房地產(chǎn)下半年政策信號(hào)：區(qū)域調(diào)控為主

2013年08月02日 22:39
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者：余寒

人參與條評(píng)論

兩年多來(lái)，“房地產(chǎn)調(diào)控”第一次沒有成為關(guān)鍵詞。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議召開，定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作。期間，會(huì)議提到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這是新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上任后首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表明態(tài)度。話剛落音，次日房地產(chǎn)股大幅飆升。這會(huì)是一個(gè)怎樣的信號(hào)？房地產(chǎn)調(diào)控政策在下半年會(huì)有哪些側(cè)重？為建立穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，中央政府正在做什么？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)就此采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：7月30日中共中央政治局會(huì)議上提到要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這是一個(gè)怎樣的信號(hào)？

王玨林：新一屆政府提出新型城鎮(zhèn)化，需要發(fā)展需要建設(shè)，上半年的經(jīng)濟(jì)實(shí)際上是在走下坡路，所以要完成全年經(jīng)濟(jì)7.5%的指標(biāo)，現(xiàn)在要加把勁。

今年市場(chǎng)趨勢(shì)還是不錯(cuò)的，調(diào)控是不會(huì)動(dòng)搖，但下半年更多的是區(qū)域性的調(diào)控，比如說(shuō)針對(duì)漲幅過高的城市可能要采取一些嚴(yán)厲的措施，大面積的調(diào)控我覺得現(xiàn)在條件還不充分。

東部一線城市房?jī)r(jià)上漲太快，房?jī)r(jià)壓力大，如果不堅(jiān)持調(diào)控，會(huì)出現(xiàn)2009、2010年的瘋狂狀況。

限購(gòu)在全國(guó)都適用，只是有些沒有實(shí)施，房?jī)r(jià)漲幅過大的城市可以管的嚴(yán)一點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：市場(chǎng)上有聲音認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控是越調(diào)越漲，今年提到的長(zhǎng)效機(jī)制有何不同？

王玨林：以前出臺(tái)的這些政策在階段性發(fā)生了很重要的作用，完全否定是不對(duì)的，但是我們通過十年調(diào)控，應(yīng)當(dāng)總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，做出一些新的更合適更長(zhǎng)效的辦法。

現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)上漲很快，所以從全國(guó)層面來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)并不是都很穩(wěn)定，基于這一點(diǎn)可能未來(lái)要調(diào)控的就是一點(diǎn)而不是面，哪一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上來(lái)了，就應(yīng)該基于過去出臺(tái)的政策做出差異化的調(diào)控方案。

從長(zhǎng)期來(lái)看，有三點(diǎn)值得關(guān)注，也是中央正在加緊推進(jìn)的，比如說(shuō)城市之間信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這些都會(huì)繼續(xù)做下去，都是為了建立長(zhǎng)效機(jī)制，是為法制管理奠定基礎(chǔ)的工作，但這些也是影響投資預(yù)期的。比如說(shuō)開發(fā)企業(yè)要考慮在哪兒買地，建什么房子，多大面積，要考慮下一個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。投資者買房要考慮是否收稅的問題，大家都會(huì)謹(jǐn)慎考慮，慎重選擇。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：近期對(duì)地方政府債務(wù)摸底的情況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生什么影響？

王玨林：通過這次審計(jì)，能更清楚明白欠債壓力多大，是否在承受范圍內(nèi)，才能更好把握未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。

另外，清理這些債務(wù)之后，就要考慮如何解決，因?yàn)椴荒茉傧駨那耙粯用つ繑U(kuò)大債務(wù)。地方欠債要把責(zé)任人搞清楚，到底干什么了，以什么名義欠的錢，欠錢做什么事了，通過什么渠道貸的款，用什么能力清還，是否有違規(guī)行為，是否有浪費(fèi)現(xiàn)象。

中央把債務(wù)清查以后，可能要統(tǒng)一做研究并出臺(tái)管理辦法，可能會(huì)對(duì)政府債務(wù)問題上有要求。如果地方債務(wù)具有合理性，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成風(fēng)險(xiǎn)的比例在合理范圍之內(nèi)，那就踏實(shí)了，繼續(xù)發(fā)放一些地方債券，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果其中確實(shí)存在較多問題，就要解決這些問題。如果債務(wù)超過了合理區(qū)間，要控制這些問題。這是一個(gè)理清楚家當(dāng)?shù)倪^程，畢竟地方還賬也是國(guó)家的錢，還帳還得靠土地、稅收等資源，由全國(guó)老百姓承擔(dān)。先把賬算完，再考慮還款渠道，比如說(shuō)少上項(xiàng)目，減少政府開支，節(jié)約等，現(xiàn)在賣地收入用于還債的比例還是很少，土地轉(zhuǎn)讓金大量比例用于還債也是盡快結(jié)束的辦法。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：此前的資金流動(dòng)性問題是否對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了影響？

王玨林：流動(dòng)性差只是銀行所面臨的階段性問題。真正難的時(shí)候是2011年第四季度，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行根本不給開發(fā)企業(yè)貸款。現(xiàn)在銀行所面臨的問題是短期的，很快會(huì)改變。

另外，經(jīng)濟(jì)遇到了困難其實(shí)是有利于房地產(chǎn)業(yè)的，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境反而會(huì)好。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：上半年大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，但是房地產(chǎn)增速卻進(jìn)一步加快，這是什么原因？

王玨林：2011年國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)真正出現(xiàn)比較好的情況是在去年第四季度，尤其是一線城市。自2012年四季度后房地產(chǎn)突然火起來(lái)了，尤其在今年一季度，今年整個(gè)上半年的增量大部分都在一季度，原因就是十八大提出了新的目標(biāo)新型城鎮(zhèn)化，給了開發(fā)企業(yè)一些信心。其次，消費(fèi)者也開始擔(dān)心房?jī)r(jià)要漲了，不管準(zhǔn)備買房還是未來(lái)要買房的，全部開始撲入市場(chǎng)。再者，3月1日出臺(tái)了“國(guó)五條”，關(guān)鍵一點(diǎn)是二手房交易要交稅百分之二十，出臺(tái)以后各地沒法落實(shí)，但這一個(gè)月期間，二手房交易量大增。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：房產(chǎn)稅試點(diǎn)在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中扮演什么樣的角色？

王玨林：中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的管理會(huì)進(jìn)入法制軌道，其中很重要的一個(gè)方面是稅收管理。房產(chǎn)稅試點(diǎn)在今年應(yīng)該會(huì)有所擴(kuò)大。我們已經(jīng)有兩個(gè)城市做試點(diǎn)，不論試點(diǎn)方案的涉及范圍多窄，但總算邁出了第一步。方向上不會(huì)有所改變，關(guān)鍵是試點(diǎn)的方案要逐步完善?，F(xiàn)在各個(gè)城市還在根據(jù)自己的情況做試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，最后拿出的方案中會(huì)說(shuō)明征收面的界定、如何估值等問題。

制定方案在技術(shù)上不難，但應(yīng)當(dāng)是一個(gè)長(zhǎng)期的而不應(yīng)是短期的方案，最終設(shè)計(jì)這個(gè)方案是要保護(hù)大多數(shù)家庭的，而不是為收錢而收錢。稅費(fèi)調(diào)整目的不是為了增加稅收，而是保護(hù)大部分家庭，減輕他們的負(fù)擔(dān)。