上海自貿(mào)區(qū)獲批臨港新城洼地待漲

2013年08月28日 01:09
來源：東地產(chǎn)財經(jīng)周刊作者：謝敏敏

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自貿(mào)區(qū)獲批臨港新城洼地待漲

國家戰(zhàn)略的自貿(mào)區(qū)，樓市影響幾何？

一則關于設立上海自貿(mào)區(qū)的消息，猶如一枚重磅炸彈，迅速激起各方的熱烈反應。

商務部22日發(fā)布消息稱，國務院已正式批準設立中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)。試驗區(qū)范圍包括上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.78平方公里。

自貿(mào)區(qū)的設立對經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用不言而喻，有評論甚至稱“堪比深圳特區(qū)”。分析人士指出，地產(chǎn)物流等相關行業(yè)會最先獲益。

“對地產(chǎn)的影響本身就要大一點，地產(chǎn)行業(yè)有很強的區(qū)域性，所以自貿(mào)區(qū)對當?shù)胤康禺a(chǎn)的影響，就體現(xiàn)在這個區(qū)域本身和周邊的地方，主要是指浦東這塊?！?a href="http://m.dali56.com/app/hq/stock/sh601328/" target="_blank" title="交通銀行 601328">交通銀行首席經(jīng)濟學家連平對《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）明確表示，自貿(mào)區(qū)區(qū)域會“地產(chǎn)先動”。

“由于對投資主體的限制大大松綁了，需求增加，所以自貿(mào)區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場都會受到較積極的影響?！鄙虾３青l(xiāng)建設和交通委員會政策研究室主任徐存福對《東地產(chǎn)》說道。

《東地產(chǎn)》記者隨后采訪了多位業(yè)內專家，暢聊此舉對房地產(chǎn)市場的影響。他們均表示，自貿(mào)區(qū)輻射的森蘭外高橋、浦東機場保稅區(qū)和洋山港臨港新城等幾大板塊的房地產(chǎn)市場將會因此而有較為明顯的提升。

上海自貿(mào)區(qū)正式獲批

商務部22日稱，建設自由貿(mào)易試驗區(qū)，是順應全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢，實行更加積極主動開放戰(zhàn)略的一項重大舉措。

今年上半年，商務部、上海市人民政府會同國務院有關部門在深入研究的基礎上，擬定了《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》（草案），上報國務院審批。主要內容包括進一步深化改革、加快政府職能轉變、積極探索投資管理模式創(chuàng)新、擴大服務業(yè)開放、加快轉變貿(mào)易發(fā)展方式、深化金融領域的開放創(chuàng)新、建立與試驗區(qū)相適應的監(jiān)管等制度環(huán)境等。

7月3日，國務院常務會議討論并原則通過了該方案草案。

商務部表示，為加快政府職能轉變，探索外商投資負面清單管理，創(chuàng)新對外開放模式，國務院已提請全國人大常委會審議并決定在試驗區(qū)調整部分法律規(guī)定的行政審批和事項?！吨袊ㄉ虾＃┳杂少Q(mào)易試驗區(qū)總體方案》將在完成相關法律程序后公布。

商務部研究院國際市場研究部副主任白明認為，上海自貿(mào)區(qū)的設置標志著我國對外開放又邁出了堅實一步。

“上海自貿(mào)區(qū)的建立將創(chuàng)造新的要素轉移和資源分配模式，開放的尺度也將更大，能夠釋放新的政策紅利，創(chuàng)造新增長極?！?/p>

海通證券的研究報告分析，上海自貿(mào)區(qū)的地位將比肩甚至超越當年陸家嘴，未來有望快速發(fā)展

受自貿(mào)區(qū)正式設立的消息的影響，23日多個上市公司的股票集體爆發(fā)。截至23日早上09:31，上港集團、金山開發(fā)、龍頭股份、錦江投資漲停，浦東金橋漲逾9%，上海物貿(mào)漲逾7%，界龍實業(yè)漲逾6%，上海機場、陸家嘴漲逾5%。

據(jù)悉，上海自貿(mào)區(qū)預計將在今年9月底掛牌。

房地產(chǎn)獲益

自貿(mào)區(qū)設立帶來了新的政策紅利，與其息息相關的房地產(chǎn)行業(yè)受益頗多。

“確實是一個重大的利好消息，對土地價格也是一個推動，從而間接影響該區(qū)域的房價。對上海高端市場的推動會更明顯一點，因為設立自貿(mào)區(qū)，本身就能推動改革，推動經(jīng)濟水平的提高，對各個方面都會產(chǎn)生積極影響，從而吸引高端國際化企業(yè)入駐這個版塊。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏對《東地產(chǎn)》表示，自貿(mào)區(qū)的設立對房地產(chǎn)市場主要是帶來中長期的影響，短期效應不會太明顯。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，自貿(mào)區(qū)的獲批有利于推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源整合和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)也會因此受益。

“由于自貿(mào)區(qū)政策的利好因素驅動，物流園區(qū)、港口、臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)或將在這個過程中不斷收益，工業(yè)用地由此而成為香餑餑，價格上漲是自然而然的事情。因此，部分實力比較強的實體企業(yè)為了解決自身資源整合或行業(yè)資源平臺，開始在上海自貿(mào)區(qū)內拿地進行平臺搭建，開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體項目，順便進入了房地產(chǎn)開發(fā)領域?！睆埡陚ケ硎?，一些產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)商也會看重這次產(chǎn)業(yè)整合與升級的機會，趁機在這個區(qū)域內進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟同樣認為，自貿(mào)區(qū)的建設將使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來良好的發(fā)展機遇，給房地產(chǎn)業(yè)帶來長期利好的影響。

海通證券的研究報告分析稱，預計上市地產(chǎn)公司中的外高橋、浦東金橋、市北高新和陽光城有望受益。

張宏偉同時提醒道，自貿(mào)區(qū)要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)的“過熱”現(xiàn)象：“和其他行業(yè)一樣，政策的鼓勵往往會導致短期內一窩蜂而上的把關不嚴的現(xiàn)象。同時，自貿(mào)區(qū)政策的利好也會導致開發(fā)企業(yè)瘋狂圈地囤地而不開發(fā)的負面現(xiàn)象，政府應防止只把自貿(mào)區(qū)的發(fā)展當做政府、房企圈地‘拿地模式’，當成地產(chǎn)項目來開發(fā)?！?/p>

臨港新城房價看漲

自貿(mào)區(qū)獲批以后，包括森蘭外高橋板塊在內的幾個區(qū)域的樓市都將受惠，但是處于價格洼地的臨港新城的上升空間也許是最大的。

“對臨港新城來說應該是一個很大的發(fā)展契機，畢竟外高橋的房價本身就已經(jīng)在一個水平線上面了，而臨港處于價格洼地，目前是這幾個板塊中房價最低的，所以上升空間更大?！饼徝舴治龅?。

臨港新城地區(qū)的多項政策都有利于推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

今年2月28日，上海市宣布，將在臨港地區(qū)“建立特別機制和實行特殊政策”( 即“雙特政策”)，未來5年，臨港新城將進入發(fā)展快車道，固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達到1800億元，最終目標是成為高端制造要素高度積聚，先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)高效聯(lián)動的“智造城”。

5月2日，上海市政府印發(fā)《臨港地區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃》，提出未來3年將投入1000億元，引導上海中心城區(qū)人口入住，預計到2020年將引導80萬人口入駐。

6月19日，上海市政府新聞發(fā)布會上公布，從7月1日起實施的《上海市居住證管理辦法》，臨港新城辦理居住證可以加16分。

據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，從今年2月開始到7月份，臨港新城商品住宅的成交均價連續(xù)上漲五個月，截止7月25日，臨港新城商品住宅成交均價為11318元/平方米，比今年2月9849元/平方米上漲14.9%，漲幅領先于全市商品住宅的上漲水平。

業(yè)內人士分析，隨著自貿(mào)區(qū)的獲批，臨港新城的房價仍將一路走高，該區(qū)域此前發(fā)展遠不如住宅的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)也將獲得較大的發(fā)展空間。

“臨港這里的商業(yè)配套實際上一直不是十分齊全，目前都在改善，自貿(mào)區(qū)獲批以后，商業(yè)地產(chǎn)肯定是一個機會，像是在臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)那里馬上就有一個很大的商業(yè)配套項目鴻音廣場即將開業(yè)了，這個商鋪目前來詢問的人就非常多，這將不是個別現(xiàn)象，對于投資者來說是個機會?！迸R港新城的一位中介對《東地產(chǎn)》表示。