2013年11月02日 00:52
來源：中國經(jīng)營報(bào)

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【此前報(bào)道】中央政治局首次集體學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況：未談及房價(jià)

【解讀】中央釋放房地產(chǎn)政策三大信號 調(diào)控政策走向何方？

在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”后，作為房地產(chǎn)和住房保障主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）已經(jīng)開始考慮將“公租房并軌”作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應(yīng)體系的突破口。

為落實(shí)政治局集體學(xué)習(xí)的有關(guān)精神，住建部相關(guān)司室已經(jīng)開始匯總“試點(diǎn)”公租房并軌運(yùn)行的城市有關(guān)情況，并擬在年底召開的全國城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上，提出相關(guān)鼓勵(lì)推廣要求。與之相關(guān)，飽受各界非議的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將逐步減少直至在全國全部取消，公租房將成為住房保障的主體，但不會涉及已出售的經(jīng)濟(jì)適用房。

在調(diào)整住房保障產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，住建部也已經(jīng)初步考慮制定進(jìn)一步提升住房保障覆蓋面的系列政策的可能性，這些政策可能包括“降低收入準(zhǔn)入門檻”“淡化戶籍準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)”等。在住房保障覆蓋面擴(kuò)大成為可能后，行政手段對房地產(chǎn)市場的干預(yù)將逐步退出。

“并軌”突破口

“10月30日政治局集體學(xué)習(xí)時(shí)提出的總體原則和精神，我們近期就要開始傳達(dá)并組織相關(guān)學(xué)習(xí)工作?！?0月31日，住建部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。由于政治局集體會議上強(qiáng)調(diào)的原則和精神涉及現(xiàn)有政策執(zhí)行的諸多方面，住建部已經(jīng)開始尋求落實(shí)的“突破口”。

“提速”公共租賃房“并軌”有望成為住建部落實(shí)10月30日中央政治局集體學(xué)習(xí)總體原則和精神的“突破點(diǎn)”。記者了解到，住建部相關(guān)部門已經(jīng)開始收集匯總部分試點(diǎn)“公租房并軌運(yùn)行”城市的有關(guān)情況，并考慮在2013年年底召開的全國城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上提出提速并軌的要求。

所謂“公租房并軌”是指公租房與廉租房并軌運(yùn)行，然后通過財(cái)政發(fā)放房租補(bǔ)貼的方式，區(qū)別對“城市低保人群”“城市中低收入人群”等進(jìn)行住房保障的手段，對于“低保”人群提供大比例租金補(bǔ)貼，并逐級根據(jù)保障對象收入水平，制定與之對等的租金補(bǔ)貼政策，從而完成對應(yīng)人群的住房保障。

目前，上海、合肥、石家莊等特大型城市和省會城市已經(jīng)開始進(jìn)行“公租房并軌”試點(diǎn)工作。住建部已經(jīng)著手匯總這些試點(diǎn)城市的有關(guān)情況。在住建部著手考慮提速公租房并軌的可能性之后，北京市已經(jīng)開始籌備在相關(guān)公租房項(xiàng)目試點(diǎn)廉租房公租房并軌運(yùn)行和管理，并逐步推廣到全市。

在收集、匯總試點(diǎn)城市并軌運(yùn)行情況的同時(shí)，按照第10次政治局集體學(xué)習(xí)的有關(guān)精神和原則，“廉租房、公租房”并軌的原則也已經(jīng)基本確定，即“租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼。合理確定公租房租金水平，通過在公租房項(xiàng)目中配建一定比例的商業(yè)用房等多種措施，充實(shí)運(yùn)行管理資金，使公租房可持續(xù)運(yùn)行”。

經(jīng)濟(jì)適用房“退場”

在10月30日的中央政治局集體學(xué)習(xí)上，中共中央總書記習(xí)近平在談及住房保障相關(guān)問題時(shí)強(qiáng)調(diào)，要“重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快建設(shè)廉租住房，加快實(shí)施各類棚戶區(qū)改造”——這恰是住建部試圖從公租房廉租房并軌突破，調(diào)整完善多層次住房供應(yīng)體系的原因所在。

在此過程中，住建部內(nèi)部已經(jīng)開始考慮重新調(diào)整住房保障鏟平供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在加大公租房及其并軌廉租房供應(yīng)的同時(shí)，逐步削減銷售型經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，并最終停止供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房，地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，制定有關(guān)調(diào)整的政策。

與此同時(shí)，對于“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃住房”三房“大并軌”的思路，也已經(jīng)在住建部相關(guān)職能部門的考慮之中。在對可行性進(jìn)行論證之后，住建部可能牽頭制定有關(guān)方案，與相關(guān)部門和地方政府共同討論。

目前，上述思路尚在考慮和研究之中。截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，并未與地方政府進(jìn)行溝通。但是，與公租房廉租房并軌的情況相同，已有地方政府開始試點(diǎn)調(diào)整保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并軌試點(diǎn)過程中，取消了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。

在此之前，河南省鄭州市已經(jīng)開始“三房合一”的“大并軌”試點(diǎn)，原有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃住房并軌運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)適用房不再銷售，統(tǒng)一向應(yīng)保群體出租，由政府根據(jù)應(yīng)保群體的收入情況發(fā)放不同比例的租金補(bǔ)貼。在鄭州之后，山東省煙臺市也開始進(jìn)行“大并軌”試點(diǎn)。

記者了解到，對于上述兩地的試點(diǎn)思路，包括現(xiàn)任住建部部長姜偉新在內(nèi)的住建部高級領(lǐng)導(dǎo)均表示認(rèn)可。姜偉新還曾表示，地方的試點(diǎn)符合中央的政策。對于經(jīng)濟(jì)適用房是否取消，各地可以從實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)建設(shè)與分配決定是否保留。

行政干預(yù)降低前置條件

“在2014年保障性安居工程的任務(wù)指標(biāo)分配中，經(jīng)濟(jì)適用房的比例應(yīng)會進(jìn)一步降低，公租房和棚戶區(qū)改造會成為保障性安居工程的主體。”某地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員向記者分析。

中國房地產(chǎn)研究會副會長陳國強(qiáng)在分析中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中習(xí)近平講話時(shí)表示，在提及住房保障問題時(shí)，公租房和廉租房被“點(diǎn)名”，經(jīng)濟(jì)適用房未被提及，很可能在傳遞未來住房保障供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的信號。

一位原建設(shè)部官員告訴記者，經(jīng)濟(jì)適用房在體制設(shè)計(jì)之初，分為租賃型經(jīng)濟(jì)適用房和購置型經(jīng)濟(jì)適用房，原定租賃型經(jīng)濟(jì)適用房為主，但由于為應(yīng)對1997年亞洲金融危機(jī)，啟動(dòng)住房消費(fèi)，購置型經(jīng)適房成為主流。

如果經(jīng)濟(jì)適用房退場，由于公租房等不能對外銷售，實(shí)際上將加大地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。目前，按照政治局集體學(xué)習(xí)的精神，住建部已經(jīng)開始著手研究制定吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營相關(guān)指導(dǎo)和引導(dǎo)政策。

記者了解到，在考慮加大公共租賃住房供應(yīng)量的同時(shí)，住房保障覆蓋面的進(jìn)一步擴(kuò)大，也已經(jīng)提上政府的意識日程。住建部正在考慮通過“地方政府降低住房保障收入門檻”“調(diào)整住房保障戶籍制約政策”等手段，逐步擴(kuò)大住房保障的覆蓋面。

目前，天津市已經(jīng)確定調(diào)整本地限價(jià)房的家庭年收入準(zhǔn)入門檻，由原有的家庭年收入3萬元以下，提高至4.5萬元以下。其他省會級城市，也將陸續(xù)開始調(diào)整保障房、政策性住房的覆蓋面，在近期將陸續(xù)調(diào)整、公布。

“個(gè)人認(rèn)為，習(xí)近平總書記的講話，強(qiáng)調(diào)了‘政府?；咀》?，建立多層次住房供應(yīng)機(jī)制’，強(qiáng)調(diào)了市場的作用，但是，就目前而言，住房保障覆蓋面的完善，是減少行政對市場干預(yù)的重要前置條件?！?0月31日，接近住建部的一位權(quán)威人士稱。

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