新型城鎮(zhèn)化下房企轉(zhuǎn)型正當(dāng)時(shí)

2013年07月19日 04:13
來(lái)源：新京報(bào) 作者：曾暉方王洋

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【編者按】

黨的十八大報(bào)告指出，要“促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展”。城鎮(zhèn)化將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)久而持續(xù)的動(dòng)力，企業(yè)如何參與到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，成為目前眾多企業(yè)關(guān)注的話題。

圍繞上述熱點(diǎn)話題，《新京報(bào)》將于8月10日發(fā)起“2013年中國(guó)城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇”。論壇將聚焦城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)及政策方向進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，并集中探討新型城鎮(zhèn)化的空間投資戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略、新型商業(yè)模式等，以及企業(yè)將面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。論壇將會(huì)集眾多重量級(jí)城鎮(zhèn)化研究專家、城鎮(zhèn)化先行實(shí)踐地區(qū)負(fù)責(zé)人以及來(lái)自金融業(yè)、農(nóng)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的企業(yè)家，并將持續(xù)推出城鎮(zhèn)化系列報(bào)道。

爭(zhēng)議城鎮(zhèn)化

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去十年間快速崛起，出現(xiàn)了以萬(wàn)科為首的千億級(jí)房企。以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房企們?cè)趶奈撮g斷的調(diào)控政策下走出“黃金十年”，但下一個(gè)十年，路在何方？——業(yè)內(nèi)共識(shí)是“城鎮(zhèn)化”。

即使各界對(duì)城鎮(zhèn)化究竟如何落地、房企在其中扮演何種角色爭(zhēng)議不斷，但上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑，唯有樓市一枝獨(dú)秀，在新一輪拉動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃中，房企圍繞著城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型已拉開(kāi)帷幕。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化核心是“以人為本”，不能等同于“地產(chǎn)化”，不能再簡(jiǎn)單停留在“蓋房子上”，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程中必然帶來(lái)房地產(chǎn)等相關(guān)需求的增長(zhǎng)。

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上指出，中國(guó)最大的內(nèi)需就是把農(nóng)村人口的消費(fèi)變成城市消費(fèi)，首先有買房需求，還有租房、教育、醫(yī)療、消費(fèi)等需求，但前提是政策改革能否落到實(shí)處。

“戶籍制度、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度、財(cái)稅制度”三大政策改革成為推行城鎮(zhèn)化難以回避的攻堅(jiān)核心。在上述大背景下，不乏謹(jǐn)慎派認(rèn)為房企在城鎮(zhèn)化中的發(fā)展有限。

“90%的開(kāi)發(fā)商不具備參與城鎮(zhèn)化的能力，必須有強(qiáng)大的資源整合能力和長(zhǎng)錢、大錢?！眹?guó)開(kāi)金融有限公司副總裁左坤在第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上指出，城鎮(zhèn)化包含房地產(chǎn)業(yè)，但遠(yuǎn)超普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

但也有樂(lè)觀派認(rèn)為，房企自1998年以來(lái)迅猛發(fā)展，有錢有經(jīng)驗(yàn)有團(tuán)隊(duì)，是當(dāng)?shù)卣菩谐擎?zhèn)化落地的最大助力和合作方，在城鎮(zhèn)化中大有可為。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如表示，房企可發(fā)揮資金、開(kāi)發(fā)管理上的優(yōu)勢(shì)，積極參與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)、中小城市、大城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可按照規(guī)劃，參與棚戶區(qū)、城中村改造。

房企轉(zhuǎn)型時(shí)

在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路下，房企也必然面臨主動(dòng)或被迫的轉(zhuǎn)型升級(jí)。據(jù)了解，飽受調(diào)控之苦的房企近年來(lái)已加速?gòu)膫鹘y(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型多元化，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都成為熱點(diǎn)。

雖然全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2012年下半年開(kāi)始整體回暖，一線城市更呈現(xiàn)量?jī)r(jià)急升，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商都對(duì)后市較為謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)樓市調(diào)控政策走向“一頭霧水”，也不清楚在參與城鎮(zhèn)化建設(shè)中，除了傳統(tǒng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)外的盈利模式。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生表示，未來(lái)房企肯定要做轉(zhuǎn)型，否則風(fēng)險(xiǎn)太大，但轉(zhuǎn)得太快，危機(jī)還沒(méi)來(lái)，就錯(cuò)過(guò)了賺錢的機(jī)會(huì)。

雖然房企面臨轉(zhuǎn)型“兩難”，但已出現(xiàn)不少先行者“探路”。如萬(wàn)科謹(jǐn)慎試水，加大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)，未來(lái)可能轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。綠地集團(tuán)則推行雄心勃勃的“智慧城鎮(zhèn)計(jì)劃”，而萬(wàn)通在四五年前提出轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)專業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)，星河灣集團(tuán)則在廣州參加現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)。

“目前更多是新嘗試、改進(jìn)，而非轉(zhuǎn)型?！比f(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶則表示，企業(yè)無(wú)法左右大周期或政策，唯一能做好的是企業(yè)的生存之道，讓企業(yè)能持續(xù)發(fā)展。他判斷，未來(lái)10-15年內(nèi)，人口老齡化將引發(fā)城市形態(tài)變化，這或是對(duì)中國(guó)房企更大的挑戰(zhàn)。

■ 對(duì)話先行者

將“大數(shù)據(jù)”引入新型城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)

代表房企：

綠地集團(tuán)

參與舉動(dòng)：

推出“智慧城鎮(zhèn)”計(jì)劃

在探路城鎮(zhèn)化的房企中，上海國(guó)有巨無(wú)霸綠地集團(tuán)無(wú)疑是最高調(diào)、最具參與實(shí)力的房企。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良以“做政府想做但做不了、但市場(chǎng)又需要的事”聞名，在配合政府政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求中，綠地先后提出了“新城戰(zhàn)略”、“超高層戰(zhàn)略”、“產(chǎn)城一體化戰(zhàn)略”。7月16日，綠地在上海發(fā)布“智慧城鎮(zhèn)計(jì)劃”，和IBM、思科、三星、中國(guó)電信、微軟、華為、中興等合作，將“大數(shù)據(jù)”引入新型城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)，希望借此成為新一代領(lǐng)軍房企。

新京報(bào)：“智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略”和此前的“造城”模式有何不同？

張玉良（綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)）：第一是更人性化，比如“大數(shù)據(jù)”精準(zhǔn)對(duì)接，不僅能提供更高品質(zhì)的居住生活體驗(yàn)，也能提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)需求；第二是更強(qiáng)大的資源整合力，除了整合開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，還聯(lián)合信息技術(shù)的頂尖企業(yè)一起研究。第三是不僅停留在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)層面，而是立足于產(chǎn)業(yè)推廣運(yùn)營(yíng)，要構(gòu)建一個(gè)智慧城市的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。我們的目標(biāo)是成為智慧城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)者。

新京報(bào)：綠地智慧城鎮(zhèn)落地時(shí)，如何與當(dāng)?shù)卣献鳎?/p>

張玉良：合作方式有很多，比如綠地提供智慧城市頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)、投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，并且?guī)?dòng)合作企業(yè)共同將成熟的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行復(fù)制，推動(dòng)各地“智慧城市”概念的落地。政府則可能為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、入駐企業(yè)等提供一定的政策優(yōu)惠等，共同營(yíng)造投資環(huán)境。同時(shí)，企業(yè)承擔(dān)智慧城鎮(zhèn)建成后的運(yùn)營(yíng)管理，有助于緩解政府前期資金投入、后期運(yùn)營(yíng)精力投入的壓力，企業(yè)則獲得運(yùn)營(yíng)管理的長(zhǎng)效收益回報(bào)。

新京報(bào)：你如何看房企在城鎮(zhèn)化中的發(fā)展前景，綠地未來(lái)參與城鎮(zhèn)化會(huì)更多集中在哪些城市？

張玉良：新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)后中長(zhǎng)期將進(jìn)一步釋放大中城市新增住房需求。綠地將繼續(xù)大力投資，全年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入將確保超過(guò)3000億元，較上年增長(zhǎng)30%。至少?gòu)慕衲陙?lái)看，綠地仍將聚焦資源投入經(jīng)濟(jì)發(fā)展能級(jí)高的一、二線城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，如果三、四線城市有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，比如區(qū)位優(yōu)越、有需求支撐、資金杠桿性強(qiáng)的項(xiàng)目，我們也會(huì)積極獲取。

新型城鎮(zhèn)化是回報(bào)農(nóng)民的最好方法

代表房企：

星河灣集團(tuán)

參與舉動(dòng)：

投資1.8億元參與廣州從化市社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)

新型城鎮(zhèn)化中，農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移最受關(guān)注，但由于這是“窮人的城鎮(zhèn)化”，也是房企一直缺失的板塊?？偛课挥趶V州的豪宅開(kāi)發(fā)商星河灣集團(tuán)一貫低調(diào)，卻是國(guó)內(nèi)房企中最先參與實(shí)質(zhì)性“新型城鎮(zhèn)化”開(kāi)發(fā)的房企。星河灣集團(tuán)從2011年開(kāi)始對(duì)口扶貧從化市獅象村建設(shè)，目前已初步投資1.19億元建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)住宅，一期已入住。星河灣董事長(zhǎng)黃文仔表示，城鎮(zhèn)化中房企作用其實(shí)有限，關(guān)鍵還是政府要發(fā)揮作用。

新京報(bào)：如何看待新型城鎮(zhèn)化？

黃文仔（星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)）：中國(guó)從一個(gè)窮國(guó)到經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，農(nóng)民在廉價(jià)土地、廉價(jià)勞動(dòng)力上都付出了一半的貢獻(xiàn)，農(nóng)民是中國(guó)最大的一群人，農(nóng)民不富裕，中國(guó)就不可能走向共同富裕，中國(guó)夢(mèng)也不可能實(shí)現(xiàn)，新型城鎮(zhèn)化的下一步發(fā)展是回報(bào)農(nóng)民的最好方法。

新京報(bào)：建設(shè)獅象村有什么心得？

黃文仔：獅象村很美麗，但很貧窮，99%的房子都是泥土房，破破爛爛，我當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)是讓它成為真正的生態(tài)農(nóng)村，農(nóng)村要改變，不是給錢就能富裕起來(lái)，我們企業(yè)做不到長(zhǎng)期供血，最好提供一種造血。獅象村原本要用一千多畝土地，我們只用一半來(lái)蓋新房，省下來(lái)的土地給農(nóng)民引入效益高的農(nóng)產(chǎn)品，旁邊還要建一個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，解決農(nóng)副產(chǎn)品的交易問(wèn)題。

新京報(bào)：星河灣在其中如何獲利，后續(xù)是否在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)？

黃文仔：建設(shè)獅象村是完全公益的、無(wú)償?shù)?，農(nóng)民按人口免費(fèi)入住相對(duì)的面積，想要更多面積按1000元/平米向政府買，建筑成本是1600元/平米，我沒(méi)因此拿一塊地，以后也不會(huì)（拿）。

新京報(bào)：未來(lái)是否會(huì)有更多房企加入獅象村這種項(xiàng)目？

黃文仔：這項(xiàng)目投資1個(gè)多億，說(shuō)的都是出廠價(jià)，連施工單位都不賺錢，幫我一起去做。最重要的是企業(yè)、政府、農(nóng)民一起努力，政府應(yīng)該加大對(duì)農(nóng)村的改造和扶貧，比如現(xiàn)在廣州北部農(nóng)村還有不少貧困農(nóng)村，我們搞一個(gè)亞運(yùn)會(huì)都花一兩千億元，你只花一兩百億元來(lái)扶貧、搞新農(nóng)村建設(shè)都不得了了。

■ 觀點(diǎn)PK

城鎮(zhèn)化是否該向小城鎮(zhèn)傾斜？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長(zhǎng)孫安軍表示，在新型城鎮(zhèn)化問(wèn)題上，不光要關(guān)注大城市，還要關(guān)注縣級(jí)小城鎮(zhèn)的發(fā)展。

提到新型城鎮(zhèn)化，自然離不開(kāi)處理大城市與小城鎮(zhèn)關(guān)系的問(wèn)題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長(zhǎng)孫安軍在第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，根據(jù)調(diào)研，我國(guó)城鎮(zhèn)化出現(xiàn)人口向縣城、小城鎮(zhèn)聚集的趨勢(shì)?？h是我國(guó)最基本的行政單元，是解決三農(nóng)問(wèn)題、人口轉(zhuǎn)移的基本平臺(tái)。因此，在新型城鎮(zhèn)化問(wèn)題上，不光要關(guān)注大城市，還要關(guān)注縣級(jí)小城鎮(zhèn)的發(fā)展。

萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖則表示，城鎮(zhèn)化的核心是聚集效應(yīng)，包括空間、產(chǎn)業(yè)和人口三方面的聚集。和很多發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)大城市目前整體聚集度不是很高，仍有開(kāi)發(fā)潛力。隨著城市空間聚集度的升高，就會(huì)吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人口的聚集，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

孫安軍認(rèn)為，國(guó)內(nèi)大城市的居住用地空間密度已相當(dāng)高，未來(lái)發(fā)展應(yīng)在目前高密度的基礎(chǔ)上突出綠色和宜居的生活環(huán)境。

“根據(jù)歐美城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn)，小城鎮(zhèn)不僅是城鎮(zhèn)化的主要載體，更是城鎮(zhèn)化的高端載體。同時(shí)，小城鎮(zhèn)更有利于拉動(dòng)內(nèi)需、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，并且?guī)?dòng)整體區(qū)域發(fā)展。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長(zhǎng)趙暉表示。但趙暉也同時(shí)指出，目前我國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展情況并不好，需從政策、產(chǎn)業(yè)、行政體制等多方面進(jìn)行改革。

怎樣解決高房?jī)r(jià)？

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵稱，解決之道唯有對(duì)戶籍、限購(gòu)政策等進(jìn)行改革，將商品房定價(jià)放權(quán)給市場(chǎng)。

高房?jī)r(jià)一直是困擾各界的老大難問(wèn)題。在第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛的多是一二線大城市，這也說(shuō)明中國(guó)房?jī)r(jià)上漲和我國(guó)等級(jí)化的城鎮(zhèn)管理體系有著直接的關(guān)系。等級(jí)化管理造成公共資源分配不均。北京、上海等一線大城市擁有優(yōu)質(zhì)公共資源，再加上土地資源稀缺，房?jī)r(jià)仍存在上漲空間。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生認(rèn)為，高房?jī)r(jià)與我國(guó)目前的財(cái)政制度密不可分，“我國(guó)的住宅建設(shè)成本中，農(nóng)田水利建設(shè)、城市建設(shè)費(fèi)用所占的比例不菲，這直接抬升了住宅價(jià)格。另一方面，我國(guó)目前針對(duì)房地產(chǎn)的稅收制度仍有待提升。例如，韓國(guó)的別墅現(xiàn)在向業(yè)主征收4%的保有稅，一千萬(wàn)元的房子一年僅保有稅一項(xiàng)就得繳納40萬(wàn)元。我們常說(shuō)富有人群投資助推了房?jī)r(jià)，如果國(guó)內(nèi)也有類似的房產(chǎn)稅出臺(tái)，目前的房?jī)r(jià)體系應(yīng)該是另一種面貌?！?/p>

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的解決之道，李鐵表示，唯有對(duì)戶籍、限購(gòu)政策等多方面進(jìn)行改革。他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，不讓真正的稀缺資源被低估，將商品房定價(jià)放權(quán)給市場(chǎng)，取消限購(gòu)政策。同時(shí)，要在空間上合理配置公共資源，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻分布，也會(huì)合理疏散人口并遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中應(yīng)該做什么？

上海東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)張永岳認(rèn)為，只有精耕細(xì)作，才可能使房地產(chǎn)業(yè)得到更持續(xù)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要載體，新型城鎮(zhèn)化也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大機(jī)遇。但包括中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰等參與第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇的眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城鎮(zhèn)化絕不是房地產(chǎn)化，更不是簡(jiǎn)單的造城運(yùn)動(dòng)。這些，都給房企帶來(lái)巨大壓力，正如華生所說(shuō)，房企轉(zhuǎn)型正當(dāng)時(shí)。

劉志峰認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化中對(duì)工業(yè)園區(qū)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的需求，也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，給房企轉(zhuǎn)型帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。同時(shí)，房企應(yīng)樹(shù)立綠色環(huán)保意識(shí)，并不斷提升管理和服務(wù)創(chuàng)新。

原住建部政策研究中心主任陳淮表示，房企轉(zhuǎn)型要在變化的市場(chǎng)環(huán)境中活下來(lái)，這是轉(zhuǎn)型必經(jīng)階段。但企業(yè)轉(zhuǎn)型并不等同于復(fù)制模式，各企業(yè)的轉(zhuǎn)型方式也不同。唯一相同的是，房企需要不斷適應(yīng)變化的環(huán)境，提升生存能力，做到企業(yè)形態(tài)進(jìn)化，而不是簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變。

華生則認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化階段，房企成功轉(zhuǎn)型需要主動(dòng)、被動(dòng)地將低價(jià)土地利益擠出，最終依靠產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套盈利。

上海東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)張永岳認(rèn)為，只有精耕細(xì)作才可能使房地產(chǎn)業(yè)得到更持續(xù)的健康發(fā)展。除去在大城市開(kāi)發(fā)外，在合理的城鎮(zhèn)化布局中，尋找可以開(kāi)發(fā)、投入，而且可以按周期進(jìn)行產(chǎn)出的亮點(diǎn)項(xiàng)目。