過熱到甚至用“瘋狂”來形容亦不為過的中國房價，已經(jīng)引起國家高層智囊與各界專業(yè)人士廣泛關(guān)注。

房價上漲癥結(jié)：貨幣供給缺少硬約束

9月21日，在由方正證券在北京舉辦的房地產(chǎn)高峰論壇上，方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平指出，當前中國房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫跡象，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房價、地價暴漲，絕對房價已經(jīng)偏高。“全球前12大高房價城市中，中國作為發(fā)展中國家占了4席。地價高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號。”

中國指數(shù)研究院9月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，9月12日至9月18日，即上周監(jiān)測的40個主要城市中，土地推出量環(huán)比增加7%，成交量環(huán)比增加16%，出讓金環(huán)比增加88%，樓面均價環(huán)比上漲26%，其中，北京商品住宅新開盤成交16.88萬平方米，環(huán)比上升24.30%。上周重點監(jiān)測的房企共拿地13宗，總出讓金約230.95億元，其中，9月12日金茂以49.95億元的總代價拿下無錫濱湖地塊，刷新無錫總價紀錄。

此外，近期房價上漲的狀況已經(jīng)從一線城市的第一波，蔓延至蘇州合肥廈門南京第二波，眼下杭州、鄭州、成都和無錫正在掀起第三波搶購潮。

限購限貸并沒能阻擋房價的躍進，這似乎出乎不少人的意料。

對此，業(yè)界的看法是，推動本輪房價暴漲的因素主要是：第一，廣義的貨幣和信用供給依然偏高，且目前仍缺少一個硬約束；第二，政策低估了周期逆轉(zhuǎn)和資產(chǎn)型通脹壓力，在通縮已經(jīng)處于末端的時候毫無意義地降息降準，同時顯著減少了供地，導(dǎo)致火上澆油；第三，新匯改導(dǎo)致匯率預(yù)期更單一，居民在對匯率用腳投票不充分的狀態(tài)下，會更集中更具恐慌性地地涌向?qū)﹄[形通脹用腳投票；第四，地方財政收入增速下降與新一輪基建支出競爭升溫的狀況存在天然矛盾，土地出讓金成為了唯一的解決方案。

而在國務(wù)院參事、住建部原副部長仇保興看來，國家金融部門出臺政策與房地產(chǎn)部門的調(diào)控目標相互沖突是推動本輪方面全面上漲的另一最關(guān)鍵原因。金融監(jiān)管部門允許首付貸、允許居民加杠桿，房價旋即暴漲。

“今年年初，人代會之前，我寫了一封信給國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)，說了一件事情，就是首付貸。當時高層對首付貸的爭論非常激烈。有的人認為P2P是個新東西，可以再緩一緩、看一看，有的人認為這個首付貸相當危險。有的單位說，這個首付貸無非是中介機構(gòu)提供的一種貸款支持，這跟買房子向熟人借錢是一樣的。而就是這個‘一樣論’使得首付貸政策很大程度上影響后來的房價。”他說，“首付貸是一種金融衍生產(chǎn)品，需要注意的是，所有的金融衍生產(chǎn)品都具有這樣的特點——主動回避監(jiān)管，也可以說，所有的金融衍生產(chǎn)品都是為回避監(jiān)管誕生的，都會盡可能的放大杠桿率，如果不注意監(jiān)管會導(dǎo)致系統(tǒng)性風險，并且，在房地產(chǎn)這樣的金融屬性較強的投機市場，金融衍生品會以不同面目出現(xiàn)。所以我認為，我們的房地產(chǎn)會不會崩潰，不決定于我們所擔心的M2之類的宏觀數(shù)據(jù)，而是決定于那些不起眼的金融衍生品。”

降溫藥方：影響房價的兩把利劍

事實上，中央對于樓市熱度已經(jīng)開始警覺，7月26日，中央政治局會議首度提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，這被分析人士解讀為首要針對房地產(chǎn)市場。

“現(xiàn)在我們國家一線城市和部分二線城市的房價確實是過熱的、瘋狂的狀態(tài)。究其根本，在于沒有處理好高層各部門之間、中央與地方政府之間的分歧與博弈。處理不好這些關(guān)系，是我們很多宏觀政策出臺后失敗的原因。只有將中央調(diào)控變?yōu)榈胤秸{(diào)控、行政手段調(diào)控變?yōu)橛媒?jīng)濟杠桿調(diào)控時，才能夠?qū)崿F(xiàn)中國房地產(chǎn)的軟著陸。”仇保興這樣解釋。

仇保興表示，“前段時間我向國務(wù)院提交了一份建議，是說對于房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在應(yīng)該是到了考慮采取溫和的、分散的、非中心化的調(diào)控政策的時候了?，F(xiàn)在影響整個房地產(chǎn)趨勢的有兩把劍：第一把劍是房地產(chǎn)稅，第二把劍是房產(chǎn)的續(xù)期問題。而這兩項政策的出臺并非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈。”

就此，他提出的設(shè)想是，首先，要把大家最敏感的房地產(chǎn)稅變成一個組合稅，至少分四個稅種，即消費稅、空置稅、轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅，依據(jù)不同的情況施策，增加征收的合理性。以意大利羅馬等地實行的消費稅為例，其實施方式為，首套購房免稅，第二套購房征收14%的消費稅，第三套購房征收26%的消費稅，第四套房征收40% 的消費稅…… 這被稱為房地產(chǎn)暴熱期的瞬時冷卻劑。

“更重要的是，要把上述稅率的設(shè)置和信貸政策的調(diào)控權(quán)交給地方政府，讓地方政府根據(jù)房地產(chǎn)市場上的剛需或是投機分別調(diào)控，中央政府只需給地方政府制定調(diào)控目標，并建立事后追責制度。通過類似的方式理順中央與地方政府的利益關(guān)系。” 仇保興說。

房產(chǎn)續(xù)期問題，是影響房價的另一個關(guān)鍵因素。依照我國法律規(guī)定，商業(yè)房產(chǎn)要在40年后續(xù)期，一般房產(chǎn)則要在70年后續(xù)期，目前，溫州和深圳兩個城市已經(jīng)面臨著40年與70年的房產(chǎn)續(xù)期問題，且存在較大爭議。實際當中，房產(chǎn)續(xù)期到底應(yīng)該怎么續(xù)期，這仍然懸而未決。

仇保興表示，房地產(chǎn)續(xù)期，到底要怎么辦？遲遲懸而不決已令其成為一個市場盲區(qū)，導(dǎo)致新房價格上漲的同時，也帶動了二手房價格的同樣上漲，甚至二手房與新房價格同等。“我們的想法是，到了70年，房產(chǎn)擁有者需要交第二筆土地出讓金的時候，可以按年度來計算和交付，自動變成房產(chǎn)稅，這也是比較合理的一種辦法。”

澎湃新聞記者張寧 來自地產(chǎn)界