2010年03月08日 08:11理財周報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

北京：華夏廣發(fā)暫停所有個貸，華東：南京銀行二套房利率最低7.1折，廣州：一套房首付提至3成。

理財周報零售銀行實驗室研究員 尹娜 張莉 李雯珊 林揚/文

今年的兩會，房價當仁不讓的成為“熱點”話題，而工行董事長楊凱生近日也在兩會上提出，工行正在討論提高購買首套房的首付比例。

去年二套房首付已被牢牢定死在4成，卻為利率留下空間；而春節(jié)前后，利率七折優(yōu)惠名存實亡的傳言鋪天蓋地，去年留下的優(yōu)惠空間似乎又要被堵上。

對此，理財周報記者兵分三路，對北京、華東、廣東地區(qū)的各家銀行房貸政策全方位掃描。

調查結果顯示，購買第二套房的首付比例上，各家銀行已經(jīng)非常明確，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，首付均為40%，7折的利率優(yōu)惠也逐步被取消。

從實際情況上，北京、華東、廣東的銀行又各有不同特點。北京方面，國有銀行、股份制銀行執(zhí)行政策更加嚴格；上海方面城商行目前正積極打入房貸市場；在廣州，基本上首付都要達到三成，利率在八折與九折之間。

北京調查：二套房利率不再提7折，華夏廣發(fā)暫停個人貸款業(yè)務

招行中行利率上調至8.5折，工行直客貸款劃算。

兩會期間的北京，除了早晚長安街交通管制引起的上下班問題之外，房貸是人們最經(jīng)常討論的話題。

理財周報記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)各商業(yè)銀行首套住房房貸政策基本相同，首付比例20%，部分銀行貸款利率也仍然保持最低七折優(yōu)惠。

其中招商銀行北京分行和中國銀行北京分行的首套住房貸款利率已經(jīng)上調，雖然仍舊可以優(yōu)惠，但是優(yōu)惠比例上調為8.5折。

招行金融街支行的房貸人員對記者說：“一套房政策首付20%，貸款利率春節(jié)后上調到8.5折，現(xiàn)在的利率是5.049%。”

“如果你買的第一套房是二手房，那么還要求房齡不能超過20年。貸款總額按照評估價和成交價哪個更低就按照哪個價格走，一般是評估價比成交價低10%?！?/p>

工行金融街支行房貸人員對記者說，首付達到20%，貸款利率最低為7折，但條件是有固定收入的群體。同時，該人士還提出如果做直客貸款，不通過中介直接向銀行貸款，還能夠節(jié)省擔保費和評估費。

交通銀行北京分行的答復也是首付20%，利率達到7折。

民生銀行：二套房不上浮10%不能通過審批

在二套房房貸政策執(zhí)行方面，新的二套房認定標準已經(jīng)出臺，同時公積金與商貸將被“一視同仁”，也說明二套房的房貸政策更加嚴格。

首付40%作為二套房的硬性政策，是任何銀行都不能隨意改變的。

就更受關注的二套房貸款利率，記者了解到，利率優(yōu)惠政策在多數(shù)銀行已經(jīng)不再作為“明文條款”來吸引客戶，其中工商銀行、中國銀行均執(zhí)行標準的個人貸款利率，工商銀行的利率優(yōu)惠也僅僅是根據(jù)客戶的資信狀況而進一步商定。

而民生銀行房貸人士則明確告訴理財周報記者：“目前二套房的房貸利率要上浮10%，否則是不能通過審批的。”

與工行不同的是，民生銀行該人士還表示，如果不通過中介還需要多負擔評估費和擔保費，實際上到銀行做直客式貸款并不劃算。

浦發(fā)銀行北京分行二套房房貸利率最低仍可以下調29%，但是浦發(fā)銀行人士向記者表示，政策隨時都有可能調整，如果政策有變那么優(yōu)惠比例會隨時調整。

廣發(fā)和華夏暫停房貸業(yè)務

相比之下，一些中小股份制銀行的受貸款額度的限制，房貸業(yè)務受到影響。比如民生銀行雖然正常開展業(yè)務，但是放款時間不確定。

在還款方式上，民生銀行房貸人員認為，關于還款類型就是等額本金和等額本息的，有些銀行提到的氣球貸和雙周供等都只是營銷的噱頭，目前的情況下，購房者如果能夠提前還款，則是最能省錢的辦法。

北京地區(qū)，廣東發(fā)展銀行、華夏銀行的房貸業(yè)務已經(jīng)暫停，何時恢復業(yè)務還需等待新的信貸政策出臺。

廣發(fā)銀行北京分行人士表示，廣發(fā)個人貸款業(yè)務暫停，還在等待新的貸款政策頒布。而記者詢問是個貸業(yè)務還是房貸業(yè)務，該廣發(fā)銀行人士表示，是所有有關個人的貸款業(yè)務。

廣東調查：首套房首付升至三成，貸款105萬等額本金還款可省8.7萬

“年前要買的房子都已選好，很多事情也跟開發(fā)商與銀行談好，就差沒給錢，等春節(jié)把錢湊夠了，一套房貸的首付與利率卻上升了。”在廣州工作的小張向理財周報記者表示。

記者從走訪的幾家銀行了解到，春節(jié)以后，廣州、深圳兩地一些銀行網(wǎng)點，基本上首付都要達到三成，利率在八折與九折之間，要想打七折的利率基本上不存在。而且，審批時間相對來說會比較長，客戶需要有耐心的等待。

在房價高企，首付與利率優(yōu)惠越來越低的情況下，申請人應該怎樣組合銀行的貸款產(chǎn)品才可降低成本呢？

以小張購買150萬的房子為例，記者咨詢了廣州與深圳的一些個貸經(jīng)理。其中許多個貸經(jīng)理都表示，目前情況下，要省錢主要還是看還款方式。

“以等額本息的還款方式最為客戶所接受，因為其還款方式對于客戶來說較為容易理解與接受，每月還相同的款項。但等額本金則會省下不少利息，不過起初還款壓力較大?！?/p>

招行廣州一支行營業(yè)部個貸經(jīng)理陳先生就為小張算了一下賬。按照目前一套房首付3成，年利率在基準利率5.94%的基礎上打8.5折，還款期20年計算。如果采用等額本息的還款方式，則每月需要還6958元，整個二十年下來連本帶息需1669917元，利息總額約為619917元。

“若采用等額本金還款，小張按照此方式，第一個月需還8792元，每月大概遞減18元，不斷如此類推情況下利息共為532353.94元?！标惤?jīng)理表示。

若小張采用等額本金方式還款在利息方面可節(jié)省87563元。不過還款初期壓力較大，因此對于一些不具備太多現(xiàn)金流的客戶最好選擇等額本息。

如果每月的現(xiàn)金流較為豐富，可考慮采用渣打銀行的活利貸，或一些銀行類似于此的存抵貸則會更省下不少利息。像渣打銀行的林先生表示，如果小張在每月還款的基礎上，同時能每月預留4000元存入活利貸賬戶。那不斷累計下去，在活利貸賬戶的金額就會以貸款利息5.346%來計算利息，并以其對沖掉所要還款的利息。

華東調查：九江銀行首套房首付可1成，二套房南京銀行利率最低

“7.1折不像以前那樣是多數(shù)人的外衣了，如今成了少數(shù)人的馬甲了?！蹦暇┿y行上海分行的負責人在接受理財周報記者采訪時表示。

在華東地區(qū)，南京銀行、寧波銀行、九江銀行、杭州銀行等首套房利率仍可打7折，二套房卻要上浮10%，唯獨南京銀行最低7.1折。

九江銀行首套房首付1成 二套房利率南京銀行最低

“我們一直遵循著國家規(guī)定的房貸政策，在新政策出臺之前，我們給出的首付和利率跟去年一樣”。南京銀行、寧波銀行等城商行一致對理財周報記者表示。

“一套房在我們銀行貸款仍可繼續(xù)享有七折的利率優(yōu)惠，二套房利率仍是7.1折。”南京銀行上海分行個人業(yè)務部負責人在接受理財周報記者采訪時明確表示，“我們沒有普通住房和非普通住房的標準界限，內環(huán)線房齡20年以內，內環(huán)外15年以內的二手房跟新房利率一樣，我們會根據(jù)客戶的信用情況和房產(chǎn)評估價值綜合決定授信額度，最高額度可貸取200萬元人民幣?！?/p>

在調查中，多家銀行給出個人住房按揭貸款普通住房標準：面積140平米以下，內環(huán)價格低于245萬元；內環(huán)和外環(huán)之間140萬元以下；外環(huán)線以外98萬元以下。如果申請人為非上海市內工作或居住的外地戶籍人士，貸款成數(shù)最高不超60%，申請人貸款或信用卡有逾期還款記錄，貸款成數(shù)不超過50%。

江蘇銀行也表示，除了以上所列的普通住房標準，50平米以下的，50萬元以下的和1988年前的房子均不接受貸款，而且首套房貸款年限還要除去房齡。

九江銀行、杭州銀行、寧波銀行對于一套房貸也表示可以申請七折的利率優(yōu)惠，但是卻有一定的條件限制。

九江銀行表示，首付“1成”就不能享受七折的利率優(yōu)惠，而且要公務員、企事業(yè)單位等優(yōu)質客戶才有資格申請，其收入證明、誠信記錄等資料要更為詳細，審核的時間也將會有所延長，貸款的期限也有限制，要貸足10年以上。

對于首付4成的二套房貸，多家城商行的利率已經(jīng)在基準利率的基礎上上浮10%，唯獨南京銀行依然可優(yōu)惠至7.1折。

“7.1折不像以前那樣是多數(shù)人的外衣了，如今成了少數(shù)人的馬甲了?！蹦暇┿y行上海分行的負責人在接受理財周報記者采訪時表示。

100萬元貸款等額本息比 等額本金還款省12.5萬

“還是建議等額本金還款，雖然首月付款多點。”杭州銀行上海分行個貸部負責人對理財周報記者說。面對越來越復雜的房貸還款方式，城商行還是堅持傳統(tǒng)的兩種方式：等額本息和等額本金。

等額本息最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中本金比重逐月遞增、利息逐月遞減。

相對等額本息而言，等額本金總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。以首套房借貸100萬30年期來算，利率在基準利率5.94%的基礎上打7折，等額本息每月還款4865元，共還款175萬；等額本金首月還款6242元，以10元左右等額遞減，共還款162.5萬元。

“但是這種選擇僅適用于月收入與負債比率成2.5倍關系的客戶群?！蹦暇┿y行相關人士提醒到。

上海銀行相關負責人也誠懇的提醒：不要盲目貸款購房，一般來講，每年兩會后國家房貸政策都會有相應的調整，銀行也會根據(jù)自身情況做一些促銷來爭取更多客戶，要去與房產(chǎn)開發(fā)商有合作關系的銀行尋求貸款，這樣可以集中審批提高運作效率。

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