2013年08月13日 01:56
來源：第一財經(jīng)日報 作者：張煥

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編者按

瑞信(Credit Suisse)房地產(chǎn)分析師杜勁松不久前在一份報告中寫道：由于一、二線城市有更多更好的就業(yè)機會，很多三、四線城市的人口實際上一直在凈流出，同時那些地方出售給開發(fā)商的土地快速增加，令房屋供過于求的情況雪上加霜。

三、四線城市在城鎮(zhèn)化過程中建設大量新房，但沒有工作機會，人們就沒有遷居至此的動力，過剩的房屋就這么空置著，不得不上演“空城計”。本報記者日前赴山東威海乳山、貴州黔東南州凱里調(diào)查，從個案解讀三、四線城市的房產(chǎn)困境。

一些對外宣稱房已售罄的樓盤，在夜晚居然沒有一戶燈光亮起，馬路上路燈的強光與樓層里的黑暗形成鮮明的對比。“你看看，我跑了這么久，這里一直是這個樣子。”出租車司機陳師傅指著車窗外的“空城”說。

這是《第一財經(jīng)日報》記者8月初在貴州黔東南苗族侗族自治州首府凱里市看到的景象。這座市區(qū)人口35萬的城市，在建樓盤多達十幾個，整個城市仿佛一個巨大的工地。從距離市中心15公里遠的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)到最繁華的市中心，一路上是被綠色安全網(wǎng)覆蓋的樓盤。

而根據(jù)《凱里統(tǒng)計月報》，2013年1~6月，該市空置面積為98111平方米。

城市建設在這里熱火朝天地進行，房子成為人們生活里的熱詞，有人愛它，有人恨它，有人失落，也有人迷茫。城鎮(zhèn)化將把這里的眾生帶向何方？一個接一個樓盤項目輪番上馬，是經(jīng)濟發(fā)展的引擎還是一二線城市樓市泡沫向三四線城市的滾動？

房價扶搖直上

走在凱里的大街上，傳統(tǒng)與現(xiàn)代像兩股涌動的熱浪，碰撞、博弈、推進。一面是傳統(tǒng)民俗的延續(xù)，古老的持槍部落猶在，另一面是鋼筋水泥筑起的新城。最終，現(xiàn)代化力量似乎占據(jù)上風，人們都被卷入到這樣的一場變革里，不論這里的人們準備好了沒有。

房子，房子，還是房子。

在凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有公園一號、法籍花鏡、翰林世家等樓盤在建或已經(jīng)建成，其中，翰林世家打出的大幅廣告牌稱：每平方米僅售3558元。

而在凱里市區(qū)，在建的十幾個樓盤里，較引人關注的有“十二號大院”和未來城項目，前者因為定位高端，后者則因體量巨大。

本報記者在“十二號大院”售樓中心了解到，該項目總建筑面積為43萬平方米，別墅價格為每平方米13500元，花園洋房的價格則是7000元/平方米，此外，還有起價為4100元/平方米的普通住宅。在“十二號大院”門口種有兩棵迎客松，售樓顧問透露它們價值百萬。

在建的未來城項目由貴州高投置業(yè)有限公司投資179億元興建，總建筑面積達500萬平方米，它將成為黔東南州第一大城市綜合體和貴州省第五大項目。

凱里市民徐燕如此形容凱里近幾年的變化：“有段時間，一兩個月不出去，就會有一棟樓蹭蹭地蓋上來了；一陣子不出門，就會發(fā)現(xiàn)哪里又新修了一條馬路?！?/p>

在大街上，隨處可見樓盤銷售的廣告牌，紛紛打出博人眼球的廣告語，諸如“交一萬，抵二萬”、“開盤贈送置業(yè)大禮包”、“中心地段，郊區(qū)價格”等。在熱鬧的大十字街周邊，處處是售樓店面，街邊不少樓盤銷售團隊設點散發(fā)宣傳資料。在一個有數(shù)十個門面的十字路口，售樓處、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、物業(yè)公司門面就占了一半。

凱里市統(tǒng)計局提供的《凱里統(tǒng)計月報》顯示，今年前兩個月，凱里市房地產(chǎn)業(yè)投資增長迅猛，較去年同期增長217.40%。今年1~6月，凱里市房屋施工面積約為597萬平方米，其中住宅面積約為409萬平方米，約占房屋施工總面積的七成。

建設如此之多，以至于凱里市審計局不得不把工作重點放在基建的審計上。凱里市統(tǒng)計局一位科長告訴本報記者，該局率先實行的預決算審查制度，累計起來為當?shù)亟ㄔO節(jié)約了幾十億元資金。

在凱里的街頭巷尾，充滿了市民對前任市長洪金洲的議論，大家對這位市長的描述大多離不開一個關鍵詞——房子。洪金洲在任期間，凱里建起各大樓盤。在今年年初的《政府工作報告》里，洪金洲曾自豪地宣布，2012年，凱里全年全社會固定資產(chǎn)投資同比增長76.5%，50萬元以上固定資產(chǎn)投資預計完成210.55億元，同比增長79.4%，增速在全省30個經(jīng)濟強縣中排名第7位。

建設坐上了火箭，房價隨之“扶搖直上”。

三年前，凱里市區(qū)的房價不到2000元/平方米，到2012年，房價漲了不止一倍，市區(qū)房價多在4000元/平方米以上，一些稍好地段的房子甚至漲到每平方米5000元~6000元。

與此同時，不少市民表示，這幾年收入并未見長。大部分接受采訪的凱里市民表示，他們月收入大多在1000元~2000元之間。根據(jù)《凱里統(tǒng)計月報》，今年1~6月，其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9957元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3185.28元。

陳師傅抱怨說，自從各種樓盤開發(fā)起來之后，他家原來還算體面的單位住房，現(xiàn)在已經(jīng)像凱里的“貧民窟”了。陳師傅稱，自己現(xiàn)在的收入還買不起市區(qū)的房子，“一個月掙的錢還買不到半平方米?！?/p>

一些中介信息顯示，現(xiàn)在凱里市區(qū)商品房均價在4000元/平方米左右，而貴陽均價也不足5000元/平方米。

繁榮背后

在凱里，一些人看不透為何一夜之間多了這么多房子、房價上漲得如此厲害，而一些人則給出了自己的看法，“房價都是他們內(nèi)部炒起來的?！币晃恍蘸蔚氖忻裾f。

凱里一名房地產(chǎn)開發(fā)商鄧某說，從2008年開始，凱里的房地產(chǎn)開始火熱。“這里樓盤早就存在，但是以前價格沒那么高，2008年之后價格才漲上來?！编嚹痴J為，房價上漲，不排除炒作因素在作祟。

樓市的火熱，是剛需所致還是開發(fā)商自導自演？

本報記者在凱里幾處商品房售樓中心向售樓人員詢問房子賣得如何時，得到的答案幾乎一致——房子賣得很好。然而，多處售樓中心門庭冷落，顧客看得多買得少。

有業(yè)內(nèi)人士指出，為回籠資金，緩解壓力，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛推出各種促銷活動，比如打折促銷或節(jié)日促銷等。

“虛假的繁榮”背后，是開發(fā)商的資金鏈壓力。

當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司老板高先生向本報記者透露，不少樓盤由于賣不動，不得不一再調(diào)整銷售價格。

比如，在當?shù)匾远ㄎ桓叨硕矣鲬魰缘摹笆柎笤骸币苍{(diào)整過賣價。高先生說，起初，“十二號大院”項目老板楊智勇在同包括他在內(nèi)的業(yè)界人士吃飯時，曾表示要將價格定在每平方米8000元，但在場人士均認為這個價格高了。后來價格降到每平方米7000元。

一位出租車司機說，以前離市中心有段距離的一個樓盤，一開始炒到5000元/平方米，賣不掉，降到4500/平方米，后來又降至4000元/平方米。

本報記者在“十二號大院”售樓中心了解到，上一波促銷活動剛結束，新一輪的促銷即已開始，57平方米單身公寓優(yōu)惠活動正被推出：首付兩萬元，三月內(nèi)還2.5萬元，交房時還2.5萬元。一位售樓顧問勸記者早點下手，因為附近即將建起的46層高的寫字樓會拉動單身公寓出租。

凱里市統(tǒng)計局網(wǎng)站一篇統(tǒng)計分析稱，該市目前房地產(chǎn)市場運行壓力依舊較大，全市商品房成交量總體減少，其中商品住宅銷售額有所回升，房價穩(wěn)中略漲。

上述統(tǒng)計分析指出，2012年房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場住宅存量大的情況下，紛紛選擇轉變商品房開發(fā)類型，投資商業(yè)、辦公用房市場，辦公用房的投資、建設量明顯增加，凱里地區(qū)辦公用房投資量同比增長439.02%，新開工辦公用房為9820平方米，同比增長513.75%，明顯高于其他類型商品房增長率。

該統(tǒng)計分析認為，商業(yè)用房、辦公用房將成為凱里市房地產(chǎn)市場下一步的開發(fā)熱點。

誰在買房？

樓市繁榮之虛實姑且擱置一邊，凱里究竟是哪些人在買房？需求如何？

凱里市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年凱里地區(qū)共銷售商品住宅5385套，面積63.54萬平方米。其中，90~144平方米的為3645套，面積為43.32萬平方米；90平方米以下的為977套，面積7.83萬平方米。

該市統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布的統(tǒng)計分析稱，從購房者年齡分布來看，購房者年齡主要集中在30歲~50歲群體，20歲~30歲人群主要是購買首套房，40歲~50歲人群主要是改善性需求購房。剛需和改善性需求已成為推動樓市交易量回升的主要動力。

黔東南州東訊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司負責人高勤豐告訴本報記者，買房人中許多是公務人員，每個家庭平均有2~3套房。

凱里市某單位職工李萍稱，當?shù)毓珓諉T月收入約三四千元，高于普通市民的收入。前兩年她也投資了房子，身邊同事不乏買房投資的。

一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司老板向本報記者透露，某樓盤在開盤之初，就曾拿出100套以遠低于市場價格賣給公務人員和教師。

凱里市房管局一位官員向本報表示，買房需求還來自黔東南州下面縣市，那里的人想來首府凱里置房，“這與貴陽人想去北上廣買房是一個道理。”他說，一方面，一些縣市的年輕人出去打工，掙了錢給父母在凱里買房；另一方面，一些縣市的父母給即將結婚的子女在凱里買房。

除了黔東南州各縣市的需求，本報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買房人中不乏外地生意人。近幾年，凱里市旅游業(yè)發(fā)展迅速，許多外地生意人賺錢后在此買房。《凱里統(tǒng)計月報》顯示，今年前6個月，凱里共接待旅游人數(shù)逾597萬人次，實現(xiàn)旅游收入56.78億元，同比增長28.6%。

盡管如此，許多當?shù)厝吮硎?，以現(xiàn)在的收入水平，根本買不起新房。前述房管局的一名官員稱，之所以有當?shù)厝苏f買不起房子，是因為這些人已經(jīng)有一套房子，買不起第二套新房子，但又舍不得把舊房賣掉換新房。

這位官員認為，凱里超高價位需求可能有限，“我們這個地方可能消費不起一萬幾的那種，但是4000多元每平方米還是可以的?！彼硎?，現(xiàn)在建筑成本和土地成本都太高了，國家開始控制土地規(guī)模后造成房價拉高。

泡沫之虞

盡管凱里存在著購房需求，但是否存在樓市泡沫一直是人們關心的問題。

前述凱里市房管局官員對本報記者稱，該市不存在房屋過剩的情況，房屋空置面積僅為幾千平方米，而根據(jù)《凱里統(tǒng)計月報》，2013年1~6月，該市空置面積為98111平方米。

8月初的一個夜晚，本報記者在21時至23時這段時間內(nèi)探訪了凱里市幾處大小樓盤。2010年開盤的某小區(qū)晚上亮起的燈光僅有兩三成，豐球綠都等小區(qū)入住率大約為五成。

一些開盤數(shù)年的小區(qū)至今入住率不高。坐落在凱里老城區(qū)的狀元府小區(qū)四年前就已經(jīng)開盤，負責小區(qū)物業(yè)的星誠物業(yè)公司的一名工作人員告訴本報記者，雖然大部分房子早已售出，但小區(qū)目前的入住率只有六成左右。該小區(qū)居民何燕說，自家的鄰居多是租客，在這里住了幾年仍不清楚隔壁房子真正的主人是誰。記者在該小區(qū)看到，晚上只有一半的房屋亮起燈光。

前述凱里市房管局官員則對本報記者稱，凱里并不存在房屋過剩的情況。在他看來，凱里屬于三四線城市，房地產(chǎn)發(fā)展正處于上升階段，不像大城市，房價已上到極限。凱里房價還會走高，但是分區(qū)域和地段，漲幅趨向理性化，可能會一兩百元地漲，但不會像以前成千驟漲，“我們這里房地產(chǎn)增長幅度來得緩慢一點，全國在瘋漲的時候我們剛剛才漲?！?/p>

當被問起是否存在泡沫時，凱里房地產(chǎn)開發(fā)商鄧某說：“泡沫肯定是存在的?！彼瑫r透露，自己正著手開發(fā)剛到手的市中心的一塊地，新樓盤的價格將定在5000元/平方米，“凱里這么多樓盤在建，肯定會存在房子過剩，但我們做得小，又在好地段，影響不大，那些幾十萬上百萬平方米的樓盤會存在過剩的問題?！?

凱里究竟有多少樓盤在建？按照前述凱里市房管局官員的說法，凱里在建樓盤為十幾個，但一些業(yè)內(nèi)人士向本報表示，在建樓盤不止這個數(shù)目，甚至有人猜測在建項目在30個左右。

值得一提的是，正在上馬的未來城項目，以“500萬平方米的超級生活航母”自稱，它將成為凱里第一大盤。待它建成之時，這座常住人口只有35萬的城市，是否消耗得動已建和新增的這些樓盤？

就在本報記者離開凱里時，離市政府不遠的迎賓大道和風情大道上，幾個建筑工地仍處于繁忙的施工狀態(tài)，巨大的支架疲憊地旋轉著，挖掘機的鋼鐵長臂在烈日下亂舞。

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