10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等五部門負責(zé)人出席國新辦發(fā)布會，介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

住建部表示，將會同有關(guān)部門，指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套組合拳。組合拳政策中尤為值得關(guān)注的是“兩個增加”，即通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，融資方式包括地方發(fā)行專項債等。到年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，并且將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”，在“白名單”上的項目，商業(yè)銀行“應(yīng)貸盡貸”，并且撥付方式要“能早盡早”。

不過，政策利好之下，房地產(chǎn)板塊卻最終以下跌收盤，原因為何？機構(gòu)投資者如何看待房產(chǎn)板塊接下來走勢？圍繞著利好政策，市場還有哪些疑慮？多家公募帶來一線解讀。

房地產(chǎn)板塊為何下跌？

10月17日市場失守3200點，市場全天沖高回落，行業(yè)來看，地產(chǎn)股集體大跌，特發(fā)服務(wù)跌超10%，金地集團跌停。場內(nèi)股票ETF方面，受地產(chǎn)個股調(diào)整的影響之下，房地產(chǎn)ETF、建材ETF、基建ETF等相關(guān)板塊跌幅居前。

讓投資者不解的是，住建部牽頭五部門就房地產(chǎn)召開專門會議，為何房地產(chǎn)板塊為何沒有相應(yīng)的大漲？

在業(yè)內(nèi)看來，市場表現(xiàn)并不難理解。首先，在一系列利好政策之下，房地產(chǎn)板塊前期積累了相當(dāng)可觀的漲幅，此次利好落地，不少資金開始獲利了結(jié)。

以萬科為例，自9月11日至10月16日，萬科A區(qū)間漲幅近59%，止盈資金在16日已經(jīng)有所體現(xiàn)。而房地產(chǎn)指數(shù)在該區(qū)間內(nèi)漲幅也達到41.1%，止盈是不少主力資金的選擇。

其次，就政策而言，機構(gòu)認為市場反應(yīng)偏中性。

利好來自于可能推出城中村改造和老舊住房改造，對于房地產(chǎn)市場給予更寬松的政策。在17日晚間，上海市住房公積金管理委員會發(fā)布通知，對住房公積金個人住房貸款政策作出調(diào)整。對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例調(diào)整為25%，這是上海松綁限購、降低商貸首付比例之后，進一步優(yōu)化了公積金政策。

同時，有機構(gòu)指出，盡管市場出現(xiàn)了回暖跡象，市場仍有挑戰(zhàn)，比如需克服交房、土地儲備和存量房收購等方面的困難。

公募熱議“兩個增加”

地產(chǎn)政策組合拳精準(zhǔn)有力，有效回應(yīng)市場關(guān)切，公募基金普遍較為關(guān)注此次發(fā)布會提及的“兩個增加”。

在公募看來，通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。白名單貸款金額新增至4萬億，爭取所有的項目納入白名單。此次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前干的項目，主要采取貨幣安置的方式，將更有利于群眾和自己意愿選擇合適方式。而新增白名單貸款金額有助于保持房企現(xiàn)金流穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。同時，其他協(xié)同政策的配合更加精準(zhǔn)有效促進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。

中歐基金指出，此次新聞發(fā)布會更體現(xiàn)出本次政策核心變化在于維護資產(chǎn)價格。今年上半年，房地產(chǎn)政策主要邏輯轉(zhuǎn)向需求側(cè)，但當(dāng)時并未聚焦維護資產(chǎn)價格，并且沒有給出資產(chǎn)價格的目標(biāo)，而自9月下旬以來，政策主要強調(diào)維護資產(chǎn)價格，并明確給出了維護資產(chǎn)價格的目標(biāo)，包括股權(quán)價格（創(chuàng)設(shè)證券市場互換便利工具和股票回購增持再貸款）和房產(chǎn)價格（要求房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)），并且央行、財政部、住建部、自然資源部等多部委協(xié)同合作，也意味著政府開始聚焦修復(fù)居民資產(chǎn)負債表。

“相關(guān)部門協(xié)同一攬子政策措施，專項債供需兩側(cè)共同發(fā)力，財政支持政策有望跟進，四季度房地產(chǎn)表現(xiàn)值得期待?！敝袣W基金表示，接下來具備基本面以及強邏輯的公司或逐步展現(xiàn)優(yōu)勢，總體來看，在萬億成交水平市場仍存在結(jié)構(gòu)性機會。

博時基金表示，這次會議的增量信息集中體現(xiàn)在“兩個增加”上，兩項措施給出了具體化解存量的政策信息，并可有利于打贏保交樓這一仗，有效消除未來購房者對期房交樓的擔(dān)心。9月末以來，全國房地產(chǎn)市場尤其是代表城市二手房市場成交改善，購房成本進一步降低，后續(xù)交樓、房企信用的問題得以緩解、解決，將有利于進一步提振新房市場。當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)政策方向明確，措施切中肯綮，隨著政策逐漸落地、見效，在中期將直接有利于地產(chǎn)以及相關(guān)金融、實業(yè)鏈條的表現(xiàn)，并通過提振整體經(jīng)濟信心的方式進一步有利于整體中國資產(chǎn)。

興銀基金也表示，各部門推出政策組合拳，堅定落實房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的政策目標(biāo)，“兩個增加”值得市場足夠重視，本次會議超預(yù)期的點在于采用貨幣化安置方式，有利于消化存量商品房庫存，有利于居民按自己的意愿選擇房子，減少過渡時間?！鞍酌麊巍绷Χ燃哟螅欣诰徑怃N售放緩導(dǎo)致的房企流動資金緊張，以及部分已售在建項目難以按期交付等問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

財通基金則指出，近期的重要會議中對房地產(chǎn)相關(guān)均有表態(tài)，比如政策協(xié)同支持房地產(chǎn)市場、化解地方債務(wù)風(fēng)險、增加財政支出與優(yōu)化稅費政策等，均有利于促進房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)。尤其是，住建部會議和財政化債政策共同體現(xiàn)了國家在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解地方債務(wù)風(fēng)險、保障民生等方面的綜合施策，旨在通過多方面的政策支持，促進經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。