2013年07月17日 09:35
來源：理財周刊

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　　理財周刊

近年來，住房租金不斷上漲，然而由于各地房租水平存在的巨大差異，同樣是花3000元租房，從老工房到聯(lián)排別墅，在不同城市、不同區(qū)域所能租到的房子有著天壤之別。由此，從實際出發(fā)合理租房，才能有效地降低租房成本。

根據(jù)新近IMF公布的結(jié)果，世界十大最貴的房地產(chǎn)城市分別是北京、上海、深圳、香港、天津、東京、悉尼、廣州、倫敦、重慶，其中居然有7個中國城市。房價這么高，怎么辦？租房于是成了時下許多人的一種選擇。

你租房了嗎？種種跡象表明，現(xiàn)在的租房市場正越來越火，它已經(jīng)成為住房消費中一個重要組成部分。進入21世紀(jì)以來，中國樓市發(fā)生了翻天覆地的變化，人們對租房的態(tài)度也有了很大轉(zhuǎn)變，由以前的無奈之舉改變?yōu)楝F(xiàn)在的主動選擇。除了剛剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生之外，包括一些改善型需求、度假型需求，甚至包括婚房需求，也開始接受租房的方式。因而，住房租賃市場也從最初的“邊緣角色”，逐漸演變成為樓市中一個不可或缺的部分。也正是因為如此，住房租金的變化，也開始變得越來越牽動人心。這次，本刊就將對全國重點城市的住宅租賃市場進行集中介紹，以便大家對當(dāng)前的租房市場有個整體的認(rèn)識。

租金連續(xù)上漲讓人憂

近一段時間以來，從市場面?zhèn)鱽淼男畔⒈砻?，租金上漲勢頭非常強烈，以至于有人感嘆，房子不僅買不起，也租不起。市場研究機構(gòu)監(jiān)測結(jié)果表明，近期正處于租金快速上漲階段。根據(jù)中原集團研究中心對北京、上海等國內(nèi)6個主要城市核心地段租金水平跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，截至今年6月底，各地都已達(dá)到歷史新高。如上海以63.1元/平方米/月成為全國最高，北京以57.5元/平方米/月緊隨其后，深圳和廣州分別以46.8元/平方米/月和44.4元/平方米/月分列三、四位(具體見表1)。

表1 北上廣深等主要城市租金水平 單位：元/ 平方米/月

城市

時間 北京 上海 廣州 深圳 天津 成都

2004年6月 36.8 38.6 28.5 36.8 20.9

2005年6月 37.0 44.2 31.0 38.4 23.2

2006年6月 38.0 42.8 32.6 40.7 22.9

2007年6月 39.4 47.0 33.7 39.9 24.3

2008年6月 46.6 45.4 33.0 39.5 25.1

2009年6月 43.5 44.1 31.1 38.7 24.8 22.1

2010年6月 51.4 48.7 34.3 43.3 26.1 24.8

2011年6月 52.0 53.6 36.9 45.0 28.1 23.8

2012年6月 54.4 54.9 39.7 44.7 28.9 24.8

2013年6月 57.5 63.1 44.4 46.8 30.2 25.1

中原集團監(jiān)測結(jié)果同時顯示，近年來租金一直處于上漲態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，從2004年中以來，包括北京、上海等在內(nèi)的6個重要城市，租金水平一直處于上行態(tài)勢。雖然在2008年5月至2009年5月曾出現(xiàn)過下滑態(tài)勢，但隨后便又重拾升勢，直至目前，趨勢未改(如圖1所示)。

租金的快速上漲，使得各地區(qū)的租金收入比也超過了合理水平。有中介機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，一線城市如北京、上海房租收入比，已經(jīng)達(dá)到或者超過40%。如今年一季度北京單套房平均租金價格已經(jīng)攀升至3660元，2012年北京人均可支配收入36469元，這意味著如果一個兩口之家單獨租房，至少要用去一個人的收入。而按照國際慣例，住房消費應(yīng)該控制在家庭收入的30%以下，如果超過該標(biāo)準(zhǔn)，則會影響到其生活水平，并導(dǎo)致生活質(zhì)量下降。

其他重點城市的情況同樣也是如此。如去年南京城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工的年均收入為60404元，平均月收入約5000元。按5月份南京個人住宅網(wǎng)上掛牌價格每月租金2287元計算，房租支出已接近這些單位職工月收入的45%以上。此外，包括沈陽、廈門等地，租金收入比同樣超過30%合理水平。

高房價重壓下的選擇

影響租金上漲的因素很多，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，通脹會導(dǎo)致房租上漲。從通脹的角度看，至少有兩大因素會促使房東提高租金，一是各類生活消費品價格明顯提高；二是與房屋直接相關(guān)的水、電、裝修建材等成本也在上升。在這種情況下，房東提高租金的沖動最為強烈，因此極易造成房租水平的上漲。

這一點也可以從相關(guān)數(shù)據(jù)中得到驗證。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，CPI在2009年8月見底(同比為﹣1.8%)，隨后便一路走高，直到2011年7月達(dá)到6.5的高位。也就在同一時期，各地房租水平也處于快速增長時期(可見圖1)。此外，包括中介炒作、二房東轉(zhuǎn)租吃差價以及投資客提高收益等，也在一定程度上造成了租金上漲。

但影響租金上漲還有另外一個不可忽視的因素就是需求。不管是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，還是臨近結(jié)婚的青年，甚至家中添丁形成的改善型需求，以及外出度假產(chǎn)生的新興需求等，都有可能會考慮通過租房形式來解決。

不過無論如何，租金的上漲，確實給租房者帶來了一定的壓力。但相對房價普遍4～6倍甚至更高的漲幅而言，租金漲幅相對較小，因此目前住宅租售比仍然很高，偏離警戒線。這種現(xiàn)象反而說明在當(dāng)前市場情況下租房比買房更劃算。

據(jù)我愛我家市場研究部跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，目前包括北京、上海、廣州、天津等在內(nèi)的國內(nèi)一線城市，住宅租售比仍然超過1:500，遠(yuǎn)高于1:200國際警戒線。以上海市中心區(qū)域徐家匯(7.49,0.09,1.22%)一套100平方米公寓為例說明，目前該公寓每月可租6000元，而其總價大約400萬元，其租售比大約1:550。

為什么說住宅租售比偏高，反而對租房有利？可以從購房與資金的機會成本之間關(guān)系來進行比較。目前上海大多數(shù)公寓的租金回報率在1.5%～2%左右，低于一年期銀行存款利率3%。如一套總價為400萬元的公寓，年租金約7.2萬元左右。而如果將這筆錢存入銀行，其利息可達(dá)12萬元，以存款利息租住這套房還有4.8萬元的盈余。

對于大多數(shù)工薪階層來說，除了高額的首付款難以湊夠之外，其實對貸款的承受能力也很有限，還有很多剛剛參加工作的年輕人根本就不具備承擔(dān)貸款的能力，因此租房在現(xiàn)階段成為一種更為務(wù)實的選擇和符合實際的解決辦法。

區(qū)域間差距仍然巨大

要租房，租金無疑是最為重要的關(guān)注點。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，雖然租金近年來呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢，但租金水平區(qū)域之間的差距仍然很大，這也使得各地的租房成本會有較大的差異。

自2005年底以來，中國指數(shù)研究院[微博]針對北京、上海等10個城市的租金變化情況進行了長期跟蹤監(jiān)測(各城市均以北京2005 年12 月為基期，以基期指數(shù)1000 點為基準(zhǔn))。結(jié)果顯示，截至2013年5月，租金水平較低的區(qū)域如重慶，目前還不到監(jiān)測開始之時的水平(具體可見表2)?，F(xiàn)實情況也確實如此。比如在上海市中心租住一套90平方米的兩房，需要7000元左右，但在重慶，同等地段、同品質(zhì)的住宅，月租金只需3000元左右。

表2 2013年5月各城市租金價格指數(shù)

城市 指數(shù)值 環(huán)比(%) 同比(%)

北京 2188 0.32 2.82

上海 1701 -0.35 2.53

天津 1075 0.47 4.78

重慶 888 0.00 -1.66

深圳 2229 1.92 11.95

廣州 1805 1.81 9.06

杭州 1520 0.73 1.74

南京 1329 -1.99 11.96

武漢 1103 -0.81 7.51

成都 1331 0.61 7.77

為了能夠比較直觀地反映各地租金水平，這次本刊選擇租金為3000元左右的物業(yè)來進行解讀。3000元標(biāo)準(zhǔn)的確定，在這里并非要強調(diào)租住3000元的住房，而只是以這樣一個標(biāo)準(zhǔn)，來反映各地住房租賃市場的情況。

當(dāng)然，在后面文章中出現(xiàn)的城市，是經(jīng)過綜合對比而確定下來的。我們主要選擇社會經(jīng)濟發(fā)展速度較快、能夠吸納就業(yè)的城市為主要考察對象，如北上廣深一線城市，以及南京、杭州等主要城市，甚至包括寧波、蘇州等經(jīng)濟發(fā)展速度極快的三線城市，以及度假型需求較多的城市如三亞。

通過3000元租金水平物業(yè)對比發(fā)現(xiàn)，各地生活成本有著較大的差異。一線城市與中心城市有著明顯的差距；同樣是花3000元，在北京、上海市中心區(qū)域，只能租到一套面積只有40平方米左右的一居室，但在昆明、太原等城市，卻能夠租到面積超過120平方米的舒適性三房。東西部城市差距也很大，如在東部的杭州，3000元只能租到市中心房齡超過15年的普通兩居室，而在西安，則能租到90平方米左右建成不久的公寓。

其實，通過這樣的對比，除了讓大家對全國租賃市場有個全景式的了解之外，還能夠為更多的人在機會選擇上面提供更多的參考。假如面對同樣的工作機會，何不選擇生活成本較低的城市？因此在一定程度上來說，通過對各地住房租賃市場的比較，也能夠讓大家在選擇生活、就業(yè)的過程中，提供相應(yīng)的幫助。

從實際出發(fā)合理租房

那么，在租金不斷走高的今天，如何租房才能更加合算呢？答案就是合理租房。合理租房的關(guān)鍵是，在結(jié)合自己實際需求的前提下，綜合考慮自身經(jīng)濟承受能力，然后選擇合適的住宅。

對于剛剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生來說，較高的房租價格水平，選擇跟同學(xué)或者同事一起合租，這是一個比較可行的方式。當(dāng)然，這類人群應(yīng)該租住在距離上班地方較近的地方，以節(jié)約時間用于繼續(xù)充電，而不要一味節(jié)約租房開支而選擇住在遠(yuǎn)郊，延長上班路途所需的時間。

對于已經(jīng)工作了一段時間的人群來說，也要盡可能把租房開支壓縮在收入的30%以下，以便積累資金為將來買房做準(zhǔn)備。對于這部分人群來說，工作狀況漸入佳境，收入也達(dá)到了一定水平，可以在租房的過程中，開始著手為買房做準(zhǔn)備。

當(dāng)然，對于自己有房而出于改善目的，或者為了子女就讀而租房的需求，則可以根據(jù)自己的實際情況，選擇合適的物業(yè)。其實，這類需求也可在出租自有住房的基礎(chǔ)上，再添加一些資金，租住面積較大一些的住房，或者市中心較為繁華的區(qū)域。

從長遠(yuǎn)來看，租房將會成為住宅消費中的一個重要組成部分，它已經(jīng)不僅僅只是購房之前的過渡之舉，而是會成為越來越多人的主動選擇?；谶@樣的變化，就要求租賃市場應(yīng)該更為合理和規(guī)范。之前的樓市調(diào)控，其著力點主要在抑制投機、投資性需求方面，重點關(guān)注的是住房買賣方面。其實，隨著人們對租房這種消費方式接受程度的加深，政府也應(yīng)該通過實施一系列切實可行的措施，讓市場變得更加規(guī)范，使得租房者的權(quán)益得到保障。比如通過整頓房產(chǎn)中介，來杜絕“二房東”吃差價行為，以及防范中介炒作租金現(xiàn)象的發(fā)生。同時，還要通過法律法規(guī)，來加強房東的契約精神，以避免發(fā)生為租高價而隨意趕走租客的現(xiàn)象。

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