2015年至2016上半年這一波一線城市和部分二線城市房價的暴漲特別引人矚目。房地產(chǎn)再次成為無人不談、人人關(guān)切的話題。

12月14日至16日舉行的2016年中央經(jīng)濟工作會議回應(yīng)了人們的關(guān)切。

會議強調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

事實上，房地產(chǎn)長效機制很早以前就提出過了。早在2006年4月，時任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長的沈建忠就說，“要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，加強對深化城鎮(zhèn)住房制度改革和實施房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制研究”。

2013年國務(wù)院發(fā)展研究中心召開過一場名為“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制建議”的課題報告評估會，2013年的評估會，想必前1-2年國務(wù)院發(fā)展研究中心就已經(jīng)開始調(diào)研了。

2015年4月30日的中央政治局開會分析研究經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，提出要“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”。

但中國房地產(chǎn)一直在鼓勵發(fā)展（保增長）和調(diào)控二者之間呈蹺蹺板般曲折前行，房價持續(xù)暴漲，難以滿足群眾需求。

回顧下這么多年來中國房地產(chǎn)的調(diào)控史，也許可以找到制約中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素，才能知道房地產(chǎn)長效機制所在。

中國房地產(chǎn)的大發(fā)展首先是在海南。1988年，海南建省并成為經(jīng)濟特區(qū)，十萬大軍下海南淘金。1992年初鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南房地產(chǎn)驟然升溫，總?cè)藬?shù)不過656萬的海南島上竟出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。短短三年，房價增長超過4倍。

1993年6月23日，朱镕基講話宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，24日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，海南房地產(chǎn)泡沫應(yīng)聲破裂。這是我國房地產(chǎn)市場的首次調(diào)控，但因住房改革還沒在全國展開，不是全國性影響。

1996年經(jīng)濟軟著陸，全國商品房價格迅速回落到低于GDP增長水平。1997年，亞洲金融危機，房地產(chǎn)市場延續(xù)1996年來的低迷狀況，房市“量價雙降”。

1998年為應(yīng)對亞洲經(jīng)濟危機，朱镕基掌舵的國務(wù)院7月發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，確立住宅業(yè)“新的經(jīng)濟增長點”地位，正式拉開中國住房商品化改革大幕。

至2001年，樓市開始出現(xiàn)過熱跡象，正是為了調(diào)控樓市以及土地協(xié)議出讓方式易滋生的腐敗、暗箱操作、國有資產(chǎn)流失等問題，2002年政府開始對土地實行“招拍掛”制度，此前的土地協(xié)議出讓制度下退出歷史舞臺。隨后，國土資源部、監(jiān)察部要求各地所有經(jīng)營性土地都得通過招拍掛方式出讓。

從此中國房地產(chǎn)市場正式邁入房價上漲時代，并一去不復(fù)返。

2003年，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱苗頭，房地產(chǎn)投資增速一度超過30%。為了給房地產(chǎn)投資降溫，央行在同年6月出臺了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，試圖通過抬高房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款融資的準入門檻來降低固定資產(chǎn)投資增速。

但當年“非典”來襲，為確保經(jīng)濟平穩(wěn)增長，8月國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式確立住房市場化發(fā)展方向。

隨后的2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在連續(xù)多年快速上漲的基礎(chǔ)上增幅超過40%。房價漲幅高達14.4%，遠高于1998-2003年3.6%的年均漲幅（招拍掛之前）。

2005年，國務(wù)院要求“抑制房價過快上漲勢頭”，相繼頒布“國八條”和“新國八條”。

2006年十屆全國人大四次會議上通過《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，明確提出，18億畝耕地是未來五年一個具有法律效力的約束性指標，是不可逾越的一道紅線。

2007年18億畝耕地紅線后，各地地王不斷涌現(xiàn)，居民對房價的預(yù)期被進一步推高。房地產(chǎn)調(diào)控的手段和重點轉(zhuǎn)向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“90/70標準”。

2008年美國金融危機，房價大跌，有些地方甚至出現(xiàn)買房者打砸售樓處的行為。同時在保增長的壓力下，2008年下半年推出4萬億政策，再配上商業(yè)銀行的放貸，很多專家估計發(fā)行了多達40萬億的信用貨幣。鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展也成為重要目標，陸續(xù)出臺了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施，如首付比例下調(diào)、房貸七折優(yōu)惠、暫免征收印花稅和營業(yè)稅等。

4萬億后，房價暴漲。2009年12月，調(diào)控政策又轉(zhuǎn)向“擠泡沫”，政策目標重回穩(wěn)房價。這一輪房價調(diào)控持續(xù)時間較長，直到2014年。很多地方房價升值出現(xiàn)回調(diào)。

2015年，央行6次降準降息，中央經(jīng)濟會議喊出去庫存后，先是一線城市然后是二線城市房價暴漲。2016年下半年十一前夕各地限購限貸樓市調(diào)控，并在11月份繼續(xù)加碼調(diào)控。

這既是中國房地產(chǎn)的調(diào)控史也是中國房地產(chǎn)的暴漲史。20多年來中國房價上漲了20倍。

放在大歷史尺度上一看，不需要高深知識你就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲的兩大關(guān)鍵點：

1）天量發(fā)鈔。中國M2從不到1997年的不到10萬億增長到目前的近150萬億。

2）收緊地根。從招拍掛到18億畝土地紅線。很多人都還記得，在2003年招拍掛之前的北京，供地較多，房價其實也不算太高，很多居民都能承受。之后一線城市嚴控城市供地，房屋庫存量太低使得供給跟不上，房價漲的特別明顯，不漲哪里跑呢？即便是在天量M2的情況下，只要土地供應(yīng)充分，房價也是可以不那么高的。

就這兩件事，想明白了這兩件事就知道房地產(chǎn)的長效機制了。

把握了這兩點，房地產(chǎn)何愁不能健康發(fā)展。

因此，本次中央經(jīng)濟會議要求保持穩(wěn)健中性的貨幣政策、房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地，是非常英明正確的。若能落到實處，房價恐難大漲了。