2013年10月11日 00:51
來源：第一財經(jīng)日報

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剛需盤頻頻“日光”北京房價“跳漲”

陰雪

[ 在房價的快速上漲面前，想要完成年內(nèi)調(diào)控目標的地方政府顯得頗為尷尬]

10月7日，“十一”小長假的最后一天，位于北京東四環(huán)內(nèi)西大望路附近的鴻坤花語墅項目售樓處里，聚集了十余組前來看房的購房者。對于一個銷售價格達到88000元/平方米、總價遠超千萬的豪宅項目來說，如此的市場熱度似乎超出了開發(fā)商的預料。

“‘十一’難得的七天小長假，大部分人選擇出游，但我們的項目在此期間的成交量和來訪量都讓我們感到滿意。”據(jù)該項目銷售負責人介紹，目前鴻坤花語墅·御園在售的4、5號樓，戶型為150平方米的三居、200平方米的大三居帶書房以及300平方米的一層帶花園等戶型，盡管項目總價較高，但在‘十一’期間確有成交。

在近期的北京樓市中，除豪宅之外，價格更加親民的剛需型住宅則頻現(xiàn)“日光盤”，供不應求的局面在市場中蔓延。

北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日，北京可售的商品住宅存量為59921套，北京住宅庫存數(shù)值首次跌破6萬套。

供不應求

根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，國慶長假期間（10月1日~10月7日）北京商品住宅共實現(xiàn)成交893套，成交面積7.04萬平方米，成交套數(shù)相比去年長假期間上升了104.3%。

此前的9月，偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，9月，北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽9140套，環(huán)比8月的8708套增長5%，為3月份以來的成交新高。與此同時，1~9月北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽68216套，與去年同期相比上漲8.5%，交易套數(shù)創(chuàng)近四年新高；2013年1~9月北京純商品住宅（不含保障房）交易額1865億元，與去年同期相比上漲19.9%，為自有歷史記錄以來的最高值。

相對成交量的不斷上漲，北京樓市的供應卻較為有限。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，國慶長假期間北京商品住宅市場僅有3個項目入市，相比去年同期減少了2個。3個項目共新增商品住宅211套，預售許可面積3.1萬平方米，相比去年同期分別減少81%、69.3%。

北京市住建委的登記信息顯示，2013年9月，共有23個項目取得預售許可證，其中供應的住宅（含保障房）共有9091套，同期北京樓市成交的純商品住宅（不含保障房）已達9140套。

“在目前的北京樓市中，大部分項目入市即‘日光’，而且土地市場競爭激烈，大部分土地價格都出現(xiàn)明顯上漲，對于掌握定價權(quán)的開發(fā)商來說，放緩入市節(jié)奏并上調(diào)銷售價格成為主流。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，供應放緩的同時，整體市場需求仍在繼續(xù)上漲，購房者看漲房價，入市積極。同時，二手房稅費高、貸款難度大，也使得很多需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場。

相較而言，北京的豪宅市場供不應求的狀況更為明顯。

根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月北京別墅市場共實現(xiàn)成交299套，成交面積9.62萬平方米，環(huán)比上月分別減少了13%、21%。從供應情況來看，“金九月”的供應情況也未現(xiàn)突破，僅兩個項目開盤入市，分別是位于昌平區(qū)的香江別墅Ⅱ以及密云縣的懿品府，兩個項目共新增別墅產(chǎn)品187套。

“別墅市場成交在‘金九銀十’期間仍維持低迷狀態(tài)，其主要原因就是供應量的不足?！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，自2013年以來，別墅項目的月度入市量多在兩到三個左右，有的月份甚至出現(xiàn)“零推盤”，市場供應明顯處于稀缺不足狀態(tài)。

價格跳漲

市場的運行規(guī)律之下，供不應求必然導致價格的上漲。

“我們預計的最終售價在38000~40000元/平方米之間?！薄笆弧逼陂g，位于北京西南四環(huán)外地鐵郭公莊上蓋的京投萬科西華府項目銷售人員對《第一財經(jīng)日報》記者表示，就在幾個月前該項目正式亮相時，對外宣布的價格為35000元/平方米左右。另據(jù)接近該項目的人士表示，京投萬科西華府在項目運作之初，其銷售相關(guān)負責人透露的擬售價格僅為28000元/平方米。

無獨有偶，位于北京西部門頭溝的西山藝境項目尚未開盤，價格也出現(xiàn)了跳漲。

“我們的實景示范區(qū)即將在國慶節(jié)之后開放，洋房的銷售均價約為35000元/平方米?！蔽魃剿嚲车囊庀蛸彿空唿S先生對本報記者表示，就在8月初，該項目初定的毛坯房銷售均價為30000元/平方米。盡管每平方米的價格上漲5000元，改善性需求的黃先生還是決定，“到時候去實地看看”。

“下半年以來，大量項目的入市熱銷，使得大量房企已近完成全年銷售計劃，基于房企整體存貨量的不足，項目的快速消化使得提價風潮風靡市場，個別項目一年內(nèi)價格漲幅高達30%以上?！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。

然而，在房價的快速上漲面前，想要完成年內(nèi)調(diào)控目標的地方政府顯得頗為尷尬。

從國家統(tǒng)計局已經(jīng)公布的8月房價指數(shù)看，指數(shù)同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達到10個，其中包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、鄭州、南京、沈陽、福州、長沙。

“這10個城市，目前房價即使不漲了，年底的指數(shù)顯示漲幅也將超過10%，完成年內(nèi)的房價調(diào)控目標可以說非常困難?！睆埓髠フJ為，從目前整體市場走勢看，年內(nèi)北京樓市的庫存減少狀態(tài)很難得到緩解，“銀十”量價繼續(xù)上漲已經(jīng)成為定局。

“用政策解決房價是個錯誤，不如從根本上解決市場調(diào)節(jié)的問題，政府只調(diào)節(jié)群眾的基本保障就行了?！痹谌A遠集團30年司慶上接受記者采訪時，華遠地產(chǎn)董事長任志強表示，三中全會以后，很可能對土地政策和相關(guān)的政策做一些調(diào)整，即建立所謂的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

有接近北京市住建委的人士也對媒體表示，北京的樓市調(diào)控將逐漸去行政化而向市場化轉(zhuǎn)化，未來北京樓市調(diào)控將轉(zhuǎn)向高端市場由商品房主導、中端市場由自住型商品房主導、低端市場由保障房主導的三元制格局。

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