南航空的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)74%，雖低于2011年資產(chǎn)負(fù)債率6個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于行業(yè)內(nèi)平均水平。

近年來海航系曾多次發(fā)生資金糾紛：2013年1月，華融金融租賃曾向法院提出對海航采取財(cái)產(chǎn)保全申請；2012年，海航置業(yè)與收購的九龍山發(fā)生股權(quán)糾紛；2011年，海航與希臘家族企業(yè)Vafias Group、挪威奧斯陸上市的Golden Ocean以及總部位于挪威卑爾根的Spar Shipping等幾家中外船商均發(fā)生了租金糾紛，牽涉12艘輪船，所欠金額超過5億元。

但是在4月初的博鰲亞洲論壇上，海航集團(tuán)董事局主席陳峰在接受媒體采訪時(shí)曾否認(rèn)資金鏈緊張的說法。

5年5任總經(jīng)理

2005年，國美置業(yè)以8.05億元的價(jià)格奪得豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地35-A1地塊，成為北京市當(dāng)年最大的招拍掛項(xiàng)目，命名為“國美商都”；2005年6月24日，國美置業(yè)為國美商都項(xiàng)目正式注冊成立了北京國美商都建設(shè)開發(fā)有限公司，黃光裕親任董事長，由此可見國美商都在國美地產(chǎn)中的分量。

時(shí)任國美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永將項(xiàng)目定位成“世界電子電器高科技體驗(yàn)中心”，但很快便因“泄露公司發(fā)展計(jì)劃”之名被辭退。在禹晉永離開后，總經(jīng)理一職由公司原來的副總經(jīng)理吳坤嶺接替。

2006年，以房地產(chǎn)銷售馳名業(yè)界的香港人童淵受到黃光裕提拔，出任國美置業(yè)總經(jīng)理，童淵此后提出了服裝時(shí)尚中心的概念，一年多后無功而返。

2007年，外部結(jié)構(gòu)和框架基本建成的國美商都請來了曾盤活中友百貨的臺灣人周東權(quán)，但后周東權(quán)因與管理層的一些分歧，掛印而去。

從禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權(quán)到王海域，項(xiàng)目名稱也由禹晉永時(shí)代的國美商都，先后更名為鵬潤時(shí)代廣場、鵬潤國際時(shí)尚交易中心、國美廣場，最后又回到國美商都。5年5任總經(jīng)理，5年4次更改項(xiàng)目定位，也預(yù)示了國美商都最后被出售的命運(yùn)。

但是，國美商都多舛的命運(yùn)似乎還沒有結(jié)束。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，一般的商業(yè)綜合體也就10萬平方米左右，50多萬平方米體量，堪稱“商業(yè)航母”。而商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)要復(fù)雜得多，要有持續(xù)的資金投入、成熟的管理團(tuán)隊(duì)，以及精準(zhǔn)的定位，因此繼任者的挑戰(zhàn)極大。

郭毅也告訴時(shí)代周報(bào)記者，麗澤商務(wù)區(qū)的定位以商業(yè)為主，最重要的是周邊缺少住宅項(xiàng)目，加上在此區(qū)域落戶的企業(yè)以中小企業(yè)為主，無法像有很多世界500強(qiáng)企業(yè)中國區(qū)總部落戶的CBD區(qū)域一樣繁榮，因此項(xiàng)目周邊缺少商業(yè)氛圍。

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