上海露香園二期地塊 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

如果要用一個(gè)字定義2024年上海樓市，那就是——貴。

去年上半年，套均2500萬(wàn)元以上的豪宅，上海日均賣(mài)出12.5套；到了下半年，豪宅標(biāo)準(zhǔn)悄然提升到3000萬(wàn)元，平均每天賣(mài)掉7套。

上海市場(chǎng)對(duì)于豪宅“開(kāi)盤(pán)即罄”已經(jīng)習(xí)以為常，甚至十幾秒賣(mài)出一套豪宅也不再是什么令人驚訝的消息了。

即使是在七八月這樣的傳統(tǒng)淡季，套均價(jià)格“半個(gè)小目標(biāo)”的豪宅仍然搶手：融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期二批次110套超大戶(hù)型開(kāi)盤(pán)，1小時(shí)內(nèi)清盤(pán)，銷(xiāo)售額近57億元；融創(chuàng)錦園項(xiàng)目首開(kāi)一搶而空，33套房源成交金額18.27億元；總價(jià)更高的綠城前灘百合園三期10套別墅，總價(jià)5300萬(wàn)～1億元，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到210%。臨近去年年末，中海·領(lǐng)邸玖序?yàn)楹勒展伲?18套平均總價(jià)約4100萬(wàn)元的濱江大平層，30分鐘左右全部售罄。

頭部開(kāi)發(fā)商在上海賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，特別是中海地產(chǎn)，全年總銷(xiāo)售額突破700億元，被認(rèn)為是全國(guó)性房企在單個(gè)城市的最高銷(xiāo)售紀(jì)錄。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)在上海全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到702.23億元，斷層式領(lǐng)先（第二名364.73億元、第三名348.47億元）。

去年全國(guó)11個(gè)百億單盤(pán)，上海獨(dú)占7個(gè)

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱在2023年度發(fā)布會(huì)上公布了上海豪宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：總價(jià)3000萬(wàn)元以上的新房，全國(guó)共成交了4107套，上海占其中的61.6%、2530套。而第二名北京和第三名深圳，分別成交594套和533套。不僅如此，3000萬(wàn)元以上的二手房成交套數(shù)，上海占了42.7%、529套。

“包括香港在內(nèi)的全國(guó)范圍，上海應(yīng)該是近幾年高端住宅銷(xiāo)售最集中的區(qū)域，而且有越賣(mài)越多、比例越來(lái)越高的現(xiàn)象?！倍∽骊耪f(shuō)。

2024年上海樓盤(pán)銷(xiāo)售金額前十 圖源：克而瑞

不僅如此，高端項(xiàng)目的單盤(pán)戰(zhàn)績(jī)也值得深入分析。

2024年全國(guó)誕生了11個(gè)業(yè)績(jī)超百億元的樓盤(pán)，上海獨(dú)占7個(gè)，依次分別是中海·順昌玖里，中海領(lǐng)邸、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、翠湖天地六和、城投露香園、保利·世博天悅和華潤(rùn)中環(huán)置地中心。除了華潤(rùn)中環(huán)置地中心“以量取勝”外，其余6個(gè)項(xiàng)目單價(jià)均超過(guò)16萬(wàn)元/平方米。

排名第一的中海·順昌玖里單價(jià)達(dá)到21.4萬(wàn)元/平方米，高層住宅在2024年3月一次性推盤(pán)銷(xiāo)售，創(chuàng)下196.5億元的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄，單項(xiàng)目全年合計(jì)銷(xiāo)售370億元，成為高端住宅中的全國(guó)銷(xiāo)冠。

“而在此之前，沒(méi)有一個(gè)單一項(xiàng)目全年賣(mài)到過(guò)370億元?！倍∽骊胖赋觯?xiàng)目是高層和風(fēng)貌別墅相結(jié)合的產(chǎn)品，因此客戶(hù)群體更加豐富一些，總價(jià)從3000多萬(wàn)元到上億元。

去年下半年，上海市場(chǎng)還有另一個(gè)現(xiàn)象級(jí)住宅項(xiàng)目——翠湖天地六和，盡管單價(jià)高達(dá)20.8萬(wàn)元/平方米，但108套豪宅開(kāi)盤(pán)售罄，累計(jì)銷(xiāo)售金額119.79億元。

當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)說(shuō)法是：“全上海的有錢(qián)人都在等它。”

露香園和保利·世博天悅的單價(jià)都達(dá)到了16.7萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售額分別是115億元和110.3億元。

此外，上海還有部分新開(kāi)盤(pán)和體量較小的高端住宅。在克而瑞評(píng)出的五大豪宅作品中，弘安里、陸家嘴太古源·源邸、香港置地·啟元與保利世博天悅、翠湖天地六和等共同上榜。還有凱德茂名公館、濱江凱旋門(mén)、綠城外灘蘭亭、保利濱江天珺、匯元璽等等，均在2024年創(chuàng)下了認(rèn)購(gòu)率270%～492%，開(kāi)盤(pán)日光的好成績(jī)。

“售罄壓力不大”

某豪宅項(xiàng)目市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，從上海高端宅地供應(yīng)的速度來(lái)看，此后每年的豪宅供應(yīng)（2500萬(wàn)元以上級(jí)別）可能達(dá)到至少3000套。

這一供應(yīng)量，已經(jīng)接近了2024年全年的消化能力。而每經(jīng)記者注意到，去年四季度之后，不少高端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)選用了“少量多次”方式，而即使推盤(pán)套數(shù)不多，項(xiàng)目也不再觸發(fā)積分。

新的項(xiàng)目供應(yīng)和準(zhǔn)豪宅地塊還在路上。太古源、金陵?yáng)|路項(xiàng)目、錦園（更名為融創(chuàng)壹號(hào)院）等即將入市，綠城拿下的“原小米地塊”、宸嘉發(fā)展摘得的徐匯龍華地塊，都是下一階段的“新貴”。

在政策條件不變的前提下，2025年上海能否延續(xù)高端市場(chǎng)的熱度？

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)每經(jīng)記者說(shuō)：“消化肯定是能夠消化的，只是節(jié)奏、速度未必會(huì)像2024年那么快了。其實(shí)2024年下半年市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出了分化，搶手的項(xiàng)目可能開(kāi)盤(pán)就售罄；即使消化得不那么好，半年之內(nèi)也能基本去化。例如2024年的海玥黃浦灣，開(kāi)盤(pán)之初并不火爆，但最后也去化了，總體來(lái)說(shuō)高端住宅售罄的壓力不大?！?/p>

“全款買(mǎi)房比例不小”

值得注意的是，2024年3000萬(wàn)元以上的二手房也增加了6%，但是套均價(jià)格億元以上的成交比例下降。對(duì)此，丁祖昱解釋?zhuān)耙驗(yàn)榭商娲男路慨a(chǎn)品出現(xiàn)，既有風(fēng)貌別墅，還有一些優(yōu)秀的平層豪宅。真正的億元以上高端項(xiàng)目，從原來(lái)的二手房轉(zhuǎn)向了一手房?！?/p>

2024年都有哪些人在買(mǎi)豪宅？

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院市場(chǎng)負(fù)責(zé)人曾向記者透露：“本地和江浙一帶的客戶(hù)大約各占40%，這些客戶(hù)通常出手闊綽，第一批次全款買(mǎi)房的客戶(hù)占了一半左右?！?/p>

每經(jīng)記者從翠湖天地六和公布的銷(xiāo)售搖號(hào)排序結(jié)果看到，買(mǎi)房人的身份證號(hào)碼顯示為全國(guó)不同省份，并且占了不小比例。其他高端住宅營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也向記者透露，不少其他省市具備上海購(gòu)房資格的買(mǎi)家積極參與搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)，并且出手闊綽，全款買(mǎi)房的比例不小。

上海某頭部豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也表示：“2024年外地客戶(hù)到上海進(jìn)行資產(chǎn)配置的現(xiàn)象明顯，特別是有核心資源的房子。其實(shí)部分客戶(hù)并不具備買(mǎi)房資格，但孩子在國(guó)外留學(xué)，通過(guò)畢業(yè)落戶(hù)的方式獲得房票來(lái)買(mǎi)房。”

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉曾在去年年中對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析：“北上廣深核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目存在價(jià)格倒掛，又是核心資產(chǎn)，未來(lái)三到五年大概率是價(jià)格上行周期。”

“2025年，市場(chǎng)肯定還是有看頭的，關(guān)鍵就看有沒(méi)有好產(chǎn)品。風(fēng)貌產(chǎn)品會(huì)面臨些許壓力，具體市場(chǎng)表現(xiàn)還是要看各種項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力?！北R文曦分析。