中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵

2016年11月19-20日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合舉辦的“2016鳳凰財(cái)經(jīng)峰會(huì)”在京舉行。今年起，鳳凰財(cái)經(jīng)峰會(huì)將以“決策與市場(chǎng)”為永久主題，以“思想解放市場(chǎng)”為旨?xì)w，致力于打造最具影響力的全球化投資與決策圈層交流平臺(tái)。

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵在本次峰會(huì)發(fā)表了主旨演講。

李鐵表示，我個(gè)人是反對(duì)限制房?jī)r(jià)上漲，我們可以在住房結(jié)構(gòu)上和空間布局上提供多種選擇，我講大城市、特大城市郊區(qū)特別是京津冀一體化怎么樣用河北來(lái)緩解北京住房壓力，通過(guò)中小城市發(fā)展緩解，這個(gè)需要政策上給予一些大的調(diào)整，這個(gè)和改革有直接的關(guān)系。

李鐵稱(chēng)，我們現(xiàn)在的房子都是給人看的，我們本來(lái)這個(gè)房子的功能多元化是全世界人口發(fā)展規(guī)律，我前一段時(shí)間在巴塞羅那跑了老城，那里所有的住宅都是燈火輝煌，商業(yè)非常發(fā)達(dá)，它那里的房子不僅僅是可以住還可以用，我們的房子是只能住，這個(gè)需要轉(zhuǎn)型。

以下是他在本次峰會(huì)上的發(fā)言實(shí)錄：

李鐵：很高興又來(lái)到鳳凰財(cái)經(jīng)論壇，剛才聽(tīng)到各位專(zhuān)家談股市深受啟發(fā)，現(xiàn)在大家最關(guān)注的一個(gè)是房市一個(gè)是股市，我站在中國(guó)城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)下談一下我個(gè)人對(duì)房市的理解。因?yàn)榉康禺a(chǎn)基本都是在城市，那么也離不開(kāi)城市的需求，當(dāng)然離不開(kāi)城鎮(zhèn)化的大的趨勢(shì)，2015年城鎮(zhèn)化率56.1%，城鎮(zhèn)人口7.7億，今年到國(guó)外都講我們7.7億城鎮(zhèn)人口是世界上最大規(guī)模的城市化過(guò)程了。那么每年1個(gè)百分點(diǎn)繼續(xù)增長(zhǎng)的話(huà)，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持5%到7%這么一個(gè)速度的話(huà)，2020年城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)到8.4億，2030年人口會(huì)達(dá)到9億多，這是一個(gè)大數(shù)。

但是從另外一個(gè)方面看，我們現(xiàn)在買(mǎi)房的人可能和我們想象的還不太一樣，不都是或者絕大部分都不是農(nóng)村人口進(jìn)城買(mǎi)房，我們從宏觀(guān)上看，空間上，區(qū)域的城鎮(zhèn)化雖然在縮小，但是還有一定的差距，東部和西部是16個(gè)百分點(diǎn)，和中部是13、14個(gè)百分點(diǎn)，可以看出來(lái)中西部也在加快它的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。我們?cè)倏聪乱幌?，我們城市人口的?guī)模，中國(guó)的城市人口規(guī)模也是世界上最龐大的，歐洲有5億人口，沒(méi)有一個(gè)千萬(wàn)人口以上的城市，中國(guó)就有6個(gè)。在歐洲一般的一個(gè)國(guó)家頂多一兩個(gè)大城市，百萬(wàn)人口以上的城市德國(guó)4個(gè)，英國(guó)2個(gè)，法國(guó)也2個(gè)，美國(guó)百萬(wàn)人口以上的城市不到10個(gè)，中國(guó)140個(gè)。這么多城市，當(dāng)然了這些城市的數(shù)量多，房?jī)r(jià)也呈不同的趨勢(shì)，所以我們看房?jī)r(jià)的問(wèn)題，看房子供給的問(wèn)題，不能僅僅站在北京、上海的角度看，要站在全國(guó)去看。

那么我們判斷的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，可能和媒體關(guān)注的角度不一樣，就是實(shí)際上從總量上來(lái)看，我們現(xiàn)在面臨著嚴(yán)重的庫(kù)存，庫(kù)存從統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2015年是56億，不同的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)大概是100億，100億的庫(kù)存，哪怕就是我們平均每年12億到13億的銷(xiāo)售量，也得7、8年才能消化完?？墒俏覀兊降胤饺タ?，到一些所謂三四線(xiàn)城市看，積壓15年16年這樣的現(xiàn)象非常之普遍，這是一類(lèi)狀況，就是我們現(xiàn)在存在著總體積壓，情況非常嚴(yán)峻，房子賣(mài)不出去，價(jià)格很低。但是局部的城市供需矛盾突出，特別是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在上漲，那么房?jī)r(jià)上漲的幅度很大，還有部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲，所以這個(gè)問(wèn)題也值得我們注意。

但是我也注意到，我們?cè)诜治鲞^(guò)程中講大家更多是關(guān)注在北京、上海、深圳、廣州，包括部分二線(xiàn)城市它的房?jī)r(jià)上漲，這些城市的房?jī)r(jià)上漲也有它自己的規(guī)律，所以這樣的話(huà)就使我們忘記了中國(guó)的城市化進(jìn)程中我們房子的供給問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，而不是全局性問(wèn)題。那么其實(shí)呢，我們還有個(gè)判斷，就是部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖然在上漲，它也是面臨天花板價(jià)格，就是不會(huì)上漲的太高，只不過(guò)是和當(dāng)?shù)氐木用袷杖胨接兄苯拥年P(guān)系，我們經(jīng)過(guò)研究房?jī)r(jià)還是取決于你這個(gè)城市所輻射的區(qū)域，和你所輻射這個(gè)區(qū)域的人口的收入水平和外來(lái)人口的占比。一般的情況下，輻射的區(qū)域越大，中心城市房?jī)r(jià)越高，這個(gè)輻射區(qū)域的收入水平整體越高，房?jī)r(jià)越高，外來(lái)人口越多，房?jī)r(jià)越高，這是一個(gè)普遍的規(guī)律。

反過(guò)來(lái)看，我們看北京，它是面向全國(guó)的，甚至向部分世界華人對(duì)接，北京上海都如此，它的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。二線(xiàn)城市，合肥、南京等等上漲，它的輻射區(qū)域有限，它過(guò)去上漲的不夠快，現(xiàn)在漲上來(lái)了，它有可能漲到2萬(wàn)左右，但是再往上漲已經(jīng)沒(méi)有能力了，這也是一個(gè)大的趨勢(shì)。

現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)新的情況，什么情況呢？什么房地產(chǎn)商把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了特色小鎮(zhèn)，最近很多記者采訪(fǎng)我說(shuō)怎么看待特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，實(shí)際上特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)是指劉鶴主任去浙江調(diào)研時(shí)，浙江有一些專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)，有傳統(tǒng)的現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常突出，形成了特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，帶動(dòng)性也非常強(qiáng)，有的有全國(guó)性的影響效力?？墒俏覀儸F(xiàn)在很多房地產(chǎn)打著特色小鎮(zhèn)旗號(hào)進(jìn)入到這些小鎮(zhèn)，為什么呢？拿地成本比較低，離大城市不遠(yuǎn)，塑造新的房地產(chǎn)空間，因?yàn)榇蟪鞘袠敲鎯r(jià)太高了，所以這個(gè)也是在我們研究房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的時(shí)候要特別注意的問(wèn)題，這些特色小鎮(zhèn)如果一旦打著房地產(chǎn)的旗號(hào)，它的特色也只成了我們所謂房地產(chǎn)形態(tài)的特色，而不能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因?yàn)槌杀颈厝粫?huì)大幅度提高。

為什么能造成房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在的一個(gè)情況呢？首先一件事情剛才講過(guò)需求存在，為什么需求存在呢？就是未來(lái)兩億多的存量農(nóng)民工進(jìn)城以后，他要帶來(lái)剛性的需求，城市的基建人口增長(zhǎng)，年輕人增多也會(huì)帶來(lái)剛性的需求。但是現(xiàn)在農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房只占總量的1%都不到，他沒(méi)有形成所謂真正城鎮(zhèn)化帶來(lái)的房地產(chǎn)剛性需求，頂多有一部分拆遷戶(hù)。這樣的話(huà)就意味著我們真正把改革政策落實(shí)到位，農(nóng)村的土地政策改革，戶(hù)籍制度改革，財(cái)政制度改革到位的話(huà)，激發(fā)了農(nóng)民進(jìn)城的活力，使農(nóng)民把長(zhǎng)期的消費(fèi)興趣從農(nóng)村真正的轉(zhuǎn)向城市，我想這個(gè)所帶來(lái)的這種剛性需求將來(lái)會(huì)有爆發(fā)的時(shí)候。但是現(xiàn)在沒(méi)有到。所以這和改革滯后有一定的關(guān)系，盡管?chē)?guó)務(wù)院頒布了一定的政策，但是政策的落實(shí)還需要時(shí)間。

第一是改善性需求，我們現(xiàn)在離發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房使用面積還有比較大的差距，而且水平比較低，我最近去了很多國(guó)家，它的住房質(zhì)量都比我們高很多，我們平均住房質(zhì)量周期30年，日本都是100年，100年的水平，這種改善，面積的改善，質(zhì)量的改善，可能也會(huì)帶來(lái)我們住房需求的變化。這是動(dòng)力之一了。

第二個(gè)動(dòng)力就是投資性需求，我剛才聽(tīng)了幾位專(zhuān)家講股市，我曾經(jīng)預(yù)測(cè)過(guò)一旦房市下來(lái)股市會(huì)漲，但是股市現(xiàn)在確確實(shí)實(shí)存在很大危機(jī)，房市投資性的魅力特別大，它有幾個(gè)重要的原因，經(jīng)濟(jì)只要保持增長(zhǎng)，保持到我們現(xiàn)在一定的水平增長(zhǎng)，高收入人口一定會(huì)增加，它會(huì)分離，高收入10%，中高收入20%到30%，那就會(huì)帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)的變化，現(xiàn)在買(mǎi)房的人主要是中高收入人口，中低收入人口買(mǎi)房面臨著房?jī)r(jià)和他的收入不匹配的壓力。

這些人現(xiàn)在有大量的閑錢(qián)去干什么？所謂大量的閑錢(qián)，你們放在銀行里能放得下去嗎？貨幣貶值，人民幣兌美元的貶值最近幅度在拉大，只要把錢(qián)永遠(yuǎn)放在銀行里永遠(yuǎn)是賠錢(qián)的，必須得把錢(qián)尋找一個(gè)投資方向，選擇投資方向的時(shí)候，你直接投資企業(yè)，我們整個(gè)中小企業(yè)發(fā)展的環(huán)境并不好，那么你去投資所謂的基金，還是投資股票，這取決于我們對(duì)基金的信任度，同時(shí)也取決于我的股票個(gè)人操作能力，和你操作的技術(shù)、方法。實(shí)際上我們也知道，股市歷史上有兩三次大的波動(dòng)，得到傷心了，而且我們股票市場(chǎng)明顯是不規(guī)范。投房子，到目前為止投房子和地確實(shí)是保值增值最好的辦法，因?yàn)榇_實(shí)我們眼睜睜看著2008年以后全國(guó)的房?jī)r(jià)在攀升，因?yàn)槭杖胨皆黾恿?。所以房?jī)r(jià)的上漲使投資保值增值，這不是所謂政策問(wèn)題，完全是市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。那么這種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是說(shuō)我必須要把我的錢(qián)放在房子里，因?yàn)榉孔釉鲋挡拍鼙３治业氖杖敕€(wěn)定增長(zhǎng)，這是不可回避的。所以改善性需求是一方面，投資性需求是更重要的一面，而且這種投資性需求和投機(jī)性需求已經(jīng)導(dǎo)致了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑。

我們?nèi)フ憬{(diào)查，過(guò)去的溫州，80年代去溫州調(diào)查，一個(gè)小作坊一年收入幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)，拿這個(gè)錢(qián)炒了一個(gè)房子，要是放在上海、北京，就等著乘十倍的翻，2008年到現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)漲了多少倍，大家很清楚，現(xiàn)在放在漲，它是輻射全國(guó)、甚至世界的，它的輻射區(qū)域最大。10%到20%的高收入人口肯定到北京上海買(mǎi)房，我們相當(dāng)于香港房?jī)r(jià)的1/3，你說(shuō)還有多少的上漲空間。所以無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)需求的壓力在一線(xiàn)城市是不變的，所以也是未來(lái)一種主要的動(dòng)力。這是一個(gè)長(zhǎng)期的需求。

一個(gè)是地方的財(cái)政利益推動(dòng)了房地產(chǎn)過(guò)度膨脹，就是說(shuō)在過(guò)去很多會(huì)上講，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律是政府和市場(chǎng)的雙重推動(dòng)，大于了本身市場(chǎng)推動(dòng)的這種動(dòng)力，這種推動(dòng)導(dǎo)致了房地產(chǎn)過(guò)熱、土地出讓過(guò)熱，現(xiàn)在出現(xiàn)了三四線(xiàn)城市大量的房子賣(mài)不出去，而地方官到現(xiàn)在為止不知道怎么辦了，不會(huì)干了，不賣(mài)房子不賣(mài)地，就不會(huì)工作了，因?yàn)閹Р粊?lái)基礎(chǔ)設(shè)施投入，沒(méi)錢(qián)不會(huì)干活了。這是一個(gè)普遍的問(wèn)題。所以在房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)下，我們也知道傳統(tǒng)的城市發(fā)展模式面臨著巨大的壓力，我們現(xiàn)在所有的輿論、媒體、專(zhuān)家都在抨擊的，這種房地產(chǎn)的大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，主導(dǎo)這種發(fā)展模式，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了特別大的傷害，曾經(jīng)帶來(lái)了增長(zhǎng)的壓力，但同時(shí)產(chǎn)生了巨大的傷害，我們現(xiàn)在煤、電、能源，各種資源的消耗量的下降，就是這種現(xiàn)實(shí)的反應(yīng)。

再一個(gè)土地的粗放利用，以及我們這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，造成了我們服務(wù)業(yè)成本發(fā)展的過(guò)高，地方政府要賣(mài)地，它要打造環(huán)境，就跟我們房地產(chǎn)商一樣打造環(huán)境，一打造了環(huán)境這城市包容性越來(lái)越差，包容性越來(lái)越差，服務(wù)業(yè)就業(yè)的水平就大幅度下降，所以我們城市就不以人為本，所以戶(hù)口也就辦不進(jìn)來(lái)，戶(hù)改壓力很大，資源配置效率更低，這我不多講了，很多新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，出現(xiàn)了大量的所謂的樓盤(pán)閑置現(xiàn)象。我們叫做空城、死城、鬼城等等。

另一方面，中小城市活力發(fā)展不足，特別是特大城市周邊的小城市，我們把中國(guó)和世界上這些國(guó)家中小城市比較，我們和人家數(shù)量差的是成倍的，為什么呢？剛才講過(guò)了為什么這些國(guó)家特大城市不多呢，中小城市很發(fā)力呢，這些有很多體制性原因，我們等級(jí)化管理體制，控制自己發(fā)展的空間，最后導(dǎo)致我們中小城市發(fā)展嚴(yán)重不足，尤其是大城市周邊，比如我跟很多人講，你把北京、上海，臨近三十公里左右你把交通配置搞好，為什么這些人不去那些地方上班呢？全世界都是如此，在我們這里過(guò)多的在主城區(qū)當(dāng)然沒(méi)有足夠的釋放空間。

從另外一方面看，體制是一方面原因，我們交通配置的導(dǎo)向也是一方面原因，中國(guó)大城市的軌道交通才是發(fā)達(dá)國(guó)家的領(lǐng)頭，北京才有82公里城市軌道交通，東京、倫敦、紐約、巴黎、首爾遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們，上海是56.4，我們周邊的軌道交通一旦發(fā)展的非常好，我們周邊的中小城市發(fā)展的非?？欤宜械木徑夥?jī)r(jià)這種壓力的中低收入的房子供給，就會(huì)大大的提高了我們整個(gè)居民購(gòu)買(mǎi)住房的意愿?，F(xiàn)在看北京遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)不高，但是它比較遠(yuǎn)，燕郊離北京30公里，快到2萬(wàn)了，如果我們?cè)?0到50公里把軌道交通修好的話(huà)就會(huì)形成大量的中低收入的供給方，兩到三萬(wàn)這樣的價(jià)格，輿論說(shuō)房?jī)r(jià)高了，其實(shí)房?jī)r(jià)高是長(zhǎng)期趨勢(shì)，你公共服務(wù)水平高，支撐了你房?jī)r(jià)的高漲。

另外一方面我剛才講了我們的輿論，今天都是在座很多媒體，高度集中特大城市，忽視三四線(xiàn)以下的城市，這也是一個(gè)大的問(wèn)題，全國(guó)那么多城市我們都盯著北京、上海，所以我們大媒體都集中在一線(xiàn)城市，所以它關(guān)注自己也在關(guān)注整個(gè)城市，忘記了三四線(xiàn)城市的問(wèn)題更為嚴(yán)重，關(guān)注房?jī)r(jià)上漲賣(mài)不出去，也更多希望市政府采取措施，也有人提出是不是政府壓低房?jī)r(jià)，壓低房?jī)r(jià)不等于是給你錢(qián)嗎？嚴(yán)重違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，所以我們要在空間上調(diào)整住房供給。

未來(lái)區(qū)域分析，我想肯定加快改革，中央有一系列的政策，隨著十九大的召開(kāi)，這些政策會(huì)盡快的落地，這是第一個(gè)。第二個(gè)，我個(gè)人是反對(duì)限制房?jī)r(jià)上漲，我們可以在住房結(jié)構(gòu)上和空間布局上提供多種選擇，我講大城市、特大城市郊區(qū)特別是京津冀一體化怎么樣用河北來(lái)緩解北京住房壓力，通過(guò)中小城市發(fā)展緩解，這個(gè)需要政策上給予一些大的調(diào)整，這個(gè)和改革有直接的關(guān)系。

第二個(gè)就是怎么樣以人為本，怎么樣來(lái)呢？認(rèn)真的研究城市發(fā)展規(guī)律，而不能以土地出讓為唯一的發(fā)展模式，來(lái)改變交通配置，釋放中小城市活力，加強(qiáng)特大城市周邊的軌道交通建設(shè)，而且打破區(qū)域的公共服務(wù)體系封閉的特點(diǎn)，我覺(jué)得這個(gè)里面還有很多的文章可做。

第三，是增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我們現(xiàn)在的房子都是給人看的，我們本來(lái)這個(gè)房子的功能多元化是全世界人口發(fā)展規(guī)律，我前一段時(shí)間在巴塞羅那跑了老城，那里所有的住宅都是燈火輝煌，商業(yè)非常發(fā)達(dá)，它那里的房子不僅僅是可以住還可以用，我們的房子是只能住，這個(gè)需要轉(zhuǎn)型。第二是滿(mǎn)足中低收入人群住房的供給，不能都面對(duì)高精尖精英化的住宅。第三，要解決開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的問(wèn)題，綠城已經(jīng)向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變了，它就可以把短期行為可以長(zhǎng)期化。

第四，房地產(chǎn)要和跨界經(jīng)營(yíng)特別，提出智慧城市，怎么樣和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來(lái)，怎么樣和IT智能結(jié)合起來(lái)，我剛剛在巴塞羅那參加了全球智慧城市展，這個(gè)未來(lái)智慧對(duì)城市的發(fā)展、對(duì)住宅的發(fā)展提供了多元化的選擇，當(dāng)然了還有很多可以提供選擇的空間，核心問(wèn)題在于改革，在于轉(zhuǎn)型，在于釋放活力，謝謝大家！

曾瀞漪：感謝李鐵先生，談完了房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)很大的一個(gè)問(wèn)題就是每個(gè)人很期待，但是也是中國(guó)現(xiàn)在改革一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是國(guó)企改革，國(guó)企改革從今年6月以來(lái)加速了，據(jù)說(shuō)國(guó)企改革方案很快要出臺(tái)了，兩次習(xí)總書(shū)記談到國(guó)企改革的時(shí)候做優(yōu)做大做強(qiáng)是既定的方案，在這個(gè)過(guò)程中有什么樣的國(guó)企改革的方案要出來(lái)，現(xiàn)在在市場(chǎng)化的過(guò)程，市場(chǎng)可以掌握一些什么樣的機(jī)會(huì)，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)也跟著國(guó)企改革大潮涌動(dòng)起來(lái)了。