鳳凰財(cái)經(jīng)記者與中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)吳曉求

鳳凰財(cái)經(jīng)訊（記者易典）如果說(shuō)2015年的A股牽動(dòng)了億萬(wàn)股民的心，2016年的樓市成了真正的“國(guó)民話題”。從廟堂之高到江湖之遠(yuǎn)，從皇城根下到四線小城，從億萬(wàn)富豪到待業(yè)青年，都對(duì)樓市有最樸素的思考：現(xiàn)在該出手買(mǎi)房嗎？房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎？不買(mǎi)房去投資啥？

飛漲的房?jī)r(jià)與不斷出臺(tái)的調(diào)控政策，讓樓市更加迷霧重重、前景不明。房?jī)r(jià)不曾停下飛漲的腳步，北、上、深房?jī)r(jià)進(jìn)入“10萬(wàn)”時(shí)代，北京近四成房?jī)r(jià)超500萬(wàn)。十一期間20多個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，嚴(yán)控房?jī)r(jià)。強(qiáng)壓之下，房?jī)r(jià)能否回歸理性？還是“走向叛逆”越壓越漲？

帶著對(duì)樓市的思考，鳳凰財(cái)經(jīng)專訪了中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)吳曉求，話題一路從樓市聊到人民幣。這位知名學(xué)者、政府智囊談了他眼中的樓市謎題，也提供了解決方案。

中國(guó)樓市政策可以向溫哥華學(xué)習(xí)

我們的采訪從“風(fēng)口浪尖”的房?jī)r(jià)開(kāi)始。“我是個(gè)金融學(xué)者，我以前不研究房?jī)r(jià)。后來(lái)發(fā)現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)不僅僅是消費(fèi)品了，它通過(guò)杠桿已經(jīng)變成一個(gè)金融產(chǎn)品，所以就不得不去研究它了。”吳曉求笑言。的確，樓市對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)避不開(kāi)的話題。

吳曉求認(rèn)為，中國(guó)樓市暴漲背后有四個(gè)因素：貨幣超發(fā)、土地制度、樓市政策、金融體系。在鳳凰財(cái)經(jīng)的采訪中，他主要聚焦在后兩個(gè)因素。

“中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的政策存在一些問(wèn)題，比如說(shuō)我們一出臺(tái)（政策），就是通過(guò)政府的有形的手去控制它，限制它消費(fèi)，這個(gè)實(shí)際上不好。”采訪一開(kāi)始，他就對(duì)樓市調(diào)控提出了異議，認(rèn)為20多個(gè)城市的密集調(diào)控有不妥之處。

如果宏觀調(diào)控不好，又該如何解決高房?jī)r(jià)的難題？吳曉求認(rèn)為，可以向溫哥華學(xué)習(xí)。“加拿大的溫哥華市，它也沒(méi)有什么（調(diào)控）動(dòng)作，它就把稅加大了，價(jià)格自然就會(huì)下來(lái)。”

最近一兩年，大量海外熱錢(qián)流入溫哥華樓市。中國(guó)買(mǎi)家去年買(mǎi)走了溫哥華三分之一的房子，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一個(gè)月內(nèi)暴漲30%。今年8月，溫哥華出臺(tái)史上最嚴(yán)厲樓市政策，對(duì)海外購(gòu)房者征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，稅率較此前翻了近8倍。加稅政策出臺(tái)后，溫哥華房?jī)r(jià)一月內(nèi)下跌近20%，學(xué)區(qū)房銷售額下跌94%。

無(wú)獨(dú)有偶，香港也步上溫哥華后塵，用“加稅”的方式狠控樓市。11月4日，香港政府決定提高住宅印花稅至交易額的15%，嚴(yán)防樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

溫哥華和香港都把“加稅”作為調(diào)控樓市的手段，吳曉求認(rèn)為這種方法比單純限購(gòu)更合適，因?yàn)?ldquo;稅率提高后，投資者比較成本收益，發(fā)現(xiàn)成本高風(fēng)險(xiǎn)大，馬上就不買(mǎi)了，價(jià)格自然就下來(lái)了。”

加稅政策能否適用于北上深等長(zhǎng)得最猛的中國(guó)大陸城市？他表示很難，因?yàn)橹醒胝偷胤秸年P(guān)系。

“地方政府內(nèi)心里面不想降低房?jī)r(jià)”

順著溫哥華加稅的話題，筆者拋出下一個(gè)問(wèn)題：“所以，您認(rèn)為地方政府要向溫哥華市學(xué)習(xí)？”

吳曉求的回答非常犀利：“他（地方政府）內(nèi)心里面不想降低（房?jī)r(jià)），他想維持一個(gè)高價(jià)，只是中央政府給出決策，他又不得不執(zhí)行這樣一個(gè)政策。所以我覺(jué)得只要采取那個(gè)政策（溫哥華的加稅政策），（房?jī)r(jià)）就下來(lái)了，回到一個(gè)完全理性的水平?，F(xiàn)在（房?jī)r(jià)）是不太理性的。”

“高房?jī)r(jià)是沒(méi)有意義的”

對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)下降，有海外機(jī)構(gòu)擔(dān)心，一旦樓市泡沫破滅，會(huì)引起資本逃離，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這些機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，吳曉求并不認(rèn)同：“房?jī)r(jià)下降對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)有一些影響，但我認(rèn)為這個(gè)影響是健康的。也需要擠一擠泡沫了。”

對(duì)于高房?jī)r(jià)，吳曉求的態(tài)度非常堅(jiān)決：“我不知道房?jī)r(jià)有什么意義？同樣一個(gè)東西，明明是一百萬(wàn)偏偏要搞到五百萬(wàn)，是不是?。慷宜杀究赡?0萬(wàn)，到底有什么意義嗎？沒(méi)有意義的。”

他強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要遵守市場(chǎng)規(guī)律，不要人為追求一些泡沫的虛漲，“沒(méi)有意義”。“就像我們過(guò)去有些年為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑，做了大量僵尸企業(yè)，或者僵尸存量的這些投資，這些投資為當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都做了很大的貢獻(xiàn)。但是從今天看，它完全是沒(méi)有意義的。”

“現(xiàn)在不要進(jìn)入樓市”

現(xiàn)在該買(mǎi)房嗎？吳曉求的態(tài)度非常堅(jiān)決：“現(xiàn)在不要進(jìn)入樓市。”

他背后的邏輯是房?jī)r(jià)已經(jīng)在如此高位，不會(huì)繼續(xù)大幅度的漲下去。“拿我們的人均GDP和收入水平比較，要是真到了單價(jià)20萬(wàn)/平米還讓人活不活？要讓年輕人充滿希望的生活下去。”

“但是現(xiàn)在言論說(shuō)北上深的房?jī)r(jià)正在’香港化’？”筆者質(zhì)疑道。

“這不現(xiàn)實(shí)，中國(guó)的土地這么多。”

我們要避免犯俄羅斯的錯(cuò)誤

除了樓市，人民幣匯率也是今年備受關(guān)注的大事。而社會(huì)上也出現(xiàn)不少聲音，人民幣與房?jī)r(jià)孰輕孰重？該保誰(shuí)棄誰(shuí)？對(duì)于這類討論，吳曉求直言：“這種政策組合非常糟糕。”

“應(yīng)該維持人民幣匯率的相對(duì)穩(wěn)定，讓房?jī)r(jià)至少不上漲，甚至要略有下降，我認(rèn)為這種政策組合是比較好的。”他補(bǔ)充道。

自2000年以來(lái)，俄羅斯采取了棄匯率保房?jī)r(jià)的手段，造成了2014年時(shí)大量資本外逃，讓俄羅斯經(jīng)濟(jì)一蹶不振。

“所以（這種政策組合）會(huì)帶來(lái)毀滅性影響，這個(gè)肯定是錯(cuò)誤的。”吳曉求如此點(diǎn)評(píng)。他提醒：我們要避免犯俄羅斯的錯(cuò)誤。

“從房子到襪子，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格高得離譜”

最近兩個(gè)月來(lái)，人民幣的走勢(shì)可以用“跌跌不休”來(lái)形容。10月1日人民幣加入SDR后，連續(xù)7天調(diào)低中間價(jià)，在岸人民幣連續(xù)跌破6.7、6.8兩大“鐵底”，最緊更是兩天內(nèi)連破6.84、6.85、6.86。

吳曉求認(rèn)為人民幣接連貶值是“釋放壓力”的動(dòng)作，背后更核心的原因是“中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格高得離譜。”

他表示，無(wú)論從哪個(gè)角度看，無(wú)論是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，還是貨幣供應(yīng)規(guī)模，還是存量規(guī)模，還是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格，甚至包括大多數(shù)消費(fèi)品價(jià)格，和美國(guó)相比較的話，中國(guó)的價(jià)格都是比較高的。

“（中國(guó)的）資產(chǎn)價(jià)格，就拿房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，高得是完全離譜了，這樣離譜人們可以套利的。如果我們是一個(gè)理性的消費(fèi)者，賣(mài)掉一套（國(guó)內(nèi)的）的房子，在加拿大、美國(guó)買(mǎi)一個(gè)非常好的房子，價(jià)格可能只是北京房?jī)r(jià)的一半。”

大到房子，小到襪子，他認(rèn)為同等水平比較，中國(guó)的太貴了。他幽默的指著自己的襪子說(shuō)：“我現(xiàn)在出國(guó)，都到國(guó)外去買(mǎi)襪子，它（國(guó)外）的襪子非常好，但是比我們便宜很多。它（國(guó)外）的襯衣非常好，而且是著名的品牌，只有我們價(jià)格的1/3了，甚至1/4。”

如此高的資產(chǎn)價(jià)格，如此大的價(jià)格差距，“你說(shuō)它（人民幣）有沒(méi)有貶值的壓力？大家都去（國(guó)外）買(mǎi)東西了。”

“人民幣沒(méi)有底”

人民幣貶值速度迅猛，連續(xù)打破6.7和6.8兩個(gè)底，但吳曉求認(rèn)為人民幣不足為懼，因?yàn)橹饕莾睹涝H值，兌其他貨幣并沒(méi)有貶值，甚至還有所升值。美元最近持續(xù)走強(qiáng)，昨日美元指數(shù)破百，創(chuàng)今年新高。

人民幣對(duì)美元跌勢(shì)迅猛，跌到哪才是底？“長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，人民幣沒(méi)有底。我個(gè)人認(rèn)為，7就是我們一個(gè)近期的底，而且7以后也不算太大的事情。”

他也提到，人民幣對(duì)美元貶值會(huì)對(duì)中國(guó)的出口企業(yè)帶來(lái)一定的好處，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)一些促進(jìn)的作用。

談貨幣政策：不必過(guò)于擔(dān)心貨幣超發(fā)

說(shuō)起人民幣，離不開(kāi)貨幣政策。說(shuō)起中國(guó)的貨幣政策，不能不提“貨幣超發(fā)”。中國(guó)的貨幣總量，從1990年一直到2011年21年來(lái)翻了58倍，同期美國(guó)只增加了1.99倍，就是相當(dāng)于中國(guó)的貨幣超發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)。據(jù)官方數(shù)據(jù)，中國(guó)M2的余額是將近到了97萬(wàn)億，居世界第一。如此大規(guī)模的貨幣超發(fā)（印鈔）是否會(huì)造成通貨膨脹、錢(qián)不值錢(qián)？貨幣政策存在哪些隱患？

對(duì)此，吳曉求認(rèn)為不需要擔(dān)心，“中國(guó)的貨幣政策還是挺好的”。他認(rèn)為，貨幣超發(fā)和中國(guó)此前20多年的“出口導(dǎo)向型”經(jīng)濟(jì)又很大關(guān)系，中國(guó)通過(guò)出口和外商直接投資（FDI）的方式吸納了大量外匯儲(chǔ)備。同時(shí)，中國(guó)的貨幣制度中結(jié)售匯是重要的一環(huán)，在發(fā)行的貨幣里面外匯占款還是非常大。“我們的外匯儲(chǔ)備規(guī)模高達(dá)3.4萬(wàn)億美元（編者注：10月份外匯儲(chǔ)備為3.12萬(wàn)億），乘以6.7有多大，光這一塊就有25萬(wàn)億左右。這還只是基礎(chǔ)貨幣，還沒(méi)有算乘數(shù)。”

吳曉求也提到廣義貨幣（M2）中有部分并沒(méi)有出在流通中，他笑道“之前查處的發(fā)改委貪官家中搜出2億現(xiàn)金，這些錢(qián)并不在流通之中。因?yàn)樨澒賯円膊桓矣米约旱拿秩ゴ驽X(qián)，人家說(shuō)你明顯超過(guò)你的收入，也不能買(mǎi)股票，憑什么你工資一個(gè)月就一萬(wàn)多塊錢(qián)，你實(shí)際怎么有一個(gè)億，或者一千萬(wàn)，所以他就只能放在家里面。但是這些沉淀的錢(qián)對(duì)整個(gè)的價(jià)格體系不會(huì)帶來(lái)影響，無(wú)論是資產(chǎn)價(jià)格還是消費(fèi)價(jià)格。”

吳曉求指出，中國(guó)的貨幣規(guī)模不斷上漲，這些上漲要么讓物價(jià)上漲，形成通貨膨脹的壓力，要么流向金融市場(chǎng)，包括股市和銀行間市場(chǎng)。中國(guó)物價(jià)這幾年的上漲速度并不快，大量存量貨幣砸向了金融市場(chǎng)，包括股市和銀行間市場(chǎng)。

現(xiàn)在該買(mǎi)啥？股市？人民幣？

中國(guó)投資者一直面臨著投資渠道有限的難題，如今人民幣接連貶值，樓市高企，股市乏力，這種情況該如何做資產(chǎn)配置？

吳曉求認(rèn)為現(xiàn)在有兩個(gè)渠道相對(duì)安全：一個(gè)是海外以美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，另一個(gè)是A股。

他表示A股如今處于低位，進(jìn)行一些股票組合的投資也不錯(cuò)。但他也提醒：“A股還處于消化2015年危機(jī)的過(guò)程，還需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期來(lái)消化那種陰影。近期很難有非常好的發(fā)展。”

話題從樓市到人民幣，從貨幣政策到資產(chǎn)配置，這位中國(guó)知名學(xué)者在45分鐘的采訪中為中國(guó)經(jīng)濟(jì)“問(wèn)診把脈”，提供了他的解藥。“百花齊放百家爭(zhēng)鳴”，他的見(jiàn)解獨(dú)到，也只是“一家之言”，但的確為我們提供了一個(gè)看待樓市、人民幣的新角度。

（本次采訪在2016鳳凰國(guó)際論壇期間完成）

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