鳳凰國(guó)際iMarkets訊（作者/熊乙）當(dāng)?shù)貢r(shí)間周四(1月25日)，世界經(jīng)濟(jì)論壇在瑞士達(dá)沃斯小鎮(zhèn)舉行。清華大學(xué)國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)朱寧在會(huì)議期間接受了鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)的專(zhuān)訪，對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表了自己的看法。

朱寧表示，2017年房?jī)r(jià)平穩(wěn)主要是因?yàn)檎扇×嗽S多限制措施，一旦政策松開(kāi)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)大規(guī)模反彈。他非常看好房產(chǎn)稅的作用，并稱(chēng)這是一個(gè)“一石兩鳥(niǎo)”的辦法。

談及房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，他指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨三大風(fēng)險(xiǎn)，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力最大，它們的房?jī)r(jià)比一二線(xiàn)城市低，但風(fēng)險(xiǎn)和泡沫程度卻要高。

在海外投資房地產(chǎn)方面，朱寧也給出了自己的建議：如果要買(mǎi)房子，最好在一線(xiàn)城市或者人口流入較多的二線(xiàn)城市，也可以考慮投資房地產(chǎn)信托基金等房地產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的。

談房地產(chǎn)市場(chǎng)：有一個(gè)一石二鳥(niǎo)的解決辦法

2017年6月，朱寧曾對(duì)媒體表示，中國(guó)一線(xiàn)城市的住宅價(jià)格有望再上揚(yáng)50%。時(shí)隔逾半年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2017年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平或下降，同比漲幅持續(xù)回落，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲。

朱寧對(duì)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，他依然堅(jiān)持此前的看法。他解釋道，“2017年房?jī)r(jià)平穩(wěn)主要是因?yàn)檎扇×嗽S多限制措施，包括限貸、限購(gòu)和限售等。”然而這個(gè)趨勢(shì)是短期的，房?jī)r(jià)短期內(nèi)沒(méi)有上漲，不代表打開(kāi)限貸、限購(gòu)、限售之后，房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

朱寧強(qiáng)調(diào)，目前許多投資者仍然認(rèn)為一線(xiàn)城市是最好的投資標(biāo)的，預(yù)期沒(méi)有改變的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)反而受到了限購(gòu)、限售這種政策上的限制，“所以一旦打開(kāi)之后，（市場(chǎng)）會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很大的反彈”。

那么，什么樣的政策才能夠有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？朱寧比較看好長(zhǎng)效機(jī)制的建立和施行，“怎樣多元化資本市場(chǎng)，讓居民、家庭有更多的投資渠道，這才是從根本上解決問(wèn)題的途徑。”具體到長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容，朱寧認(rèn)為主要有兩個(gè)方面：

一個(gè)是從長(zhǎng)期來(lái)講，在不傷及國(guó)家金融穩(wěn)定和控制金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，鼓勵(lì)中國(guó)投資者在全球進(jìn)行資產(chǎn)配置；另一個(gè)是房地產(chǎn)稅的推行，從地方政府建立激勵(lì)機(jī)制，到壓制投機(jī)需求，“這是一個(gè)一石兩鳥(niǎo)，真正解決問(wèn)題的辦法。”

談樓市風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三大風(fēng)險(xiǎn)三四線(xiàn)城市泡沫更大

談及2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，朱寧提醒有三大風(fēng)險(xiǎn)需要注意：第一個(gè)是市場(chǎng)分化的風(fēng)險(xiǎn)，第二個(gè)是政策風(fēng)險(xiǎn)，第三個(gè)是房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中的比重很大。

“現(xiàn)在市場(chǎng)分化已經(jīng)比較明顯”，朱寧指出，從人口流動(dòng)趨勢(shì)和人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)來(lái)看，一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有較強(qiáng)的支撐，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力最大，它們的房?jī)r(jià)可能比一二線(xiàn)城市低，但風(fēng)險(xiǎn)和泡沫程度卻比一二線(xiàn)程度要高。“人口老齡化，并且呈現(xiàn)流出趨勢(shì)的話(huà)，沒(méi)有就根本住房的需求”。

至于政策風(fēng)險(xiǎn)，朱寧表示，市場(chǎng)還沒(méi)有充分領(lǐng)會(huì)和解讀中央對(duì)于長(zhǎng)期、有效發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。“過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因就是預(yù)期，大家預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，所以不管多貴都會(huì)去買(mǎi)，但預(yù)期發(fā)生改變之后，很多地方都會(huì)發(fā)生根本性改變。

除了以上兩大風(fēng)險(xiǎn)，朱寧還提醒人們關(guān)注一個(gè)數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)在中國(guó)家庭資產(chǎn)中所占比例已經(jīng)超過(guò)了80%，一線(xiàn)城市可能達(dá)到90%，“這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大的做法”。但越來(lái)越多的高凈值人群已經(jīng)開(kāi)始分散投資和進(jìn)行全球化配置，不再局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)。“隨著資產(chǎn)價(jià)格上漲和家庭金融理念提升，需求端也會(huì)逐步改變。”

談海外房地產(chǎn)：投資房地產(chǎn)不一定要買(mǎi)房子可以考慮買(mǎi)這些

近年來(lái)，以中國(guó)投資有限責(zé)任公司為代表的主權(quán)財(cái)富基金加大了對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。朱寧認(rèn)為，投資房地產(chǎn)對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者和主權(quán)財(cái)富基金來(lái)講也非常合理跟正確的選擇，因?yàn)橹鳈?quán)財(cái)經(jīng)基金容量較大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)且風(fēng)險(xiǎn)可控。但對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，這種成本是相對(duì)較高的。

海外房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)后，在很多區(qū)域化市場(chǎng)上都沒(méi)有完全恢復(fù)，所以在估值上有一定的吸引力。那么該如何選擇海外的房地產(chǎn)資產(chǎn)呢？朱寧表示，一看是財(cái)務(wù)投資還是消費(fèi)投資，如果是財(cái)務(wù)性投資，則取決于資產(chǎn)規(guī)模；二看投資回報(bào)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的比例。

談及海外投資，朱寧表示，中國(guó)居民和家庭在海外的配置是嚴(yán)重不足的，他呼吁人們不要只關(guān)心海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以進(jìn)行海外多元化資產(chǎn)配置，“更多地考慮以海外股市為標(biāo)的這種ETF和指數(shù)型基金，這對(duì)于一個(gè)不太了解海外市場(chǎng)的人來(lái)說(shuō)，是最低成本又最有效的多元化資產(chǎn)配置途徑。”

即使想要投資房地產(chǎn)，也有多種不同的選擇。朱寧指出，投資房地產(chǎn)并不一定非得買(mǎi)房子，也可以購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托基金。如果需要買(mǎi)房子，最好是在一線(xiàn)城市或者人口流入較多的二線(xiàn)城市，比如美國(guó)的奧斯丁、俄勒岡州的波特蘭、北卡州的夏洛特等。