2013年11月13日 16:05
來(lái)源：財(cái)經(jīng)網(wǎng) 作者：王熙喜

人參與條評(píng)論

【財(cái)經(jīng)網(wǎng)專稿】記者王熙喜 11月13日，十八屆三中全會(huì)多處提及房地產(chǎn)相關(guān)政策，多位分析師對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制等會(huì)對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。

首先，關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，億翰智庫(kù)首席研究員陳嘯天告訴記者，大陸地區(qū)的土地分為兩種最基本的屬性，一種是國(guó)有土地，另一種是集體土地（農(nóng)村集體）。國(guó)有用地和集體用地中均包括建設(shè)用地，如果建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，也就是說(shuō)農(nóng)村集體建設(shè)用地可以和國(guó)有建設(shè)用地?fù)碛型瑯拥慕灰滓?guī)則，目前市場(chǎng)上正在被探索的一些農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)方面的試行方法可能被中央采納，作為農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)的方法。

“如果城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)得以建立，那未來(lái)的土地供給量將有明顯改善，市場(chǎng)的供不應(yīng)求的局面將在中長(zhǎng)期有所緩解，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)獲得改革帶來(lái)的紅利，”陳嘯天表示。

而漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)付偉則表示了擔(dān)憂，三四線城市宅基地與商品房權(quán)利對(duì)等，又要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，三四線城市本來(lái)就供過(guò)于求，如此一來(lái)，可能刺破泡沫。

克爾瑞(CRIC.Nasdaq)研究中心總監(jiān)薛建雄則表示，該政策能在10年之內(nèi)完成就已經(jīng)很不錯(cuò)了，前提是農(nóng)民和市民享有對(duì)等的公共服務(wù)。

其次，要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度。陳嘯天表示，財(cái)稅政策的改革將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生極大的影響。土地出讓金是地方政府最大預(yù)算外收入，未來(lái)要重新劃分地方與中央的財(cái)權(quán)，土地財(cái)政收入的劃分將成為關(guān)鍵。同時(shí)，房產(chǎn)稅也是未來(lái)政府必須要考慮的重要稅種。從目前的情況看，十八屆三中全會(huì)后房產(chǎn)稅很可能作為完善稅收制度的一部分繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。而影響房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的沖擊主要取決于三個(gè)方面，其一試點(diǎn)城市的數(shù)量和能級(jí)；其二是否向存量房征收；其三稅率的寬嚴(yán)程度。陳嘯天認(rèn)為作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的擴(kuò)大勢(shì)在必行，而房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作極大的可能是向增量房征收并采取較低的稅率。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房產(chǎn)稅自身來(lái)講，其實(shí)是對(duì)于購(gòu)房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場(chǎng)去投機(jī)化，通過(guò)稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過(guò)房產(chǎn)稅的征收防止市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。

第三，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。陳嘯天表示，明確城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的體制機(jī)制是政府工作的核心，而不是簡(jiǎn)單的政府主導(dǎo)的投資來(lái)促成城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一個(gè)是賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，能夠賦予農(nóng)民的更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利就是土地，這里又牽扯到土地改革的關(guān)鍵內(nèi)容；另一個(gè)方面是要素交換和公共資源的配置，也就是強(qiáng)調(diào)教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等公共產(chǎn)品服務(wù)的平等性，只有這些方面得到完善，城鎮(zhèn)化的體制機(jī)制才有可能建立，再一次強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化未來(lái)將成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要的力量?！拔覀冾A(yù)測(cè)在十八屆三中全會(huì)以后，城鎮(zhèn)化的一系列改革制度包括戶籍制度、土地制度以及和這些基礎(chǔ)制度相關(guān)的制度都會(huì)有大步的推進(jìn)?！?/p>

最后，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。張宏偉認(rèn)為，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，三中全會(huì)之后，通過(guò)“增加供應(yīng)改變供求關(guān)系，稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)”等市場(chǎng)化的調(diào)控手段會(huì)更加突出，市場(chǎng)化的手段在房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置中的決定性作用將更加明顯。待市場(chǎng)手段、經(jīng)濟(jì)手段可以發(fā)揮其對(duì)市場(chǎng)主導(dǎo)影響作用之時(shí)，以限購(gòu)為主的行政化手段將逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)后期走勢(shì)，陳嘯天認(rèn)為，政府短期繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅保持高壓姿態(tài)，在這個(gè)窗口期內(nèi)，一邊用房產(chǎn)稅打壓投資需求阻遏外部資金進(jìn)入，一邊加快內(nèi)外兩線供應(yīng)土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)在2015年左右，在行業(yè)供應(yīng)關(guān)系得到修復(fù)，實(shí)現(xiàn)再平衡，外部金融環(huán)境相對(duì)寬松的情況下，中央政府可能取消限購(gòu)、限貸和限價(jià)，讓房地產(chǎn)業(yè)回歸到市場(chǎng)化主導(dǎo)狀態(tài)。

打印轉(zhuǎn)發(fā)