經(jīng)濟(jì)升級(jí)：關(guān)鍵在地產(chǎn)？

2013年07月27日 02:10
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

人參與條評(píng)論

有多少支持華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的人，就有多少反對(duì)他的人。

“城鎮(zhèn)化和開發(fā)商沒(méi)關(guān)系。”此言一出，立馬遭到了開發(fā)商群體的“圍攻”?！拔也徽J(rèn)為城市化是以房地產(chǎn)發(fā)展為主的過(guò)程，在整個(gè)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)只能是唱配角?！比沃緩?qiáng)進(jìn)一步闡述他的觀點(diǎn)。

人們爭(zhēng)論，城鎮(zhèn)化究竟應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因還是結(jié)果。在中央沒(méi)有定調(diào)之前，開發(fā)商們、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)新型城鎮(zhèn)化的路徑有不同的理解。有人認(rèn)為一切如故，有人尋找新的機(jī)會(huì)。

盡管還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，一個(gè)嶄新的時(shí)代，將無(wú)可阻擋的到來(lái)。

拒走舊路徑

政策的風(fēng)向究竟會(huì)有怎樣的變化？不僅僅是開發(fā)商，學(xué)界也在嚴(yán)密關(guān)注。

近日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)先后主持召開部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談，和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行研究和分析。李克強(qiáng)在會(huì)議上表示，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)并處在合理區(qū)間，區(qū)間“上限”是防通脹，“下限”是穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)。他提出，在目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逼近合理區(qū)間“下限”的情況下，要統(tǒng)籌考慮穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，使三者做到相互促進(jìn)。

新華社分析認(rèn)為，從今年3月至今，李克強(qiáng)及新一屆政府以一系列“組合拳”，通過(guò)多項(xiàng)政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有為、穩(wěn)中提質(zhì)，顯示出決策層不再以短期刺激措施拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，而是堅(jiān)持改革促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版的決心。和2009年時(shí)依靠大量信貸投放拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策思路不同的是，面對(duì)經(jīng)濟(jì)的下行壓力，李克強(qiáng)提出，“穩(wěn)增長(zhǎng)”不能靠政府短期刺激，還是要更多發(fā)揮調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用，否則不僅不能持續(xù)，還會(huì)留下后遺癥。

為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，我國(guó)政府從2008年末全面實(shí)施了一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)刺激政策，包括四萬(wàn)億投資拉動(dòng)內(nèi)需計(jì)劃。在政府主導(dǎo)投資和天量信貸刺激的拉動(dòng)下，我國(guó)率先走出危機(jī)陰霾，經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，但也出現(xiàn)了包括產(chǎn)能過(guò)剩、投資效率低下等一系列問(wèn)題。這些結(jié)構(gòu)性問(wèn)題正是困擾我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的癥結(jié)所在。

學(xué)界解讀，“新型城鎮(zhèn)化”將是本屆政府的工作重點(diǎn)。和以往建樓造城的傳統(tǒng)改造模式不同，“新型城鎮(zhèn)化”強(qiáng)調(diào)以人為核心，實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)到非農(nóng)業(yè)、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)、從農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)換。

“城鎮(zhèn)化是最大的內(nèi)需潛力。”李克強(qiáng)提出，要把新型城鎮(zhèn)化作為穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革的重要抓手，發(fā)揮其促進(jìn)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)的重要作用。星河灣集團(tuán)副總裁田原據(jù)此表示，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，離不開房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)。

支柱地位無(wú)可動(dòng)搖

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，李克強(qiáng)總理提出城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，但人在城鎮(zhèn)里得有地方住,有住房的需求；人在城市里工作，要有地方上班，要有工廠廠房，要提供商鋪和寫字樓?！耙虼巳说某擎?zhèn)化并不意味著跟房地產(chǎn)沒(méi)有任何的關(guān)系?！鼻睾缯f(shuō)。

在秦虹眼里，房地產(chǎn)是城市運(yùn)行中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，提供城市居民基本的生活資料，生產(chǎn)資料。無(wú)論是否承認(rèn)，房地產(chǎn)在中國(guó)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)也在佐證了房地產(chǎn)的重要作用。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?duì)I業(yè)稅同比增長(zhǎng)12.9%，主要是前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加。帶動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)增長(zhǎng)。從其他稅種情況看，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)，契稅1946億元，同比增長(zhǎng)39.8%；土地增值稅1768億元，同比增長(zhǎng)28.1%。

部分地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)稅收占增量超過(guò)80%。地處東部發(fā)達(dá)地區(qū)的增城市（廣州下轄縣級(jí)市），今年上半年地方稅收收入36.05億元，增收15.43億元，同比增長(zhǎng)74.87%。正是房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀，拉動(dòng)了增城市的地方稅收增勢(shì)迅猛，其上半年地方稅收收入中76%源自房地產(chǎn)稅收收入。據(jù)了解，上半年增城市房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)稅27.67億元，占該市地稅總收入的76.7%，同比增收13.37億元，增長(zhǎng)93.57%。

不只東部發(fā)達(dá)地區(qū)，在西部，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也大有后來(lái)居上之勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示：今年前5月，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)29.2%，商品房銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)21.9%和42.9%，以70億元的房地產(chǎn)稅收收入，占新疆上半年地稅稅收收入七分之一。

稅收只是地方財(cái)源的一部分。值得關(guān)注的是，前6個(gè)月，全國(guó)政府性基金收入21061億元，比去年同期增加5870億元，增長(zhǎng)38.6%。地方政府性基金收入同比增長(zhǎng)41.9%，而在這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)中，占比最大的便是土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入16722億元，同比增加5292億元，增長(zhǎng)46.3%。

經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴局面。無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)改變。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國(guó)匹茲堡大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士徐滇慶在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，發(fā)展房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之間并不矛盾。他認(rèn)為，靠衣、食、行等來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是無(wú)力的。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)一定需要一個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)，這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)就是由改善住房條件來(lái)提供，由越來(lái)越多的人住到城里來(lái)提供。住房是最大的內(nèi)需，離開了這條，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將沒(méi)有動(dòng)力、沒(méi)有消費(fèi)、沒(méi)有擴(kuò)大內(nèi)需的指向。

新的戰(zhàn)略抉擇

在新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺(tái)。高緯環(huán)球預(yù)計(jì)中國(guó)政府將通過(guò)一系列的體制改革以及科學(xué)規(guī)劃來(lái)改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過(guò)度依賴土地財(cái)政、投資拉動(dòng)的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進(jìn)以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化。

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為：“以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高質(zhì)量及可持續(xù)性提供保障。在改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展方向及增長(zhǎng)潛力，甚至將改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局?！?/p>

首創(chuàng)置業(yè)等企業(yè)已經(jīng)先行一步尋找城鎮(zhèn)化的機(jī)會(huì)。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光反對(duì)任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，他認(rèn)為房地產(chǎn)是做建筑形態(tài)，因此城鎮(zhèn)化離不開地產(chǎn)商。當(dāng)然“新型城鎮(zhèn)化”也涉及到地產(chǎn)商下一步的布局。在劉曉光看來(lái)，城鎮(zhèn)化很容易讓企業(yè)發(fā)現(xiàn)價(jià)值洼地。但在考慮清楚，是要在大中城市發(fā)展，還是去主攻二、三線城市。

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力更傾向于去一、二線城市。“客觀上講，很多人，特別是富人，都希望往一、二線城市走，因?yàn)橐弧⒍€城市的工作條件、教育和醫(yī)療條件都比較好?！彼J(rèn)為三、四線城市的發(fā)展前景不佳，購(gòu)買力依舊較弱。

然而，無(wú)論外部環(huán)境怎樣變化，無(wú)論怎樣做機(jī)會(huì)選擇，開發(fā)商都必須面對(duì)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題和商業(yè)模式。

嘉凱城集團(tuán)黨委副書記楊益華認(rèn)為，如果堅(jiān)守依靠土地升值的開發(fā)模式可能死路一條，盈利模式要隨著大環(huán)境的變化進(jìn)行變化。最核心的問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)如何控制，把控得好的企業(yè)可以走得更遠(yuǎn)。

新型城鎮(zhèn)化提供了許多誘人的機(jī)會(huì)，路勁地產(chǎn)聯(lián)席董事刁露表示，企業(yè)制定了明確的戰(zhàn)略，就要堅(jiān)定地走下去，戰(zhàn)略的選擇中要有取舍。