2013年09月24日 22:47
來源：東地產(chǎn)財經(jīng)周刊 作者：謝敏敏

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“很多老人都想要買這樣的產(chǎn)品，我們保險公司的咨詢電話都被打爆了?！薄耙苑筐B(yǎng)老”的最早倡議人、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇對《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）如是說。

9月13日，國務院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》稱，我國將有規(guī)劃地試點“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，按計劃會于2014年一季度試行推廣。

“住房反向抵押養(yǎng)老”就是引起廣泛熱議的“以房養(yǎng)老”，又稱“倒按揭”，簡而言之，就是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，在繼續(xù)享有使用權(quán)的情況下，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金；當老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)再將住房出售或出租。

10年前就有志于將起源于歐美的“以房養(yǎng)老”傳入中國的孟曉蘇，如今終于看到了希望。但是他也表示，這次是否會順利推行還有很大的不確定性。

幾多探索

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付表示，今年年底前，民政部將制定關(guān)于公辦養(yǎng)老機構(gòu)改制試點的通知，會選擇一些省市進行試點，與此同時，民政部還將和國土部等部門研究制定相關(guān)政策。

贊成方對此評價頗高。有業(yè)內(nèi)人士表示，此舉能夠拓寬“養(yǎng)老金”的籌集渠道，完善我國的養(yǎng)老保障制度。

其實，“以房養(yǎng)老”對于大眾來說并不陌生。自2007年開始，上海、南京等地都嘗試過“倒按揭”，效果均不理想。

2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養(yǎng)老”方案研究和試點工作已取得突破。試點方案暫定名為“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養(yǎng)老”的試點從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。據(jù)媒體報道，上海從2007年推行至今，僅成功6例。

2011年，《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務，但是此項業(yè)務并未大規(guī)模發(fā)展。

南京3年前第一位提出“以房養(yǎng)老”申請的老人張啟韻，最終沒能實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，雖90歲高齡卻不得不住進街道社區(qū)老年照料中心。

個別金融機構(gòu)也曾經(jīng)大膽嘗試過。中信銀行曾于2011在深圳推出以房養(yǎng)老試點，卻規(guī)定申請貸款人名下至少要有兩套住房，貸款的最長期限只有10年，結(jié)果無一例申請。

對此，孟曉蘇認為，不能以簡單的失敗或者成功來定義這些嘗試：“原因是這么久以來中國沒有一個真正的住房反向抵押養(yǎng)老保險，比如中信所謂的‘以房養(yǎng)老’，老人沒錢就把房子收走，不能陪伴老人終身，所以以前出現(xiàn)的都是愛好，是模擬，不存在所謂的成功或者失敗?！?/p>

障礙重重

“推行起來首先遇到的障礙就是老年人的觀念問題，他們的觀念很難改變，更想把房子留給子女，也怕子女不同意?！痹陴B(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面經(jīng)驗豐富的泰福盛世健康咨詢有限公司客戶經(jīng)理尤煜斐告訴《東地產(chǎn)》，傳統(tǒng)觀念是“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)推行過程中必經(jīng)的障礙。

孟曉蘇認為這并不是難點，他表示，“以房養(yǎng)老”主要針對的是無子女老人和失獨老人，所以不存在子女不同意的問題。“這個政策本來就沒有說要針對全部的老年人，只是給部分群體如無子女老人和失獨老人選擇的權(quán)利，這部分群體也更容易接受這種方式。”

此外，房屋產(chǎn)權(quán)問題也讓很多金融機構(gòu)卻步?！袄先巳ナ篮?，房子的產(chǎn)權(quán)只剩下很短的時間怎么辦？保險公司太吃虧了?！币晃槐ｋU行業(yè)工作人員說出了他的擔憂。

對此，孟曉蘇表示，我國《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)到期后可自動續(xù)期?！捌鋵嵾@是不了解國家的法律，不存在產(chǎn)權(quán)問題的擔憂?！?/p>

上海社會科學院部門經(jīng)濟研究所所長楊建文則直言。70年以后的事情，70年以后再說。

不過，制度和各項配套的完善已成為業(yè)內(nèi)的共識?！敖鹑?、稅收方面鼓勵金融機構(gòu)進行嘗試，如減免入保老人的房屋交易稅，學習國外經(jīng)驗，完善具體的制度細節(jié)，對老人來說這才是一件好事情。”

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，應該讓更多的民間力量參與進來：“金融機構(gòu)是要贏利的，我覺得這不是金融機構(gòu)該干的事情。政府更多地應該是去扶持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，而不是養(yǎng)老者的房子，這條路還只是一條探索的道路?！?/p>

影響甚微

有觀點認為，“以房養(yǎng)老”順利推行后會盤活現(xiàn)有的房屋資源，增加房屋的供應量，甚至有可能助推房價上漲。

不過，《東地產(chǎn)》采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們均對此持保留意見，認為此舉對房地產(chǎn)市場的影響微乎其微。

孟曉蘇直言“以房養(yǎng)老”與房地產(chǎn)市場沒什么關(guān)系：“投保的畢竟是少數(shù)，這依然是小眾產(chǎn)品，只適用于無子女老人和失獨老人，他們占據(jù)老人的比例大概是10%。這10%中也不是所有人都會選擇這種方式的，他們也不會因為要以房養(yǎng)老去搶購房產(chǎn)?！?/p>

“這個產(chǎn)品更多是為中低收入者服務的，為那些有房但是缺乏足夠的資金去養(yǎng)老的老年人服務的，所以占據(jù)的市場比例很小，對房地產(chǎn)市場不會造成什么影響?！泵蠒蕴K補充道。

楊建文認為，一旦順利推行，“以房養(yǎng)老”將帶來房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的改變，適度增加房屋的供應量，但這種變化要到很多年以后才會體現(xiàn)出來，對樓市短期內(nèi)的供應很難形成直接的影響。

李戰(zhàn)軍則表示，“以房養(yǎng)老”會是一條很漫長的探索道路，涉及到一系列問題，不會很快就能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

“不存在盤活什么房產(chǎn)資源，老年人不是購買房產(chǎn)的主力軍。目前的評價太過了，實際上在沒有推行之前，一些城市都有試探過，但是都沒成功?！?span id="rprrwajqw8q" class="ifengLogo">

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