中國企業(yè)家論壇第十屆亞布力年會于2010年2月26日-3月1日召開，主題為：亞布力10年—企業(yè)家思想力。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)進行全程報道。

鳳凰網(wǎng)獨家對話華遠集團總裁任志強，文字實錄如下：

鳳凰網(wǎng)：感謝您能來到亞布力鳳凰網(wǎng)之夜，與鳳凰網(wǎng)財經(jīng)進行對話。先跟您聊聊房價，最近在刺激政策復蘇的今天，包括國家也出臺了一些對房地產(chǎn)調(diào)控的措施，尤其是最近北京出現(xiàn)了新的政策，您怎么看今年的房地產(chǎn)形勢，會像2008年那樣嗎？

任志強：房價不是我說了算，房價是消費者和政府說了算，為什么說政府說了算？因為我們的土地資源是政府壟斷性配置，如果政府壟斷性配置的資源價格很高的話，那房價沒有辦法降下去。因為地價高到一定程度，不提高房價的話，投資者沒有利潤，投資者就不投資了，不投資的結(jié)果就是房子越來越少，房子越少的話，供求關(guān)系平衡不了，形成惡性循環(huán)，房子就更貴了。

所以首先是政府壟斷性資源的配置條件對房價產(chǎn)生一定影響，很多人自以為他們說，土地的價格不是決定房子價格的重要原因，是因為房價高了，土地價格才高，錯了。是因為土地價格決定了供求關(guān)系，如果供求關(guān)系發(fā)生變化，房價才能提高。因為如果你土地更便宜的話，就會有更多人參與房價投資，就會更多地擴大房地產(chǎn)的供應(yīng)量。那么就會加大市場中的競爭，就會緩解供求之間的矛盾，房價才能去降。他們僅僅從它是成本的一部分來考慮，不是經(jīng)濟學的范疇，所以這是第一部分。

第二部分就是我們的需求，如果政府限制了城市化的需求，比如說不斷擴大城市化，不允許農(nóng)民進城，可能需求就沒有那么大。但是如果政府你在不斷地擴大城市化率，我們的路向指標是說二、三線城市要放開戶口，要擴大農(nóng)民工進城的比例，或者是讓農(nóng)民工能真正成為城市的居住者、受益者，那你不論如何他得有一個地方待，不能睡在大街上。那就是說你這邊如果限制了土地的供應(yīng)量，那邊又擴大著需求的總量，那房價怎么可能降下去呢。他們認為可能房價高了，大家就買不起，不是這樣。

如果有需求的話，這個需求即使房價高，他也得買，因為他有這個需求。如果房價高到了他從這個城市到另外一個城市去，就在那個城市形成了房價的提升，這個城市下來了，那個城市提升了，所以它不表示房價跌下來。當然我們可以用形成的方式去抑制地價，那也就是政府說了算，什么辦法呢？就是我們不給所有的消費者以消費信貸，但是政府為什么要這么做呢？政府的目的不是要解決大家的住房嗎？那你就不能不給，世界各國，連資本主義國家都給居民以消費信貸，以擴大和滿足他的住房需求，中國政府為什么要逆而行之呢？不會吧。

所以這個需求就會在一定程度上，在供求關(guān)系上決定價格的變化。所以價格變化，我不認為中國政府出臺的所有政策是想把價格降下去，全世界的情況都證明，當有個人消費按揭貸款的時候，只有在房價下跌的時候，違約率才會上升，而在房價上升的時候，不會有信貸的違約率出現(xiàn)。那么中國政府是不是把銀行大量的信貸，我們大概有44000億左右，變成違約率呢？不可能。所以中國政府目標絕不是說把房價打下去，而是不讓漲得過快。媒體們胡說八道，所以把所有的政府政策都理解為要把房價打下去，這是個錯誤的理解。

什么叫打下去呢？本來是100塊錢的房價，你要變成80塊錢和60塊錢，那么意思就是讓所有已經(jīng)購買房屋的人，或者說已經(jīng)擁有住房資產(chǎn)的人都受到損失，這個比率占多大？占到85%，犧牲這85%人的利益去滿足15%，沒有購房人的利益，是良策嗎？肯定不是?，F(xiàn)在是100塊錢，如果按過去的增長速度，可能要漲到120塊錢，政府的限制措施，不要讓它漲到120塊錢，而是漲到110，或者101，102，慢慢地漲，所以我們出臺的政策明確叫做抑制部分城市的房價過快上漲，而沒有在中央所有的文件里出臺一個叫做抑制房價上漲或者說要把房價打下去。所以你們提這個問題，本身就是個錯誤，就是對中央指示的錯誤理解，對經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)的錯誤理解，和對經(jīng)濟運行狀態(tài)的一種錯誤理解。

只有極少數(shù)人才希望把房價打下去，然后好趁機撈一筆便宜，這是不勞而獲的一種做法。很多沒買房的人就說，房價跌了，我們就買得起了，如果你買了房子以后，再低你還買嗎？完全是一個謬論，謬論就在于他們想占國家、市場、大多數(shù)人的便宜，而想不勞而獲。不表示他希望房價跌了，能解決他居住問題，解決居住問題和財富問題是兩回事。商品房是財富，解決居住問題是租房子，或者說廉租房，或者是公租房，或者是其他的市場廉租房，這叫解決居住問題。而擁有財產(chǎn)問題，叫做商品房，因為商品房在全世界各國來說都不是針對低收入家庭，因為商品房是國家收了大量土地出讓金的一種房屋，而任何一個國家都沒有這樣撈錢的政府，所以中國政府也同樣不會把收取了大量出讓土地金的房子用于面向低收入的窮人。而應(yīng)該是廉租房免收土地出讓金，經(jīng)濟住房免收土地出讓金，來解決中低收入家庭住房問題。

既然政策已經(jīng)明確了商品房房價，只是針對于非低收入人群和非窮人的，那干嗎要給這些富人以優(yōu)惠？因為他不是窮人，所以試想把房價打下去的所有觀念，都可以說是錯誤觀念，只能說我們希望房價增長的速度不要過快，不要過快就是什么指標？就是不要高于人民收入的增長水平。我們?nèi)ツ甑姆績r增長和收入增長來說，沒有超過收入增長的比例，但接近房價增長，部分城市的房價增長過快，或者有些部分城市的房價增長超過了當?shù)鼐用袷杖氲脑鲩L，這是對部分城市要進行調(diào)控的理由。

但大多數(shù)城市，或者全國平均情況來看，居民收入增長速度是快于房價增長速度。你沒有看一個統(tǒng)計數(shù)字說不是，我們不管有多少人懷疑統(tǒng)計數(shù)字是真的假的，但你只能用統(tǒng)計數(shù)字說話。因為房價也是統(tǒng)計數(shù)字出來的，你要懷疑收入的統(tǒng)計數(shù)字，你也要懷疑房價的統(tǒng)計數(shù)字，所以沒有這個道理。

鳳凰網(wǎng)：最近幾年來，開發(fā)商似乎永遠是被罵最多的，很多人都是把高房價指向了開發(fā)商。

任志強：因為你們不敢指向政府，和開發(fā)商有什么關(guān)系？我的原料成本高，我自然就提高房屋的消費價格，供不應(yīng)求市場，我自然要提高消費價格，有什么關(guān)系。我們認為五星級酒店的房價貴，你就罵五星級酒店嗎？我們認為飛機票、火車票漲得高了，你坐不起，你就罵火車、罵航空公司嗎？有什么道理。生產(chǎn)者永遠沒有錯誤，因為生產(chǎn)者我生產(chǎn)的是奢侈性產(chǎn)品，LV包也很貴，奔馳車也很貴，你買不起奔馳車，你就罵奔馳車生產(chǎn)廠家，沒有道理。憑什么買不起住房，你說要怨開發(fā)商呢？

不是所有的開發(fā)商都生產(chǎn)高檔產(chǎn)品的，有人生產(chǎn)奢侈性產(chǎn)品，也有人生產(chǎn)非奢侈性產(chǎn)品，我們西安的房子賣4000塊錢，不表示都是奢侈性產(chǎn)品，不表示都是給富人蓋的房子。但是我們認為都是富人房子，為什么？因為收取的土地出讓金一定不是面向窮人的，這個道理是很清楚的，國家說得很清楚。所以既然你不是窮人那一列的，你就是富人一列的。你總不能說我介于窮人和富人之間，你不是窮人就是富人，只是你富的程度夠不夠高，只能這么說。因為窮人是要受政府保護的，要補貼的，不管是各種各樣的生活補貼也好，還是住房補貼也好，都一樣。你只要不應(yīng)該享受政府補貼，都不能說你是窮人，道理很簡單。

鳳凰網(wǎng)：任總，還有一個問題，從我個人的角度出發(fā)，我也是一個普通的購房者，我買房子的時候，當時還有利率的優(yōu)惠，現(xiàn)在把很多購房優(yōu)惠都給取消了？

任志強：沒有，現(xiàn)在購房優(yōu)惠沒有取消，只能說購買第二套住房的優(yōu)惠利率取消了，那么也就是說你已經(jīng)解決了基本的財富問題，你只要增加財富，既然你要增加財富，政府可以不給你優(yōu)惠，因為你買第一套住房都是優(yōu)惠的，如果你買的是第二套住房，說明你已經(jīng)有了一定財富基礎(chǔ)。既然你的財富基礎(chǔ)，這個財富已經(jīng)可以升值了，因為你賣房子的時候已經(jīng)升值了，你已經(jīng)賺到錢了，為什么政府還要給你優(yōu)惠呢？

所以說大部分年輕人，不勞而獲，老希望市場、政府給你一點便宜，你老想天上掉餡餅，掉餡餅還不能砸到別人頭上，一定要砸到你頭上，就是這種想法。我們大部分年輕人這種錯誤想法，才導致了他們對開發(fā)商、房價、市場、政府的攻擊。你如果不知道中國政府過去有一些福利分房，不知道你的父輩可能有福利分房，老覺得他們占便宜，他們那時候工資還低呢。分房子是因為工資低，你現(xiàn)在工資高了，你還想讓政府分房子，還想白得，錯誤思想，你要努力工作才行，所以我覺得這個要值得批判。

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