383方案透露房地產(chǎn)長效機制：破土地壟斷房產(chǎn)稅擴圍

2013年10月31日 03:14
來源：21世紀經(jīng)濟報道作者：張曉玲

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由國務(wù)院發(fā)展研究中心擬定“383方案”，成為近期的熱點話題。

具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，“383方案”中共提到土地改革/小產(chǎn)權(quán)房、金融改革以及房產(chǎn)稅三個方面，與近期業(yè)內(nèi)討論很多的房地產(chǎn)長效調(diào)控機制相關(guān)。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及專家學(xué)者分析，土地改革主要是指農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其可能從地方試點突破；小產(chǎn)權(quán)房的問題一下子解決的可能性不大，需要農(nóng)村集體建設(shè)用地進一步確權(quán)；最可能短期內(nèi)實施的是房產(chǎn)稅，明年或?qū)U大試點范圍。

破除土地壟斷

房地產(chǎn)行業(yè)的核心問題，在很多開發(fā)商人士看來，就是土地的壟斷供應(yīng)問題：政府收儲農(nóng)村集體土地，以高價賣給開發(fā)商，而不允許開發(fā)商直接向村鎮(zhèn)集體購買。

383方案提出，“在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系?！?/p>

這被認為是方案中最大的亮點，允許農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)，對土地自由化的進一步推進，特別是在一些土地異常緊張的大中城市，是一個行之有效的解決方案。

對于與土地流轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)的、已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，方案提出可以按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

然而，克而瑞分析師認為，土地改革相關(guān)方案上屆三中全會便已提出，至今仍未取得實質(zhì)進展。而對于農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)而言，一旦能夠?qū)崿F(xiàn)流轉(zhuǎn)，地方政府將失去對土地資源的控制權(quán)，進而可能影響原定的市政規(guī)劃，政府的土地收入也將大幅縮減。另外，農(nóng)村集體土地使用權(quán)缺乏保護，農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)之后存在失地的風(fēng)險。諸多動輒牽動全身的困難擺在土地改革面前，方案落地恐怕困難重重。

一位部委人士認為，出臺一個一攬子的土地改革執(zhí)行方案，在本屆三中全會上不太可能。目前更為穩(wěn)妥的方案是各地試點，其實全國很多省份已經(jīng)在進行相關(guān)試點了。

國土部專家鄒曉云認為，土地流轉(zhuǎn)和改革的實施，取決于土地確權(quán)的程度，目前土地確權(quán)大部分只到村集體或村下面的小隊，而尚未到農(nóng)戶，只有確權(quán)到戶，土地流轉(zhuǎn)才有自由、平等的基礎(chǔ)。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認同說，就“383”方案中提及的深化土地制度改革，集體土地入市交易等諸多方面的措施而言，不是一蹴而就的。

不過，上述人士均認同，中國土地壟斷的逐漸破除，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的自由化試驗，是中國房地產(chǎn)未來面對的最大變數(shù)之一。

房產(chǎn)稅擴圍

張宏偉認為，房地產(chǎn)長效調(diào)控機制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等長效機制基礎(chǔ)的工作下，從土地、金融、財稅等多方面進行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場化，堅持“去投資化”，使市場回歸以自住需求為主。

383方案便指出，加快建立不動產(chǎn)登記制度，擴大房產(chǎn)稅試點范圍，盡快完善相關(guān)制度，一定過渡期后全面推開。

上述易居克而瑞分析師認為，盡管目前在重慶、上海已經(jīng)展開了房產(chǎn)稅試點工作，但僅是出于調(diào)控房價、對住宅成交進行約束為目的的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，與廣義的房產(chǎn)稅改革存在明顯差異，所以383方案關(guān)于房產(chǎn)稅擴圍的意見短期內(nèi)恐難被采納。

但房地產(chǎn)業(yè)界普遍對房產(chǎn)稅明年擴圍已有心理準備。本報記者隨機采訪上海、北京、深圳等地開發(fā)商人士，約有70%的人士認為明年房產(chǎn)稅試點會在更多城市推出。在政策層面，今年包括財政部、國土部等多個部委的領(lǐng)導(dǎo)，明確提出推進房產(chǎn)稅試點擴圍工作。

“房產(chǎn)稅符合讓住房回歸自住的長效調(diào)控思路，”張宏偉說，中長期來看，住房信息聯(lián)網(wǎng)，為全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅做技術(shù)上的鋪墊已成為共識。

張宏偉建議，就現(xiàn)階段而言，房產(chǎn)稅可以分批次逐步在各個城市推進，首先一線城市及部分重點二線城市可以優(yōu)先推進，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會省市都參與進來，接著，其他市場征收條件成熟的地級市也可以征收，尤其是東部一些地區(qū)的地級市。

這與北京師范大學(xué)教授鐘偉的分析接近，鐘偉認為，房產(chǎn)稅會選擇數(shù)據(jù)基礎(chǔ)比較成熟的省份全省試點，之后到2015-2016年，再全面鋪開。

對于383方案提出的財稅改革體制要積極推進以房產(chǎn)稅和消費稅為主的地方主體稅建設(shè)，逐步弱化“土地財政”的影響，分析人士均認為這涉及中央地方分稅制改革，事關(guān)重大，期待在三中全會上有比較明確的說法。