2010年01月15日 22:07經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

程志云

一直以來(lái)，商業(yè)銀行給房貸中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”的潛規(guī)則終于要有新的變化了。針對(duì)于此，近日中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了一紙《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)》(下稱“《自律共識(shí)》”)。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì) (下稱 “中銀協(xié)”)副秘書長(zhǎng)周永發(fā)告訴本報(bào)，銀行業(yè)內(nèi)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點(diǎn)”費(fèi)用。下一步，中銀協(xié)還要就商業(yè)銀行的具體執(zhí)行情況進(jìn)行督促與評(píng)估。

盡管如此，房地產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)的一位人士對(duì)本報(bào)表示，銀行之間的共識(shí)其實(shí)缺乏可操作性，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)掌握著幾乎所有二手房貸客源。除非商業(yè)銀行放棄這塊市場(chǎng)，否則商業(yè)銀行為了爭(zhēng)奪這部分客戶，就不得不支付介紹客戶的中介費(fèi)用。

“爭(zhēng)執(zhí)的關(guān)鍵其實(shí)就是費(fèi)用比例多少的問(wèn)題，而銀行與銀行之間，銀行與中介之間的博弈還遠(yuǎn)未結(jié)束?！边@位人士稱。

叫停房貸“返點(diǎn)”？

實(shí)際上從去年11月份，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)就開(kāi)始召集工、農(nóng)、中、建四大銀行在內(nèi)的13家銀行以及北京、天津、江蘇、大連、深圳等地的地方銀行業(yè)協(xié)會(huì)在北京開(kāi)會(huì)，共同商討針對(duì)二手房貸業(yè)務(wù)惡性競(jìng)爭(zhēng)的解決之道。

12月份，中銀協(xié)還走訪了上海銀監(jiān)局和同業(yè)公會(huì)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)周永發(fā)告訴記者，調(diào)查顯示，房貸高“返點(diǎn)”問(wèn)題主要多發(fā)于長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而中西部這種情況則比較少。而這些房貸惡性競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)銀行給中介的“返點(diǎn)”一般在1%左右，也有個(gè)別的高過(guò)1%。

“我們經(jīng)過(guò)測(cè)算，銀行操作房貸業(yè)務(wù)，利率打了七折之后，只有百分之四點(diǎn)幾的收益率，房貸是一項(xiàng)長(zhǎng)期資金占用業(yè)務(wù)，需要長(zhǎng)期資金來(lái)源匹配。5年期存款利息成本也在3.6%左右，再加上返傭的一個(gè)點(diǎn)，銀行就基本上不賺錢了，有的甚至已經(jīng)開(kāi)始賠本了。這就大大損害行業(yè)的利益?！敝苡腊l(fā)表示。

中銀協(xié)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些地方中小銀行基層網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人為了完成放貸任務(wù)，跑馬圈地，不斷抬高返傭比例。而當(dāng)?shù)馗骷毅y行都明知道爭(zhēng)著向中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”的惡性競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)損害了行業(yè)利益，誰(shuí)也賺不到錢。但是，由于害怕丟掉二手房貸份額，還是不敢貿(mào)然減少返傭的比例。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)個(gè)別中介機(jī)構(gòu)存在利用銀行爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)的心理逼迫銀行互相抬高“返點(diǎn)”，最高達(dá)到1.5%。

除此以外，銀行業(yè)的這種惡性競(jìng)爭(zhēng)還助長(zhǎng)了少數(shù)不良中介機(jī)構(gòu)的惡意行為。一些不良中介由于利益驅(qū)動(dòng)，為了得到更多“返點(diǎn)”，在房貸業(yè)務(wù)上弄虛作假，把不夠條件的客戶也想辦法“湊足條件”。“這種做法，容易影響房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。”周永發(fā)表示。

經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的反復(fù)磋商、走訪、溝通和征求意見(jiàn)，2009年12月31日，中銀協(xié)向會(huì)員單位印發(fā)了《自律共識(shí)》。

“實(shí)際上在此之前，上海、浙江、深圳等地地方銀行業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了類似的自律公約，中銀協(xié)是從整個(gè)行業(yè)角度進(jìn)行規(guī)范約束?！敝苡腊l(fā)說(shuō)。

記者了解到，根據(jù)《自律共識(shí)》，中銀協(xié)除了叫停房貸高 “返點(diǎn)”之外，同時(shí)要求各會(huì)員銀行規(guī)范貸前審查制度，做好盡職調(diào)查，堅(jiān)持獨(dú)立審貸，重點(diǎn)審核借款人的信譽(yù)程度、收入證明、償還能力的真實(shí)性。

周永發(fā)告訴記者，下一步，中銀協(xié)就銀行對(duì)于《自律共識(shí)》的執(zhí)行情況還要進(jìn)一步跟蹤調(diào)查?！斑@已經(jīng)列入了我們今年的工作計(jì)劃。如果發(fā)現(xiàn)有違約行為，我們會(huì)進(jìn)行內(nèi)部通報(bào)或勸誡，如果不能糾正行為的，我們將采取自律懲戒措施?！彼f(shuō)。

主導(dǎo)權(quán)博弈

建設(shè)銀行研究部趙慶明博士認(rèn)為，實(shí)際上，中銀協(xié)此舉力圖改變商業(yè)銀行二手房貸目前過(guò)度依賴中介機(jī)構(gòu)的局面，但實(shí)際效果或許會(huì)很有限。

二手房交易完全依靠中介商的撮合，在操作過(guò)程中，購(gòu)房者選擇哪家銀行貸款，經(jīng)紀(jì)人發(fā)揮著更為主動(dòng)的作用，而經(jīng)紀(jì)人與銀行貸款專員之間的默契程度，在貸款銀行的選擇上發(fā)揮重要作用。所以，銀行基本上只能被動(dòng)依靠中介商推薦客戶。

一位商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，這個(gè)市場(chǎng)基本上壟斷在幾家大的房地產(chǎn)中介商手中，如果想要在二手房貸這個(gè)市場(chǎng)上占據(jù)比較高的份額就必須要給中介商“返點(diǎn)”。

但隨著2009年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速火爆，中介商開(kāi)始要求商業(yè)銀行增加傭金。年初，一般傭金的比例僅僅0.3%左右，最高不超過(guò)0.6%。而按照目前的“行規(guī)”，北京地區(qū)的平均“返點(diǎn)”比例一般為1.5%-1.6%，上海約為2%，上漲了好幾倍。

最早對(duì)房貸“返點(diǎn)”行業(yè)潛規(guī)則進(jìn)行挑戰(zhàn)的是建設(shè)銀行。從2009年7月底開(kāi)始，作為國(guó)內(nèi)最大的按揭銀行的建設(shè)銀行要求自己的分支機(jī)構(gòu)不再向二手房按揭業(yè)務(wù)中的合作方鏈家、我愛(ài)我家等各大房地產(chǎn)中介公司提供“返點(diǎn)”。

知情人士透露，中介機(jī)構(gòu)希望建設(shè)銀行給的“返點(diǎn)”能夠提高到二手房信貸規(guī)模的1%-1.5%左右，而建設(shè)銀行則堅(jiān)持維持在一個(gè)較低的水平，最后建行干脆不再“返點(diǎn)”。

房地產(chǎn)中介公司不再會(huì)把二手房買家介紹給建設(shè)銀行辦理按揭貸款，可以說(shuō)意味著建行是在主動(dòng)選擇退出二手房貸市場(chǎng)。

在此之后，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在有關(guān)房貸中介高“返點(diǎn)”擾亂市場(chǎng)影響信貸安全材料上的批示要求：切實(shí)維護(hù)個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)公平有序的市場(chǎng)環(huán)境，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

盡管如此，多數(shù)基層銀行負(fù)責(zé)人誰(shuí)也不愿意先降低“返點(diǎn)”比例，害怕失去市場(chǎng)份額。

實(shí)際上，盡管中銀協(xié)發(fā)布了《自律共識(shí)》并表示要繼續(xù)跟蹤執(zhí)行情況，但有商業(yè)銀行人士擔(dān)心，該文件的實(shí)際約束力可能并不大?！岸址抠J客戶都掌握在中介手里，你不給他們傭金，他們就不會(huì)把客戶介紹給你。”

而一位房地產(chǎn)中介公司的高層告訴本報(bào)，“返點(diǎn)”上漲并不完全是房地產(chǎn)中介的錯(cuò)。所有銀行提供的服務(wù)都差不多，想要占領(lǐng)市場(chǎng)當(dāng)然要提高回傭比例了。

“從來(lái)都是一些銀行主動(dòng)提出提高‘返點(diǎn)’，這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)然就水漲船高了。”該人士稱。

銀行業(yè)協(xié)會(huì)則呼吁，銀行要向公眾廣泛宣傳辦理個(gè)貸業(yè)務(wù)的手續(xù)及流程，增加辦理個(gè)貸的透明度，引導(dǎo)客戶根據(jù)自身實(shí)際情況自由選擇房屋貸款銀行，并加快產(chǎn)品創(chuàng)新，向客戶提供更多的貸款申請(qǐng)渠道，為客戶申請(qǐng)貸款創(chuàng)造更多的便利，直接面對(duì)客戶，改變目前以來(lái)中介機(jī)構(gòu)的局面。

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