（原標(biāo)題：47家房企董事長(zhǎng)看房市：有的很害怕）

來(lái)源：微信公眾號(hào)“山石觀市”

文：曹山石

過(guò)去三年，股市和樓市，無(wú)不強(qiáng)化著“富貴險(xiǎn)中求” 的贏家理念。

比如：一個(gè)多月前還可能觸及平倉(cāng)線之危的寶能，轉(zhuǎn)眼之間浮盈300億；又比如：京滬深房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的神話(huà)橫空出世，有人自稱(chēng)看到了政府的底牌和央行的怯懦——房?jī)r(jià)不敢降放水停不了。

但，工商的主體應(yīng)該是企業(yè)家，而不是資本家和哲學(xué)家。

回歸到如今鼎沸的房市：讓我們聽(tīng)聽(tīng)地產(chǎn)一線從業(yè)者的聲音。

國(guó)泰君安和克而瑞用兩個(gè)月時(shí)間，全程跟蹤47家海內(nèi)外上市核心開(kāi)發(fā)商交流會(huì)，囊括中海董事長(zhǎng)郝建民、龍光地產(chǎn)董事長(zhǎng)紀(jì)海鵬、中國(guó)金茂首席執(zhí)行官李從瑞、旭輝控股董事長(zhǎng)林中、中國(guó)奧園主席郭梓文等地產(chǎn)一線的大佬最核心觀點(diǎn)，聽(tīng)聽(tīng)企業(yè)家對(duì)后半場(chǎng)樓市、熱點(diǎn)核心城市房?jī)r(jià)，城市分化以及土地市場(chǎng)等的最新展望。

為什么遠(yuǎn)洋地產(chǎn)心里很害怕，認(rèn)為這是又一個(gè)高點(diǎn)；為什么龍湖說(shuō)不是希望做對(duì)，而是希望不做錯(cuò)，對(duì)行業(yè)是否有敬畏；為什么瑞安房地產(chǎn)認(rèn)為接下來(lái)的幾年會(huì)很有趣，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)第一次有一個(gè)大的重組發(fā)生。

樓市看法

1、對(duì)上半年的地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看？

【綠地控股】市場(chǎng)的熱度很高：從深圳到北上廣在不斷蔓延，包括房?jī)r(jià)和地價(jià)都很貴。不同市場(chǎng)的分化愈加嚴(yán)重，在西部和東北（經(jīng)濟(jì)基本面差，人口凈流出）的交易量和去庫(kù)存是有壓力的。

【龍光地產(chǎn)】中國(guó)房地產(chǎn)在過(guò)去一年，整體的貨量、需求的增長(zhǎng)都非常大，上半年總共成交總額4.8萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)40%。但是價(jià)格增長(zhǎng)只有十來(lái)個(gè)城市，主要是一線和部分熱點(diǎn)二線城市，其實(shí)是北上深帶動(dòng)周邊的城市價(jià)格在上漲。從政策層面說(shuō)，會(huì)不會(huì)出臺(tái)一些政策抑制漲幅呢？現(xiàn)在看到這幾個(gè)城市有一大半都出臺(tái)政策，但主要目的是不要漲得太快，而不是抑制行業(yè)的發(fā)展。全球經(jīng)濟(jì)包括中國(guó)都不太好，所以還是需要房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，帶動(dòng)其他行業(yè)復(fù)蘇。如果漲得太多，國(guó)家肯定會(huì)從貨幣政策、購(gòu)房政策來(lái)控制。

2、上半年外地進(jìn)入投資的比例?

【旭輝控股】投資客比重在30%以?xún)?nèi)，廈門(mén)比較高，有70%。二線城市年初投資需求只有10%，弱二線城市都是自用需求導(dǎo)向。我們目前認(rèn)為二線城市買(mǎi)地機(jī)會(huì)在上半年，現(xiàn)在一些城市，比如青島無(wú)錫已經(jīng)過(guò)熱。購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有問(wèn)題，但是外部需求刺激不足。房?jī)r(jià)漲在地價(jià)前，量增后價(jià)格漲，但是這一輪正好相反。供求關(guān)系改善很大。不能降價(jià)去庫(kù)存，適當(dāng)漲價(jià)可以有利于去庫(kù)存。房?jī)r(jià)溫和漲的時(shí)候有利市場(chǎng)去庫(kù)存。

3、對(duì)下半年和2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是核心區(qū)域的看法是什么？

謹(jǐn)慎派

【遠(yuǎn)洋地產(chǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，一線瘋，二線熱，三線至少是不冷，但心里還是很害怕，認(rèn)為這是又一個(gè)高點(diǎn)，那就看什么時(shí)候降，快的話(huà)幾個(gè)月，慢的話(huà)也不超過(guò)一年，原因和供需沒(méi)什么關(guān)系，都是錢(qián)多造成的。遠(yuǎn)洋成立23年，經(jīng)歷所有調(diào)控周期。

【龍湖地產(chǎn)】整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，政府管理層的想法是在供給側(cè)和需求側(cè)都在做，在供給側(cè)去產(chǎn)能、制造業(yè)消費(fèi)升級(jí)等，至少未來(lái)三年內(nèi)政府對(duì)房地產(chǎn)板塊是偏正面的，我們自己運(yùn)作的城市總體需求也是比較旺盛的。今年大的策略是持續(xù)關(guān)注高能級(jí)城市，但確實(shí)按照現(xiàn)在的地價(jià)，在這些城市運(yùn)作需要巨大的能力和想象力。這一輪政策是比較分化的，一線和熱點(diǎn)二線城市給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛，熱點(diǎn)城市也在反向調(diào)控，但手法比幾年前柔一點(diǎn)。其他二線重點(diǎn)城市還在正向加溫，比如成都、濟(jì)南、青島，得益于我們功課做得比較細(xì)，我們也觀察到了這個(gè)趨勢(shì)和機(jī)會(huì)。政策上持續(xù)性我們認(rèn)為還是有幾年，但是有些城市運(yùn)作稍有乏力，比如蘇州，但我們周轉(zhuǎn)速度很快。這個(gè)月南京項(xiàng)目也一把賣(mài)了幾百套，賺了十幾個(gè)億，能賺到就賺到手，絕不戀戰(zhàn)。

宏觀政策我們內(nèi)心還是有擔(dān)憂(yōu)的，我們只是做好了防守，偶爾反擊，賺不賺得到錢(qián)還是看大環(huán)境看趨勢(shì)，這回的資產(chǎn)荒讓房地產(chǎn)有錢(qián)賺。但我們定義的是穿越周期的贏家，在操盤(pán)層面、項(xiàng)目層面要求自己做到行業(yè)的領(lǐng)先級(jí)別，投資這塊做好防守，偶爾反擊?，F(xiàn)在大家形成了一個(gè)態(tài)勢(shì)，本來(lái)是期待降杠桿的，央行希望空間換時(shí)間，但是大家都在加杠桿，加到不行的時(shí)候就會(huì)反向了，短期內(nèi)我們?cè)撌崭畹囊绞?，?duì)未來(lái)不好的時(shí)候也要做準(zhǔn)備，過(guò)去二十幾年好像都是小周期，我們以為不好的時(shí)候過(guò)幾年又好了。我們不是希望做對(duì)，而是希望不做錯(cuò)，不是某個(gè)項(xiàng)目是否毛利好，是整體高層是否有默契，對(duì)行業(yè)是否有敬畏。

【融創(chuàng)中國(guó)】從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，這個(gè)市場(chǎng)是不對(duì)的，或遲或早的時(shí)間，地價(jià)過(guò)熱會(huì)暫停，這個(gè)是非常有可能的。上半年的時(shí)候，我們對(duì)貨幣政策，市場(chǎng)的變化有過(guò)深刻的反思。我們相信在重點(diǎn)城市還是會(huì)有調(diào)控的政策，但是國(guó)家整體的流動(dòng)性的結(jié)構(gòu)是不會(huì)改變的，在局部上漲比較快的城市還是會(huì)有調(diào)控的空間。在某些城市有調(diào)控的空間，但是往下降的空間還是不是很大。在貨幣政策寬松，流動(dòng)性的前提下，我們維持這樣的判斷。

【中國(guó)奧園】目前現(xiàn)在個(gè)別城市出現(xiàn)了高銷(xiāo)的現(xiàn)象，已經(jīng)引起了中央的重視，表達(dá)了對(duì)這方面的關(guān)注。總體上去庫(kù)存的壓力依然嚴(yán)峻，大部分一二線去庫(kù)存還是有一定壓力，也不是一二線庫(kù)存不嚴(yán)峻，只不過(guò)個(gè)別城市，如深圳上海表現(xiàn)得很好；明年深圳、上海，如果樓價(jià)繼續(xù)漲的話(huà)，可能會(huì)有進(jìn)一步政策調(diào)控，如果還是保持去庫(kù)存的速度，樓價(jià)上漲的機(jī)會(huì)也不是太高。

【世茂房地產(chǎn)】今年的行情非常的火爆。從很多一線和二線，現(xiàn)在又蔓延到三四線，所以我們的判斷是今年整個(gè)市場(chǎng)還是不錯(cuò)，但是明年還是有一些風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然一線和好的二線價(jià)格很難下降，主要因?yàn)殚T(mén)口集中，很多開(kāi)發(fā)商和錢(qián)也集中在這些城市。說(shuō)實(shí)話(huà)房地產(chǎn)漲不漲就兩個(gè)因素，錢(qián)和人。但我們覺(jué)得延續(xù)近年的這種瘋狂也不太可能，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)漲到超過(guò)一般人購(gòu)房的能力，不過(guò)我們可能沒(méi)有計(jì)算一些其他的收入。

【新城發(fā)展控股】上半年總體而言市場(chǎng)情緒樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較樂(lè)觀，我們上半年已經(jīng)完成全年預(yù)期銷(xiāo)售額的70%，但是我們對(duì)于市場(chǎng)的看法還是比較審慎，中國(guó)現(xiàn)在仍然是實(shí)體經(jīng)濟(jì)趨弱的態(tài)勢(shì)，穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭沒(méi)有發(fā)生變化，只有在一些漲幅過(guò)熱的城市可能會(huì)進(jìn)行一些穩(wěn)增長(zhǎng)的調(diào)控；對(duì)于2017年，三四線城市還是沒(méi)有完全去庫(kù)存，一線和二線城市已經(jīng)在不斷地減少庫(kù)存，調(diào)控政策有可能在一二線城市進(jìn)行，然而調(diào)控力度的大小我們還是會(huì)持續(xù)地去關(guān)注。

樂(lè)觀派

【中國(guó)海外發(fā)展】中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量龐大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升，相信經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)仍是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。市場(chǎng)氣氛持續(xù)改善，房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存下降，主要一二線城市降低到半年以下的去化周期。熱點(diǎn)城市和偏冷的城市的差別會(huì)繼續(xù)增大。

【旭輝控股】貨幣政策將維持寬松，樓市政策力度溫和、因城施策，本輪樓市周期以自身調(diào)整為主。一線及熱二線城市明年需求會(huì)錯(cuò)位，現(xiàn)在土地的價(jià)格已經(jīng)不能夠推出剛需房；高端房有供應(yīng)，但是需求不夠，因此土地價(jià)格會(huì)回落。熱點(diǎn)二線城市會(huì)逐步出臺(tái)溫和的調(diào)控政策。濟(jì)南、青島、無(wú)錫等二線城市交易量上漲，主要是改善型拉動(dòng)；土地市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)升溫。弱二線和強(qiáng)三線成交價(jià)格在上升，去化效果較好，剛需與改善并重，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，進(jìn)一步出臺(tái)加大去庫(kù)存的政策。

【中國(guó)金茂】整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年和明年上半年會(huì)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。下半年整體銷(xiāo)售去化不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，明年上半年隨著熱點(diǎn)城市政策出臺(tái)，價(jià)格會(huì)處在小幅上揚(yáng)通道，銷(xiāo)售去化量不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。目前還沒(méi)有某些城市出現(xiàn)過(guò)熱的情況，相關(guān)政策政府調(diào)控還是有效果，對(duì)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展有支撐作用。

【瑞安房地產(chǎn)】一線城市前景仍然良好，因?yàn)橥恋叵∪保績(jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步加速上漲，甚至可能超過(guò)我們的預(yù)期；一部分二線城市比如武漢發(fā)展良好，因?yàn)樗群芏喽€城市轉(zhuǎn)型更出色；猜測(cè)三四線城市會(huì)有一些問(wèn)題，但不認(rèn)為會(huì)有一個(gè)大的崩盤(pán)，一是因?yàn)檎畷?huì)盡力維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，另外開(kāi)發(fā)商也可以依靠一二線城市的項(xiàng)目生存。

當(dāng)然三四線城市肯定會(huì)給開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)影響，尤其是三四線的商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槿绻麤](méi)有人用的話(huà)，就算建成了大型寫(xiě)字樓也一定會(huì)空置。雖然政府很有創(chuàng)意地提出改造這些樓用作其它用途，但這需要數(shù)年的時(shí)間才能完成。盡管如此我仍然不認(rèn)為會(huì)有大的崩盤(pán)，畢竟這些三四線項(xiàng)目的價(jià)值在賬簿上相比于一二線是微不足道的。就像我們?cè)?a target="_blank">大連的項(xiàng)目，雖然規(guī)模很大，但是僅此一個(gè)項(xiàng)目并不會(huì)對(duì)我們的表現(xiàn)造成很大的負(fù)面影響。

接下來(lái)的幾年會(huì)很有趣，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)第一次有一個(gè)大的重組發(fā)生，比如萬(wàn)科事件就很有趣。我們正在積累現(xiàn)金的原因也是以備有新的機(jī)遇出現(xiàn)。

【融信中國(guó)】最近國(guó)內(nèi)的調(diào)控主要是針對(duì)南京、蘇州這些城市，融信中國(guó)目前在這兩個(gè)城市沒(méi)有項(xiàng)目，對(duì)公司短期內(nèi)沒(méi)有影響。但從目前國(guó)家提出的去庫(kù)存的角度，去庫(kù)存主要是針對(duì)三四線，一二線大家也看到了，城市的供需結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在的庫(kù)存周期都相對(duì)比較短，所以下半年對(duì)一二線的形勢(shì)依然看好。

4、對(duì)廣州市場(chǎng)怎么看

【中國(guó)奧園】在未來(lái)一年樓價(jià)會(huì)有一定增長(zhǎng)，從2015年以后土地供應(yīng)不算太多，16年有明顯減少，在吸引外來(lái)人口上還是保持一定量級(jí)增長(zhǎng)。成交量同比上升36%，價(jià)格上升27%，其他珠三角城市像中山成交量同比上升49%，均價(jià)16%；佛山成交量上升30%，金額上升39%，價(jià)格7%；珠海成交量79%，價(jià)格33%。所以珠三角整個(gè)漲勢(shì)也是非常好的。

5、蘇州限購(gòu)會(huì)有什么影響？該如何應(yīng)對(duì)？

【旭輝控股】目前對(duì)外地人第一套房子買(mǎi)房不限購(gòu)，第二套房交一年社保，從買(mǎi)房到交就要一年，政府不是意在打壓房?jī)r(jià)，而是控制上漲速度；我們認(rèn)為最有效的還是限購(gòu)，但對(duì)需求打擊太大。蘇州房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)比較平穩(wěn)，在貨幣寬松、政策平和的狀態(tài)下繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)變小。目前旭輝蘇州在售項(xiàng)目樓面地價(jià)較低，即使市場(chǎng)跌20%也還是有利潤(rùn)，所以我們慢慢賣(mài)，政府怎么做我們都不怕。

6、環(huán)北京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，房?jī)r(jià)漲幅判斷？

【華夏幸福】之前在京津冀周邊外溢區(qū)域主要是固安、大廠；目前環(huán)京的第二梯隊(duì)，特別是香河、永清、霸州，已經(jīng)是可以達(dá)到五十億房地產(chǎn)產(chǎn)值的大區(qū)。固安、大廠是環(huán)京五十公里的區(qū)域，目前慢慢導(dǎo)入霸州，這是環(huán)京八十公里的區(qū)域，原廠區(qū)固安、大廠、廊坊等顯現(xiàn)更明顯。價(jià)格上提升比較快，但像北三線，由于統(tǒng)一政策統(tǒng)一規(guī)劃的影響，受到一定限制，基本上京津冀處于量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，從環(huán)京五十公里拓展到環(huán)京八十公里，接下來(lái)可能會(huì)拓展到環(huán)京100公里。

7、京津冀區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃對(duì)拿地和一級(jí)開(kāi)發(fā)有沒(méi)有影響？

【華夏幸福】京津冀現(xiàn)在統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一政策區(qū)域在北三線那塊，第一這個(gè)算是利好，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)我們有很多存量資源，價(jià)值會(huì)加速提升。第二，京津冀加速，拓展半徑不斷加大，已經(jīng)從環(huán)京50公里到80公里，這也是為什么霸州園區(qū)能夠崛起這么快。

8、對(duì)深圳下半年和明年整體后勢(shì)的判斷？

【綠景中國(guó)】上半年深圳承接15下半年，是一個(gè)大年，3月調(diào)控政策相對(duì)溫和，但仍對(duì)市場(chǎng)有影響，銷(xiāo)售下降40%多。但一兩個(gè)月后，5月出現(xiàn)很多地王，成交量又上升。7月推盤(pán)量小，但是價(jià)格都沒(méi)有下降，均價(jià)達(dá)到62,000多。隨著豪宅推盤(pán)量減少，7月出來(lái)平均數(shù)據(jù)是56,000多，這是由于價(jià)格結(jié)構(gòu)變化使均價(jià)變化，但沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)一手房?jī)r(jià)格下降。

國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)在低位徘徊，上半年6.7-6.8%的GDP增長(zhǎng)，新常態(tài)下相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)大起大落，房地產(chǎn)形勢(shì)短周期，變化很快，取決于貨幣政策。貨幣灌水對(duì)房地產(chǎn)影響非常大，貨幣增發(fā)絕大部分進(jìn)入房地產(chǎn)，深圳作為一線城市，受資金青睞，是資金重點(diǎn)進(jìn)入城市。明年相對(duì)平穩(wěn)，應(yīng)該不會(huì)像今年這樣，但今年拍的地王應(yīng)該都會(huì)在明年入市，房?jī)r(jià)會(huì)在預(yù)期中的高位，從而推進(jìn)深圳房?jī)r(jià)也維持在一個(gè)高位。

【龍光地產(chǎn)】相信深圳還會(huì)穩(wěn)健地增長(zhǎng)，10-20%的增長(zhǎng)就夠多了。深圳和北上不一樣，從產(chǎn)業(yè)方面，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)規(guī)模深圳超過(guò)北上很多，這也是政府大力推進(jìn)的；從人口來(lái)講，現(xiàn)在1100萬(wàn)常住人口，到“十三五”要增長(zhǎng)到1400萬(wàn)，增加三百萬(wàn)，北上人口有進(jìn)有出，但深圳每年增長(zhǎng)幾十萬(wàn)，說(shuō)明這個(gè)城市需求量很大。深圳有70%的人租房子，北上有30%的人租房子，可以看出深圳買(mǎi)房需求大；城市總面積2000萬(wàn)平米，建設(shè)用地超過(guò)50%，政府土地供應(yīng)很少，靠的是舊改，因此城市土地供應(yīng)量很少。所以說(shuō)由于行業(yè)聚集、人才聚集、資金聚集，未來(lái)購(gòu)房需求很大。所以我們對(duì)深圳區(qū)域發(fā)展充滿(mǎn)信心，希望它穩(wěn)健地上漲。

9、對(duì)上海市場(chǎng)的看法？

【瑞安房地產(chǎn)】上海的房?jī)r(jià)上漲的很厲害，主要是因?yàn)樯虾？衫猛恋匾呀?jīng)不多，我們認(rèn)為上海政府并沒(méi)有很好地利用有限的土地。房?jī)r(jià)未來(lái)仍然會(huì)進(jìn)一步上漲，因?yàn)榇蠹覍?duì)上海未來(lái)成為國(guó)際金融中心也抱有很大期待；政府肯定會(huì)做出限制性政策，我們聽(tīng)說(shuō)下一步主要是在貸款上，但是對(duì)于房市有興趣的商家仍然會(huì)找到方法繞過(guò)政策；除非供給增加，否則上海的房?jī)r(jià)很難被抑制。

10、對(duì)今年下半年和明年長(zhǎng)沙、南京土地看法？

【中國(guó)金茂】南京市場(chǎng)比較熱，現(xiàn)在去化周期只有不到兩個(gè)月，過(guò)去南京的土地供應(yīng)比較少有一定關(guān)系，未來(lái)仍然會(huì)處在比較熱的狀態(tài)，銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)出現(xiàn)比較快的增長(zhǎng)，去化量還沒(méi)看到因受控下降，接下去一年應(yīng)該還不會(huì)受到限購(gòu)政策影響，明年下半年或許會(huì)出現(xiàn)變化。南京政府已經(jīng)在努力增加供應(yīng)，但土地增加需要長(zhǎng)周期準(zhǔn)備，拆遷整理報(bào)批都是很復(fù)雜的過(guò)程，緊缺的狀態(tài)會(huì)保持一段時(shí)間。長(zhǎng)沙正在進(jìn)入健康的市場(chǎng)通道中，有效去化。梅溪湖的地塊價(jià)格已經(jīng)上升到4000元每平，創(chuàng)造了歷史新高，未來(lái)一級(jí)土地價(jià)格會(huì)逐步進(jìn)入上升通道。長(zhǎng)沙銷(xiāo)售量會(huì)比較大，住宅價(jià)格增長(zhǎng)還在平穩(wěn)階段，土地價(jià)格會(huì)有一定的增長(zhǎng)，尤其是明年上半年梅溪湖的增長(zhǎng)是可以期待的。

11、有哪些二線城市未來(lái)還有機(jī)會(huì)？

【龍光地產(chǎn)】中國(guó)房地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)過(guò)了，廣大老百姓大的需求已經(jīng)飽和了?，F(xiàn)在是存量時(shí)代，產(chǎn)業(yè)沒(méi)有聚集的三線城市，土地白給我都不去，因?yàn)闆](méi)有需求，賣(mài)不出去，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)兩極分化，只有人口聚集的地方才有需求。廣州房?jī)r(jià)到現(xiàn)在漲不起來(lái)，比珠海還低，因?yàn)樗鼪](méi)辦法聚集很好的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)辦法聚集人才。我們聚集在深圳，就是深圳沒(méi)有供應(yīng)量，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展又好，需求量又大，我們?yōu)槭裁床荒懿?？從拿地單價(jià)來(lái)看，我們?cè)谏钲谀玫捻?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。

【中國(guó)金茂】熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了比較好的機(jī)會(huì)，我們之前的這些預(yù)測(cè)都在實(shí)現(xiàn)。按照去年想法，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)活躍的二線城市大量布局，進(jìn)入了5個(gè)相關(guān)二線布局了，未來(lái)類(lèi)似的還有武漢、珠海、無(wú)錫都是目標(biāo)城市方向，方法上當(dāng)前進(jìn)入的二線城市里首批進(jìn)入的重點(diǎn)還是招拍掛為主。鄭州、合肥、天津我們進(jìn)入時(shí)，之前已經(jīng)經(jīng)過(guò)了1年左右的土拍試水（比如合肥舉牌7次，鄭州5次），才能有所斬獲，大量前期研究工作，才會(huì)確保拿到適合做改善型需求的土地。

一級(jí)市場(chǎng)成功是很多因素決定的，一是要發(fā)現(xiàn)有未來(lái)潛力的城市和區(qū)域，二是政府要支持開(kāi)發(fā)商做。

預(yù)判政策

1、預(yù)計(jì)什么時(shí)候政策會(huì)有收緊？具體有哪些影響？

【首創(chuàng)置業(yè)】會(huì)不會(huì)局部微調(diào)，這也是有可能的，如果出現(xiàn)政策調(diào)整，對(duì)所有發(fā)展商都是一樣的，對(duì)首創(chuàng)來(lái)說(shuō)，對(duì)市場(chǎng)的判斷肯定是充分看好，看好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來(lái)、城市化進(jìn)程，以及一線城市吸納的能力。

【中國(guó)海外發(fā)展】過(guò)去在中國(guó)一二線個(gè)別城市確實(shí)出了一些調(diào)控政策，本身是比較溫和的，也是希望讓行業(yè)讓健康的方向發(fā)展，不是說(shuō)調(diào)控就是打壓，這是兩個(gè)概念。當(dāng)然穩(wěn)定不穩(wěn)定，有沒(méi)有效果還需要觀察，個(gè)別城市的政策還是起到了一些效果，我們也能看出來(lái)，讓市場(chǎng)冷靜一些降降溫還是有的，是可觀的情況?？赡苣憷斫獾恼{(diào)控就是打壓，這其實(shí)有點(diǎn)極端，調(diào)控本身是健康地打壓。當(dāng)然現(xiàn)在中國(guó)各地政府水平都很高，政策出臺(tái)本身還是有相當(dāng)?shù)牟僮餍缘?，所以我認(rèn)為還是不錯(cuò)的。國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)有下行的壓力，在一些過(guò)熱的城市，政策收緊可能存在（信貸方面），但是整個(gè)供求關(guān)系將朝著有利于供求關(guān)系的方向發(fā)展。

【當(dāng)代置業(yè)】總體地產(chǎn)形勢(shì)復(fù)雜，大的基本面向上、比較好，促需求導(dǎo)向沒(méi)有變化，供給側(cè)“有保有限”的方針還在繼續(xù)，一方面把全國(guó)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)進(jìn)一步激活，采取多樣方法去庫(kù)存，另一方面也限制高庫(kù)存的城市限制土地供應(yīng)。城市在分化，凡是人口凈流入、經(jīng)濟(jì)基本面好的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較活躍的，但三四線確實(shí)比較危險(xiǎn)。蘇州和上海也出現(xiàn)分層調(diào)控的措施推出，越是形勢(shì)復(fù)雜的時(shí)候，和居民剛性需求、健康有關(guān)系的產(chǎn)品，越受歡迎。

【中駿置業(yè)】我們認(rèn)為現(xiàn)在政策不會(huì)有太大的變化，政策層面的預(yù)判集團(tuán)會(huì)有自己的研究，我們爭(zhēng)取在政策主動(dòng)的方向，對(duì)市場(chǎng)和政策的判斷要走在前面。補(bǔ)充一點(diǎn)，現(xiàn)在一線和二線城市的地價(jià)都上升了，要在一線和二線城市拿地，一定的負(fù)債率是不可以避免的。我們會(huì)堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)，快開(kāi)發(fā)”的戰(zhàn)略，在北京和上海的市場(chǎng)保持快開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)。同時(shí)考慮經(jīng)營(yíng)的效益方面，三四線城市同樣還是會(huì)有一定的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)的，比如福建的三線城市還是有一定的發(fā)展空間的，我們要適時(shí)地回頭看三四線城市的發(fā)展空間的。我們認(rèn)為上半年是拿地的高峰，但是沒(méi)有預(yù)料到高峰期來(lái)得那么早，二季度就開(kāi)始了。我們會(huì)關(guān)注一二線城市和它們的外溢市場(chǎng)，比如北京的燕郊和上海的昆山，這些地方在之前的政府規(guī)劃中是不到位的，之后的交通規(guī)劃也將這些地區(qū)納入到核心的考慮位置以疏散人群和產(chǎn)業(yè)集聚。買(mǎi)地，賣(mài)地，工程，設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)行業(yè)中最重要的四個(gè)環(huán)節(jié)，未來(lái)將更多的精力投放在買(mǎi)賣(mài)地的方面中。

2、增值稅對(duì)凈利潤(rùn)會(huì)有什么影響嗎？

【恒隆地產(chǎn)】嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，增值稅并不是由公司承擔(dān)，是由最終消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。對(duì)于今年上半年來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)政策畢竟只實(shí)行了兩個(gè)月，還不能看出很大影響。在今天這個(gè)時(shí)代，增值稅的分配或多或少更依賴(lài)于商業(yè)談判，一些租戶(hù)更愿意承擔(dān)增值稅，一些不愿意，所以這就要靠談判。我們內(nèi)部做了一些分析評(píng)估，認(rèn)為這個(gè)新政策對(duì)我們的盈利影響在0-5%之間，我們不能明確這個(gè)影響的原因是，中國(guó)大陸政府稅務(wù)部門(mén)也沒(méi)有最終確立商業(yè)地產(chǎn)增值稅新政過(guò)渡期的一些政策，我們認(rèn)為這個(gè)情況在未來(lái)的十二個(gè)月內(nèi)會(huì)繼續(xù)保持。

拿地布局

1、未來(lái)公司拿地節(jié)奏、方式？會(huì)繼續(xù)關(guān)注哪些城市？

【旭輝控股】旭輝以利為先，不加杠桿，不參與土地規(guī)模和土儲(chǔ)競(jìng)賽。下半年一線及強(qiáng)二線城將市謹(jǐn)慎補(bǔ)倉(cāng)，關(guān)注一線城市優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目，地價(jià)相對(duì)住宅合理，重點(diǎn)放在城區(qū)和遠(yuǎn)郊，避開(kāi)遠(yuǎn)郊高價(jià)地。二線城市重點(diǎn)關(guān)注改善型項(xiàng)目，爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)高端鉑悅系產(chǎn)品，增強(qiáng)產(chǎn)品溢價(jià)能力；關(guān)注核心一線及強(qiáng)二線城市需求外溢輻射的強(qiáng)三線城市，其他三四線城市不會(huì)考慮。

【龍光地產(chǎn)】我們和平安是非常好的戰(zhàn)略合作伙伴，不止在項(xiàng)目層面合作，還有很多其他方面的業(yè)務(wù)合作，在深圳單家拿地壓力非常大，合作是非常有必要的。不僅是拿地合作，還有開(kāi)發(fā)貸、按揭貸，合作其實(shí)是整體性的，我們互相支持，互惠互利。除了和平安的合作，其實(shí)所有能夠接受這種合作模式的，我們都?xì)g迎。我們會(huì)投資深圳軌道交通上蓋物業(yè)，萬(wàn)科上個(gè)月開(kāi)發(fā)布會(huì)要做軌道交通上蓋物業(yè)，我們?nèi)昵熬烷_(kāi)始做了。地鐵上蓋物業(yè)的價(jià)值比出地鐵走五百一千米的物業(yè)價(jià)值高出20%，這是我們先知先行。未來(lái)供應(yīng)很激烈，我們會(huì)通過(guò)舊改拿地，現(xiàn)在已經(jīng)有一些在前海。持有物業(yè)就兩棟樓，有市場(chǎng)需求、價(jià)值高的持有一部分，因?yàn)槿绻卸甲隹焖僦苻D(zhuǎn)，會(huì)受經(jīng)濟(jì)、政策、行業(yè)影響，我們需要長(zhǎng)期持有的物業(yè)減少這樣的影響，控制風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)做完、做出規(guī)模后，我們就會(huì)做到京津冀和長(zhǎng)三角地區(qū)，未來(lái)這三個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、供應(yīng)和需求都比較好，以后的價(jià)值還會(huì)再漲。

【中駿置業(yè)】今年全部是全資拿地。但是我們依然不排除合作的可能性，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有之前那么好做，我們會(huì)不斷增加自身的透明度，加強(qiáng)和中小股東的合作，讓他們信任我們來(lái)操盤(pán)。我們?cè)诤椭行」蓶|合作的方面具有信心。

【寶龍地產(chǎn)】我們今年拿了四塊地，都是以低溢價(jià)的價(jià)格拿下的。我們的邏輯是，中國(guó)的印錢(qián)機(jī)器短時(shí)間沒(méi)有停下來(lái)的可能性，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值由于通貨膨脹，資產(chǎn)價(jià)值未來(lái)有上升的空間。只要集團(tuán)能以正常的價(jià)格拿到資源，不采取賭博的方式，我們專(zhuān)業(yè)的人員就會(huì)繼續(xù)做。但是之后對(duì)市場(chǎng)會(huì)更加具有選擇性，過(guò)去兩年內(nèi)各種類(lèi)型的分化都非常的顯著。城市分化，模式也出現(xiàn)了分化。中國(guó)的前十大地產(chǎn)商都有退出市場(chǎng)的傾向，前十大地產(chǎn)商都難以為繼。各行各業(yè)都會(huì)在資源的積累上更加重視。集團(tuán)的選擇是繼續(xù)在這個(gè)行業(yè)中努力，穩(wěn)重發(fā)展，同時(shí)也會(huì)在我們細(xì)分的領(lǐng)域之內(nèi)做大做強(qiáng)。這是我們的發(fā)展策略。

【禹洲地產(chǎn)】去年下半年到現(xiàn)在土地投了230-250億，前面買(mǎi)的地基本上都升值了，現(xiàn)在去買(mǎi)應(yīng)該要加100億，我們會(huì)珍惜這些資源，買(mǎi)地還是會(huì)繼續(xù)的，手頭還有150多億現(xiàn)金，在不增高負(fù)債率的情況下買(mǎi)，靠銷(xiāo)售買(mǎi)地，擇機(jī)買(mǎi)地，通過(guò)收購(gòu)并購(gòu)的方式買(mǎi)地。11月份到明年三四月份會(huì)是并購(gòu)高峰期，希望并購(gòu)一些地產(chǎn)商來(lái)降低成本，很榮幸能并購(gòu)到杭州的地塊，32萬(wàn)平米，如果不是用這種方式，價(jià)格一定會(huì)高很多。這也是禹洲一貫的做法。董事會(huì)經(jīng)營(yíng)班子下了指令不允許進(jìn)三四線城市，我們?cè)瓉?lái)還在關(guān)注蘇州、寧波，應(yīng)該就進(jìn)入一兩個(gè)城市。

【中國(guó)金茂】我們做改善性需求，今年拿的八塊地?zé)o論是單價(jià)還是總價(jià)在當(dāng)?shù)囟疾皇亲罡撸硇苑e極四個(gè)字都要做到。八塊地我們都要求會(huì)在10－12月內(nèi)開(kāi)盤(pán)，這是我們對(duì)所有項(xiàng)目的要求，不會(huì)出現(xiàn)有時(shí)間等待地王解套的情況，我們對(duì)毛利率也充滿(mǎn)期待?，F(xiàn)在我們的毛利率高，今年新拿的地毛利率也會(huì)在20%以上。比如鄭州的地，周邊房子已經(jīng)賣(mài)到5萬(wàn)一平，我們的地低密度、臨湖，會(huì)做成高端低密度聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)會(huì)在5萬(wàn)5單價(jià)。無(wú)論拿下什么地，未來(lái)的銷(xiāo)售和毛利都是按照既定有序推進(jìn)。

【瑞安房地產(chǎn)】增加土地儲(chǔ)備不容易，政府其實(shí)過(guò)去六個(gè)月有與我們一起協(xié)作，也希望確保我們拿到地。不過(guò)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)上海土地非常饑渴。所以我們正在尋求其它方法，包括與其他拿到地的房企合作。他們對(duì)我們公司的專(zhuān)業(yè)技能感興趣，因?yàn)槲覀兩瞄L(zhǎng)大規(guī)模規(guī)劃，并且在知識(shí)網(wǎng)絡(luò)方面有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀円呀?jīng)在上海做了很多年，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有構(gòu)建生態(tài)系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)。所以我們也能夠通過(guò)這些方式獲取足夠的土地儲(chǔ)備?，F(xiàn)在我們有充足的現(xiàn)金，但是因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高，我們不準(zhǔn)備瘋狂搶地；而且我們覺(jué)得接下來(lái)幾年市場(chǎng)可能會(huì)有重大變動(dòng)，不希望到時(shí)候現(xiàn)金短缺。

【富力地產(chǎn)】我們買(mǎi)地的策略放在全國(guó)的五個(gè)片區(qū)。第一是華東區(qū)。華東區(qū)表現(xiàn)的數(shù)字非常強(qiáng)勁，我們想之后深耕這幾個(gè)區(qū)域。上海郊區(qū)，寧波，無(wú)錫這些城市都能在一個(gè)小時(shí)之內(nèi)到達(dá)。未來(lái)應(yīng)該會(huì)著重拿這一些一個(gè)小時(shí)的交通能到達(dá)的區(qū)域，現(xiàn)在正在和當(dāng)?shù)氐恼龇e極的溝通。還是希望能透過(guò)公司的品牌，讓當(dāng)?shù)氐恼芘懦渌母?jìng)爭(zhēng)者，以比較低的成本去拿到土地。這個(gè)策略現(xiàn)在正在起效果。除了傳統(tǒng)的華東區(qū)域，我們?cè)诰€是京畿地區(qū)，還有珠三角，廣東。除了深圳之外，我們?cè)谫I(mǎi)賣(mài)雙方都平等的狀態(tài)上收購(gòu)一些珠海的房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)橐恍┬⌒偷钠髽I(yè)還是很難拿到資金，現(xiàn)在地價(jià)上漲給了這些企業(yè)很好的脫身的機(jī)會(huì)。這些企業(yè)脫身之后我們能獲得一個(gè)discount（折扣）?，F(xiàn)在這些項(xiàng)目都是在談的過(guò)程中，未來(lái)我們還是能看到新聞的。第四個(gè)項(xiàng)目就是海南島，海南島還是我們長(zhǎng)期看好的，海南島是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的最終獲益者。我們海南陵水的項(xiàng)目將于2017年開(kāi)業(yè)，已經(jīng)滿(mǎn)足了政府的要求，能以非常低的成本來(lái)獲取土地，這對(duì)我們?cè)黾雍Ｄ蠉u的土儲(chǔ)是非常有利的。最后公司把太原獨(dú)立了出來(lái)，太原一直是公司發(fā)展的一個(gè)重要的發(fā)動(dòng)機(jī)，這個(gè)太原都是一個(gè)正的現(xiàn)金流?，F(xiàn)在在太原的土儲(chǔ)在整個(gè)市場(chǎng)都是前三名的。這是我們最關(guān)注的五個(gè)市場(chǎng)。

【當(dāng)代置業(yè)】其中京津冀，長(zhǎng)三角，珠三角都是考慮的范圍之內(nèi)，中間對(duì)武漢合肥也是非常看好的，鄭州也是非常好的。拿地方向是一線城市和強(qiáng)的二線的城市。拿地策略一直非常清晰：招拍掛和兼并收購(gòu)?fù)瑫r(shí)進(jìn)行?？紤]好的合作伙伴的選擇，我們內(nèi)部有好的測(cè)算的模型和判斷。這些沒(méi)有大的變化，在蘇州上半年有三塊土地，南京通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易的招拍掛，這些的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)要小一點(diǎn)。

【首創(chuàng)置業(yè)】今年下半年依然聚焦京津滬，成渝地區(qū)主要是輕資產(chǎn)模式，京津滬還是會(huì)和同行合作，更多關(guān)注并購(gòu)機(jī)會(huì)，是否成功還需要看最后的條件。我們會(huì)關(guān)注京津滬土地開(kāi)發(fā)，一級(jí)開(kāi)發(fā)，不會(huì)要地王。我們還是要冷靜，會(huì)進(jìn)取地拿地，但不會(huì)瘋狂。上半年一共支付106億元土地款，基本上上半年取得土地都付清了，截止6月30日只有3.6億沒(méi)付，現(xiàn)在已經(jīng)付了下半年77億元預(yù)算。全年170-180億。

【中國(guó)奧園】我們上半年新增土地面積139萬(wàn)平方米，其中有一線如深圳，二線如成都。奧園一直是有紀(jì)律性的買(mǎi)地方式，我們認(rèn)為目前政策環(huán)境下去庫(kù)存不是問(wèn)題，關(guān)鍵還是買(mǎi)地策略，如果有紀(jì)律性，公司發(fā)展會(huì)更加穩(wěn)健。

【華夏幸?！窟@是華夏幸福與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)公司不一樣的地方，我們不需要提前拿兩三年的地。我們是全域的產(chǎn)業(yè)新城委托開(kāi)發(fā)，這是產(chǎn)業(yè)新城的優(yōu)勢(shì)，我們通過(guò)協(xié)議對(duì)區(qū)域的土地資源有鎖定，等到市場(chǎng)熱起來(lái)了，我們就加速土地入市，用招拍掛的形式進(jìn)行拿地。

【綠地控股】在土地競(jìng)爭(zhēng)中更加理性和務(wù)實(shí)，從土地儲(chǔ)備上還是成長(zhǎng)性好的城市，以住宅地產(chǎn)為主。積極參與城市更新和棚戶(hù)區(qū)的改造。在超高層方面發(fā)展戰(zhàn)略性項(xiàng)目。包括濟(jì)南和江西的項(xiàng)目。濟(jì)南的項(xiàng)目區(qū)位非常優(yōu)越，就位于濟(jì)南政府旁邊的CBD。有選擇性地參與招拍掛。

【恒大集團(tuán)】經(jīng)過(guò)13-16年的調(diào)整，土地儲(chǔ)備基本上已經(jīng)以一二線為主。如今恒大能超過(guò)萬(wàn)科權(quán)益銷(xiāo)售，得益于彎道超車(chē)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必須形成龍頭企業(yè)，才能立于不敗之地。中國(guó)所有一二線城市的房地產(chǎn)企業(yè)都愿意拿出土地和恒大合作，就是因?yàn)楹愦笕谫Y能力強(qiáng)，效率高，周轉(zhuǎn)快。我們認(rèn)為還是一二線城市好，人口集中，政策多是因?yàn)槭袌?chǎng)好，但并非泡沫，而是真實(shí)需求。三線城市的市場(chǎng)被恒大帶動(dòng)起來(lái)，地價(jià)也有上升。我們300-400塊就把地給買(mǎi)下來(lái)了，我們土地原值2500億，世邦魏理仕評(píng)估5700億元。之前恒大強(qiáng)調(diào)了三線城市的重要性，但是大家都沒(méi)有相信。從去年2000億到今年3000億的跨越，是因?yàn)楹愦笸恋貎?chǔ)備完成了，地價(jià)低，比現(xiàn)在拿地的開(kāi)發(fā)商有優(yōu)勢(shì)。

【綠城服務(wù)】（收購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)）主要看公司背后的母公司是否能提供后續(xù)項(xiàng)目, 公司的發(fā)展地域里面，物業(yè)費(fèi)的水平, 類(lèi)型等。以?xún)糍Y產(chǎn)價(jià)或溢價(jià)收購(gòu), 多以品牌房產(chǎn)和國(guó)企的項(xiàng)目為主。

【綠地香港】去年下半年房地產(chǎn)進(jìn)入極速分化時(shí)期，南京合肥蘇州深圳上海，上海周邊地價(jià)都超過(guò)了黃浦江旁邊的地價(jià)，對(duì)綠地香港本身來(lái)說(shuō)已經(jīng)采用了謹(jǐn)慎拿地策略，除了購(gòu)地項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)落地，市場(chǎng)瘋狂舉牌行為不參與。一線和二線調(diào)控政策已經(jīng)出臺(tái)，地方政府有相應(yīng)態(tài)度。我們要調(diào)整好節(jié)奏，采用合理方式獲取土地。總價(jià)地王對(duì)于綠地香港來(lái)說(shuō)并不是很合理，會(huì)沉淀大量現(xiàn)金，因此6月和8月成立的基金，我們對(duì)于總價(jià)地王有準(zhǔn)備。

【融創(chuàng)中國(guó)】布局這一塊，我們都是聚焦8個(gè)城市。從去年開(kāi)始，一線城市的土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在二線城市的賬還是比一線好算，我們之前占據(jù)的城市的份額還是比較少，蘇錫滬渝杭，但是我們的聚焦戰(zhàn)略還是沒(méi)有變化。我們基本的布局已經(jīng)是完成的，未來(lái)這一兩年還是在深耕，原有的核心城市還是要維持原有的領(lǐng)先的地位。在團(tuán)隊(duì)的方面，在原來(lái)的八個(gè)公司的地位中，就有一個(gè)去平臺(tái)，去公司的策略，我們的架構(gòu)已經(jīng)致力于3-5年，這個(gè)給我們進(jìn)入新的城市做了很好的準(zhǔn)備。比如北京也管濟(jì)南、太原、石家莊，天津管了鄭州西安，上海和江蘇，杭州管理了福建安徽，新建的只有廣深和武漢，也是集團(tuán)原有團(tuán)隊(duì)組建，從其他城市抽調(diào)。現(xiàn)在武漢還是單城市，項(xiàng)目不多，管理非常好，廣深這一帶也是派了最強(qiáng)的人去，比如黃書(shū)平、李紹忠，都是比較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，管理架構(gòu)和能力上能覆蓋，新城市當(dāng)然也是重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

【陽(yáng)光100】我想要解釋一下購(gòu)地模式。比如說(shuō)在武漢購(gòu)地，有個(gè)項(xiàng)目，別人的樓面價(jià)在8000左右時(shí)，我們會(huì)拿到2000多，或2900吧。在寧波我們可能會(huì)在市中心地區(qū)拿到2800左右的樓面價(jià)，其他人的可能都到接近10000。 我們有可能會(huì)增加一些這樣的購(gòu)買(mǎi)。一般來(lái)說(shuō)我們的街區(qū)商業(yè)面積在10-20萬(wàn)平方米之間，10萬(wàn)平米的話(huà)就是3個(gè)億，20萬(wàn)的話(huà)就是5-6個(gè)億，這是我們所能承受的，有時(shí)購(gòu)地的時(shí)候我們甚至?xí)紤]分期付款，我們采用的是謹(jǐn)慎的模式，也會(huì)運(yùn)用我們的專(zhuān)業(yè)能力去買(mǎi)地。主要就是這么一個(gè)思路，我們購(gòu)地不會(huì)有大幅的增長(zhǎng)。

【榮盛發(fā)展】我們想拿的地塊主要在廊坊周邊多一些，這些政府之后放出來(lái)。這符合我們拿地的方式和公司戰(zhàn)略的考量。2007-2008年一線城市不太好過(guò)，榮盛被稱(chēng)為三線的龍頭，復(fù)合增長(zhǎng)率50%以上。現(xiàn)在時(shí)間點(diǎn)變了，市場(chǎng)也發(fā)生了變化。我們已經(jīng)在城市和區(qū)域結(jié)構(gòu)上有了很多調(diào)整：區(qū)域上我們重新聚集長(zhǎng)三角和京津冀；城市上面我們主要是向上提升。今年新進(jìn)入了鄭州，去年進(jìn)入濟(jì)南；有的城市是停止投資，有的城市是加大投資，比如北京周邊，有的城市是退出投資，去化現(xiàn)有的投資就不干了。

【新城發(fā)展控股】企業(yè)還是會(huì)堅(jiān)持“3+1”的模式，以上海為中心，同時(shí)關(guān)注“長(zhǎng)三角，珠三角和渤海灣”三個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在我們長(zhǎng)三角地區(qū)的土地儲(chǔ)備是占到所有土地儲(chǔ)備的65%，其他地區(qū)占有26%，我們未來(lái)也會(huì)加快對(duì)其他地區(qū)的深耕。城市布局的重點(diǎn)就是長(zhǎng)三角，東部城市也是漲幅最大的部分。東部地區(qū)的銷(xiāo)售漲幅領(lǐng)先全國(guó)，西部的漲幅比較慢。盡管現(xiàn)在看到西部城市的漲幅比較和緩，但是我們還是要在西部的一二線城市進(jìn)行布局，平衡區(qū)域調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

【世茂房地產(chǎn)】今年上半年購(gòu)地?cái)?shù)字比較小，也就是100億左右。7、8月通過(guò)合作又加了一部分，這是沒(méi)有算在上半年。數(shù)字最后能做多大很大程度取決于與政府的合作，我們不希望這個(gè)數(shù)字很大部分是拍來(lái)的。我們可能還是主要幫政府做一些城市中心副中心，以及旅游、文化、健康、養(yǎng)老的概念，當(dāng)然這樣的拿地很難，但是可能一下規(guī)模就很大。之前在深圳、福州、南京和環(huán)北京跟當(dāng)?shù)卣劦煤芏囗?xiàng)目是上百億。所以如果談成一個(gè)，三百億四百億都有可能。這種項(xiàng)目很難談否則誰(shuí)都能談，所以問(wèn)今年買(mǎi)地三百億四百億，不能明確知道。就算這樣我們也不是很擔(dān)心，因?yàn)殡S著股權(quán)的增發(fā)和回款的上升，負(fù)債率肯定是不會(huì)超的。我們這方面還是很有信心，而且現(xiàn)在跟政府談地也不是一次性付款。我們有比較大的期望，不過(guò)也需要一些合作。我們八月份在杭州、廈門(mén)也拿了幾塊地。一開(kāi)始是拍的，但拍到最后還是別拍了合作吧，這種的也有。我們現(xiàn)在也是在探索大城市輻射的一些周邊城市，不會(huì)去一些沒(méi)產(chǎn)業(yè)又沒(méi)有人的二三線城市。我們這兩年努力把庫(kù)存消化了，相信17-18年會(huì)有一個(gè)很好的增長(zhǎng)。

【碧桂園】我們買(mǎi)地策略的時(shí)候是市場(chǎng)低估的時(shí)候買(mǎi)地，市場(chǎng)高估的時(shí)候賣(mài)房子。盡快回籠現(xiàn)金流，會(huì)回籠率88%，現(xiàn)金流在手有利于在市場(chǎng)不確定性到來(lái)時(shí)有更好優(yōu)勢(shì)。下半年還是會(huì)繼續(xù)買(mǎi)地，這是我們?cè)诮衲?200億中提升的基礎(chǔ)。堅(jiān)持一線城市周邊，二線城市近郊，三四線城市的中心拿地策略。武漢的項(xiàng)目雖然是地王，是絕版地區(qū)，配套非常優(yōu)質(zhì)。最近的拿地項(xiàng)目不是地王。我們要關(guān)注我們產(chǎn)品的溢價(jià)能力。碧桂園的紀(jì)律：不拿面粉比面包貴的土地。

【遠(yuǎn)洋地產(chǎn)】我們學(xué)聰明了，在和別人合作，聯(lián)合拿地上也用自己的房地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。我們也拿過(guò)地王，也犯過(guò)錯(cuò)，今天這個(gè)行情，我們過(guò)往也很熟悉。我們寧可錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)，也不能再犯錯(cuò)，我們堅(jiān)持面向城市中心地段舊改項(xiàng)目，通過(guò)合作控制土地價(jià)格，絕不拿地王，在14年調(diào)控的時(shí)候，就是當(dāng)時(shí)有定力，今天才能成功。