2013年07月06日 10:08
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

0人參與0條評論

四周仍種滿農(nóng)作物的一塊建筑工地上，設(shè)計(jì)樓高99.9米的生命人壽大廈已經(jīng)落成全部地基和兩座裙樓。在幾百米外的水域旁，投資方生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱生命人壽）已確權(quán)約225畝商服用地和480畝住宅用地，未來還預(yù)計(jì)總占地超過4500畝。

因宣稱在長春市中心40公里的新區(qū)投資約260億不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，過去兩年，生命人壽和其最大股東“富德系”的董事長張峻數(shù)次成為吉林省高層的座上賓。在2012年末國內(nèi)保險(xiǎn)公司各項(xiàng)指標(biāo)中，原保費(fèi)收入排第8位的生命人壽，投資性房地產(chǎn)增量和其占總資產(chǎn)比例雙料第一。

這種速度幾乎肯定將持續(xù)。2012年9月以來，其已經(jīng)宣布1-3年內(nèi)共計(jì)372億不動(dòng)產(chǎn)投建計(jì)劃。生命人壽2012年“投資性房地產(chǎn)”價(jià)值增加約63億，其中約56億來自新項(xiàng)目。在總資產(chǎn)增加超過40%的基礎(chǔ)上，這一財(cái)務(wù)項(xiàng)目占總資產(chǎn)之比，仍然從5.65%增至9.16%。

中國保險(xiǎn)業(yè)的監(jiān)管者曾將非自用不動(dòng)產(chǎn)投資上限設(shè)定在總資產(chǎn)的10%。在2012年9月以后，這一比例上升至15%，被視為險(xiǎn)資增強(qiáng)長期投資回報(bào)，匹配壽險(xiǎn)久期特性的利好。但是，鑒于地產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境不確定性，在保費(fèi)十強(qiáng)中，快速接近這一比例的公司僅有生命人壽一家。

本報(bào)記者調(diào)查顯示，生命人壽不動(dòng)產(chǎn)投資區(qū)域廣泛，有強(qiáng)烈的自行開發(fā)意圖，其為系列開發(fā)擬定同一品牌。在已支付的成本方面，這些土地樓面價(jià)格較低，性質(zhì)主要為住宅（養(yǎng)老地產(chǎn)）和商服業(yè)，同時(shí)與政府規(guī)劃高度契合。

項(xiàng)目會(huì)有較長的持有期，并等待資產(chǎn)升值。保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資簽署不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)議后5年不得轉(zhuǎn)讓，這類項(xiàng)目公司僅可向股東或第三方融資投資額的40%。同時(shí)，已宣布70%投資額的項(xiàng)目位于方興未艾的新城鎮(zhèn)，其周邊商業(yè)租金的未來水平難以估計(jì)。大體量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，恐還將有后續(xù)的大額配套投入。

因此，這一資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化，對2012年總資產(chǎn)數(shù)額剛破千億的生命人壽，即將帶來中長期影響。資金和流動(dòng)性，顯然是該公司未來平衡地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)收益的關(guān)鍵。

然而，這也是保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)對生命人壽在張峻等控制下于2008年后迅速崛起的最大疑問。

歷史工商資料等信息顯示，生命人壽處在極其復(fù)雜的控制權(quán)體系中，其十大股東中，有超過80%的股權(quán)由張峻及其下屬、親屬、長期合作方控制的公司法人持有，可簡稱“富德系”。與張峻關(guān)系密切的股東從2010年至今為生命人壽增資69億。

但是，這些股東公司自身的經(jīng)營業(yè)績外界幾乎毫無所知。金融市場上的信息又顯示，這些股東持有的股權(quán)迅速質(zhì)押，可能獲得了17.52億信托貸款，27.93億（估值）銀行貸款。

在生命人壽確定資產(chǎn)項(xiàng)投資組合上，張峻等控制的大股東“富德系”因素日趨顯現(xiàn)。包括在增資后由生命人壽購置富德系名下資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易；生命人壽與富德系公司的共同投資也日益增多。而反過來，生命人壽在富德系資金運(yùn)作中承擔(dān)何種功能，還有待進(jìn)一步的信息。

保險(xiǎn)公司以吸收保費(fèi)完成負(fù)債擴(kuò)張，并通過相匹配的資產(chǎn)投資計(jì)劃保值增值，因此具有極強(qiáng)的公眾性。一旦生命人壽受累于控制人的資金狀況，或這些不動(dòng)產(chǎn)投資收益和流動(dòng)性不足，相關(guān)關(guān)聯(lián)交易的價(jià)格評估存在偏差，投保人的權(quán)益就會(huì)引起關(guān)注。

不過，生命人壽公司和地產(chǎn)投資部門負(fù)責(zé)人沒有回復(fù)本報(bào)記者詳細(xì)采訪的要求。

地產(chǎn)投資譜系

2012年底，生命人壽“投資性房地產(chǎn)”占總資產(chǎn)的比例依然從5.65%增至9.16%。而同期新華人壽為0.33%，太平洋保險(xiǎn)為1.11%，中國平安為0.53%。生命人壽的策略顯然與眾不同。

“生命金融城”是生命人壽主打的不動(dòng)產(chǎn)品牌。2012年7月至今，生命人壽分別在吉林長春、湖北襄陽、廣東東莞、江蘇揚(yáng)州、陜西西安等地投資建設(shè)金融城。金融城中自用、商租部分按一定比例分?jǐn)偂?/p>

如加上周邊附加投資如醫(yī)藥港、養(yǎng)老社區(qū)、物流園、養(yǎng)老社區(qū)等，生命人壽和最大股東富德集團(tuán)已公開的今后數(shù)年不動(dòng)產(chǎn)投資總額可能在372億-500億。這些項(xiàng)目公司目前實(shí)際出資方主要是生命人壽。

距長春市區(qū)約40公里的米沙子鎮(zhèn)，被當(dāng)?shù)卣?guī)劃為第三片高新開發(fā)區(qū)——長德新區(qū)。該區(qū)京哈1104處路以南，建筑面積超6萬平米的生命金融大廈正在施工中。

“A座這塊地是去年底拍的，今年4月我們新拍了3塊地，同樣用于金融城。”6月底，生命人壽全資子公司生命置地（長春）有限公司（下稱“長春生命置地”）一位內(nèi)部人士對本報(bào)記者稱。

在距長春市中心30公里的開發(fā)區(qū)域，目前并沒有商業(yè)氛圍，但生命人壽已經(jīng)超前布局：今年4月購置約225畝商服用地和480畝住宅用地。

其中4塊商服用地，面積共計(jì)337畝，成交價(jià)共1億元，出讓年限40年。按約定容積率下限1.5計(jì)算，每平方米樓面單價(jià)不到300元。

480畝商品住宅用地由名為吉林省富德基礎(chǔ)設(shè)施投資的公司拍下。工商資料顯示，該公司為生命人壽2012年成立的全資子公司，注冊資金3億。住宅用地的價(jià)格，要低于出讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的平均成交價(jià)。

“這家公司是原來的生命健康（長春）投資有限公司，變更了名稱。這塊地是用于建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的?！鄙鲜鋈耸客嘎叮搬t(yī)藥港項(xiàng)目還在走審批流程，尚沒有實(shí)際進(jìn)展?！?/p>

生命金融大廈施工現(xiàn)場公示牌顯示，項(xiàng)目竣工時(shí)間為2014年10月，但當(dāng)?shù)卣猩滩块T卻認(rèn)為投入使用和招商的時(shí)間需要更久。

“現(xiàn)在并沒有明確的招商計(jì)劃，長德新區(qū)屬于剛開發(fā)階段，聚集人氣需要很長段時(shí)間。一是離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便；二是周邊土地都還未規(guī)劃完畢，配套設(shè)施還沒跟上。金融城就算明年建好也不會(huì)馬上招商?！?a href="http://m.dali56.com/app/hq/stock/sz000661/" target="_blank" title="長春高新 000661">長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)招商部門一位人士透露，“短期內(nèi)有意向的投資方，我們都傾向于介紹已經(jīng)成熟但還沒飽和的南區(qū)和北區(qū)?！?/p>

因此，按照生命人壽與當(dāng)?shù)卣膮f(xié)議，以商業(yè)地產(chǎn)為主的金融城項(xiàng)目單獨(dú)投資80億，由生命人壽自籌資金。建設(shè)內(nèi)容為總部辦公、商務(wù)休閑、商業(yè)金融街等綜合體。“建成后會(huì)劃出一棟樓供政府辦公用。”上述人士說。

生命人壽在全國各地投資的金融城項(xiàng)目中，周邊已有城市建設(shè)階段不一。揚(yáng)州市金融城位于廣陵區(qū)京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè)、京杭路西側(cè)、文昌東路北側(cè)。襄陽市項(xiàng)目位于襄陽市樊城區(qū)王寨社區(qū)，內(nèi)環(huán)西路以東，鄧城遺址以南。東莞金融城項(xiàng)目選址在松山湖北部工業(yè)城。

這些地產(chǎn)項(xiàng)目操盤人之一很可能是黃傳奇。黃原為民航總局官員，離職后擔(dān)任過國企和地產(chǎn)企業(yè)高管。他2012年2月加入張峻掌控的富德集團(tuán)，任職深圳富德控股集團(tuán)總裁、集團(tuán)成員公司富德金融投資控股總經(jīng)理、富德產(chǎn)業(yè)投資董事長，同時(shí)兼任深圳生命置地董事長。

但是，不到一年，他又相繼從富德系各個(gè)高管和董事職位上“裸退”。這很可能是為規(guī)避保監(jiān)會(huì)對不動(dòng)產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。

工商資料顯示，2012年11月，黃傳奇不再擔(dān)任深圳生命置地董事長。12月，黃個(gè)人出資9900萬成立了深圳京華置地有限公司。該新公司另一股東也為自然人，持股僅1%。

2013年1月，黃傳奇不再擔(dān)任富德系任何高層職務(wù)。2月，名義上由黃傳奇出資的深圳京華置地與生命人壽，共同成立了襄陽京華置地有限公司、揚(yáng)州德華置地有限公司，投建襄陽和揚(yáng)州的生命金融城。

去年7月，保險(xiǎn)會(huì)對保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)規(guī)范中，明確規(guī)定：保險(xiǎn)公司高級管理人員和相關(guān)投資人員，不得以個(gè)人名義或假借他人名義，投資該公司所投資股權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。而股東的董事和總經(jīng)理也被視為關(guān)聯(lián)交易人員范疇。

根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)的2012年各大保險(xiǎn)集團(tuán)投資非自用不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)，生命人壽“投資性房地產(chǎn)”科目價(jià)值增加約63億，其中約56億來自新項(xiàng)目，7億源于會(huì)計(jì)估值政策改變帶來的增值。在總資產(chǎn)增加超過40%的基礎(chǔ)上，這一財(cái)務(wù)項(xiàng)目占總資產(chǎn)之比，仍然從5.65%增至9.16%。

上一頁123下一頁

打印轉(zhuǎn)發(fā)