2013年11月20日 13:16
來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

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會議時間：2013年11月19日（晚上）

會議地點(diǎn)：中國大飯店

會議主題：重構(gòu)土地利益分配體系

會議內(nèi)容：

靳麗萍：首先感謝各位來賓來關(guān)注我們夜話二，重構(gòu)土地利益分配體系，請各位嘉賓盡量將手機(jī)調(diào)成振動或靜音模式，我們的會議馬上開始。謝謝！

那我們今天晚上的煮酒夜話就開始，我介紹一下我們今天到場的嘉賓，華生老師是我們非常熟悉著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他在上世紀(jì)重要的改革決策中發(fā)揮了重要影響，提出了價格雙軌制等等，現(xiàn)在擔(dān)任東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的院長，旁邊這位是中國土地學(xué)會副理事長黃小虎，中華全國律師協(xié)會副會長、國浩律師事務(wù)所首席執(zhí)行合伙人呂紅兵，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陶然，北京大學(xué)深圳研究生院副院長李貴才先生，我是《財(cái)經(jīng)》雜志執(zhí)行主編靳麗萍，最左邊是朱弢。我們的話題叫做重構(gòu)土地利益分配體系，我們今年財(cái)經(jīng)是在三中全會結(jié)束以后，今年三中全會關(guān)于土地的問題也有一些很耐人尋味值得解讀的地方。一個是三中全會提出建立兼顧國家集體個人的土地，第二建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的經(jīng)營用地市場，請我們每位嘉賓用五分鐘的時間談一下你們怎么理解三中全會提供的這兩點(diǎn)，之后我們準(zhǔn)備了問題讓大家互動，最后我們留給我們聽眾朋友一個互動的時間，大家30分鐘的時間，大家有問題可以提出，我們首先請華生老師來先講。

華生：第一個說從決定里面我真沒有注意到這句話，說正確處理三者關(guān)系，這種話確實(shí)是典型的中國特色的話。就是說要兼顧，你說這個肯定很對這個沒有什么錯。但是我們注意到我們決定最后一章關(guān)于建立法治中國，客觀說這不是法治的語言，法治語言是可以操作的。適當(dāng)處理，給誰多少算是適當(dāng)？這些話執(zhí)行的時候很有問題。你看我們最后好的決定，大家回過頭看翻開20年前的決定，發(fā)現(xiàn)里面大多數(shù)東西拿到今天來基本上一個字不改還可以再用，很大程度這些話的余地太大。我出《城市化轉(zhuǎn)型和土地陷井》，西方法治國家基本上原則很清楚，它不跟你講三者，多少者，它是很明確，如果我要用你地我要有一個公正補(bǔ)償，法院就可以給你定義它做司法解釋什么是公正補(bǔ)償，美國最高法院的判例，關(guān)于公正補(bǔ)償說的非常清楚，你賺錢還是沒賺錢，你買了這塊地賺錢還是沒有賺錢，跟我補(bǔ)償沒有關(guān)系，我補(bǔ)償按客觀的市場跟準(zhǔn)則去做的。所以我覺得有一個目的和手段的問題，就是你要達(dá)到有一個真正公平公正的社會，達(dá)到合理處理各方面利益，核心是要有一個好的方法，不然我們永遠(yuǎn)說比較空洞的話，誰都可以理解的我們就會老重復(fù)這樣的話。

在這個問題上確實(shí)土地問題，城市化中國落在最后面，西方發(fā)達(dá)國家早就完成這個過程，我們今天遇到問題是別人都做過的，看看別人摸索出來用法治的方法來解決問題，我覺得對我們幫助很大。

黃小虎：看了三中全會的決定我有一個比較深的體會，就是市場經(jīng)濟(jì)體制核心是政府和市場的關(guān)系。這個從總體上給我們理解一個具體改革的前提和線索，這是我體會比較深的。再一個感觸比較深的就是總書記在說明當(dāng)中提出要有問題導(dǎo)向。我們所有的都是為了解決問題，那么結(jié)合這兩點(diǎn)我想決定里面特別提到要大幅度的減少政府對資源配置的直接干預(yù)。我想這個提法就是一個問題導(dǎo)向，它背后是有問題的，正面是這么說，背面一定是存在大量的問題。就這個問題我想我們計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時代，政府是所有的經(jīng)濟(jì)活動包括城市建設(shè)都是由政府來直接的投資，直接的管理經(jīng)營。

那么改革開放30年總的趨勢就是政府要減少對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，到目前我個人的看法就是直接生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域里政府的干預(yù)已經(jīng)大大的減少。但是在建設(shè)領(lǐng)域里的直接干預(yù)還是比較大。我們的財(cái)政支出當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)建設(shè)支出仍然是一個最大的一個挑戰(zhàn)。特別是城市建設(shè)基本上是由政府來主持，政府來投資，政府來管理經(jīng)營，這是我們的現(xiàn)狀。那么我們土地當(dāng)中的問題其實(shí)都是由這引起的，就是一個政府的職能定位的問題，這是我感覺理解土地問題要放到這樣一個大的框架來看待。

呂紅兵：今天我們的話題是重構(gòu)土地利益分配體系，剛才主持人也講了三中全會里面關(guān)于這個話題有非常重要的兩句話。一句話你剛才講建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，合理的提高個人收益。第二句話剛才也講到了，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，從這兩句話引申出六個字，一個用了“增值”，我理解沒有交易何來增值，要談流轉(zhuǎn)，有了增值必然有經(jīng)濟(jì)，談到流轉(zhuǎn)土地的問題，有市場必有規(guī)則，我們要建立一整套的市場規(guī)則，這是增值二字給我們的思考。

第二是“權(quán)益”，作為一個法律工作者我用權(quán)益，沒有權(quán)力的利益是沒有保障的，沒有利益的權(quán)益是不持續(xù)的。所以在整個重構(gòu)土地利益分配體系我們特別關(guān)注權(quán)益，因此這里面確權(quán)是非常重要的問題。確權(quán)的依據(jù)是法律又是一個很重要的問題，我想透露一個信息就是從權(quán)益角度。

第三個“分享”，在征地招牌掛出讓剛才中涉及到國家、集體、個人利益分配的問題，我們更多要談分享。這次十不屆三中全會提到讓農(nóng)民參與城市化的過程，賦予農(nóng)村承包土地權(quán)的物權(quán)的性質(zhì)，讓它入市，經(jīng)營用地入市同權(quán)同價，這是集體農(nóng)民真正分享的過程，我們在更大范圍來思考，不僅是切蛋糕的分配，更多是把蛋糕做大并且分享，我主題是“增值、權(quán)益、分享”這里面離不開土地完善和法律的正確實(shí)施。

陶然：我們土地這塊沒有市場化，我們中國政府通過征地程序，把農(nóng)民的土地有強(qiáng)制的，農(nóng)民只能被迫征收，然后政府出讓土地。中國很多地方是低價出讓工業(yè)用地，高價出讓商住用地，放量工業(yè)用地，限量商住用地。中國2002年是兩倍左右，現(xiàn)在我們七倍到八倍到十倍，這個導(dǎo)致了我們國家嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。怎么樣解決這個問題？這需要市場發(fā)揮更基礎(chǔ)的作用。你看到兩個地就是因?yàn)橐?guī)劃用地不同，差價到10倍，一定是另外一個太便宜，一個太貴了，一個好的市場機(jī)制讓這個價格不要有這么大差異。但是土地又是麻煩的事情，土地轉(zhuǎn)換有增值，這個增值不完全由農(nóng)村的所有者創(chuàng)造出來，是整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，還有漲價歸公的問題，公我們一般講政府能代表公，歸公以后把錢用在為社會提供公共服務(wù)方面這是好事情。我們商住用地漲的價歸了政府，政府把這個錢拿去補(bǔ)貼制造業(yè)者。現(xiàn)在扭曲的征地制度和土地出讓制度帶來的結(jié)果，我們要形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，發(fā)揮市場的作用，同時在里面把政府行為規(guī)范住，讓政府在土地里面獲得增值收益，這些增值收益給用來需要服務(wù)的人提供服務(wù)，這個用地要有市場還要有政府的合理規(guī)范。三中全會給出一個總體的改革方向但是如何實(shí)施到城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場這中間會有非常多的利益集團(tuán)在阻礙，這個問題也是非常重要的問題，這個問題解決不了或者解決不好，都會導(dǎo)致改革沒辦法進(jìn)行，或者改革過快導(dǎo)致我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場崩盤，這是我總體的一個評估。

李貴才：我可能跟剛才幾位教授出身不太一樣，我1992年從北大畢業(yè)以后再規(guī)劃設(shè)計(jì)院工作，后來在政府土地規(guī)劃管理部門工作，再回到北大教書。這回三中全會的決定它的第六部分，關(guān)于城鄉(xiāng)一體化體制機(jī)制的建設(shè)，這句話說的很清楚，它給我最深的啟發(fā)是兩件事情，一個是在鎮(zhèn)和小城市戶口完全放開。也就是說只要他們下面農(nóng)村的人想到鎮(zhèn)和小城市來定居，你這個鎮(zhèn)小城市的政府是沒有理由阻攔的。

第二個我關(guān)注到的就是財(cái)政性資金建設(shè)的項(xiàng)目要引導(dǎo)到農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)等等這些建設(shè)。因?yàn)槲以谏钲诘浆F(xiàn)在待了21年了，我的感受很深，就是說鎮(zhèn)和小城市戶口的放開，標(biāo)志著我們倡導(dǎo)了20年30年所謂的城鄉(xiāng)一體化，只有放開才能這樣做得到，因?yàn)樗^的同權(quán)同益，同工同酬，在中國戶籍制度怎么改革，如果說沒有戶口別的話都是空的。戶籍制度真正改革就是這個人，我愿意從城市流到農(nóng)村，成為農(nóng)村的戶口，我愿意從農(nóng)村到城市成為城市的戶口，實(shí)現(xiàn)這個所謂公平同工同酬才能夠?qū)崿F(xiàn)，否則都是很難實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樯钲谖?2年去要暫住證，很多人因?yàn)闆]有暫住證他就鉆鐵絲網(wǎng)偷著進(jìn)去，然后深圳警察到處抓，有了暫住證跟你沒有戶口這些東西都是不公平的。這回鎮(zhèn)和小城市的戶口開放才真正實(shí)現(xiàn)了所謂的城鄉(xiāng)一體的第一步。

關(guān)于財(cái)政向農(nóng)業(yè)投資的問題，這里面深層含義我的理解是什么？就是說你看現(xiàn)在我們國家從政府到陶然這類的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在探討中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化的時候誰也離不開地，都圍著地轉(zhuǎn)。我們國家真正財(cái)政的投資是帶動經(jīng)濟(jì)最大的火車頭主要投在城市。而且我們農(nóng)村高中畢業(yè)生到城里來打工成了城里最低檔的人，在農(nóng)村他們在這個地方是最好的勞動力，這些高中生走了以后剩下老弱病殘?jiān)诟阒袊霓r(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，這種情況下如果說財(cái)政性的資金能夠到農(nóng)村來的時候，它就一定能夠拉動企業(yè)到這個搞農(nóng)場什么的，才能夠來。所以引申出這回城鄉(xiāng)一體化什么家庭經(jīng)濟(jì)、農(nóng)場經(jīng)濟(jì)等等各類東西，實(shí)際上一個核心問題就是財(cái)政性資金鼓勵合作經(jīng)濟(jì)，要穩(wěn)固農(nóng)村最基本的合作。如果往回說一些就是人民公社之前初級社高級社在當(dāng)代的一個進(jìn)化，這個時候我真的看見了中國城鄉(xiāng)一體化才能夠把農(nóng)民從對土地出租當(dāng)中轉(zhuǎn)向真的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，我就說這些。

朱弢：非常感謝各位嘉賓老師對于三中全會做出的精彩見解。我們接下來把話題往深了引，關(guān)于土地增值收益分配主題有三個部分，國家、集體、個人。我們先看國家，雖然我們國家實(shí)行國有土地和集體土地這樣的土地制度，同時也規(guī)定土地有償出讓的制度。在實(shí)際當(dāng)中代表國家行使出讓的主體主要是地方政府，這個土地由地方政府具體經(jīng)營，接下來有了經(jīng)營以后才會有增值收益，增值收益也是地方政府主要分配的主體，目前大家認(rèn)為政府經(jīng)營土地是一個有問題的制度，我想請各位老師解釋一下，或者說分析一下關(guān)于怎么樣去改變目前政府經(jīng)營土地的體制？黃小虎老師是對于這個問題發(fā)表了很多見解，先請黃老師分享一下。

黃小虎：我剛才講了我們政府職能因?yàn)楝F(xiàn)在在城市建設(shè)里面直接干預(yù)仍然很多，你要干預(yù)等于資源配置由你主導(dǎo)，資源是什么東西？勞動力、資本、土地這是基本的生產(chǎn)要素。那首先這個地從哪來？因?yàn)槟愠鞘幸l(fā)展，城市發(fā)展原來地不夠就要占新的地，新的地是誰的？占農(nóng)民的。錢從哪來？錢是征了農(nóng)民的地再買，根子在市場和政府的定位，這個問題不解決一切都解決不了。比如說我們現(xiàn)在不改讓誰到那個地方去當(dāng)那個市長那個書記有別的什么干法，沒有，只能靠土地征農(nóng)民的地來賣地。我們往往說地方政府如何如何，但是地方政府的官員他的行為由整個制度給他規(guī)范下來的，這個不是一個個人的品質(zhì)的問題，素質(zhì)高低的問題，而是整個制度本身存在的缺陷問題。

這次我之所以對這個評價比較高，就是明確提出來政府要大幅度減少對資源配置的直接干預(yù)，我的理解首先你要從城市的建設(shè)領(lǐng)域你直接投資直接經(jīng)營你要退出來，你這個不退出來占地就退不出來，把這個問題解決再看下面的問題。我們談到的所謂土地增值收益分配的問題，根子就在那個地方，所以導(dǎo)致他為了自己地方的發(fā)展，咱們不說他個人有什么為個人的政績?yōu)樯俨徽f，就說他為地方的發(fā)展，他就也得去那么干。但是你把這個負(fù)擔(dān)給他減下來了，這個壓力沒有了，因?yàn)槟阏麄€考核，干部的考核，我們現(xiàn)在制度設(shè)計(jì)為什么老盯著土地，就是正常財(cái)政渠道沒有，這個就涉及到了你要想把這個政府的行為扭轉(zhuǎn)過來，你除了什么干部制度的考核以外，這些東西以外你還要把它政府財(cái)政收入要有一個替代的東西。

這個決定里面我覺得它提到了房地產(chǎn)稅，這跟我們前一階段鼓吹比較多的房產(chǎn)稅可能不大一樣的。這個問題可能沒有展開，恐怕是需要我覺得可以借鑒西方的財(cái)產(chǎn)稅也好，不動產(chǎn)稅也好，它和我們這個土地出讓金的差別在哪？都是土地財(cái)政，但是我們靠土地出讓金的財(cái)政建立在增量土地上，要征農(nóng)民地增加建設(shè)用地，不動產(chǎn)稅、土地財(cái)產(chǎn)稅建立在對存量土地的征稅上，不是對房子征稅，對地產(chǎn)征稅，包括一塊土地，包括地上的附著物，這個稅面廣量大，我們國貿(mào)這個地方每年也要交稅，你想想這個面多大，但是每一筆的稅源很小，不像你賣房子一賣賣幾個億，由于面小量大解決我們財(cái)政支出的問題。建設(shè)資金只要把利益關(guān)系協(xié)調(diào)好了，誰投資誰受益就會調(diào)動業(yè)主還有各種投資主體的積極性。政府你主要是負(fù)責(zé)規(guī)劃，負(fù)責(zé)監(jiān)管，也不會像我們今天這么累，我先說到這。

靳麗萍：你剛才說了一個非常重要的差別，就是我們之前熱炒，微信說房產(chǎn)稅要出臺，和房地產(chǎn)稅一字差別但是含義不一樣，如果像黃小虎這么理解，我覺得房地產(chǎn)那屋人該著急了，黃老師說到地方地產(chǎn)發(fā)展的困難，為什么公眾對土地財(cái)政有負(fù)面評價，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家為政府這么做做了一個解釋，由于機(jī)制原因倒逼出來的行為。就像華生老師說要轉(zhuǎn)變職能，理清政府和市場的關(guān)系，這是老生常談了，從土地角度來說有這樣一個轉(zhuǎn)換，我們還是愿意談一些路徑的問題，從什么樣具體制度入手，能夠漸進(jìn)式的轉(zhuǎn)變到那個局面里去。比如說大家以前學(xué)界都已經(jīng)探討過的，就是關(guān)于土地的增值稅，政府本來的來源要通過財(cái)稅，為什么不通過土地增值稅？包括你剛才提到在財(cái)政體制改革財(cái)產(chǎn)稅的概念，要有透明的市債的體系，除了這個之外還有創(chuàng)新性的想法可以考慮，想把路徑的問題提給各位？

黃小虎：土地增值稅從世界各國現(xiàn)在開征的不多，因?yàn)槭裁?？因?yàn)檫@個稅種比較容易征的環(huán)節(jié)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，在保有環(huán)節(jié)你不太好征，不動產(chǎn)稅是三年五年一評估，根據(jù)當(dāng)時的市場價格，經(jīng)濟(jì)看好這個價格會上去，稅源就會高，當(dāng)然有可能經(jīng)濟(jì)不好的價格會下來，本身是一個變動的。

這是保有環(huán)節(jié)對土地的增值，在流轉(zhuǎn)稅里面有一個什么問題，可能跟所得稅有交際，所得稅嚴(yán)格來說你發(fā)生一筆交易有一個收入那就要征所得稅，這個本身就包含土地增值，所以現(xiàn)在世界各國真正開征土地增值稅并不多，有的國家開征以后效果不好就把它取消了，基本上靠所得稅和房地產(chǎn)稅來解決對增值征稅。我們國家特征下，我昨天看了一篇東西，有人算了一筆帳，我們土地增值稅，房地產(chǎn)稅漏征了好幾十億，確實(shí)我們目前情況下把土地增值稅認(rèn)真征征的話有余地，這基本上是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅。

李貴才：我不是搞經(jīng)濟(jì)學(xué)我對稅不稅不太懂，因?yàn)槲以谏钲诠ぷ?0年，我不太贊成中國現(xiàn)在爭議土地財(cái)政，任何一個國家都有土地財(cái)政的問題。其實(shí)我從來不評價土地財(cái)政的好和壞，現(xiàn)在其實(shí)三中全會這個決定關(guān)于集體建設(shè)用地可以入市的問題，它實(shí)際解決了代表國家的城市政府低價從農(nóng)民征用建設(shè)用地的問題。我們擔(dān)心占農(nóng)民便宜搞土地財(cái)政第一個問題應(yīng)該今后沒有問題。

第二個問題就是是誰在說土地財(cái)政，就是隔壁，就是房地產(chǎn)開發(fā)商它最不希望政府把這個地價搞得有多高什么的。我們想一下在一個城市建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)當(dāng)中，用于房地產(chǎn)開發(fā)的地到底占百分之多少。我這樣說吧，深圳市搞了30年的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場建的所有的住房只占了深圳市全部住房的不足15%。在這種情況下政府的土地財(cái)政是好和壞我們還沒有人去在深圳論證，我問過深圳市的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，我說你們現(xiàn)在搞保障性住房，深圳市有80%的住房是你的房地產(chǎn)政策和住房政策之外的房，我們的房地產(chǎn)政策和住房政策是成功還是不成功，但是深圳市這4.9億平方米的住宅，它解決了1800萬人的居住問題。所以我想關(guān)于我們土地財(cái)政好壞不是重要的，重要是如何優(yōu)化這個途徑，為什么中國房價這么高？我有一個老是想不通的問題，農(nóng)村人口都有宅基地有住房，我們城市人口我們宅基地在哪里，如果沒有我們作為國有土地的所有者之一我們的房子呢？為什么我們房價這么高，為什么人人擔(dān)心，假如說我們國家規(guī)定城市人口每個人擁有10平方米，作為國有土地十分之一的住房你只套建造住房，這一口三口人有30平方米，這樣人人都有保障性住房的時候，你房地產(chǎn)市場房價隨便高，然后國家為什么不征稅？現(xiàn)在探討人人享有合適住房的土地，另外一個房地產(chǎn)市場所謂它的收益如何分配的問題。

其實(shí)從老百姓手里拿錢要漲價歸公人人不答應(yīng)，陶然教授更不答應(yīng)，但是如果老百姓的住房都有了保障，這個稅該不該征，誰都答應(yīng)就是隔壁不答應(yīng)。

靳麗萍：我們聽聽華生老師的意見。

華生：我不知道該說什么？比如說剛才講征稅，征誰的稅？我們房子里面自娛自樂可以。你說給房子普遍征稅，像西方那樣解釋我們城市建設(shè)什么政府花錢的問題不可能。是從第三方開始征很多人跳起來反對，說每個房子征稅，這個不可能的事。房地產(chǎn)土地增值稅還征不來，以前基本不征，最后按照銷售額預(yù)征1%到3%就了不得了，所以這些話咱們說著沒用。剛才呂院長說建設(shè)用地入市問題解決了，我這個不能同意，什么入市，叫做經(jīng)營性建設(shè)用地入市了，經(jīng)營性建設(shè)用地就是原來商業(yè)企業(yè)用地，這塊可以入市，入什么市？現(xiàn)在一個說法就是可以入商業(yè)這個意思對不對？如果是這樣理解的話，我看文件里面又錯了，因?yàn)檎f跟國有土地同益同權(quán)同價，城市的國有用地也不能入市，如果城市工業(yè)用地都能入市，馬上開發(fā)區(qū)都蓋房子了，也不行。農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地變成超國民待遇，可以什么都建，不光是政策是混亂的，我們理解也是混亂的，這些東西沒法執(zhí)行的，到底哪句話什么意思都搞不清楚。至于李院長講的關(guān)于土地財(cái)政這件事情我部分的同意他。

就是什么？所謂地方政府拿走的那個錢大頭是用在城市建設(shè)上，城市建設(shè)地方政府不做也要別人來做，這個錢一定要出，不然一個地方?jīng)]法住人。靠稅，我們國家沒法政這個稅，西方國家征稅那是維持稅，房地產(chǎn)錢收來干嗎，是打掃衛(wèi)生，下水道，學(xué)校這個費(fèi)用，這是維持日常費(fèi)用不是建城市的。這個意義來說你建城市主要費(fèi)用肯定是土地上，你建了土地就升值，肯定從這個地方來，中國財(cái)政就是因?yàn)椴煌该?。從?zhàn)后快速發(fā)展城市化，我們鄰居像日本、韓國、臺灣都是靠政府征地。然后把成本打在里面，成本價大家都要認(rèn)，僅僅改在這個地方。不可能說城市發(fā)展說市場化讓農(nóng)民自己建設(shè)城市，這個沒有過，沒有成熟例子。實(shí)際上這個方面西方不知道比我們要計(jì)劃嚴(yán)格多少倍。

所謂自己建城這個里面有很多，我現(xiàn)在不具體講這個，實(shí)際上在城市建設(shè)這一塊，是國家介入最多的一塊，你英國、美國，你自家房子要加一層樓加一個房間，自己有一個兩畝地的花園在里面蓋一個陽光房都不行，連把大門的顏色換個漆都不行，哪些是政府管，哪些是城市管的，人家是做的比較好的。面對問題我們到底想討論什么問題，做什么問題，你想稅收解決城市問題不可能，不具備現(xiàn)實(shí)的可能性。農(nóng)村土地入市到底是怎么入法？現(xiàn)在起碼決定上沒看清楚。就是我剛才說的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地到底跟誰同益同權(quán)，沒有看明白，這個決定閉口沒談土地財(cái)政，不談土地財(cái)政你怎么處理這些事情，因?yàn)樗械氖率锹?lián)系在一起的，我們像政府一樣繼續(xù)靠土地財(cái)政這個而來，其他是說說而已。

靳麗萍：我理解你覺得城市發(fā)展主體是政府是不可能改變的現(xiàn)實(shí)，以這個為前提條件的對嗎？

華生：二戰(zhàn)以后像高速發(fā)展城市化的國家，所有成功例子，說政府不是主導(dǎo)沒有，日本、韓國、臺灣最成功的，另外有城市國家像新加坡那樣，那全是這樣。反過來所謂市場化原則很高的像菲律賓完全是美國模式。當(dāng)然美國當(dāng)年跟你不是一個條件，像印尼首都雅加達(dá)就是一個二環(huán)路，討論20年了二環(huán)路還沒有修，有錢人把城市周圍的地圈下來了，成本非常高，老百姓住在貧民窟，我們主張讓成本下鄉(xiāng)，印度都在鄉(xiāng)下，因此地都是大地主的，下鄉(xiāng)也是進(jìn)貧民窟。你要做你能做的，我們做不來的事情說它沒有意義。

陶然：我對幾位老師的觀點(diǎn)做一個評論，政府利用土地作為杠桿招商引資，然后用商住用地壟斷的方法把這個價格炒上去，然后用銀行的錢搞開發(fā)區(qū)。這個模式會導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫，然后商住用地價格過高。到中國各個地方去看包括中國內(nèi)地的城市都是用這種模式來做，地方政府在20億以上，2008年是5萬億，新的借錢加利滾利可能20萬億，總體看占我國GDP的比例是40%，不是很高，但是這個債務(wù)非常依賴于房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)市場崩盤了，所有指標(biāo)都要亂的。剛才黃老師提到房地產(chǎn)稅，提到市政債，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看他們的做法是在比較民主化的體制里面，社會化和制度環(huán)境，在美國基本上房地產(chǎn)稅完全用來做周圍的小學(xué)，還有其他國家主要用做小學(xué)和初中教育的。

在其他國家房產(chǎn)稅用來搞保安，用來搞地方衛(wèi)生，在中國普遍征房產(chǎn)稅不成熟。兩個原因，我們地方政府沒有給老百姓提供基本應(yīng)該有的服務(wù)，導(dǎo)致我們每一家在小區(qū)里面雇私人保安，雇保潔，然后交物業(yè)費(fèi)，我們說政府不用私人雇保安了，我相信大家愿意交這個物業(yè)稅。第二如果房價有泡沫，有很多人會很反對。對第二套征房產(chǎn)稅，可能技術(shù)上沒有困難。市政債要做必須要有一個非常好的大家都知道你各個地方政府財(cái)務(wù)狀況，我們各個地方政府財(cái)務(wù)狀況不清楚，審計(jì)署審計(jì)了會不會全面的公布，把你資產(chǎn)負(fù)債全面公布清楚，才是人家發(fā)行市政債的基礎(chǔ)，否則這些都面談。公布清楚要有困難，你公布清楚你會發(fā)現(xiàn)很多財(cái)政要破產(chǎn)了，我們地方政府對老百姓負(fù)責(zé)，真正把保安和保潔物業(yè)做好，這樣人家才愿意交這個稅，如果沒有這個條件我們找一個替代辦法，讓它不這樣瘋狂的征地，還可以有點(diǎn)錢進(jìn)行一般的維護(hù)建設(shè)，這是非常難的任務(wù)。我們現(xiàn)在給中國提出改革方案不是告訴你彼岸在哪里，我們告訴你怎么樣走到那個彼岸，我沒有從十八屆三中全會的決定里面看到這條路徑，我覺得這個路徑確實(shí)要進(jìn)一步討論的也不是沒有辦法。

黃小虎：廣東珠三角地區(qū)、比如說南海、佛山、東莞它怎么發(fā)展起來的？它在很大程度上跟我們現(xiàn)行走了一條不同的路，就是集體建設(shè)用地。比如說東莞，東莞那城市70%的地是集體的。南海搞股份合作，股份合作實(shí)際上是建廠房出租，這實(shí)際上是集體的建設(shè)用地進(jìn)入市場，進(jìn)入市場以后它發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，那么這個收益，走了一個富裕的道路，但是也有很多弊端，這個弊端概括起來下一步重點(diǎn)解決問題，恐怕就是農(nóng)村內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的問題，這個問題不解決，因?yàn)橥恋卦鲋凳找娣浅４?，你在?nèi)部分配當(dāng)中會出現(xiàn)很多問題，這是廣東的例子。

北京我們也有很多搞得好的，因?yàn)榘次覀儸F(xiàn)在的制度，就是政府搞你農(nóng)民就得等，等什么？等著政府搞到我這來了，我在被城市化，就是這樣一個路子。那么政府搞就會有很多問題，它是按項(xiàng)目運(yùn)作的，這個項(xiàng)目運(yùn)作的話一出現(xiàn)意料不到的情況這個項(xiàng)目無限的拖下去，包括拆遷安置有的一等等十幾年二十幾年的都有。那么這個集體建設(shè)用地入市主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部。按我們現(xiàn)在制度大多數(shù)農(nóng)民你要等著，等著我被你城市化，我不能主動運(yùn)用到我土地資產(chǎn)我自主參與到城市化的進(jìn)程當(dāng)中來，我這個地方遲早是城市化地區(qū)。有沒有成功的？有。拿北京來說有一個鄭格莊（音）、新發(fā)地、高碑店、果園、鄭格莊（音），鄭格莊從搞建材起家，然后積累了一些資金形成了很多三角債，三角債討債沒錢，但是都有實(shí)物，水泥、磚頭、沙石，這個情況下鄭格莊決定搞自己村莊改造，村莊改造涉及到農(nóng)民要上樓了，就用這些實(shí)物，鋼筋、水泥、建材然后請人來做規(guī)劃，把農(nóng)民原來的宅基地原來是一千多畝，經(jīng)過規(guī)劃實(shí)際上用了400畝，分期分批的上樓了，這個也有矛盾但是不是和政府的矛盾，是農(nóng)村內(nèi)部的矛盾，集體可以等，你不愿意我就先做別人的，這樣把這個矛盾化解在農(nóng)村內(nèi)部了。騰出地搞現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)，物流園區(qū)等等就這樣發(fā)展起來，最終它現(xiàn)在一個村每年向國家交的稅收3個億，它還向周邊基礎(chǔ)設(shè)施投資3個億，這個投資應(yīng)該是政府投的，不是自己投的。農(nóng)民走了一條共同富裕的路，吸引了幾萬外來人口解決了大量就業(yè)問題，同時為國家稅收做了貢獻(xiàn)，為國家奧運(yùn)什么都做了很大的貢獻(xiàn)。

我認(rèn)為你讓農(nóng)民運(yùn)用他的土地資產(chǎn)來進(jìn)入市場發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)有什么不可以？你看看鄭格莊周邊的村到什么程度，你已經(jīng)下不去腳了，車都進(jìn)不去了，為什么？當(dāng)然這個村要有一個好班子才能，沒有這個好班子，再加上你沒有這個政策，那就是亂建，亂七八糟現(xiàn)在建的越來越亂，所謂小產(chǎn)權(quán)房根子是政府不作為。你說它是小產(chǎn)權(quán)說它非法，你當(dāng)然沒有管理辦法，不可能規(guī)劃和管理，但是你又撲不滅它，它就自發(fā)發(fā)展，自發(fā)發(fā)展肯定是臟亂差違規(guī)，滋生了很多陰暗面，這個責(zé)任在誰？小產(chǎn)權(quán)有這樣那樣的問題，但是根子是政府不作為。

靳麗萍：黃老師說了我理解兩個，第一個鄭格莊的例子盡管是局部不是很大的地方，證明農(nóng)民自主去發(fā)展出哪怕是小城市小城鎮(zhèn)的規(guī)模這個是可行的，可以看到實(shí)例的，就是農(nóng)民自主造城這個是有實(shí)例的。第二點(diǎn)在造城之后出現(xiàn)的其他問題可以通過法律手段依法去解決，首先你得納入到合法的范圍內(nèi)來。

華生：在一定意義上鄭格莊是一個典型，離北京首都這么近任何一個村子，讓他們把自己用地變成建設(shè)用地，他們都會是一個符號，望京村也不愿意北京政府自我搞，也希望自我城市化，問題是鄭格莊把地搞成建設(shè)用地，工業(yè)用地流轉(zhuǎn)了，我們其他地方的地沒有讓，我們?nèi)珖歼@么搞不讓，他是走在前面搶了黃燈，它行了，守法的人叫住了，打擦邊球的富了。深圳是另外一個典型，深圳給當(dāng)?shù)厝说臋?quán)利拿到其他地方去覺得老得不得了，農(nóng)民高興死了，說每家可以有四百平米的土地建六層樓四層樓，我們所有農(nóng)民都發(fā)了，現(xiàn)在去深圳看看，深圳小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)蓋到30層了。東莞也是一樣50%變成建設(shè)用地，全國都變成建設(shè)用地就剩9億畝，中國變什么樣。東莞把自己用地變成建設(shè)用地，他們發(fā)達(dá)了全國農(nóng)民到那去打工，這次說對小城鎮(zhèn)的人口放開，到東莞去，東莞任何一個人會告訴你讓我們對未來打工仔放開，這是說笑話吧，東莞經(jīng)常是和打工仔打起來，一個是地主階級一個是外來無產(chǎn)階級。反過來你想我們都學(xué)東莞，我想這個全國人民都?xì)g迎，但是不行呀。你到珠三角、長三角所有最需要放開戶籍是什么地方？就是外來農(nóng)民工打工仔最多的地方。最多是第一大中城市不放開，第二長三角、珠三角當(dāng)?shù)厝烁环砰_，那我們放開哪？西部戈壁灘上的城放開了，有人去嗎？有就業(yè)嗎？我們討論這個問題，如果要正本清源的話，你所有討論問題就是城市化帶來的，沒有城市化，還是9億農(nóng)民在家種地，土地流轉(zhuǎn)了吃什么住什么，現(xiàn)在工業(yè)化城鎮(zhèn)化有人進(jìn)城，第一步所有進(jìn)城住哪，怎么給他們待遇，他們來了住下來了有工作然后再說流轉(zhuǎn)他們家里的那塊地。

像華西村那樣把他們所有農(nóng)地搞成建設(shè)用地，把周圍十個農(nóng)村都兼并了搞成建設(shè)用地，他們發(fā)達(dá)了，問題是其他人要種田，規(guī)劃管制是讓種田的哪些人他們土地價值流轉(zhuǎn)到大中城市來，流轉(zhuǎn)到郊區(qū)來。那些地方只能種田，種田一畝地只有一千塊錢的產(chǎn)出，因?yàn)槟惝a(chǎn)出不了東西，但是所有土地流到什么地方？就是所謂城市化的地方。流到這個地方當(dāng)?shù)卦∶穸細(xì)w他們，他們是可以成為億萬富翁，但是中國貧富差距解決了嗎，沒有解決，他們富了，但是另外的成了打工仔。城市技術(shù)建設(shè)的越好，我們沾光沾得越大，但是這個不是解決的出路。

陶然：適當(dāng)放開城市郊區(qū)集體用地，這件事情你做得好，每個郊區(qū)蓋房子的人，是因?yàn)猷嵏袂f能富是因?yàn)樗懽哟缶妥隽?，如果我們這么搞就會變成社會平均利潤率的行業(yè)，這樣房價下來了以后，實(shí)際上相當(dāng)于農(nóng)村流到城市里面的人，有比較低租用房和購租房。你讓郊區(qū)農(nóng)民放開做，就是要容納四五億人，用幾千萬畝地就夠了，只要放開這個房價真的會回來。然后這些人到了城市里面來定居下來，那些農(nóng)村的人才可以擴(kuò)大規(guī)模，他可以一個人種幾十畝地。這個問題不是說我開放這些郊區(qū)的人就富了，大地產(chǎn)商才能拿到地，適當(dāng)放開不是農(nóng)民自主開發(fā)，把這個地出讓給中小的開發(fā)商，這個量供應(yīng)上去了，房價下來了，農(nóng)民可以拿出一些差價的地，但不會是暴力。城市郊區(qū)5%都賺了，城市交通有5%的農(nóng)民，它的地可以容納農(nóng)村來的人了。這個只要放得足夠好就可以變成非暴利行業(yè)，農(nóng)民工也會得到好處。

華生：陶然老師觀點(diǎn)是做得好我也很贊成，95%的農(nóng)村到5%的郊區(qū)，大概是1/10的關(guān)系，一個村子原來有一個人安排一千人，有一千人安排一萬人，這樣收益都給他們了，我覺得這個很好，如果可行的話。你們這些人占三畝地好處都給你們自己了。如果一千人負(fù)擔(dān)了一萬人，把一萬農(nóng)民工變成城市人解決他們安居的問題，我覺得陶然老師設(shè)計(jì)一個方案確實(shí)很好。

朱弢：最初問題是討論城市的問題，今天討論自然就下鄉(xiāng)了，那我們看看農(nóng)民的問題，根據(jù)法律規(guī)定農(nóng)民對土地享有不完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對于農(nóng)用地享有承包全，對宅基地有使用權(quán)，三中全會提出賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，什么是更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利？怎么賦予？這是我們今天需要討論的問題，我覺得可以讓呂紅兵律師，從法律角度對財(cái)產(chǎn)權(quán)做一個解釋。

呂紅兵：我們先講利益分配，其實(shí)農(nóng)民很大的一個權(quán)利就是參與這樣一種增值的利益分配的權(quán)利。文件里面談到這樣一句話講合理提高個人收益。那么我覺得合理提高個人收益既有現(xiàn)實(shí)的社會穩(wěn)定基礎(chǔ)，也有充分的法理和法律的依據(jù)，因?yàn)檫@是農(nóng)民最大的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的表現(xiàn)方式。我講一個小崗村，小崗村農(nóng)民拿著限期交出土地證書，領(lǐng)取提純物證書，他就不去拿這個錢，拿了這個錢以后有沒有人還我，十幾萬錢很快用光，但是用光之后怎么辦？但是沒有一個未來的保障?，F(xiàn)在我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家講土地是財(cái)富之母，勞動是財(cái)富之父，沒有土地也沒有辦法在土地上勞動，財(cái)富從何處而來。進(jìn)城以后變成城飄，沒有保障，怎么考慮未來農(nóng)民的發(fā)展權(quán)？

第二叫小寶村（音），有一個人寫一本書，提到他自己家里面搞一個土地流轉(zhuǎn)，有一個樹販子，把它村子里面最古老的樹砍伐了賣到城市里，樹代表著一種鄉(xiāng)情，一種根，所以對農(nóng)民的補(bǔ)償和分配，不僅考慮有形土，有形的地，有形的樹，還要考慮這個背后的鄉(xiāng)情。農(nóng)民不是一個職業(yè)更多是一個身份，有了這個身份就有保障，從小寶村（音）這個例子說明補(bǔ)償是過去，要說明這個生存權(quán)。小寶村（音）要保障未來，發(fā)展權(quán)。農(nóng)民獲得的分配比例基本上5%，大頭是政府，中頭是開發(fā)商，農(nóng)民是零頭，連小頭都算不上，這種情況發(fā)生了大量法律糾紛，涉及到土地、征地的法律糾紛。現(xiàn)在還有一個統(tǒng)計(jì)全國維穩(wěn)60%都是跟征地造成的糾紛有關(guān)。保障農(nóng)民分配的權(quán)利具有現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)定基礎(chǔ)，這是非常重要的現(xiàn)實(shí)問題。不純粹是現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)定基礎(chǔ)，還有一個法律法理的依據(jù)。我們講按照現(xiàn)在法律規(guī)定，農(nóng)村土地經(jīng)營全它是一種使用權(quán)不是所有權(quán)的概念，這是農(nóng)民最大財(cái)產(chǎn)權(quán)利的概念。

這個使用權(quán)從86年民法通則開始就界定清楚土地使用權(quán)，到90年代農(nóng)業(yè)法、擔(dān)保法慢慢界定成用于物權(quán)。到02年農(nóng)村土地承包法，到用益物權(quán)，界定用地?zé)o權(quán)可以脫離所有權(quán)存在，所有權(quán)變化我用益物權(quán)必須保障。不是合同權(quán)的概念，是用益物權(quán)的概念。因此這樣當(dāng)政府征這個土地的時候，把集體所有權(quán)和農(nóng)民的用益物權(quán)所有征收的，不僅要保障集體所有權(quán)還要保障農(nóng)民的用益物權(quán)。所以現(xiàn)在這樣一種政策的安排其實(shí)是撥亂反正，正本清源這么一個概念，當(dāng)然在法律上需要進(jìn)一步的配套措施予以完善才能把這個事情做好。

我們說提高個人收益，十八屆三中全會用了一個合理提高，其實(shí)我覺得應(yīng)該加上依法合理提高，這個不純粹是合理問題，它有法律和法理的基礎(chǔ)。所以我講農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)這是農(nóng)民最重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)方式。

另外還有我們注意文件里面特別談到要保障集體當(dāng)中農(nóng)民成員權(quán)的權(quán)利，我這個農(nóng)民是集體的成員權(quán)，同時推進(jìn)股份合作，既然我是股份合作我就會擁有這個股份合作這個機(jī)構(gòu)的股權(quán)，于是我用益物權(quán)權(quán)也擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)。另外就是宅基地的用益物權(quán)，當(dāng)然按照土地管法，如果宅基地上的房屋做了出租和轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民不能重新申請宅基地，這句話什么概念？就是宅基地的流轉(zhuǎn)從法律角度是受限的。隨著我們?nèi)腥珪募@樣一個實(shí)施，其實(shí)很多法律方面的規(guī)定需要進(jìn)一步的完善，這樣我想從農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度，一開始我講權(quán)利，權(quán)能這樣更有保障，在確權(quán)之后才能實(shí)現(xiàn)所謂流轉(zhuǎn)才能進(jìn)入市場，這是最基本的問題就是我們剛才講法律的保障。

我們說承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)還不是完整的所有權(quán)，因?yàn)橥暾乃袡?quán)里面最核心就是一個最終的出資。通過流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)收益通過流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)增值，它是用益物權(quán)，跟完整權(quán)不同，因?yàn)樗皇峭暾麢?quán)里的出資權(quán)。

靳麗萍：農(nóng)民工的群體非常大，怎么界定農(nóng)民工，他們應(yīng)該還算是農(nóng)民，農(nóng)民工有沒有依法享有土地增殖收益的權(quán)利，我們認(rèn)為它有的話，它怎么擁有和享有這部分權(quán)利？

華生：城市化等于農(nóng)村人口大量變成城市人口，實(shí)際上我們城市人也是最初從農(nóng)村來的，我們城市化最初的產(chǎn)物，中國之所以有農(nóng)民工就是我們有戶籍制度，進(jìn)城當(dāng)了工人就是城里人，中國最突出的問題，應(yīng)該說整個問題核心是戶籍制度的改革。土地問題是跟著它來的，因?yàn)樗竭@邊打工那邊離開了，所以土地才會出來，怎么分享這個，就是我剛才說的城市化以后土地價值是重新分配了。你看農(nóng)業(yè)社會的時候，一個社會要平穩(wěn)公平最主要是均田，大家種的田差不多理想社會就是這樣，中國農(nóng)民社會小農(nóng)最理想的狀態(tài)就是土地能平均，土地的稅務(wù)要少。農(nóng)業(yè)社會而言我們現(xiàn)在農(nóng)民已經(jīng)沒有任何問題了，農(nóng)業(yè)社會除非你想當(dāng)?shù)刂?，你想把別人搞得更慘，這是農(nóng)民作為主體最理想的狀態(tài)。

現(xiàn)在是土地價值變化了，過去土地差不多肥沃不肥沃差別不大。鄭格莊自己搶的把錢拿走了，改了一點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃可能多出三五個億來，規(guī)劃就是錢。現(xiàn)在就是說這么多億農(nóng)民來了，土地價值轉(zhuǎn)移了，我們怎么在城市升值的土地價值里面把這個增值分給他們。有幾個集團(tuán)占了，第一地方政府多占了一塊，把自己房子蓋那么好，辦公室搞那么大，中午還可以午休，地方政府多撈一塊，房地產(chǎn)得了一塊，另外很重要就是我們大城市周邊，城中村和原住民得了一塊，深圳的漁民村是最模范城市的點(diǎn)，那個村里面每家房產(chǎn)都是幾千萬，中國農(nóng)民一家10萬都不到三五萬平均起來，你想想這個財(cái)富轉(zhuǎn)移了。

現(xiàn)在問題就是要讓中國城市化，包括我們土地制度、戶籍制度最大難題就是怎么讓現(xiàn)在來了兩億元多，加上家屬是四億，后面還有兩三億，有7億人口的人來到城市沒有土地權(quán)利，沒有居住權(quán)利，怎么給他們這個權(quán)利。剛才陶然老師說的那個，我說各種途徑都可以，你總不能搞到最后不給他們這個權(quán)利，他們沒有這個權(quán)利那中國社會穩(wěn)定不了，我們光打主意把他們家那塊地拿走，這邊又不給他們，他們就成了流民了。

陶然：到2020年做得好，把現(xiàn)在2億農(nóng)民工和他們家庭成員，4到4.5億人讓他們進(jìn)城。兩個方法，第一是保障性住房，政府搞一定搞不好，而且沒有一套針對流動人口，還讓地方政府做假，借債，借債也不會給農(nóng)民工。第二發(fā)動城市農(nóng)民的積極性，這個積極性發(fā)動并不代表他獲得全部的收益，包括深圳做土地改革探索實(shí)驗(yàn)，所有區(qū)段征收，政府先村民談判拿走他們一半的地，其中30%用搞基礎(chǔ)設(shè)施，另外20%把地賣掉，剩下50%的地給農(nóng)民進(jìn)行，讓它自主開發(fā)出租房。深圳有的地方搞商品房，讓他們蓋房子給農(nóng)民住，給政府交的50%相當(dāng)于歸公了，做基礎(chǔ)設(shè)施做公共服務(wù)，這個面對農(nóng)民蓋的出租房里面的流動人口，這是一個分享方式，就是利用機(jī)制同時發(fā)揮政府作用的這么一個方法。就是7億人算給蓋公寓樓，先開始租或十年以后去買，算一算用不了多少地，包括我們開發(fā)區(qū)用地集約以后剩下的地夠他們住，城市郊區(qū)再擴(kuò)張一點(diǎn)點(diǎn)基本上可以住了，房價、房租可以降下來，城郊區(qū)的居民可以獲得一些收益，一部分是土地增值，另外是為外來農(nóng)民工提供住房物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，但是我沒有看到政府這方面有大幅度放開的問題，這個確實(shí)有一點(diǎn)問題。

黃小虎：我接著說說財(cái)產(chǎn)性收入這個事，剛才呂老師主要從法學(xué)的角度來談，從土地經(jīng)濟(jì)角度來談我理解就是這樣。咱們談土地，因?yàn)檗r(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入這個范圍更寬廣了，不僅是土地，從土地的角度來講要讓它能夠通過市場來體現(xiàn)它的價值。這里有兩個含義，一個是征地的補(bǔ)償，征地的補(bǔ)償我們現(xiàn)行制度按照農(nóng)地價格補(bǔ)償。我們目前提出來的是公平補(bǔ)償，很多國家都是公平補(bǔ)償，公平補(bǔ)償?shù)木唧w含義就是按照市場價，按照市場價，這個市場價并不是像有些人說的理解的你想要多高就多高，你想要壓多低就多低，不是，有一個幅度，理論是是地租的資本化?？船F(xiàn)實(shí)操作就是相鄰地塊的中間價，這是一個基準(zhǔn)，然后在這個基準(zhǔn)上有一個價格。城市化地區(qū)要變?yōu)槌鞘?，就不能按照農(nóng)地了。

這樣的話實(shí)際上有一個標(biāo)準(zhǔn)，我們現(xiàn)在因?yàn)闆]有這個標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際操縱當(dāng)中因?yàn)槟惆崔r(nóng)地價格補(bǔ)償搞不上去，實(shí)際都在變通，變通因?yàn)闆]有這個市場標(biāo)準(zhǔn)也出現(xiàn)了另外一面情況，就是高額的補(bǔ)償，完全超出了市場價格，這個情況也是有的，但是根源是這個沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。

第二集體的經(jīng)營性建設(shè)用地，這個我個人理解主要在城市化地區(qū)，我們經(jīng)營性建設(shè)用地集中地就在城市地區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村也有一些不多，大量在城鄉(xiāng)結(jié)合部，我和華生分歧在這，到底怎么走這個路子，這個地方遲早變成城市，你由政府來變，還是調(diào)動農(nóng)民積極性讓他自主按照你規(guī)劃許可引導(dǎo)他變，到底哪個更好，我個人認(rèn)為是后一個辦法更好。就是要調(diào)動人民平等的應(yīng)用他的生產(chǎn)要素，這是決定上的話。那么政府更多是市場監(jiān)管的決策，包括書記到改造的資金，廣東的三舊改造有很成熟的經(jīng)驗(yàn)了，李老師可以給介紹介紹，這個我不展開講了，這個體現(xiàn)了增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收入，允許它進(jìn)入市場，通過市場作為一個標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)在的問題就是說，華生認(rèn)為我們這條路走不通，我認(rèn)為能走通。

華生：農(nóng)民土地補(bǔ)償，你說按照農(nóng)地不對，按照改過以后的地，按照改過以后的地是什么？改過地有商住用地，可能是一千萬一畝，行政用地500萬一畝，還有綠化用地可能是零，你離開農(nóng)民用地以后你按照什么補(bǔ)？

黃小虎：你要參加集體建設(shè)用地的價格。

華生：農(nóng)民能干嗎？

黃小虎：關(guān)鍵你這個規(guī)矩要立起來。

靳麗萍：有規(guī)劃在前面。

黃小虎：集體建設(shè)用地的價格。

華生：這個問題西方在法治里面把這個問題解決了，永遠(yuǎn)不根據(jù)我規(guī)劃以后干什么補(bǔ)償你，因?yàn)檫@樣補(bǔ)償不了。我拿來以后做公園，你就不要補(bǔ)償了，不行。這家拿來蓋樓，補(bǔ)償一千萬，這都不行，法治國家都實(shí)驗(yàn)過，不會補(bǔ)償拿去以后做什么無關(guān)，如果有關(guān)這個根本做不了。最后很實(shí)際就是怎么樣處理這個問題。包括你剛才講不征地只是公益征地。北京城鄉(xiāng)擴(kuò)大其中商住用地占20%，公益性用地大概占1/3，我們怎么征？你們家是公益我征，隔壁不是公益的我們不征，不能這樣，就是你怎么操作，全世界沒有這么做的。所以在城市化的過程當(dāng)中，我們看看日本、韓國跟臺灣，新城區(qū)擴(kuò)大就是公益就是征地，征地的時候你有怎么樣公正補(bǔ)償?shù)膯栴}，公正補(bǔ)償按照市場價格，市場價格怎么定義，人家早就有一套成熟的做法。下面一問你自己會把問題曝露出來，你按照什么規(guī)則。

陶然：日本做的話只有設(shè)施用地征地，做了規(guī)劃里面居住用地足夠大，居住用地規(guī)模比中國要多，商住用地比中國要少，所以工業(yè)和商住價格差一倍，這時候什么用途？差別不大，商住用地位置好一點(diǎn)，居住用地稍微位置差一點(diǎn)，這個農(nóng)民可以接受的。政府可以籌一個個人所得稅。中國不見得是這么做，中國采取一個分段征收，你讓我一半土地我做基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)，剩下地給你開發(fā)了。今天我開車過來我聽到陳錫文主任解讀農(nóng)村的留地安置，跟這個村集體說你幫我把90%的征地搞定，我就給你10%的地用，我們留底安置搞成這個局面，我們做得是給農(nóng)民30%，50%，根據(jù)各個地段，如果這是純商住我政府拿出60%70%，另外30%對農(nóng)民來說很好了，如果工業(yè)我給他留60%，這個不是定規(guī)矩，談出來，大家滿意就做，政府拿走一塊，剩下一塊給農(nóng)民開發(fā)，中國用這個方法比日本抽稅那方法好用，我給你一點(diǎn)你就愿意了，這樣方法可能好一點(diǎn)。

靳麗萍：我剛剛聽了華生老師的見解，現(xiàn)在有一個什么問題，你認(rèn)為在中國情況下城市化主導(dǎo)看來只能是地方政府，地方政府沒有資源獲得建設(shè)發(fā)展的資金，還是要以來財(cái)政，如果這樣的模式你覺得土地財(cái)政是可持續(xù)的嗎？如果不可持續(xù)你覺得解決之道是什么？

華生：在城市這一塊就是政府發(fā)揮非常大的作用，這個話不是我說的，這是自由主義旗幟哈一克（音）講的，土地利用正常情況可以把所有問題解決了，在自由憲章有一個分析，講土地利用特別是大城市土地利用的時候這完全不適用了。這時候你土地價值取決于你旁邊怎么應(yīng)用所有這些，這個道理我們今天不講。我推崇二戰(zhàn)以后唯一發(fā)展成功的發(fā)展中國家，就是日、韓、臺，也是靠土地，但是叫土地財(cái)務(wù)平衡，我征地過來給一個公正補(bǔ)償給原住民是透明的。我修這個公路這個帳是透明的，我政府在里面不賺一分錢，我政府建樓也要拿錢去買地，它是高來高去，低來低去，這個政府的角色完全占對了，我是中立的是服務(wù)者，這時候可以把原住民的價格壓下來，你為外來打工仔壓這個房價。我們農(nóng)民工一看下一代，我們知道他們下一代肯定是農(nóng)民工，因?yàn)樗麄兩顮顟B(tài)決定了。它關(guān)鍵是說我用土地的財(cái)務(wù)平衡來解決所有進(jìn)城人口的問題，而且是健康可以持續(xù)的財(cái)務(wù)，是健康持續(xù)的財(cái)務(wù)。

靳麗萍：地方政府怎么有動機(jī)去做，什么約束他們?nèi)プ觯?/p>

華生：政府可以拿錢搞這個大樓，它就有動機(jī)為自己服務(wù)。中央政府定出來的規(guī)則是明確，他們當(dāng)時日本有點(diǎn)約束，韓國和臺灣也是獨(dú)裁政府。就像八項(xiàng)規(guī)定，你說不能吃喝，你土地成本必須全部公開出來，收購?fù)恋爻杀炯由匣A(chǔ)設(shè)施成本這是你基礎(chǔ)地價，所有人用地按照基礎(chǔ)地價來用，優(yōu)先解決進(jìn)城人口的住房問題。反過來像印度尼西亞、菲律賓的經(jīng)驗(yàn)，那是官僚和資本相結(jié)合，農(nóng)村是貧窮，你進(jìn)了城還是貧民窟。

靳麗萍：我們留一些時間給現(xiàn)場的聽眾。

提問：我在這里講一段小歷史，跟提兩個問題。今天一些老師提到給農(nóng)民一個什么樣的未來，就是說解決城市戶口的問題。中國實(shí)踐過，80年代中國幾個特區(qū)都實(shí)踐過，我工作汕頭特區(qū)來說，我們征農(nóng)民的地是什么情況，我征你多少就給你多少城市戶口是這樣做的，這個工作連續(xù)實(shí)行了幾年，我不理解為什么這樣一個政策在全球沒有推廣？

陶然：我們解決不是本地的農(nóng)民的戶口，是外來農(nóng)民工的戶口。

提問：我講土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅這樣的問題，我非常贊成華生老師的一個觀點(diǎn)，就是在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅跟政府的建設(shè)用地基本上沒有關(guān)系。用的是投資到小學(xué)還有社區(qū)的健身、養(yǎng)老等等這些，為什么它在那邊買地的時候，他交稅了，他孩子就不用交錢讀書，他收這個地方的稅，就給這個地方的居民享用，我們跟這個初衷出發(fā)點(diǎn)是不是背離，中央財(cái)政和地方財(cái)政沒有分配好，我們有龐大的地方政府的機(jī)構(gòu)的時候，用什么解決土地財(cái)政問題，謝謝？

陶然：你這個說得非常對，某種意義上來說以后過渡到房地產(chǎn)稅，意味著我們建新城搞開發(fā)區(qū)的事情全部停掉，像發(fā)達(dá)國家?guī)装倌瓴粫拥?，我們地在這上做文章就夠了，包括我們開發(fā)土地再利用。問題在于現(xiàn)在建立一個真正為人民服務(wù)的地方政府，這個事情需要更基本的體制改革，這個事情暫時做不到，我們現(xiàn)在要處理的問題是說，我們現(xiàn)在政府欠了20多萬億債，這個錢怎么還，房地產(chǎn)形勢不容樂觀賣地可能還不了，我們現(xiàn)在采取方法，通過分段征稅的方法，蓋一些出租農(nóng)民工的房子，然后征稅。另外包括工業(yè)用地要逐年非常小心慢慢轉(zhuǎn)化為住房用地，這個部分政府可以提取商住用地和建筑用地的差價，你要遏制地方政府建新城開發(fā)區(qū)的新潮，不讓他征地也不能讓它搶農(nóng)民的地賣了，讓農(nóng)民自己開發(fā)，它現(xiàn)在還有很多地，讓它慢慢賣掉把債還掉，然后我們建立一個新社會，這樣一個問題。

呂紅兵：按照現(xiàn)在三中全會的規(guī)定，其實(shí)是遏制這樣一種加劇的傾向，為什么？三中全會這句話講的非常清楚允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，出讓、入市、流轉(zhuǎn)等。如果用地單位要想用農(nóng)村的用地的話，那就和農(nóng)村的集體組織談判。當(dāng)然這個可以有招牌掛的方式，文件想遏制這種情況。這個政策如果落實(shí)到法律上，需要法律的修改，因?yàn)楝F(xiàn)在土地管理法，對集體的土地使用權(quán)的入市、流轉(zhuǎn)有限制性規(guī)定的，怎么限制性規(guī)定？講除因鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并使建設(shè)用地發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)。從法律來講有矛盾，從物權(quán)法的角度也有矛盾，這是用益物權(quán)的概念，從物權(quán)法和管理法相比也是有矛盾。這是需要本屆任期內(nèi)完成土地管理法進(jìn)行修改的法律。所以我說從法律的角度，土地管理法需要修改。但是實(shí)踐當(dāng)中有突破，十七屆三中全會的決議就是關(guān)于農(nóng)村問題的，里面談到農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但是要符合規(guī)劃，同時不得用于高爾夫球場，房地產(chǎn)開發(fā)，以及法律法規(guī)禁止使用的用途，政策上實(shí)踐當(dāng)中都有制定，需要配套法律法規(guī)的制定和完善。有專家提出來制定土地權(quán)利法，土地的權(quán)證法，要頒證，一塊土地有土地證，如果涉及到草，農(nóng)業(yè)部門頒布草原證，涉及林業(yè)部門給林業(yè)證，九龍制地，相互之間重復(fù)征地，這個需要大法修訂解決這個問題。

提問1：我是中投公司，我有一個問題請教大家，這么多老師討論，有一個地方跟大家普遍市面媒體解讀不一樣，大家比較樂觀，但是各位比較悲觀，尤其是華老師，城鄉(xiāng)一體化主要是建設(shè)用地，不涉及到其他的地，農(nóng)村里面其他地其實(shí)流轉(zhuǎn)不出來，但是我從財(cái)經(jīng)雜志上面看到列舉十八大改革的內(nèi)容，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押保障，這個不光是建設(shè)用地，可能包括農(nóng)地其他地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，里面提到可以轉(zhuǎn)讓，這個轉(zhuǎn)讓的范圍是什么？在多大范圍可以轉(zhuǎn)讓，是可以轉(zhuǎn)讓到城市嗎？是可以轉(zhuǎn)讓到城市各種用地嗎？后面寫建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易公開公正運(yùn)行，農(nóng)村的各種產(chǎn)權(quán)可以交易，這種產(chǎn)權(quán)可以交易是不是就意味著可以流轉(zhuǎn)，可以流轉(zhuǎn)就不僅僅是建設(shè)用地，以后可以由更加樂觀的解讀，呂總講現(xiàn)在法律有矛盾，各位老師展望一下未來有沒有一些松動或正面的改變？

華生：說住房資產(chǎn)可以怎么怎么樣，住房不是地，經(jīng)營性建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)原來這塊地可以流轉(zhuǎn)，可以轉(zhuǎn)讓，可以跟國有土地同地同權(quán)，這是決定里面講的。決定里面另外講對于宅基地的抵押擔(dān)保是試點(diǎn)。當(dāng)然我理解作為實(shí)際上就是城市資本，城市里面有錢的人下鄉(xiāng)置低產(chǎn)中國幾千年就有這個傳統(tǒng)，這個第一是資本的需要，誰都希望農(nóng)村展開以后我們可以去。從世界上成功經(jīng)驗(yàn)來看，剛才我講日、韓、臺，臺灣的經(jīng)驗(yàn)很簡單農(nóng)地農(nóng)有，農(nóng)用，就是堅(jiān)持不準(zhǔn)城市資本下鄉(xiāng)，美國也是禁止城市資本下鄉(xiāng)，我們農(nóng)民走了，那些地應(yīng)該留給種地的農(nóng)民。

黃小虎：農(nóng)地是一定要慎重的，包括城市的工商資本去經(jīng)營農(nóng)地要慎重，這一點(diǎn)我非常贊成。但是宅基地我的理解中央這次決定里面提的很謹(jǐn)慎，穩(wěn)妥、試點(diǎn)但是和以往的規(guī)定比已經(jīng)有一個很大突破，我個人認(rèn)為這一塊也是要逐漸進(jìn)入市場的。進(jìn)入市場但是不等于說可以你想怎么著就怎么著，一定要有一些制度規(guī)范的。因?yàn)檫@塊你不讓它進(jìn)入它也在進(jìn)入，我剛才講的東莞，東莞最輝煌的時候有660萬外來務(wù)工人員，甚至更多，絕大部分住在農(nóng)民出租房里面，誰有本事把小產(chǎn)權(quán)房弄掉了，馬上出來問題就是660萬人住在哪的問題？包括我們北京外來人口更多，我們沒有出現(xiàn)有一些國家那樣大規(guī)模的貧民窟，真的沒有嗎？有、分散在周邊農(nóng)民的出租房里面，分散了，事實(shí)上有貧民窟的，這是我們管理的空白，因?yàn)槟悴怀姓J(rèn)它。但是你說它起什么作用？如果說你要把它馬上清理掉，那可能就是七八百萬，上千萬的人口居住問題都出來了。

靳麗萍：我看后面站了很多聽眾提示我們其他夜話結(jié)束了，我們也抓緊時間了，最后感謝我們五位嘉賓給我們詳解三中全會，以及關(guān)于土地管理制度當(dāng)中方方面面的問題，關(guān)于土地問題我們今后有很多機(jī)會還會去探討，也感謝這么晚堅(jiān)持聽的各位聽眾，我們今天的夜話到此結(jié)束，大家晚安了！

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