2013年10月20日 11:19
來源：華夏時報 作者：董映頡

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原標(biāo)題：“地價不會一下子降下來”

集體土地流轉(zhuǎn)開閘

本報記者董映頡北京報道

日益推高的地價是高房價的主要原因，十八屆三中全會上可能出臺的集體土地流轉(zhuǎn)的政策，能否破解“地價推高房價”的魔咒？

10月15日，中信信托正式對外發(fā)布消息，全國首單集體土地經(jīng)營權(quán)信托在安徽宿州落地，金融政策的破冰，讓農(nóng)地流轉(zhuǎn)打了“強心針”。

“對于有望在這次會議上形成共識的土地改革總體思路目前已經(jīng)基本成形，但是以農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍為核心的一系列問題的改革力度和口徑仍然需要進(jìn)一步統(tǒng)一?！币晃粎⑴c提交改革方案建議的國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人對記者表示。

但是，這位負(fù)責(zé)人同時表示，土地流轉(zhuǎn)改革方案一旦成形，勢必對土地供應(yīng)、土地價格等土地市場要素有所影響，不過，在短期內(nèi)，新一輪土地制度改革取得的突破也將有限，其影響也將是有限的。

另一位不愿具名的接近國土部的知情人士則坦言，農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革初期肯定集中于農(nóng)村腹地，城市及周邊地區(qū)有價值的集體土地入市量會比較小，多數(shù)選擇集體土地建設(shè)保障房等形式，對商品房開發(fā)的土地供應(yīng)模式?jīng)_擊不大，“地價不會一下子降下來。”

征地制度不會廢除

“在這次會議上將基本明確思路的土地流轉(zhuǎn)制度改革方案可能會比業(yè)內(nèi)預(yù)計的要保守，在進(jìn)一步放開經(jīng)營性農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的大方向下，對土地流轉(zhuǎn)的具體操作將進(jìn)行較為嚴(yán)格和具體的限制?！鄙鲜鼋咏鼑敛康闹槿耸勘硎?。

在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這意味著集體土地流轉(zhuǎn)必須要經(jīng)過政府征地才能真正轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。

“對于新土改，業(yè)內(nèi)各方所希望的是目前在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)嘗試的基礎(chǔ)上，再邁出一步?！鄙鲜鲋槿耸勘硎荆岸趪敛可蠄髧鴦?wù)院的關(guān)于土地管理體制改革的建議中，也已經(jīng)提出了對規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式的細(xì)化意見?！?/p>

不過，這位知情人士也表示，此次有望在十八屆三中全會上形成共識的新土改思路，一方面將為今后的土地流轉(zhuǎn)改革指明方向，另一方面則將著力推進(jìn)和規(guī)范在各地進(jìn)行的各種農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點工作的“全國性指導(dǎo)意見”。

事實上，作為“新土改”準(zhǔn)備工作之一的全國28個試點市縣農(nóng)村集體經(jīng)濟經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，已經(jīng)于今年9月啟動。其中，不少省市已經(jīng)開始通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的方式實現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

“農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的全國性指導(dǎo)意見成形后，預(yù)計首先在小范圍內(nèi)試點?！鄙鲜鰢鴦?wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，“全國指導(dǎo)意見只是個框架思路，真正需要具體細(xì)化的內(nèi)容需要地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H?！?/p>

“目前在各地進(jìn)行的各種土地流轉(zhuǎn)試點，主要還是由政府推動?！敝袊缈圃貉芯繂T李國祥表示，“未來改革的走向還將逐步擴大到探索由市場參與的土地流轉(zhuǎn)嘗試辦法?！?/p>

而據(jù)記者了解，對此，一些城市也進(jìn)行了先期探索和嘗試。如重慶市推出了基于“計劃+市場”的雙軌制試點“地票模式”，其做法是將驗收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)打包整合，構(gòu)成不同規(guī)模的地票，面向社會公開交易。凡是需要用地指標(biāo)的境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購地票。

除此之外，更有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的試點大部分仍然在現(xiàn)行法律框架內(nèi)進(jìn)行，而土地流轉(zhuǎn)能否容納工商企業(yè)進(jìn)入，能否作為抵押等都有待突破，十八屆三中全會的提法會進(jìn)一步明確改革方向。

對地價影響有限

事實上，由于新土改涉及對房地產(chǎn)市場中土地要素進(jìn)行制度性改革，在土地市場價格過熱的市場環(huán)境下，自然也承載各方降低土地價格的期望。

按照中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英的估計，目前農(nóng)村集體建設(shè)用地估計約有18萬平方公里，這相當(dāng)于目前中國城市建成區(qū)的3倍以上。

渣打銀行首席經(jīng)濟學(xué)家王志浩在其日前發(fā)布的研究報告中表示，新土改將打破當(dāng)前地方政府在土地征收及出讓的壟斷地位，使村集體在農(nóng)地開發(fā)上擁有更大的話語權(quán)。按照王志浩的思路，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠直接與村集體協(xié)商土地價格，勢必將降低這類土地的交易價格。

事實上，在試點地區(qū)經(jīng)過農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的土地上的樓盤開發(fā)，已經(jīng)大量出現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)市場中，而這一類的住房在價格上確實具有優(yōu)勢。

但另一方面，一直以來依賴土地財政的地方政府卻面臨考驗，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，土地財政短期內(nèi)無法有效退出，早已成為掣肘土地改革的原因之一。

“失去對土地資源的控制權(quán)，地方政府要安排項目就會變得很困難，土地流轉(zhuǎn)之后，地方政府的土地收入會大幅降低，所以從管理模式和利益調(diào)整都存在非常大的困難?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院副總工程師鄒曉云如是說。

實際上，早在2008年召開的十七屆三中全會上，中央政府早已明確指出農(nóng)村土地改革的大方向，但全會所提出的有效整合城鄉(xiāng)土地資源、鼓勵農(nóng)村土地市場化流轉(zhuǎn)、限制強制征地等政策方針卻未能取得有效實施。

而對于此次十八屆三中全會上新土改如能順利破題后的效果，王志浩也分析，在短期內(nèi)，新一輪土地制度改革取得突破有限，其影響也將是有限的。

“鑒于各方在如何解決中國長期存在的土地開發(fā)低效率以及對農(nóng)民補償不足等問題上的激烈爭論，不太可能推出激進(jìn)的改革舉措?！蓖踔竞票硎荆斑@也就意味著新一輪土地改革的成效需要一段時間才能顯現(xiàn)。”

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