以房養(yǎng)老被質(zhì)疑為地產(chǎn)商搖旗吶喊面臨房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

2013年10月11日 14:57
來(lái)源：彭博商業(yè)周刊作者：李航

人參與條評(píng)論

時(shí)下，“以房養(yǎng)老”仍被房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、70年產(chǎn)權(quán)等一系列問(wèn)題所擾“未來(lái)進(jìn)入存量房為主階段，以房養(yǎng)老對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不容低估”

“養(yǎng)老金不夠，我們可以拿房子養(yǎng)老。”在養(yǎng)老金缺口不斷擴(kuò)大的今天，這是喜是憂？

日前，中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

簡(jiǎn)單講即房主將其產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)每月發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金直至其去世。該政策預(yù)計(jì)明年一季度開(kāi)始試行。

對(duì)于其好處，最早在中國(guó)提出“以房養(yǎng)老”政策的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇日前在媒體上撰文稱，若拿價(jià)值幾百萬(wàn)的房產(chǎn)反向抵押養(yǎng)老，抵押人每月能得幾萬(wàn)元且終身源源不斷。

果真如此美好？《意見(jiàn)》甫出便引發(fā)民眾熱議。

然而不少分析人士卻認(rèn)為，該政策操作恐有難度，以此應(yīng)對(duì)養(yǎng)老金缺口危機(jī)，效果難言明朗。

不過(guò)，隨著政府改革決心和相關(guān)政策解釋出臺(tái)，以及未來(lái)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房為主的階段，預(yù)計(jì)此方式養(yǎng)老就會(huì)有一定的市場(chǎng)，屆時(shí)“以房養(yǎng)老”的影響就不容低估。

時(shí)下看，“以房養(yǎng)老”仍被房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、70年產(chǎn)權(quán)等一系列問(wèn)題所擾。

欲搭乘“以房養(yǎng)老”政策紅利頤養(yǎng)天年者，必先擁有自己的住房。

上海一位陳姓投資人向《商業(yè)周刊/中文版》說(shuō)，養(yǎng)老金沒(méi)有保障，而現(xiàn)在買房可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，因此該政策不過(guò)是在為房地產(chǎn)商搖旗吶喊。

高企的房?jī)r(jià)陰霾下，不少人不得不把畢生積蓄投入購(gòu)房。而一旦將房子抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，房主面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)不穩(wěn)、泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

“若房?jī)r(jià)一直往上漲，尚且好說(shuō)；一旦下跌就慘了。假如發(fā)生了類似日本房地產(chǎn)的崩盤(pán)，且持續(xù)那么久（20年），我們老了將一無(wú)所有。”上述人士稱。

對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)，面臨同樣的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《商業(yè)周刊/中文版》說(shuō)，由于相關(guān)政策的調(diào)整易引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）估值產(chǎn)生大的波動(dòng)，因此銀行展開(kāi)此項(xiàng)業(yè)務(wù)也是顧慮重重。

“這就需要房地產(chǎn)市場(chǎng)存在權(quán)威的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。由于不動(dòng)產(chǎn)估值是動(dòng)態(tài)的，因此相隔幾年就應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)做一次評(píng)估，以降低房?jī)r(jià)波動(dòng)給雙方（房主、金融機(jī)構(gòu)）帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但目前中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)缺乏該評(píng)估機(jī)構(gòu)，由此制約以房養(yǎng)老政策的實(shí)施效果?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)。

此外，70年的房屋產(chǎn)權(quán)到期后，房子如何處置？以及房屋抵押人壽命的不確定性等問(wèn)題，都亟待政策的明確解釋。

另外，還要過(guò)傳統(tǒng)關(guān)。中國(guó)存在老人將房子傳給子女的傳統(tǒng)，因此子女的阻撓是老人選擇“以房養(yǎng)老”的一大障礙。

因上述問(wèn)題的存在，迄今“以房養(yǎng)老”在京、滬等地的試點(diǎn)并不成功。據(jù)媒體報(bào)道，2011年，中信銀行推出過(guò)養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)，最高每月可貸兩萬(wàn)元。但推出后便遇冷，在東莞市場(chǎng)，根本無(wú)人問(wèn)津。

然而隨著百姓對(duì)于房產(chǎn)盤(pán)活的認(rèn)知漸漸趨于理性，特別是中國(guó)老齡化問(wèn)題日益尖銳，中國(guó)政府還是知難而上、堅(jiān)定不移地推進(jìn)“以房養(yǎng)老”政策。

陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《商業(yè)周刊/中文版》分析認(rèn)為，（之所以推進(jìn)還因?yàn)椋耙苑筐B(yǎng)老”有利于盤(pán)活存量房產(chǎn)資源。對(duì)于房產(chǎn)流通，無(wú)論銷售還是租賃有一定積極意義；有助于培養(yǎng)多元化養(yǎng)老方式，以及解決養(yǎng)老問(wèn)題、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對(duì)《商業(yè)周刊/中文版》分析認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)在房子確實(shí)非常多，把房子作為退休后更多收入來(lái)源的抵押物，我認(rèn)為是存在市場(chǎng)需求的。不過(guò)一定要遵循商業(yè)化、市場(chǎng)化方式來(lái)運(yùn)作。

“比如70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。你把房子抵押給銀行，若明年產(chǎn)權(quán)就到期，哪家銀行會(huì)給你抵押？如果還剩50年產(chǎn)權(quán)，那很多銀行會(huì)做。至于房?jī)r(jià)波動(dòng)，也是商業(yè)問(wèn)題，你不用管，漲跌都好辦，只要你有房子，你的房子值錢，大家都會(huì)有個(gè)估值，同時(shí)也可以嘗試期權(quán)?！惫镉抡f(shuō)。

陳國(guó)強(qiáng)稱，以房養(yǎng)老政策，除反向按揭的方式之外，還有以大置小的方式（房主將大房換成小房，從中獲取一定的補(bǔ)償）；出售的方式，將變現(xiàn)的錢用于租房，或居住到養(yǎng)老社區(qū)里；租賃方式，租金作為將來(lái)養(yǎng)老收入來(lái)源，或用到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目或設(shè)施里。而這些形式，相比反向按揭，對(duì)于房主和金融機(jī)構(gòu)而言風(fēng)險(xiǎn)更小，更具操作性。未來(lái)也應(yīng)更多推廣。

他還預(yù)計(jì)，“國(guó)外大多數(shù)國(guó)家住房市場(chǎng)的解決主要是依賴存量房的流動(dòng)；未來(lái)10年或更多時(shí)間，中國(guó)的住房市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入到這一階段，屆時(shí)選擇‘以房養(yǎng)老’模式的人會(huì)越來(lái)越多，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的影響就不容低估?！?/p>

總之隨著政府改革決心和相關(guān)政策解釋出臺(tái)，以及未來(lái)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房為主的階段，預(yù)計(jì)以房養(yǎng)老就會(huì)有一定的市場(chǎng)。