上海自貿(mào)區(qū)物業(yè)租售價格全面上漲暗藏投機風險

2013年10月16日 01:00
來源：每日經(jīng)濟新聞

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“排號在前50號的人都不一定能買到房子?！弊蛉眨?0月15日），上海自貿(mào)區(qū)附近一樓盤的銷售經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，眼下自貿(mào)區(qū)附近樓盤已是一房難求，由于要買房的客戶太多，很多樓盤已經(jīng)掛起了“免戰(zhàn)牌”。

同時，世邦魏理仕、高力國際等多家機構(gòu)昨日發(fā)布的研究報告顯示，自貿(mào)區(qū)及其周邊多類物業(yè)出現(xiàn)了租售價格全面上漲的火爆行情。而其中的一些投機行為，也為自貿(mào)區(qū)未來樓市帶來巨大的風險。

今年9月，自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)的一手住宅的成交量達1121套，較1~8月的月均成交猛增129.5%，較去年同期增加147.5%。而同時期上海整體成交變化分別為-4.4%和13.9%。

成交價格方面，受看房量和成交量大幅上升的帶動，自貿(mào)區(qū)版塊內(nèi)的主要項目售價在9月出現(xiàn)適度上漲，9月均價較1~8月平均價格上漲8.3%，高于上海整體市場的5.2%。

從單個項目來看，臨港新城板塊項目9月表現(xiàn)較為突出，較1~8月平均漲幅達10%以上。如東方銘筑及朗詩未來書的成交均價分別上漲12.4%及16.2%；與此同時，兩項目成交量分別增長275.2%及195.8%。

此外，自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)一些一手房源稀缺的區(qū)域，二手房報價頻頻跳價，上升幅度達20%甚至更高。業(yè)主大幅提高報價使買方處于暫時觀望狀態(tài)，驟升后的價格能否站穩(wěn)還有待檢驗。

對此，克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄認為，自貿(mào)區(qū)板塊住宅出現(xiàn)有價無市的行情說明當?shù)胤績r叫價過高了，他表示只有合理的價格才能推動成交。

除住宅外，倉庫、寫字樓等其他類型的物業(yè)也在短期內(nèi)出現(xiàn)租售價格的大幅上漲。

目前，洋山區(qū)域的日租金為1.1元/平方米，而外高橋區(qū)域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機場等區(qū)域，洋山區(qū)域工業(yè)物流土地和設施價格均處于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的一個洼地，同時區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地相對豐厚。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)已有的優(yōu)質(zhì)倉庫項目并不多，運營面積約78萬平方米，目前租金約每天每平方米1.1元～1.5元，總體空置率約為20%。預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優(yōu)質(zhì)倉庫上市。

值得注意的是，自貿(mào)區(qū)從原先的綜合保稅區(qū)脫胎而來，目前區(qū)內(nèi)逾11000家企業(yè)中有近九成是貿(mào)易物流企業(yè)。世邦魏理仕工業(yè)及物流服務董事羅瑾認為，工業(yè)物流地產(chǎn)無疑在自貿(mào)區(qū)擁有最為龐大的需求基礎，必將是從中獲益最多的物業(yè)類型之一。

高力國際中國調(diào)研部董事謝靖宇則表示，9月底掛牌的自貿(mào)區(qū)對其周邊物業(yè)市場的資產(chǎn)表現(xiàn)或會產(chǎn)生一定的影響，但鑒于具體操作可執(zhí)行細節(jié)仍未出臺，短期內(nèi)市場投機行為將有所增加，這給整個市場蘊藏了大量的風險。