近日，國信達數(shù)據(jù)發(fā)布2024年整年的全國法拍房數(shù)據(jù)報告，透露出了很多關鍵的信息。
一、法拍房市場供應量接近拐點
2024全年，全國法拍房掛拍量達到65.78萬套，同比大增了51.7%。這個增幅乍一看非?？鋸?，但反應的并非是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況。
法拍房數(shù)據(jù)實質(zhì)上是一種滯后性數(shù)據(jù)，而非先行性數(shù)據(jù)。一般而言，從拖欠銀行貸款到銀行起訴再到法院拍賣，整個流程需要9-15個月的時間。
中國樓市的實際下跌其實是從2023年3月以后開始的，北上廣深等一線城市領跌，全國城市也開始跟隨下跌。這樓市下行過程中，出現(xiàn)了大量的違約、斷供、杠桿爆倉等現(xiàn)象，既有自住房也有投資房。這種情況一直持續(xù)到了2023年底。
所以2023年3月-12月房價大幅下跌這段期間產(chǎn)生的斷供房，對應的就是2024年全年的法拍房。這是本次掛牌量暴增51%的核心。
而進入2024年以后，中央及地方大力救市，推出了一系列政策，全國樓市情況基本穩(wěn)住，尤其是10月以后，一二線城市的樓市加速回暖。而且銀行也開始對斷供柔性處理，允許業(yè)主延遲還款或者月供減半等，斷供情況明顯減少。
因此，2024年65萬套這個數(shù)字很可能就是法拍房供應量的一個高點。
二、法拍市場的需求同樣不足
法拍房分為住宅法拍房、商業(yè)法拍房、工業(yè)法拍房和其他法拍房。
對比2024和2023年的數(shù)據(jù)：
成交量上：住宅（-1.26%）、商業(yè)（+9.64%）、工業(yè)（+12.13%）；
成交價格上：住宅（-13%）、商業(yè)（-34.2%）、工業(yè)（-17.5%）；
看的出來，法拍房市場其實需求也很弱，不管是住宅、商業(yè)還是工業(yè)用房，”以價換量“的趨勢十分明顯，尤其是商業(yè)法拍方面，平均成交價格從1.61萬/平降低到1.06萬/平。大量抄底低價房產(chǎn)的資金仍在觀望，沒有進場。
而從成交率上（成交量/總拍賣量）來分析：住宅（35.26%）、商業(yè)（18.86%）、工業(yè)（31.64%）。住宅總體需求比工商業(yè)用房要稍微好一些。
三、法拍房大部分是大戶型房產(chǎn)，也就是富人的房子
從住宅法拍房方面看，成交量為110845套，成交金額1498.46億，相當于每套被拍賣的住宅房，單套平均價值約為135萬。
而根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，這部分住宅法拍房的平均成交單價是9485元/平。
換算一下，相當于平均每套房子的面積在142平左右。
也就是說，被法拍的住宅用房中，絕大部分是大戶型房產(chǎn)，而非小戶型房產(chǎn)。
這背后會影響未來的房價格局：
各地目前紛紛開始向建設大戶型房產(chǎn)的方向發(fā)力，小戶型房產(chǎn)的規(guī)劃不足；而法拍市場又是更多的大戶型房產(chǎn)通過法拍流入市場，小戶型房產(chǎn)流入市場的量不足。
這就造成在未來某個特定時期內(nèi)，小戶型的房價可能要比大戶型更具備升值潛力、升值空間。
近期北京等多個一二線城市就掀起了一波”年輕人搶購老破小“的熱潮，未來低總價、好地段的小戶型房產(chǎn)會很吃香。
四、不同區(qū)域的法拍市場存在很大區(qū)別
從法拍掛牌量上看，重慶、成都、鄭州、武漢、昆明、南寧是法拍房重災區(qū)，供應量很高，而且成交率基本不足50%。
法拍房的成交率我們可以把其看作是”房產(chǎn)庫存去化“的一種指標，和新房二手房的”去化月份“一樣，對于我們研判一個城市的購房需求情況也十分實用。
拿鄭州的住宅法拍房來說，2024全年鄭州新增了9200套住宅法拍房，但僅成交了2100套左右，成交率僅為23.5%，而溫州、杭州的住宅法拍房成交率則均超過80%。
這在相當意義上其實就說明了，鄭州本地的購買力不足，而溫州、杭州等地的房產(chǎn)則存在大量的需求。
法拍房市場其實一個城市房地產(chǎn)市場的”下限“，當一個城市的法拍房市場的各項指標都步入好轉(zhuǎn)，那么該城市的新房、二手房市場也很快將迎來回暖。
總結(jié)一下，法拍房市場總量大增，但不必過于悲觀，因為那是過去式，但當下樓市面臨的最大問題仍然是需求不足，大量資金還在觀望，未來不同城市、不同地段的房價會加速分化，不同戶型的房價也會在特定時期內(nèi)產(chǎn)生剪刀差。
